પિલર ગાઇડ · મે 2026માં અપડેટ થયું
યુકે પ્રોપર્ટી સર્વે પ્રકારો: 2026/27 માટે એક વ્યવહારુ માર્ગદર્શિકા
યુકેમાં મોટા ભાગના લોકો માટે ઘર એ સૌથી મોટી એકલ ખરીદી છે, છતાં લગભગ પાંચમાંથી એક ખરીદનાર હજુ પણ સ્વતંત્ર સર્વે છોડી દે છે અને ફક્ત લેન્ડરની મોર્ટગેજ વેલ્યુએશન પર આધાર રાખે છે — Royal Institution of Chartered Surveyors અનુસાર ચૂકી ગયેલી ખામી પર મધ્યકાળ સમારકામ બિલ £5,800 સુધી પહોંચે ત્યારે આ એક મોંઘી ખોટી બચત સાબિત થાય છે. આ પિલર ગાઇડ ત્રણ RICS Home Survey લેવલ વિગતવાર સમજાવે છે, દરેક લેન્ડરની મોર્ટગેજ વેલ્યુએશનથી કેવી રીતે અલગ છે તે સમજાવે છે, નવા બિલ્ડ માટે સ્નેગિંગ સર્વેને આવરી લે છે, અને એક્સચેન્જ પહેલાં કિંમત પર ફરી-વાટાઘાટ કરવા અથવા પાછળ હટવા માટે રિપોર્ટનો ઉપયોગ કેવી રીતે કરવો તે બતાવે છે.
સર્વે શા માટે મહત્વનું છે
ઘર ખરીદવાનું નક્કી કરતાં પહેલાં તેની ભૌતિક સ્થિતિ પર તમને મળતો પ્રોપર્ટી સર્વે એકમાત્ર સ્વતંત્ર વ્યાવસાયિક અભિપ્રાય છે. એસ્ટેટ એજન્ટ વેચનાર માટે કામ કરે છે. વેચનારનો સોલિસિટર વેચનાર માટે કામ કરે છે. તમારો કન્વેયન્સર કાયદાકીય ટાઇટલ ચકાસે છે, ભેજ રીડિંગ્સ નહીં. મોર્ટગેજ વેલ્યુએશન, જેને ઘણીવાર “સર્વે” કહેવામાં આવે છે, તે ફક્ત લેન્ડરના ફાયદા માટે છે અને ઘણીવાર 20-મિનિટની વોક-અરાઉન્ડ સામેલ કરે છે જેમાં તમને કંઈ પણ જણાવવાની કોઈ જવાબદારી નથી. તમારા દ્વારા કરાવવામાં આવેલ અને ચૂકવવામાં આવેલ સ્વતંત્ર સર્વે તમારા પ્રત્યે કરારીય કેરની ફરજ ધરાવે છે અને ફરજિયાત RICS પ્રોફેશનલ ઇન્ડેમ્નિટી ઇન્શ્યોરન્સ દ્વારા સપોર્ટેડ છે.
તેને છોડવું એ જુગાર છે. 2024 RICS Home Survey Impact Report બતાવે છે કે લેવલ 2 અથવા 3 સર્વે કરાવનારા પાંચમાંથી ચારથી વધુ ખરીદનારાઓએ જણાવ્યું કે રિપોર્ટે તેમને ખબર ન હોય તેવો ઓછામાં ઓછો એક મુદ્દો જાહેર કર્યો, અને લગભગ ત્રણમાંથી એકે તારણોનો ઉપયોગ કિંમત પર ફરી-વાટાઘાટ કરવા માટે કર્યો. સામાન્ય ફરી-વાટાઘાટો સંમત કિંમતને £3,000-£15,000 ઘટાડે છે — સર્વે ફીના ઘણા ગણા. જ્યાં ફરી-વાટાઘાટ ન થાય ત્યાં પણ, ખરીદનારને અનિવાર્ય સમારકામ માટે બજેટ યોજના અને ઇન્શ્યોરન્સ દાવા અથવા ભવિષ્યના વેચાણ માટે દસ્તાવેજી બેઝલાઇન મળે છે.
યુકે સર્વે માર્કેટ Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) દ્વારા નિયંત્રિત છે, જે ફ્રેમવર્ક સેટ કરે છે: નિર્ધારિત ન્યૂનતમ સ્કોપ સાથે ત્રણ ક્રમાંકિત Home Survey લેવલ, ટ્રાફિક-લાઇટ કન્ડિશન રેટિંગ્સ, અને ફરજિયાત પ્રોફેશનલ ઇન્ડેમ્નિટી કવર. હંમેશા સર્વેયરના નામ પર “MRICS” અથવા “FRICS” સફિક્સ જુઓ — તે ઔપચારિક લાયકાત છે.
