পিলার গাইড · আপডেট মে ২০২৬
যুক্তরাজ্যের প্রপার্টি সার্ভে টাইপ: 2026/27-এর জন্য একটি ব্যবহারিক গাইড
যুক্তরাজ্যে বেশিরভাগ মানুষের করা সবচেয়ে বড় একক ক্রয় হলো একটি বাড়ি, তবুও প্রতি পাঁচজন ক্রেতার একজন এখনও একটি স্বাধীন সার্ভে এড়িয়ে যান এবং শুধু ঋণদাতার মর্টগেজ ভ্যালুয়েশনের উপর নির্ভর করেন — Royal Institution of Chartered Surveyors অনুযায়ী একটি মিস হওয়া ত্রুটির মধ্যক মেরামত বিলের পরিমাণ £৫,৮০০ হলে এটি একটি ব্যয়বহুল মিথ্যা সঞ্চয়। এই পিলার গাইড তিনটি RICS হোম সার্ভে লেভেলের বিস্তারিত ব্যাখ্যা দেয়, প্রতিটি কীভাবে ঋণদাতার মর্টগেজ ভ্যালুয়েশন থেকে ভিন্ন তা ব্যাখ্যা করে, নতুন নির্মিত প্রপার্টির জন্য স্ন্যাগিং সার্ভে কভার করে, এবং বিনিময়ের আগে মূল্য পুনঃআলোচনা করতে বা প্রত্যাহার করতে রিপোর্ট কীভাবে ব্যবহার করবেন তা দেখায়।
কেন সার্ভে গুরুত্বপূর্ণ
একটি প্রপার্টি সার্ভে হলো বাড়ি কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে বাড়ির শারীরিক অবস্থা সম্পর্কে আপনার পাওয়া একমাত্র স্বাধীন পেশাদার মতামত। এস্টেট এজেন্ট বিক্রেতার জন্য কাজ করে। বিক্রেতার সলিসিটর বিক্রেতার জন্য কাজ করে। আপনার কনভেয়ান্সার আইনি মালিকানা যাচাই করে, স্যাঁতসেঁতে রিডিং নয়। মর্টগেজ ভ্যালুয়েশন, প্রায়ই “সার্ভে” বলা হলেও, শুধুমাত্র ঋণদাতার সুবিধার জন্য এবং প্রায়ই আপনাকে কিছু জানানোর কোনো বাধ্যবাধকতা ছাড়াই ২০ মিনিটের ঘুরে দেখার সাথে জড়িত। স্বাধীন সার্ভে, আপনার দ্বারা নির্দেশিত ও প্রদত্ত, আপনার প্রতি একটি চুক্তিগত যত্নের দায়িত্ব বহন করে এবং বাধ্যতামূলক RICS পেশাদার ইনডেমনিটি বীমা দ্বারা সমর্থিত।
এটি এড়িয়ে যাওয়া জুয়া খেলার মতো। ২০২৪ RICS হোম সার্ভে ইমপ্যাক্ট রিপোর্ট দেখিয়েছে যে লেভেল ২ বা ৩ সার্ভে নির্দেশ দেওয়া পাঁচজনের মধ্যে চারজনের বেশি ক্রেতা জানিয়েছেন যে রিপোর্ট এমন অন্তত একটি সমস্যা প্রকাশ করেছে যা তারা জানতেন না, এবং প্রায় প্রতি তিনজনে একজন মূল্য পুনঃআলোচনা করতে ফলাফল ব্যবহার করেছেন। সাধারণ পুনঃআলোচনা সম্মত মূল্য £৩,০০০-£১৫,০০০ কমায় — যা সার্ভে ফির চেয়ে অনেক গুণ বেশি। এমনকি যেখানে কোনো পুনঃআলোচনা হয় না, সেখানেও ক্রেতা অনিবার্য মেরামতের জন্য একটি বাজেট পরিকল্পনা এবং বীমা দাবি বা ভবিষ্যত বিক্রয়ের জন্য একটি নথিভুক্ত ভিত্তি পান।
