Основний посібник · Оновлено травень 2026
Кампанія HMRC щодо орендованої нерухомості у 2026/27: добровільне розкриття для орендодавців із незадекларованим орендним доходом
За оцінками HMRC, 1,5 мільйона орендодавців у UK не подають точних декларацій самооцінки (Self Assessment) щодо свого орендного доходу — або взагалі не декларують його, або неправильно розуміють обмеження за Section 24 щодо відсотків за іпотекою, дозволені витрати, правила спільної власності чи схему Rent-a-Room. Let Property Campaign — це механізм добровільного розкриття HMRC, призначений саме для таких орендодавців, що пропонує суттєво знижені штрафи (0-30% за незаплановане розкриття проти 35-100%, якщо HMRC виявить вас першою через зіставлення даних Connect). Оскільки дані Земельного реєстру, банків, агентств нерухомості, схем депозитів та платформ короткострокової оренди дедалі більше інтегровані в HMRC Connect (а звітність операторів платформ від короткострокових платформ Airbnb та Booking.com є обов\'язковою з січня 2024 року), ймовірність виявлення різко зросла. Цей основний посібник розглядає кожен аспект кампанії Let Property Campaign у 2026/27 — 90-денне вікно для розкриття, шкалу штрафів за категоріями поведінки, дозволені орендні витрати, обмеження за Section 24 щодо відсотків за іпотекою, що діє повністю з 2020 року, поріг £7,500 для Rent-a-Room, стандартний поділ 50/50 при спільній власності та декларації за Формою 17, як HMRC Connect виявляє орендодавців, розрахунковий приклад 5-річного розкриття із заощадженням понад £6,000 порівняно із запланованим примусовим стягненням, покроковий процес розкриття та аргументи на користь дій зараз, а не очікування.
Що таке Let Property Campaign?
Let Property Campaign (LPC) — це механізм добровільного розкриття HMRC для приватних орендодавців, які неналежним чином задекларували орендний дохід. Запущена у вересні 2013 року і наразі відкрита без оголошеної дати завершення, вона стоїть поряд з іншими маршрутами добровільного розкриття HMRC (Worldwide Disclosure Facility для офшорних активів, Кодекс практики 9 для умисного шахрайства, Кодекс практики 8 для цивільного розслідування).
LPC орієнтована на приблизно 1,5 мільйона орендодавців у UK, які не подають повних і точних декларацій. Причини недекларування різні: чисте незнання обов\'язку (особливо для випадкових орендодавців, які успадкували нерухомість); нерозуміння обмеження за Section 24; припущення, що невеликий орендний дохід не досягає порогів (такого порогу не існує для нежитлової оренди); умисне ухилення. Кампанія розглядає всі ці випадки схоже з точки зору процесу — різниця проявляється у оцінці штрафу за категорією поведінки.
Головна перевага: значно знижені відсотки штрафу порівняно з виявленням через зіставлення даних HMRC Connect. Головна вартість: ви маєте повністю розкрити ВСІ незадекларовані орендні роки, сплатити податок і будь-який прийнятий штраф, а також зобов\'язатися надалі правильно подавати декларації. LPC — це не «часткова амністія», а структурований шлях до врегулювання історичного зобов\'язання за нижчою ціною порівняно з альтернативами.
Шкала штрафів за поведінкою
Відсоток штрафу, застосований до незадекларованого податку, залежить від (a) категорії поведінки та (b) від того, чи розкриття було запланованим (HMRC зв\'язалася з вами першою), чи незапланованим (ви звернулися до HMRC першими):
| Поведінка | Незапланований штраф | Запланований штраф |
|---|---|---|
| Вжито розумну обачність, сталася помилка | 0% | 0-30% |
| Недбалість (недотримання розумної обачності) | 0-30% | 15-30% |
| Умисне, але не приховане | 20-70% | 35-70% |
| Умисне та приховане | 30-100% | 50-100% |
Відсоток застосовується до НЕСПЛАЧЕНОГО ПОДАТКУ, ДОДАТКОВО до самого податку та щоденних відсотків за ставкою 7,5%. Для типових дрібних орендодавців з одним-двома BTL та кількома роками незадекларованого доходу «недбалість, незаплановано» є найпоширенішою категорією, що дає штраф 0-15%. Фактичний відсоток у межах діапазону залежить від співпраці, повноти розкриття, факторів повідомлення-допомоги-надання доступу, які HMRC оцінює індивідуально.