મોર્ટગેજ વેલ્યુએશન વિ. સર્વે
યુકે ઘર ખરીદીમાં સૌથી મહત્વનો તફાવત. મોર્ટગેજ વેલ્યુએશન એ લેન્ડરનું સાધન છે — સામાન્ય રીતે 15-30 મિનિટ ચાલતું બેઝિક એક્સટર્નલ અને ઇન્ટર્નલ નિરીક્ષણ (ક્યારેક ઓછા-જોખમની લોન માટે ડેસ્કટોપ અથવા AVM વેલ્યુએશન તરીકે રિમોટલી કરવામાં આવે છે) જે પુષ્ટિ કરે છે કે પ્રોપર્ટી અસ્તિત્વમાં છે, રહેવાલાયક સ્થિતિમાં છે, અને ઓછામાં ઓછી લોનની રકમ જેટલી છે. તેની ચુકવણી ખરીદનાર કરે છે (£150-£400, અથવા ક્યારેક મોર્ટગેજ પ્રોડક્ટ હેઠળ “મફત”) પરંતુ સર્વેયર લેન્ડર પ્રત્યે ફરજ ધરાવે છે.
સર્વે તેનાથી વિપરીત છે: બે થી ચાર કલાક ચાલતું ઊંડાણપૂર્વકનું નિરીક્ષણ, ખરીદનાર દ્વારા કરાવવામાં અને ચૂકવવામાં આવેલું, ફોટોગ્રાફ્સ અને વિગતવાર કન્ડિશન રેટિંગ્સ સાથે 20-50 પાનાનો લેખિત રિપોર્ટ બનાવે છે. સર્વેયર તમારા પ્રત્યે ફરજ ધરાવે છે અને પ્રોફેશનલ ઇન્ડેમ્નિટી ધરાવે છે. બંને પ્રોડક્ટ્સ ચાર્ટર્ડ સર્વેયર્સ દ્વારા આપવામાં આવતા હોવા છતાં સંપૂર્ણપણે અલગ હેતુઓ પૂરા કરે છે.
ઘણા ખરીદનારાઓ બંનેને ભેળસેળ કરે છે અને માની લે છે કે મોર્ટગેજ વેલ્યુએશન “પૂરતું” છે. તે નથી. તમને મળતો વેલ્યુએશન રિપોર્ટ (જો તમને મળે તો) સામાન્ય રીતે ન્યૂનતમ વર્ણન સાથે સ્ટાન્ડર્ડાઇઝ્ડ ટિક-બોક્સના બે પાના જેટલો હોય છે. તેને જે છે તે માનો: લેન્ડરનું જોખમ મૂલ્યાંકન, તમારી ડ્યુ ડિલિજન્સ નહીં.
લેવલ 1: Condition Report
બેઝિક RICS Home Survey. ખર્ચ: પ્રોપર્ટીની કિંમત અને પ્રદેશના આધારે £300-£500 (લંડન અને દક્ષિણપૂર્વ ઉપલા છેડે). સાઇટ પરનો સમય: સામાન્ય રીતે 60-90 મિનિટ. રિપોર્ટ: મુખ્ય તત્વો પર ટ્રાફિક-લાઇટ રેટિંગ્સ સાથે 10-15 પાના.
શ્રેષ્ઠ અનુકૂળ: દેખાવે સાઉન્ડ સ્થિતિમાં આધુનિક (1990 પછીના) પ્રોપર્ટીઝ; પરંપરાગત હેતુ-બિલ્ટ બ્લોકમાં ફ્લેટ્સ; વોરંટી કવરના અંતની નજીક પહોંચી રહેલા નવા બિલ્ડ; ખરીદનાર જેને સારી રીતે જાણે છે તેવી પ્રોપર્ટીઝ (દા.ત. વારસામાં મળેલું ફેમિલી હોમ). લેવલ 1 રિપોર્ટ સ્પષ્ટ ખામીઓ ઓળખે છે અને રેટ કરે છે, વધુ તપાસના જોખમો ઓળખે છે, અને ખરીદી માટે પ્રોપર્ટી વ્યાપકપણે યોગ્ય છે કે નહીં તેની પુષ્ટિ કરે છે. તેમાં માર્કેટ વેલ્યુએશન, સમારકામ ખર્ચ પર સલાહ, અથવા વિગતવાર વિશ્લેષણનો સમાવેશ થતો નથી.