যুক্তরাজ্যের সার্ভে বাজার Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) দ্বারা নিয়ন্ত্রিত, যা কাঠামো নির্ধারণ করে: নির্ধারিত ন্যূনতম পরিধি সহ তিনটি সংখ্যাযুক্ত হোম সার্ভে লেভেল, ট্রাফিক-লাইট কন্ডিশন রেটিং, এবং বাধ্যতামূলক পেশাদার ইনডেমনিটি কভার। সার্ভেয়ারের নামে সবসময় “MRICS” বা “FRICS” প্রত্যয় খুঁজুন — এটিই আনুষ্ঠানিক যোগ্যতা।
মর্টগেজ ভ্যালুয়েশন বনাম সার্ভে
যুক্তরাজ্যে বাড়ি কেনার সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ পার্থক্য এটি। একটি মর্টগেজ ভ্যালুয়েশন হলো ঋণদাতার সরঞ্জাম — সাধারণত ১৫-৩০ মিনিট স্থায়ী একটি মৌলিক বাহ্যিক ও অভ্যন্তরীণ পরিদর্শন (কখনো কখনো কম-ঝুঁকির ঋণের জন্য ডেস্কটপ বা AVM ভ্যালুয়েশন হিসেবে দূর থেকে করা হয়) যা নিশ্চিত করে প্রপার্টিটি বিদ্যমান, বসবাসযোগ্য অবস্থায় আছে, এবং অন্তত ঋণের পরিমাণের সমান মূল্যের। এর খরচ ক্রেতা বহন করে (£১৫০-£৪০০, অথবা কখনো কখনো মর্টগেজ প্রোডাক্টের অধীনে “বিনামূল্যে”) কিন্তু সার্ভেয়ার তাদের দায়িত্ব ঋণদাতার প্রতি বহন করে।
একটি সার্ভে এর বিপরীত: দুই থেকে চার ঘণ্টা স্থায়ী একটি গভীর পরিদর্শন, ক্রেতা দ্বারা নির্দেশিত ও প্রদত্ত, ছবি ও বিস্তারিত কন্ডিশন রেটিং সহ ২০-৫০ পৃষ্ঠার একটি লিখিত রিপোর্ট তৈরি করে। সার্ভেয়ার তাদের দায়িত্ব আপনার প্রতি বহন করে এবং পেশাদার ইনডেমনিটি বহন করে। উভয় প্রোডাক্টই চার্টার্ড সার্ভেয়ার দ্বারা সরবরাহ করা হলেও তারা সম্পূর্ণ ভিন্ন উদ্দেশ্য পূরণ করে।
অনেক ক্রেতা দুটিকে গুলিয়ে ফেলেন এবং মনে করেন মর্টগেজ ভ্যালুয়েশনই “যথেষ্ট”। তা নয়। আপনি যে ভ্যালুয়েশন রিপোর্ট পান (যদি একেবারেই পান), তা সাধারণত ন্যূনতম বর্ণনা সহ প্রমিত টিক-বক্সের দুই পৃষ্ঠায় সীমাবদ্ধ। এটিকে তাই হিসেবে বিবেচনা করুন যা এটি: ঋণদাতার ঝুঁকি মূল্যায়ন, আপনার নিজের যাচাই নয়।
লেভেল ১: কন্ডিশন রিপোর্ট
মৌলিক RICS হোম সার্ভে। খরচ: প্রপার্টির মূল্য ও অঞ্চলের উপর নির্ভর করে £৩০০-£৫০০ (লন্ডন ও দক্ষিণ-পূর্ব উচ্চ প্রান্তে)। সাইটে সময়: সাধারণত ৬০-৯০ মিনিট। রিপোর্ট: প্রধান উপাদান জুড়ে ট্রাফিক-লাইট রেটিং সহ ১০-১৫ পৃষ্ঠা।