Дозволені орендні витрати
Витрати на оренду житлової нерухомості у UK, дозволені проти орендного доходу для податкових цілей у 2025/26:
- Комісія агентства нерухомості та управління майном — зазвичай 8-12% від орендної плати. Повністю вираховується.
- Страхування будівлі та майна — саме страхування орендодавця. Повністю вираховується.
- Сертифікати газової безпеки, електробезпека (EICR кожні 5 років), поновлення EPC — повністю вираховується.
- Ремонт і обслуговування — еквівалентна заміна існуючої структури (котли, сантехніка, електрика, оздоблення). НЕ капітальні поліпшення (прибудови, оновлення кухні до кращого рівня).
- Заміна побутових предметів (диван, холодильник, пральна машина, килими) лише на еквівалентній основі. Початкова покупка НЕ вираховується — лише заміни. Знижку на знос 10% (діяла до 2016 року) скасовано з квітня 2016 року.
- Відсотки за іпотекою — ЗАМІНЕНІ обмеженням за Section 24 (див. наступний розділ). Для корпоративних орендодавців (Ltd-компанії SPV) відсотки за іпотекою й надалі повністю вираховуються.
- Муніципальний податок і комунальні послуги, сплачені орендодавцем у періоди простою між орендарями.
- Юридичні витрати на короткострокову оренду (до 12 місяців), виселення орендарів та стандартні орендні домовленості. НЕ на купівлю нерухомості (це капітальна витрата). НЕ на рефінансування іпотеки (капітальна витрата).
- Витрати на бухгалтера для орендних рахунків і підготовки декларації SA.
- Транспортні витрати на управління майном — обмежені правила, мають бути виключно для орендних цілей. Не можуть включати особисті поїздки, поєднані з візитами до нерухомості.
Для цілей LPC ви маєте відновити дозволені витрати за кожен розкритий рік на основі квитанцій, банківських виписок, річних звітів агентства нерухомості, страхових графіків тощо. HMRC приймає обґрунтоване відновлення там, де точні квитанції відсутні, за умови, що методологія розумна та консервативна. У разі сумніву краще включати лише добре обґрунтовані витрати, щоб зберегти довіру до розкриття.
Обмеження за Section 24 щодо відсотків за іпотекою
Section 24 Закону про фінанси (№2) 2015 року поетапно скасувала можливість приватних орендодавців вираховувати відсотки за іпотекою з орендного прибутку. Впроваджувалося поетапно з 6 квітня 2017 по 6 квітня 2020 року, повністю діє з податкового року 2020/21: приватні орендодавці взагалі не можуть вираховувати відсотки за іпотекою як витрату. Натомість відсотки за іпотекою надаються у вигляді 20% податкового кредиту проти податкового зобов\'язання щодо орендного доходу.
Розрахунковий приклад. Орендодавець з одним BTL: орендний дохід £20,000, витрати (страхування, агентство, ремонт) £3,000, відсотки за іпотекою £10,000. До 2017 (повне вирахування дозволено): оподатковуваний орендний прибуток = £20,000 - £3,000 - £10,000 = £7,000. Орендодавець за вищою ставкою 40%: податок £2,800. Після 2020 (Section 24 повністю діє): оподатковуваний орендний прибуток = £20,000 - £3,000 = £17,000 (відсотки вже не вираховуються). Орендодавець за вищою ставкою 40%: податок з £17,000 = £6,800. Мінус 20% кредит за відсотками з £10,000 = £2,000. Чистий податок = £6,800 - £2,000 = £4,800. Податковий рахунок зріс з £2,800 до £4,800 — збільшення на £2,000, або на 71%.