મર્યાદાઓ: નિરીક્ષણ મૂળભૂત રીતે ઊંડાણપૂર્વક તપાસ વગરની વોક-થ્રૂ છે. સર્વેયર કાર્પેટ ઉઠાવશે નહીં, ફર્નિચર ખસેડશે નહીં, હેચમાંથી દેખાય તેનાથી આગળ છતના વોઇડનું નિરીક્ષણ કરશે નહીં, અથવા ડ્રેનેજ તપાસશે નહીં. તરત દેખાય નહીં તેવું બધું અસરકારક રીતે બાકાત છે. જૂની અથવા મોટી પ્રોપર્ટીઝ માટે, લેવલ 1 લગભગ ચોક્કસપણે ખૂબ હળવો છે — લેવલ 2ની સરખામણીમાં ખર્ચ બચત ભાગ્યે જ વધેલા જોખમને લાયક છે.
લેવલ 2: HomeBuyer Report
લાક્ષણિક યુકે ઘરો માટે અત્યાર સુધીનું સૌથી વધુ કરાવવામાં આવતું સર્વે — લગભગ 60% તમામ સર્વે લેવલ 2 છે. ખર્ચ: પ્રોપર્ટીની કિંમતના આધારે £400-£800 (મોટા ભાગના £450-£650 બેન્ડમાં આવેલા છે). સાઇટ પરનો સમય: 2-3 કલાક. રિપોર્ટ: ફોટોગ્રાફ્સ, ટ્રાફિક-લાઇટ રેટિંગ્સ અને વર્ણનાત્મક કોમેન્ટરી સાથે 20-30 પાના.
શ્રેષ્ઠ અનુકૂળ: દેખાવે સાઉન્ડ પરંતુ નવી નહીં તેવી સ્થિતિમાં લગભગ 20-100 વર્ષ જૂના સ્ટાન્ડર્ડ બાંધકામ (ઈંટ, બ્લોક, પથ્થર)ના પરંપરાગત યુકે ઘરો. આ બ્રિટિશ હાઉસિંગ સ્ટોક માટે વર્કહોર્સ સર્વે છે. HomeBuyer Report સામેલ કરે છે: તમામ મુખ્ય અને ઘણા નાના તત્વો પર ટ્રાફિક-લાઇટ કન્ડિશન રેટિંગ્સ; મળેલી દરેક ખામીનું સ્પષ્ટ વર્ણનાત્મક વર્ણન; જ્યાં જરૂરી હોય ત્યાં વધુ તપાસ માટે ભલામણો; Section H માર્કેટ વેલ્યુએશન (પ્રોપર્ટીની કિંમત વિશે સર્વેયરનો સ્વતંત્ર દૃષ્ટિકોણ, ઘણીવાર ખરીદનારાઓ દ્વારા ફરી-વાટાઘાટ માટે વપરાય છે); બિલ્ડિંગ ઇન્શ્યોરન્સ માટે Section I રિઇન્સ્ટેટમેન્ટ ખર્ચ.
માર્કેટ વેલ્યુએશન એકલું ઘણી વાર સર્વે ફી જેટલું મૂલ્યવાન છે — ખરીદનારાઓને ખબર પડે છે કે તેઓ વધારે ચૂકવી રહ્યા છે, ઓછું ચૂકવી રહ્યા છે, અથવા માર્કેટ ભાવે છે. જ્યાં સર્વેયરનું વેલ્યુએશન સંમત કિંમત કરતાં ઓછું આવે છે, ત્યાં તે શક્તિશાળી ફરી-વાટાઘાટ સામગ્રી છે. HomeBuyer Report વિગતવાર રીતે સમારકામ કામના ખર્ચ પર સલાહ આપતું નથી — તેના માટે, લેવલ 3 જરૂરી છે, અથવા તમે કોન્ટ્રાક્ટર્સ પાસેથી અલગથી સૂચક ભાવ માંગો છો.
લેવલ 2 મર્યાદાઓ: સર્વેયર હજુ પણ કાર્પેટ ઉઠાવતો નથી, ફર્નિચર ખસેડતો નથી કે ઇન્વેસિવ નિરીક્ષણ કરતો નથી. Survey with Valuation વેરિયન્ટ (ક્યારેક Level 2 Plus, અથવા HomeBuyer with Valuation કહેવાય છે) Section H વેલ્યુએશન સામેલ કરે છે; Survey-Only વેરિયન્ટ નાની બચત માટે તેને છોડી દે છે. મોટા ભાગના ખરીદનારાઓ વેલ્યુએશન સામેલ કરવાથી ફાયદો મેળવે છે.