সবচেয়ে উপযুক্ত: আধুনিক (১৯৯০-পরবর্তী) প্রপার্টি যা দৃশ্যত ভালো অবস্থায় আছে; প্রচলিত উদ্দেশ্যে-নির্মিত ব্লকের ফ্ল্যাট; ওয়ারেন্টি কভার শেষের কাছাকাছি নতুন নির্মিত প্রপার্টি; ক্রেতা ভালো করে জানেন এমন প্রপার্টি (যেমন উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া পারিবারিক বাড়ি)। লেভেল ১ রিপোর্ট স্পষ্ট ত্রুটি চিহ্নিত ও রেট করে, আরও তদন্তের ঝুঁকি চিহ্নিত করে, এবং নিশ্চিত করে প্রপার্টি ক্রয়ের জন্য মোটামুটি উপযুক্ত কিনা। এতে বাজার মূল্যায়ন, মেরামত খরচের পরামর্শ, বা বিস্তারিত বিশ্লেষণ অন্তর্ভুক্ত নয়।
সীমাবদ্ধতা: পরিদর্শন মূলত গভীর অনুসন্ধান ছাড়া একটি ঘুরে দেখা। সার্ভেয়ার কার্পেট তুলবেন না, আসবাবপত্র সরাবেন না, হ্যাচ থেকে দৃশ্যমানের বাইরে ছাদের ফাঁকা স্থান পরিদর্শন করবেন না, বা ড্রেনেজ পরীক্ষা করবেন না। তাৎক্ষণিকভাবে দৃশ্যমান নয় এমন যেকোনো কিছু কার্যকরভাবে বাদ। পুরনো বা বড় প্রপার্টির জন্য, লেভেল ১ প্রায় নিশ্চিতভাবে খুবই হালকা — লেভেল ২-এর তুলনায় খরচ সাশ্রয় বর্ধিত ঝুঁকির তুলনায় খুব কমই মূল্যবান।
লেভেল ২: হোমবায়ার রিপোর্ট
সাধারণ যুক্তরাজ্যের বাড়ির জন্য সবচেয়ে বেশি নির্দেশিত সার্ভে — সমস্ত সার্ভের প্রায় ৬০% লেভেল ২। খরচ: প্রপার্টির মূল্যের উপর নির্ভর করে £৪০০-£৮০০ (বেশিরভাগ £৪৫০-£৬৫০ ব্যান্ডে)। সাইটে সময়: ২-৩ ঘণ্টা। রিপোর্ট: ছবি, ট্রাফিক-লাইট রেটিং ও বর্ণনামূলক মন্তব্য সহ ২০-৩০ পৃষ্ঠা।
সবচেয়ে উপযুক্ত: প্রমিত নির্মাণের (ইট, ব্লক, পাথর) প্রচলিত যুক্তরাজ্যের বাড়ি, প্রায় ২০-১০০ বছর বয়সী, দৃশ্যত ভালো কিন্তু নতুন নয় এমন অবস্থায়। এটি ব্রিটিশ আবাসন স্টকের জন্য ওয়ার্কহর্স সার্ভে। হোমবায়ার রিপোর্টে অন্তর্ভুক্ত: সমস্ত প্রধান ও অনেক ছোট উপাদান জুড়ে ট্রাফিক-লাইট কন্ডিশন রেটিং; প্রতিটি পাওয়া ত্রুটির স্পষ্ট বর্ণনামূলক বিবরণ; যেখানে প্রয়োজন সেখানে আরও তদন্তের সুপারিশ; একটি সেকশন H বাজার মূল্যায়ন (প্রপার্টির মূল্য সম্পর্কে সার্ভেয়ারের স্বাধীন দৃষ্টিভঙ্গি, প্রায়ই ক্রেতারা পুনঃআলোচনার জন্য ব্যবহার করেন); বিল্ডিং বীমার জন্য একটি সেকশন I পুনঃস্থাপন খরচ।
শুধু বাজার মূল্যায়নই প্রায়ই সার্ভে ফির যোগ্য — ক্রেতারা জানেন তারা বেশি দিচ্ছেন, কম দিচ্ছেন, নাকি বাজার মূল্যে আছেন। যেখানে সার্ভেয়ারের মূল্যায়ন সম্মত মূল্যের নিচে আসে, তা শক্তিশালী পুনঃআলোচনার উপাদান। হোমবায়ার রিপোর্ট বিস্তারিতভাবে প্রতিকারমূলক কাজের খরচ সম্পর্কে পরামর্শ দেয় না — এর জন্য লেভেল ৩ প্রয়োজন, অথবা আপনি ঠিকাদারদের কাছ থেকে আলাদাভাবে ইঙ্গিতমূলক উদ্ধৃতি চাইতে পারেন।