Для орендодавців за базовою ставкою (дохід до £50,270 загалом) Section 24 майже не впливає (20% вирахування проти 20% кредиту). Для орендодавців за вищою (40%) та додатковою (45%) ставкою вплив суттєвий. Багато орендодавців за вищою ставкою перевели об\'єкти BTL на Ltd-компанії SPV (де відсотки за іпотекою й надалі повністю вираховуються як витрата для корпоративного податку). Однак сама передача спричиняє SDLT (гербовий збір за землю) за повними ставками та потенційно CGT (податок на приріст капіталу) при відчуженні — арифметика працює лише для орендодавців із суттєвими портфелями та довгостроковими горизонтами. Для цілей LPC ви маєте правильно застосувати Section 24 за кожен рік, починаючи з 2017 (з відсотками поетапного впровадження для 2017/18-2019/20).
Схема Rent-a-Room
Rent-a-Room — податкова пільга для осіб, які здають вмебльовану кімнату у СВОЄМУ ГОЛОВНОМУ БУДИНКУ (єдиному або основному місці проживання). Вона надає £7,500/рік неоподатковуваного орендного доходу (£3,750, якщо нерухомість перебуває у спільній власності, розподілено окремо між власниками). Дохід до £7,500 повністю неоподатковуваний і не потребує декларування у декларації самооцінки.
Понад £7,500/рік орендодавець обирає один із двох режимів: (a) сплатити податок з доходу понад £7,500 без вирахування витрат (наприклад, £10,000/рік орендної плати = £2,500 оподатковуваного доходу, без вирахування витрат); або (b) розглядати як звичайну орендну нерухомість (повний дохід проти дозволених витрат). Для більшості власників-мешканців з кімнатами, що приносять £7,500-£15,000/рік, варіант (a) вигідніший, бо витрати зазвичай нижчі за поріг £7,500.
Умови: кімната має бути вмебльованою; розташованою у вашому основному місці проживання (не другому будинку, не відпочинковій оренді, не окремій самостійній квартирі); має бути домовленість із квартирантом (спільні простори), а не самостійний модуль; застосовується до цілих кімнат (не частин кімнат). Особливо корисно для власників- мешканців у дорогих містах (Лондон, Кембридж, Оксфорд, Единбург), які здають вільні кімнати. Здача однієї кімнати у вашому головному будинку через Airbnb вважається Rent-a-Room, ЯКЩО кімната справді є кімнатою (а не окремим прибудованим приміщенням із власною кухнею та ванною). Оренда всієї нерухомості на короткий термін НЕ підпадає під схему.
Спільна власність та Форма 17
Для нерухомості у UK, що перебуває у спільній власності подружжя або партнерів у цивільному партнерстві, стандартне правило полягає в тому, що орендний дохід ділиться 50/50 між двома сторонами незалежно від фактичних часток власності чи того, хто отримує кошти. Цей стандартний поділ 50/50 застосовується, навіть якщо один із подружжя володіє 99% нерухомості, а інший — 1%.
Виняток: декларація за Формою 17 до HMRC, що декларує фактичний поділ бенефіціарної власності. Подайте Форму 17 разом із доказами (зазвичай Декларація довіри або Акт довіри, складені юристом), що показують погоджені відсотки власності. Після подання Форми 17 орендний дохід розподіляється за задекларованими відсотками, доки не зміниться бенефіціарна власність.
Аспект податкового планування: подружжя, де один партнер має вищий заробіток, може передати бенефіціарну власність (через Декларацію довіри) партнеру з базовою ставкою, а потім подати Форму 17, щоб перевести орендний дохід на нижчого заробітчанина — заощаджуючи 20 в.п. (або 25 в.п. для додаткової ставки) на переданій частці. Витрати на юриста £300-£800; річна економія на £15,000 орендного доходу може становити £3,000+. Для неодружених співвласників (пари не в шлюбі, брати/сестри, партнери) орендний дохід ділиться за фактичними частками власності автоматично — Форма 17 не потрібна, і стандартний поділ 50/50 не застосовується.