લેવલ 3: Building Survey
સૌથી વ્યાપક RICS સર્વે, જેને હજુ પણ ઘણી વાર તેના જૂના નામ “Full Structural Survey” તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. ખર્ચ: પ્રોપર્ટીની સાઇઝ અને જટિલતાના આધારે £600-£1,500+ (મોટી અથવા અસામાન્ય પ્રોપર્ટીઝ £2,000-£3,000 સુધી પહોંચી શકે છે). સાઇટ પરનો સમય: 4-8 કલાક, ક્યારેક બે મુલાકાતોમાં વહેંચાયેલો. રિપોર્ટ: વ્યાપક ફોટોગ્રાફી, વિગતવાર ખામી વિશ્લેષણ અને સૂચક સમારકામ ખર્ચ સાથે 40-70 પાના.
શ્રેષ્ઠ અનુકૂળ: જૂની પ્રોપર્ટીઝ (1930 પહેલાની); નોન-સ્ટાન્ડર્ડ બાંધકામની પ્રોપર્ટીઝ (ટિમ્બર-ફ્રેમ્ડ, કોબ, પથ્થર, છાપરાવાળી, લિસ્ટેડ બિલ્ડિંગ્સ, કોંક્રિટ પ્રીફેબ્સ); મોટી પ્રોપર્ટીઝ અથવા નોંધપાત્ર એક્સટેન્શન્સ; જાણીતી અથવા શંકાસ્પદ ખામીઓવાળી પ્રોપર્ટીઝ; જ્યાં નોંધપાત્ર ફેરફાર અથવા એક્સટેન્શનનું આયોજન છે તેવી પ્રોપર્ટીઝ; ગ્રામીણ અને ફાર્મહાઉસ પ્રોપર્ટીઝ. લેવલ 3 નિરીક્ષણ નોન-ડિસ્ટ્રક્ટિવ સર્વેની મર્યાદામાં ઇન્વેસિવ છે — સર્વેયર મોઇસ્ચર મીટર વડે લાકડાની તપાસ કરશે, લોફ્ટની અંદરથી છતના સ્ટ્રક્ચરની તપાસ કરશે, જ્યાં એક્સેસ પરવાનગી આપે ત્યાં ડ્રેનેજનું નિરીક્ષણ કરશે, અને જ્યાં મદદરૂપ હોય ત્યાં થર્મલ ઇમેજિંગનો ઉપયોગ કરશે.
મહત્વપૂર્ણ રીતે, લેવલ 3 રિપોર્ટમાં સામાન્ય રીતે ઓળખાયેલી દરેક ખામી માટે સૂચક સમારકામ ખર્ચ સામેલ હોય છે. ફરી-વાટાઘાટ માટે આ સૌથી ઉપયોગી ફીચર છે: ખરીદનાર અસ્પષ્ટ ખામીઓને બદલે ચોક્કસ આંકડાઓ સાથે ટેબલ પર આવે છે (દા.ત. “છત ફરી-કવર £8,500”, “રિવાયર £4,200”, “ડેમ્પ પ્રૂફિંગ £2,800”). વિગતવાર ખર્ચ વિશ્લેષણ ખરીદી પછી રિનોવેશન કામનું બજેટ બનાવવા માટે પણ પાયો છે.
લેવલ 3માં ડિફોલ્ટ રીતે માર્કેટ વેલ્યુએશન સામેલ નથી (જોકે તેને ફી માટે ઉમેરી શકાય છે). જ્યાં લેવલ 3 કરાવવામાં આવે છે, ત્યાં ખરીદનાર પાસે સામાન્ય રીતે લેન્ડર અથવા મૂળ પૂછેલી કિંમત પરથી પહેલેથી વેલ્યુએશન દૃષ્ટિકોણ હોય છે; તેમને જેની જરૂર છે તે માર્કેટ અભિપ્રાયને બદલે ખામી વિગત છે.