লেভেল ২-এর সীমাবদ্ধতা: সার্ভেয়ার তবুও কার্পেট তোলেন না, আসবাবপত্র সরান না বা আক্রমণাত্মক পরিদর্শন করেন না। Survey with Valuation ভ্যারিয়েন্ট (কখনো কখনো লেভেল ২ প্লাস, বা HomeBuyer with Valuation বলা হয়) সেকশন H মূল্যায়ন অন্তর্ভুক্ত করে; Survey-Only ভ্যারিয়েন্ট সামান্য সাশ্রয়ের জন্য তা বাদ দেয়। বেশিরভাগ ক্রেতা মূল্যায়ন অন্তর্ভুক্তি থেকে উপকৃত হন।
লেভেল ৩: বিল্ডিং সার্ভে
সবচেয়ে বিস্তৃত RICS সার্ভে, প্রায়ই এখনও এর পুরনো নাম “Full Structural Survey” হিসেবে উল্লেখ করা হয়। খরচ: প্রপার্টির আকার ও জটিলতার উপর নির্ভর করে £৬০০-£১,৫০০+ (বড় বা অস্বাভাবিক প্রপার্টি £২,০০০-£৩,০০০ পর্যন্ত হতে পারে)। সাইটে সময়: ৪-৮ ঘণ্টা, কখনো কখনো দুই দর্শনে বিভক্ত। রিপোর্ট: ব্যাপক ফটোগ্রাফি, বিস্তারিত ত্রুটি বিশ্লেষণ ও ইঙ্গিতমূলক মেরামত খরচ সহ ৪০-৭০ পৃষ্ঠা।
সবচেয়ে উপযুক্ত: পুরনো প্রপার্টি (১৯৩০-এর আগে); অ-প্রমিত নির্মাণের প্রপার্টি (কাঠের কাঠামো, কব, পাথর, খড়ের ছাউনি, তালিকাভুক্ত ভবন, কংক্রিট প্রিফ্যাব); বড় প্রপার্টি বা উল্লেখযোগ্য সম্প্রসারণ; পরিচিত বা সন্দেহভাজন ত্রুটিযুক্ত প্রপার্টি; যেখানে উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন বা সম্প্রসারণ পরিকল্পিত; গ্রামীণ ও খামারবাড়ি প্রপার্টি। লেভেল ৩ পরিদর্শন একটি অ-ধ্বংসাত্মক সার্ভের সীমার মধ্যে আক্রমণাত্মক — সার্ভেয়ার আর্দ্রতা মিটার দিয়ে কাঠের টুকরো পরীক্ষা করবেন, অ্যাটিকের ভেতর থেকে ছাদের কাঠামো পরীক্ষা করবেন, প্রবেশাধিকার থাকলে ড্রেনেজ পরিদর্শন করবেন, এবং যেখানে সহায়ক সেখানে থার্মাল ইমেজিং ব্যবহার করবেন।
গুরুত্বপূর্ণভাবে, লেভেল ৩ রিপোর্টে সাধারণত চিহ্নিত প্রতিটি ত্রুটির জন্য ইঙ্গিতমূলক মেরামত খরচ অন্তর্ভুক্ত থাকে। এটিই পুনঃআলোচনার জন্য একক সবচেয়ে উপযোগী বৈশিষ্ট্য: ক্রেতা অস্পষ্ট ত্রুটির পরিবর্তে নির্দিষ্ট সংখ্যা নিয়ে টেবিলে আসেন (যেমন “ছাদ পুনঃস্থাপন £৮,৫০০”, “রিওয়্যার £৪,২০০”, “স্যাঁতসেঁতে প্রতিরোধ £২,৮০০”)। বিস্তারিত খরচ বিশ্লেষণ ক্রয়ের পরে সংস্কার কাজের বাজেট তৈরির ভিত্তিও।
লেভেল ৩-তে ডিফল্টভাবে বাজার মূল্যায়ন অন্তর্ভুক্ত নয় (যদিও ফি দিয়ে যোগ করা যেতে পারে)। যেখানে একটি লেভেল ৩ নির্দেশিত হয়, ক্রেতার সাধারণত ইতিমধ্যে ঋণদাতা বা মূল জিজ্ঞাসিত মূল্য থেকে একটি মূল্যায়ন দৃষ্টিভঙ্গি থাকে; তাদের যা প্রয়োজন তা হলো বাজার মতামতের পরিবর্তে ত্রুটির বিবরণ।