Виявлення через HMRC Connect
HMRC Connect — це система перехресного зіставлення даних, яка інтегрує багато сторонніх джерел даних для виявлення недекларованості. Джерела, що стосуються виявлення орендодавців:
- Земельний реєстр (Land Registry) — усі передачі права власності та купівлі другого об\'єкта нерухомості реєструються; HMRC має повний доступ до даних про власність. Будь-хто, хто володіє більш ніж однією житловою нерухомістю, позначається для подальшої уваги.
- Банківські дані за CRS — банки UK щоквартально подають дані про рахунки до HMRC за Загальним стандартом звітності (CRS); великі регулярні депозити, що відповідають шаблонам орендних платежів, викликають позначки.
- Квартальна звітність агентств нерухомості — агентства подають до HMRC детальні дані про орендний дохід своїх клієнтів-орендодавців (дані завжди були доступні, але Connect тепер їх зіставляє).
- Дані про комунальні послуги орендарів — енергетичні компанії та інтернет-провайдери надають HMRC дані про особу орендаря, зіставляючи адреси з іменами осіб, які не є власниками-мешканцями.
- Дані платформ короткострокової оренди — Airbnb, Booking.com, VRBO та подібні мають подавати дані до HMRC за правилом Platform Operators (DAC7) із січня 2024 року, включно з даними про дохід господарів.
- Записи муніципального податку — надбавки муніципального податку на другий будинок (премія 1-100% залежно від місцевого органу влади) позначають об\'єкти власників-інвесторів.
- Схеми захисту депозитів (DPS, TDS, mydeposits) — реєстрація орендних депозитів вказує на активну оренду та дані орендарів.
- Перехресна перевірка декларацій самооцінки — задекларований орендний дохід у деклараціях SA перехресно перевіряється з іншими джерелами даних; відсутність орендного доходу для нерухомості, що фігурує в інших джерелах, викликає нагадувальний лист.
Сукупний ефект: HMRC може виявити більшість незадекларованих орендодавців із наявних даних без окремого розслідування. LPC існує тому, що HMRC радше отримає добровільне розкриття з помірним штрафом, ніж переслідуватиме 1,5 мільйона потенційних справ з високою вартістю примусового стягнення. Оновлення Connect щороку розширюють охоплення — ймовірність виявлення зростає з кожним податковим циклом.
Розрахунковий приклад 5-річного розкриття
Орендодавець А — платник за вищою ставкою, володіє одним BTL з 2020 року. Орендний дохід £15,000/рік, дозволені витрати £3,000/рік, відсотки за іпотекою £8,000/рік. Не декларував у деклараціях SA з 2020/21 по 2024/25 (п\'ять років).
Розрахунок заборгованого річного податку (Section 24 повністю діє з 2020/21): оподатковуваний прибуток = £15,000 - £3,000 = £12,000. Податок за вищою ставкою 40% з £12,000 = £4,800. Мінус 20% кредит за відсотками з іпотеки на £8,000 = £1,600. Чистий заборгований річний податок = £3,200.
- Податок за 5 років: £3,200 × 5 = £16,000
- Щоденні відсотки за ставкою 7,5%, що накопичуються з початкової дати сплати кожного року: приблизно £3,000 сукупно за всі роки
- Штраф за LPC, недбалість-незаплановано: 10-15% від податку = £1,600-£2,400 (припустимо £2,000)
- Загальна вартість розкриття за LPC: £16,000 + £3,000 + £2,000 = £21,000
Порівняйте зі сценарієм «HMRC виявляє першою», заплановано, умисне-неприховане:
- Заборгований податок: £16,000 (той самий)
- Відсотки: £3,000 (ті самі — відсотки однакові в обох сценаріях)
- Штраф 50%: £8,000
- Потенційна подальша ескалація, якщо індикатори Connect запускають Кодекс практики 9 (цивільне розслідування шахрайства)
- Загальна вартість: £16,000 + £3,000 + £8,000 = £27,000
Заощадження від добровільного розкриття за LPC: £6,000+ у цьому типовому випадку, плюс уникнення потенційного ризику кримінального розслідування, плюс чистий майбутній стан. Арифметика на користь розкриття однозначна для більшості реалістичних випадків.