નવા બિલ્ડ માટે સ્નેગિંગ સર્વે
નવા બિલ્ડ પ્રોપર્ટીઝ એક અલગ સમસ્યા રજૂ કરે છે: સ્ટ્રક્ચરલ ખામીઓ સામાન્ય રીતે 10 વર્ષ માટે NHBC Buildmark (અથવા Premier Guarantee, LABC Warranty) દ્વારા આવરી લેવામાં આવે છે, તેથી મોટા જોખમો ઇન્શ્યોરન્સ દ્વારા ઘટાડવામાં આવે છે. નવા બિલ્ડને જેની જરૂર છે તે છે સ્નેગિંગ સર્વે — સ્નેગિંગ સર્વેયર (ઘણી વાર ભૂતપૂર્વ સાઇટ મેનેજર અથવા ચાર્ટર્ડ બિલ્ડિંગ સર્વેયર) દ્વારા સ્પેશિયાલિસ્ટ નિરીક્ષણ જે વ્યવસ્થિત રીતે દરેક ખામી, ફિનિશ ફ્લો, ગુમ થયેલ ફિટિંગ અને અધૂરી વસ્તુની યાદી બનાવે છે.
ખર્ચ: લાક્ષણિક 3-બેડ ઘર માટે £300-£600, 4-બેડ અથવા મોટા માટે £400-£800. સાઇટ પરનો સમય: 3-4 કલાક. રિપોર્ટ: ફોટોગ્રાફ-લેડ, લાક્ષણિક નવા બિલ્ડ માટે ઘણી વાર 100+ સ્નેગ્સ સૂચિબદ્ધ — પેઇન્ટ ચિપ્સ, ખોટી રીતે ગોઠવાયેલા દરવાજા, ગુમ ટ્રિમ, સીલન્ટ નિષ્ફળતા, તૂટેલી ટાઇલ્સ, અધૂરું લેન્ડસ્કેપિંગ, કિચન ફિનિશ સમસ્યાઓ. કરાવવાનો શ્રેષ્ઠ સમય: એક્સચેન્જ અને કમ્પ્લિશન વચ્ચે (જેથી મૂવ-ઇન પહેલાં સ્નેગ્સ સંબોધી શકાય), અથવા મૂવ-ઇન પછીના પ્રથમ 2-3 અઠવાડિયામાં (મોટા ભાગના ડેવલપર્સ વિના મૂલ્યે સમારકામ માટે 28-દિવસની “સ્નેગ્સ વિન્ડો” ઓફર કરે છે).
ડેવલપર વોરંટી વિન્ડોમાં ઓળખાયેલા યોગ્ય સ્નેગ્સ સંબોધવા માટે કરાર મુજબ બંધાયેલો છે. પ્રોફેશનલ સ્નેગિંગ રિપોર્ટ ડેવલપર માટે ઘર માલિકની અનૌપચારિક યાદી કરતાં દલીલ કરવી ઘણી વધુ મુશ્કેલ છે, જેના કારણે ડેવલપરના ખર્ચે થયેલા સમારકામ કામમાં આ ખર્ચ ઘણી ગણી પાછો મળે છે. New Home Inspections, BuildScan અને SnagInspect જેવી સ્પેશિયાલિસ્ટ સ્નેગિંગ ફર્મ્સ માર્કેટ પર છવાયેલી છે; મોટા ભાગની RICS-રજિસ્ટર્ડ નથી પરંતુ ચાર્ટર્ડ બિલ્ડિંગ સર્વેયર્સ અથવા ભૂતપૂર્વ સાઇટ મેનેજર્સનો ઉપયોગ કરે છે.
યોગ્ય લેવલ કેવી રીતે પસંદ કરવું
યોગ્ય લેવલ પર પહોંચવા માટે પ્રોપર્ટીની ઉંમર, પ્રકાર અને સ્થિતિનો ઉપયોગ કરો. નીચેનું ડિસિઝન મેટ્રિક્સ મોટા ભાગની સામાન્ય પરિસ્થિતિઓને આવરી લે છે.