নতুন নির্মাণের জন্য স্ন্যাগিং সার্ভে
নতুন নির্মিত প্রপার্টি একটি ভিন্ন সমস্যা উপস্থাপন করে: কাঠামোগত ত্রুটি সাধারণত ১০ বছরের জন্য NHBC Buildmark (বা Premier Guarantee, LABC Warranty) দ্বারা আচ্ছাদিত, তাই বড় ঝুঁকিগুলো বীমা দ্বারা প্রশমিত হয়। নতুন নির্মিত প্রপার্টির পরিবর্তে যা প্রয়োজন তা হলো একটি স্ন্যাগিং সার্ভে — একজন স্ন্যাগিং সার্ভেয়ার (প্রায়ই একজন প্রাক্তন সাইট ম্যানেজার বা চার্টার্ড বিল্ডিং সার্ভেয়ার) দ্বারা বিশেষজ্ঞ পরিদর্শন, প্রতিটি ত্রুটি, ফিনিশের ত্রুটি, অনুপস্থিত ফিটিং এবং অসম্পূর্ণ আইটেম পদ্ধতিগতভাবে তালিকাভুক্ত করার জন্য।
খরচ: একটি সাধারণ ৩-বেডের বাড়ির জন্য £৩০০-£৬০০, ৪-বেড বা বড় বাড়ির জন্য £৪০০-£৮০০। সাইটে সময়: ৩-৪ ঘণ্টা। রিপোর্ট: ছবিনির্ভর, একটি সাধারণ নতুন নির্মিত বাড়ির জন্য প্রায়ই ১০০+ স্ন্যাগ তালিকাভুক্ত — পেইন্ট চিপ, ভুল-সারিবদ্ধ দরজা, অনুপস্থিত ট্রিম, সিলান্ট ব্যর্থতা, ফাটা টাইলস, অসমাপ্ত ল্যান্ডস্কেপিং, রান্নাঘরের ফিনিশ সমস্যা। নির্দেশ দেওয়ার সেরা সময়: বিনিময় ও সমাপ্তির মধ্যে (যাতে স্থানান্তরের আগে স্ন্যাগ সমাধান করা যায়), অথবা স্থানান্তরের প্রথম ২-৩ সপ্তাহে (বেশিরভাগ ডেভেলপার বিনামূল্যে মেরামতের জন্য একটি ২৮-দিনের “স্ন্যাগ উইন্ডো” অফার করে)।
ওয়ারেন্টি উইন্ডোর মধ্যে চিহ্নিত বৈধ স্ন্যাগ সমাধানে ডেভেলপার চুক্তিবদ্ধভাবে বাধ্য। পেশাদার স্ন্যাগিং রিপোর্ট একজন বাড়ির মালিকের অনানুষ্ঠানিক তালিকার চেয়ে ডেভেলপারের পক্ষে তর্ক করা অনেক কঠিন, যে কারণে ডেভেলপারের খরচে করা প্রতিকারমূলক কাজে খরচ কয়েকগুণ ফেরত আসে। New Home Inspections, BuildScan ও SnagInspect-এর মতো বিশেষজ্ঞ স্ন্যাগিং প্রতিষ্ঠান বাজারে আধিপত্য বিস্তার করে; বেশিরভাগ RICS-নিবন্ধিত নয় তবে চার্টার্ড বিল্ডিং সার্ভেয়ার বা প্রাক্তন সাইট ম্যানেজার ব্যবহার করে।
সঠিক লেভেল কীভাবে বেছে নেবেন
সঠিক লেভেলে ত্রিভুজীকরণ করতে প্রপার্টির বয়স, ধরন ও অবস্থা ব্যবহার করুন। নিচের সিদ্ধান্ত ম্যাট্রিক্স বেশিরভাগ সাধারণ পরিস্থিতি কভার করে।
| প্রপার্টির ধরন | সুপারিশকৃত লেভেল | সাধারণ খরচ |
|---|---|---|
| নতুন নির্মিত (১০ বছরের কম) | স্ন্যাগিং সার্ভে | £৩০০-£৬০০ |
| প্রচলিত ব্লকের আধুনিক ফ্ল্যাট (১৯৯০+) | লেভেল ১ বা ২ | £৩০০-£৫০০ |
| প্রমিত ১৯৩০-১৯৮০-এর সেমি বা টেরেস | লেভেল ২ | £৪৫০-£৭০০ |
| পুরনো প্রপার্টি (১৯৩০-এর আগে) | লেভেল ৩ | £৭০০-£১,২০০ |
| তালিকাভুক্ত, খড়ের ছাউনি বা অ-প্রমিত নির্মাণ | লেভেল ৩ বিশেষজ্ঞ | £৯০০-£১,৮০০ |
| দৃশ্যমান ত্রুটিযুক্ত প্রপার্টি | লেভেল ৩ | £৭০০-£১,৫০০ |
| বড় প্রপার্টি (৫+ বেড, সম্প্রসারণ) | লেভেল ৩ | £১,০০০-£২,৫০০ |
দুটি ব্যবহারিক নিয়ম। প্রথম: যদি আপনি প্রপার্টিতে £৪০০,০০০+ ব্যয় করছেন, তাহলে লেভেল ২ থেকে লেভেল ৩-এ আপগ্রেড করার সীমিত £৪০০-£৭০০ পাঁচ অঙ্কের মেরামত খরচ হতে পারে এমন একটি কাঠামোগত ত্রুটি মিস করার বিরুদ্ধে সামান্য বীমা। দ্বিতীয়: যদি প্রপার্টি আপনার চেয়ে পুরনো হয়, ডিফল্ট হিসেবে লেভেল ৩ বেছে নিন। দশকের পর দশক ধরে মেরামত, পরিবর্তন ও ঠিক-করাগুলোর ইতিহাস জমা হয় এবং একটি পুঙ্খানুপুঙ্খ পরিদর্শনই এটি প্রকাশ করার একমাত্র উপায়।
সাধারণ পাওয়া ত্রুটি
আন্তর্জাতিক মানদণ্ডে যুক্তরাজ্যের আবাসন স্টক পুরনো — মধ্যক বাড়ি ১৯৭০-এর আগে নির্মিত — এবং পুনরাবৃত্ত ত্রুটিগুলো তা প্রতিফলিত করে। প্রধান সার্ভে প্রদানকারীদের (Allied Surveyors, e.surv, Connells Survey & Valuation) শিল্প তথ্য দেখায় যে নিম্নলিখিত আইটেমগুলো সার্ভেতে বারবার দেখা যায়।
স্যাঁতসেঁতে ও আর্দ্রতা: সবচেয়ে সাধারণভাবে চিহ্নিত সমস্যা, প্রায় ২৫% সার্ভেতে দেখা যায়। উঠতি স্যাঁতসেঁতে বাইরে থেকে জল প্রবেশ (penetrating damp) ও কনডেনসেশনের (জীবনযাত্রা ও বায়ুচলাচল) চেয়ে অনেক কম দেখা যায়, তবে ১৮%-এর বেশি আর্দ্রতা রিডিং তদন্তের প্রয়োজন। সাধারণ কারণ: ব্যর্থ পয়েন্টিং, বন্ধ ক্যাভিটি ওয়াল ভেন্ট, লিক করা গাটার, অপর্যাপ্ত ড্যাম্প-প্রুফ কোর্স।
ছাদের ত্রুটি: অনুপস্থিত বা সরে যাওয়া টাইলস, চিমনি ও ছাদের সংযোগস্থলে ফ্ল্যাশিং ব্যর্থতা, জল প্রবেশ ঘটায় এমন বন্ধ গাটার, ঝুলে পড়া ছাদের কাঠামো, জীবনকাল শেষের ফেল্ট বা মেমব্রেন। একটি ৩-বেডের সেমিতে সাধারণ ছাদ পুনঃস্থাপনে খরচ হয় £৬,০০০-£১২,০০০।
ভূমি বসে যাওয়া: কাঠামোগত ফাটল ঘটায় এমন ভূমি চলন, বেশিরভাগ দক্ষিণ-পূর্ব ইংল্যান্ডের কাদামাটি-মাটির অঞ্চলে দেখা যায়, প্রায়ই কাছাকাছি গাছ উপমাটি থেকে জল নেওয়ার কারণে ট্রিগার হয়। সক্রিয় ভূমি বসে যাওয়া একটি উল্লেখযোগ্য ত্রুটি যার জন্য আন্ডারপিনিং (£১৫,০০০-£৫০,০০০) বা রুট ব্যারিয়ার প্রয়োজন; যাচাইকৃত পর্যবেক্ষণ সহ ঐতিহাসিক, স্থিতিশীল ভূমি বসে যাওয়া বীমাযোগ্য ও সহনীয় হতে পারে।