| પ્રોપર્ટી પ્રકાર | ભલામણ કરેલ લેવલ | લાક્ષણિક ખર્ચ |
|---|---|---|
| નવો બિલ્ડ (10 વર્ષથી ઓછો) | સ્નેગિંગ સર્વે | £300-£600 |
| પરંપરાગત બ્લોકમાં આધુનિક ફ્લેટ (1990+) | લેવલ 1 અથવા 2 | £300-£500 |
| સ્ટાન્ડર્ડ 1930-1980ના સેમી અથવા ટેરેસ | લેવલ 2 | £450-£700 |
| જૂની પ્રોપર્ટી (1930 પહેલાની) | લેવલ 3 | £700-£1,200 |
| લિસ્ટેડ, છાપરાવાળી અથવા નોન-સ્ટાન્ડર્ડ બાંધકામ | લેવલ 3 સ્પેશિયાલિસ્ટ | £900-£1,800 |
| દેખાતી ખામીઓવાળી પ્રોપર્ટી | લેવલ 3 | £700-£1,500 |
| મોટી પ્રોપર્ટી (5+ બેડ, એક્સટેન્શન) | લેવલ 3 | £1,000-£2,500 |
બે વ્યવહારુ સિદ્ધાંતો. પ્રથમ: જો તમે પ્રોપર્ટી પર £400,000+ ખર્ચ કરી રહ્યા છો, તો લેવલ 2ને લેવલ 3માં અપગ્રેડ કરવાનો સીમાંત £400-£700 એ સ્ટ્રક્ચરલ ખામી ચૂકી જવા સામે નજીવો ઇન્શ્યોરન્સ છે જેને સમારકામ કરવામાં પાંચ આંકડાનો ખર્ચ થઈ શકે છે. બીજું: જો પ્રોપર્ટી તમારા કરતાં જૂની હોય, તો ડિફોલ્ટ રીતે લેવલ 3 પસંદ કરો. દાયકાઓમાં સમારકામ, ફેરફારો અને બોજની ઇતિહાસ સંચિત થાય છે અને તેને બહાર લાવવાનો એકમાત્ર રસ્તો સંપૂર્ણ નિરીક્ષણ છે.
સામાન્ય રીતે મળતી ખામીઓ
આંતરરાષ્ટ્રીય ધોરણો પ્રમાણે યુકે હાઉસિંગ સ્ટોક જૂનું છે — મધ્યકાળ ઘર 1970 પહેલાં બાંધવામાં આવ્યું હતું — અને વારંવાર આવતી ખામીઓ તેને પ્રતિબિંબિત કરે છે. મુખ્ય સર્વે પ્રોવાઇડર્સ (Allied Surveyors, e.surv, Connells Survey & Valuation)ના ઇન્ડસ્ટ્રી ડેટા બતાવે છે કે નીચેની વસ્તુઓ સર્વેમાં વારંવાર દેખાય છે.
ભેજ અને ભીનાશ: સૌથી સામાન્ય રીતે ફ્લેગ કરાયેલો મુદ્દો, લગભગ 25% સર્વેમાં દેખાય છે. ઉભરતો ભેજ (rising damp) બહારથી પાણી ઘૂસવા (penetrating damp) અને કન્ડેન્સેશન (જીવનશૈલી અને વેન્ટિલેશન) કરતાં ઘણો ઓછો સામાન્ય છે, પરંતુ 18%થી ઉપરના ભેજ રીડિંગ્સને તપાસની જરૂર છે. સામાન્ય કારણો: નિષ્ફળ પોઇન્ટિંગ, બ્લોક થયેલા કેવિટી વોલ વેન્ટ્સ, લીક થતાં ગટર, અપૂરતો ડેમ્પ-પ્રૂફ કોર્સ.
છતની ખામીઓ: ગુમ અથવા સરકેલી ટાઇલ્સ, ચિમની અને છતના જંક્શન આસપાસ નિષ્ફળ ફ્લેશિંગ, પાણી ઘૂસવાનું કારણ બનતા બ્લોક ગટર, ઝૂકેલું છતનું સ્ટ્રક્ચર, જીવનકાળના અંતે પહોંચેલું ફેલ્ટ અથવા મેમ્બ્રેન. 3-બેડ સેમી પર લાક્ષણિક છત ફરી-કવર £6,000-£12,000ની હોય છે.
સબસાઇડન્સ: સ્ટ્રક્ચરલ તિરાડોનું કારણ બનતી જમીનની હલચલ, મોટા ભાગે દક્ષિણપૂર્વ ઇંગ્લેન્ડના ક્લે-માટીના વિસ્તારોમાં જોવા મળે છે, ઘણી વાર નજીકના ઝાડ સબસોઇલમાંથી પાણી લેવાથી ટ્રિગર થાય છે. સક્રિય સબસાઇડન્સ એક નોંધપાત્ર ખામી છે જેને અન્ડરપિનિંગ (£15,000-£50,000) અથવા રૂટ બેરિયર્સની જરૂર છે; ચકાસાયેલ મોનિટરિંગ સાથે જૂનું, સ્થિર થયેલું સબસાઇડન્સ ઇન્શ્યોરેબલ અને સહનીય હોઈ શકે છે.
ઇલેક્ટ્રિકલ: જૂનાં કન્ઝ્યુમર યુનિટ્સ (RCD વગરના 2008 પહેલાના બોર્ડ), તાજેતરના EICR (Electrical Installation Condition Report — છેલ્લા 10 વર્ષમાં મેળવવું શ્રેષ્ઠ)નો અભાવ, 1976 પહેલાની પ્રોપર્ટીઝમાં એલ્યુમિનિયમ વાયરિંગ, અથવા અપૂરતું અર્થિંગ. લાક્ષણિક ઘર માટે સંપૂર્ણ રિવાયર £4,000-£8,000; આંશિક અપગ્રેડ ઘણું ઓછું.
એસ્બેસ્ટોસ: 2000 પહેલાના યુકે બાંધકામમાં સર્વવ્યાપક. સામાન્ય સ્થાનો: આર્ટેક્સ ટેક્સચર્ડ છત, સોફિટ અને ઇવ્સ બોર્ડ, ગેરેજ છત, બોઇલર ફ્લુ, વિનાઇલ ફ્લોર ટાઇલ્સ. સર્વે સ્પેશિયાલિસ્ટ પરીક્ષણ (સેમ્પલ ટેસ્ટ માટે £250-£500) માટે શંકાસ્પદ એસ્બેસ્ટોસને ફ્લેગ કરશે. દૂર કરવાનો ખર્ચ વ્યાપકપણે બદલાય છે — નાની વસ્તુને એન્કેપ્સ્યુલેટ કરવા માટે £200થી લઈને ફ્રાયેબલ એસ્બેસ્ટોસના લાયસન્સ ધરાવતા દૂર કરવા માટે £3,000+ સુધી.
અન્ય વારંવારની વસ્તુઓ: લાકડાનો સડો અને વુડવોર્મ, ખાસ કરીને જૂના ફ્લોર અને છતના લાકડામાં; નિષ્ફળ ડબલ ગ્લેઝિંગ સીલ; જૂનાં બોઇલર (G-રેટેડ નોન-કન્ડેન્સિંગ); અપૂરતું ઇન્સ્યુલેશન; ખામીયુક્ત ડ્રેનેજ (ઘણી વાર ખરીદી પછી CCTV સર્વે દ્વારા શોધાય છે).
સર્વે પછી ફરી-વાટાઘાટ
લગભગ 30-35% ખરીદનારાઓ સર્વેમાં ખામીઓ સામે આવ્યા પછી કિંમતમાં કંઈક ફરી-વાટાઘાટનો પ્રયાસ કરે છે, અને સફળ ઘટાડાનો મધ્યકાળ સંમત કિંમતના 5-8% છે. ફરી-વાટાઘાટની વાતચીત ત્યારે શ્રેષ્ઠ કામ કરે છે જ્યારે તે સર્વેયરના રિપોર્ટ (સૂચક ખર્ચ સામેલ કરતાં લેવલ 3 સર્વે માટે વધુ) અથવા તાત્કાલિક મેળવેલા સ્વતંત્ર કોન્ટ્રાક્ટર ભાવોમાંથી ચોક્કસ સમારકામ ખર્ચમાં આધારિત હોય.
લાક્ષણિક પ્લેબુક: સર્વે રિપોર્ટ મેળવો; સૌથી ઊંચા ખર્ચની ત્રણથી પાંચ વસ્તુઓ ઓળખો જે લાલ અથવા એમ્બર રેટેડ છે; ઝડપી કોન્ટ્રાક્ટર ભાવ મેળવો (મોટા ભાગના બિલ્ડિંગ, રૂફિંગ અને ઇલેક્ટ્રિકલ કામ માટે મફત); કુલ ઉપચાર બજેટની ગણતરી કરો; મુદ્દાઓ, ખર્ચ, અને પ્રસ્તાવિત કિંમત ઘટાડો (ગંભીરતા અને મુદ્દાઓ અગાઉ જાહેર કરવામાં આવ્યા હતા કે નહીં તેના આધારે સામાન્ય રીતે સમારકામ ખર્ચના 50-100%) દર્શાવતો પત્ર એસ્ટેટ એજન્ટને લખો.