বৈদ্যুতিক: পুরনো কনজিউমার ইউনিট (RCD ছাড়া ২০০৮-পূর্ব বোর্ড), কোনো সাম্প্রতিক EICR নেই (Electrical Installation Condition Report — গত ১০ বছরের মধ্যে পাওয়া সেরা), ১৯৭৬-এর আগের প্রপার্টিতে অ্যালুমিনিয়াম ওয়্যারিং, অথবা অপর্যাপ্ত আর্থিং। একটি সাধারণ বাড়ির জন্য সম্পূর্ণ রিওয়্যার £৪,০০০-£৮,০০০; আংশিক আপগ্রেড অনেক কম।
অ্যাসবেস্টস: ২০০০-এর আগের যুক্তরাজ্যের নির্মাণে সর্বব্যাপী। সাধারণ স্থান: আর্টেক্স টেক্সচার্ড সিলিং, সফিট ও ইভস বোর্ড, গ্যারেজ ছাদ, বয়লার ফ্লু, ভিনাইল ফ্লোর টাইলস। সার্ভে বিশেষজ্ঞ পরীক্ষার জন্য সন্দেহভাজন অ্যাসবেস্টস চিহ্নিত করবে (একটি নমুনা পরীক্ষার জন্য £২৫০-£৫০০)। অপসারণ খরচ ব্যাপকভাবে ভিন্ন — একটি ছোট আইটেম এনক্যাপসুলেট করতে £২০০ থেকে ফ্রায়াবল অ্যাসবেস্টসের লাইসেন্সপ্রাপ্ত অপসারণের জন্য £৩,০০০+ পর্যন্ত।
অন্যান্য পুনরাবৃত্ত আইটেম: কাঠের ক্ষয় ও কাঠের পোকা, বিশেষত পুরনো মেঝে ও ছাদের কাঠামোয়; ব্যর্থ ডাবল গ্লেজিং সিল; পুরনো বয়লার (G-রেটেড নন-কনডেন্সিং); অপর্যাপ্ত ইনসুলেশন; ত্রুটিপূর্ণ ড্রেনেজ (প্রায়ই ক্রয়ের পর CCTV সার্ভের মাধ্যমে আবিষ্কৃত)।
সার্ভের পর পুনঃআলোচনা
সার্ভেতে ত্রুটি প্রকাশ পাওয়ার পর প্রায় ৩০-৩৫% ক্রেতা কিছুটা মূল্য পুনঃআলোচনার চেষ্টা করেন, এবং সফল হ্রাসের মধ্যক পরিমাণ সম্মত মূল্যের ৫-৮%। পুনঃআলোচনার আলোচনা সবচেয়ে ভালো কাজ করে যখন এটি সার্ভেয়ারের রিপোর্ট থেকে নির্দিষ্ট মেরামত খরচে (ইঙ্গিতমূলক খরচ অন্তর্ভুক্ত লেভেল ৩ সার্ভের জন্য আরও বেশি) বা দ্রুত পাওয়া স্বাধীন ঠিকাদার উদ্ধৃতিতে ভিত্তি করে হয়।
সাধারণ প্লেবুক: সার্ভে রিপোর্ট পান; লাল বা হলুদ রেট করা তিন থেকে পাঁচটি সর্বোচ্চ-খরচের আইটেম চিহ্নিত করুন; দ্রুত ঠিকাদার উদ্ধৃতি নিন (বেশিরভাগ বিল্ডিং, ছাদ ও বৈদ্যুতিক কাজের জন্য বিনামূল্যে); মোট প্রতিকার বাজেট গণনা করুন; সমস্যা, খরচ ও প্রস্তাবিত মূল্য হ্রাস (তীব্রতা ও সমস্যাগুলো আগে প্রকাশ করা হয়েছিল কিনা তার উপর নির্ভর করে সাধারণত মেরামত খরচের ৫০-১০০%) উল্লেখ করে এস্টেট এজেন্টকে লিখুন।