વેચનારનો પ્રતિભાવ માર્કેટના તાપમાન પર આધાર રાખે છે. પ્રેરિત વેચનારાઓ સાથે ધીમા ખરીદનારના માર્કેટમાં, સમારકામ ખર્ચની 60-80% રેન્જમાં કન્સેશનની અપેક્ષા રાખો. તમારી પાછળ ઘણા બિડરો સાથે ઝડપી વેચનારના માર્કેટમાં, કન્સેશન ઘટીને 20-30% થઈ શકે છે અથવા તમને પાછળ હટવાનું કહેવામાં આવી શકે છે. જ્યાં ફરી-વાટાઘાટ નિષ્ફળ જાય અને સર્વે પછીના આંકડા હવે અર્થપૂર્ણ ન રહે ત્યાં કોઈપણ ડીલમાંથી પાછળ હટવા માટે હંમેશા તૈયાર રહો — એક્સચેન્જ પહેલાં પાછળ હટવાથી ફક્ત સર્વે ફી અને પહેલેથી થયેલ કન્વેયન્સિંગનો ખર્ચ થાય છે.
જ્યારે પ્રામાણિકપણે ઉપયોગ કરવામાં આવે ત્યારે પાછળ હટવું એક શક્તિશાળી વાટાઘાટ સાધન છે. ખરીદનારને સંપૂર્ણપણે ગુમાવવાનો સામનો કરી રહેલો વેચનાર ઘણી વાર માર્કેટિંગ પ્રક્રિયા ફરીથી શરૂ કરવાને બદલે સમારકામ ખર્ચ વહેંચી લેશે. વધુ છ થી આઠ અઠવાડિયાનું માર્કેટિંગ, અનિશ્ચિત નવો ખરીદનાર અને બીજા સર્વેમાં એ જ ખામીઓ ફરી સામે આવવાનું જોખમ સામાન્ય રીતે તેમનું મન કેન્દ્રિત કરે છે.
RICS સર્વેયર શોધવો
rics.org/find-a-surveyor પર RICS “Find a Surveyor” ડિરેક્ટરી શરૂઆતનું બિંદુ છે: તમારો પોસ્ટકોડ દાખલ કરો, Home Surveys દ્વારા ફિલ્ટર કરો, અને સ્થાનિક ફર્મ્સની સમીક્ષા કરો. “MRICS” અથવા “FRICS” સફિક્સ (Member અથવા Fellow) જુઓ, અને ફર્મ ફરજિયાત PII (પ્રોફેશનલ ઇન્ડેમ્નિટી ઇન્શ્યોરન્સ) ધરાવે છે તેની પુષ્ટિ કરો. સ્થાનિક એસ્ટેટ એજન્ટ્સની સમીક્ષાઓ ઉપયોગી છે પરંતુ તેમના “પ્રિફર્ડ” સર્વેયરને ધકેલતા એજન્ટ્સથી સાવધ રહો — તમે સ્વતંત્રતા ઇચ્છો છો.
બે અથવા ત્રણ ભાવ મેળવો. ભાવ ખરીદનારાઓ અપેક્ષા રાખે તેના કરતાં વધુ બદલાય છે — £300,000 ઘર પર એ જ લેવલ 2 માટે, ભાવ £450થી £750 સુધીની રેન્જમાં હોઈ શકે છે. સસ્તું આપોઆપ ખરાબ નથી; કલાકદીઠ થ્રુપુટ લક્ષ્યો ધરાવતી મોટી ફર્મ્સ નાની સ્પેશિયાલિસ્ટ પ્રેક્ટિસ કરતાં ઓછા વ્યાપક રિપોર્ટ્સ ઉત્પન્ન કરી શકે છે. ઓફર કરવામાં આવે તો સેમ્પલ રિપોર્ટ્સ વાંચો. ટર્નઅરાઉન્ડ સમય વિશે પૂછો (ધીમો સર્વેયર એક્સચેન્જને 1-2 અઠવાડિયા વિલંબિત કરી શકે છે).
અંતિમ વ્યવહારુ મુદ્દાઓ: વહેલા બુક કરો, કારણ કે પ્રતિષ્ઠિત સ્થાનિક સર્વેયર્સ 1-3 અઠવાડિયા આગળ ચાલે છે, ખાસ કરીને વસંત અને પાનખરની ટોચની ખરીદી સિઝનમાં; શક્ય હોય તો નિરીક્ષણમાં હાજર રહો — ઘણા સર્વેયર્સ મુખ્ય તારણોના મૌખિક પૂર્વાવલોકન માટે નિરીક્ષણના અંતે ખરીદનારને હાજર રહેવાનું આવકારે છે; અને આગળ વધવું કે નહીં તે નક્કી કરતાં પહેલાં નાની-પ્રિન્ટ બાકાત વસ્તુઓ સહિત સંપૂર્ણ રિપોર્ટ વાંચો.