বিক্রেতার প্রতিক্রিয়া বাজারের তাপমাত্রার উপর নির্ভর করে। উৎসাহিত বিক্রেতাসহ একটি ধীর ক্রেতার বাজারে, মেরামত খরচের ৬০-৮০% পরিসরে ছাড় আশা করুন। আপনার পিছনে একাধিক দরদাতা সহ একটি দ্রুত বিক্রেতার বাজারে, ছাড় ২০-৩০%-এ সংকুচিত হতে পারে অথবা আপনাকে সরে যেতে বলা হতে পারে। পুনঃআলোচনা ব্যর্থ হয় এবং সার্ভে-পরবর্তী সংখ্যাগুলো আর অর্থবহ নয় এমন যেকোনো চুক্তি থেকে সরে যেতে সবসময় প্রস্তুত থাকুন — বিনিময়ের আগে সরে যাওয়ার খরচ শুধুমাত্র সার্ভে ফি এবং ইতিমধ্যে খরচ হওয়া কনভেয়ান্সিং।
সততার সাথে ব্যবহৃত হলে সরে যাওয়া একটি শক্তিশালী আলোচনা সরঞ্জাম। ক্রেতাকে সম্পূর্ণরূপে হারানোর মুখোমুখি একজন বিক্রেতা প্রায়ই বিপণন প্রক্রিয়া নতুন করে শুরু করার পরিবর্তে মেরামত খরচ ভাগ করে নেবেন। ছয় থেকে আট সপ্তাহের আরও বিপণন, একজন অনিশ্চিত নতুন ক্রেতা এবং আরেকটি সার্ভে একই ত্রুটি খুঁজে পাওয়ার ঝুঁকি সাধারণত তাদের মনোযোগ কেন্দ্রীভূত করে।
একজন RICS সার্ভেয়ার খোঁজা
rics.org/find-a-surveyor-এ RICS “Find a Surveyor” ডিরেক্টরি হলো শুরুর বিন্দু: আপনার পোস্টকোড লিখুন, হোম সার্ভে দ্বারা ফিল্টার করুন, এবং স্থানীয় প্রতিষ্ঠান পর্যালোচনা করুন। “MRICS” বা “FRICS” প্রত্যয় (সদস্য বা ফেলো) খুঁজুন, এবং প্রতিষ্ঠানটির বাধ্যতামূলক PII (পেশাদার ইনডেমনিটি বীমা) আছে কিনা নিশ্চিত করুন। স্থানীয় এস্টেট এজেন্টদের পর্যালোচনা উপযোগী কিন্তু তাদের “পছন্দের” সার্ভেয়ার ঠেলে দেওয়া এজেন্টদের ব্যাপারে সতর্ক থাকুন — আপনি স্বাধীনতা চান।
দুই বা তিনটি উদ্ধৃতি নিন। মূল্য নির্ধারণ ক্রেতাদের প্রত্যাশার চেয়ে বেশি ভিন্ন হয় — £৩০০,০০০ বাড়ির একই লেভেল ২-এর জন্য উদ্ধৃতি £৪৫০ থেকে £৭৫০ পর্যন্ত হতে পারে। সস্তা হওয়া স্বয়ংক্রিয়ভাবে খারাপ নয়; ঘণ্টাভিত্তিক থ্রুপুট লক্ষ্যযুক্ত বড় প্রতিষ্ঠান ছোট বিশেষজ্ঞ প্র্যাকটিসের চেয়ে কম বিস্তৃত রিপোর্ট তৈরি করতে পারে। যদি অফার করা হয় নমুনা রিপোর্ট পড়ুন। টার্নঅ্যারাউন্ড সময় সম্পর্কে জিজ্ঞাসা করুন (একজন ধীর সার্ভেয়ার ১-২ সপ্তাহ বিনিময় বিলম্বিত করতে পারে)।
চূড়ান্ত ব্যবহারিক পয়েন্ট: তাড়াতাড়ি বুক করুন, কারণ সম্মানিত স্থানীয় সার্ভেয়াররা বিশেষত বসন্ত ও শরতের শীর্ষ ক্রয় মৌসুমে ১-৩ সপ্তাহ এগিয়ে থাকেন; সম্ভব হলে পরিদর্শনে উপস্থিত থাকুন — অনেক সার্ভেয়ার পরিদর্শন শেষে প্রধান ফলাফলের একটি মৌখিক পূর্বরূপের জন্য ক্রেতাকে উপস্থিত থাকতে স্বাগত জানান; এবং এগিয়ে যাওয়ার সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে ছোট-প্রিন্ট বাদ পড়াসহ সম্পূর্ণ রিপোর্ট পড়ুন।