Покроковий процес розкриття
- Приблизно розрахуйте, скільки ви винні — орендний дохід мінус дозволені витрати за кожен неподаний рік, застосуйте граничну податкову ставку, застосуйте Section 24 з 2017 року. Скористайтеся робочим листом LPC на gov.uk.
- Повідомте HMRC через онлайн-портал — gov.uk/let-property-campaign. Потрібні особисті дані (ім\'я, номер NI, UTR за наявності), адреси нерухомості, податкові роки, яких стосується розкриття.
- Отримайте номер довідки про розкриття (DRN) протягом 14 днів — ідентифікатор вашої справи для всього листування.
- Протягом 90 днів після повідомлення подайте повне розкриття — детальний розрахунок, усі роки, пропонований податок, відсотки та самооцінений відсоток штрафу з обґрунтуванням.
- Сплатіть податок і пропонований штраф під час подання. Або оформіть розстрочку сплати (Time to Pay, TTP), якщо не можете сплатити повністю — зазвичай розподіл на 12 місяців, іноді довше.
- Розгляд HMRC — зазвичай 6-8 тижнів. Вони або приймуть вашу пропозицію, запропонують коригування, або запитають роз\'яснення.
- За потреби ведіть переговори — можна звернутися до старшого посадовця HMRC або до Офісу омбудсмена (Adjudicator\'s Office) для незалежного розгляду.
- Видача акта про врегулювання після досягнення згоди — питання вважається закритим за розкриті роки. HMRC не може повторно відкрити розкриті роки за відсутності нової інформації.
- Надалі правильно подавайте декларації SA — надалі щорічно вчасно декларуйте орендний дохід.
Для суттєвих сум (понад £10,000 податку) залучіть дипломованого бухгалтера або податкового спеціаліста для розкриття. Вартість зазвичай £800-£2,500, і це суттєво покращує результат — вони знають, які витрати дозволені, як позиціонувати категорію поведінки та як домовитися про відсоток штрафу. Вартість фахівця зазвичай окупається багаторазово.
Чому розкривати зараз
- Обмін даними HMRC Connect щороку покращується — Земельний реєстр, банки, платформи оренди, схеми депозитів, платформи короткострокової оренди дедалі більше інтегровані. Ймовірність бути виявленим зростає, а не падає. Звітність DAC7 від Airbnb та Booking.com з січня 2024 року — суттєве посилення.
- Добровільне незаплановане розкриття отримує шкалу штрафів 0-30% — проти 35-100%, якщо HMRC зв\'яжеться з вами першою. Різниця зазвичай становить £5,000-£15,000 на типовому розкритті, іноді значно більше.
- Уникнення кримінального ризику — умисне, тривале нерозкриття може розслідуватися за Кодексом практики 9 (цивільне розслідування шахрайства) або передане до Служби розслідування шахрайства HMRC. Добровільне розкриття за LPC по суті усуває кримінальний ризик для більшості випадків.
- Труднощі з іпотекою та рефінансуванням — банки дедалі частіше перевіряють, чи задекларовано орендний дохід у податкових деклараціях; кредитори відмовляють у рефінансуванні незадекларованим орендодавцям. Розкриття відкриває шлях до майбутнього кредитування.
- Зниження стресу — постійна тривога очікування листа від HMRC справді відчутна. Добровільне розкриття — одноразова витрата, яка вирішує питання назавжди, з чистим майбутнім станом.
- Планування спадкування та передачі майна — незадекларований орендний дохід ускладнює процедуру спадкування; HMRC може стягнути несплачений податок зі спадщини. Розкриття зараз розчищає шлях для планування спадкування.
- Кампанія може закритися — хоча наразі вона відкрита без обмеження терміну, механізми добровільного розкриття історично закривалися з обмеженим повідомленням. Дії зараз фіксують поточні умови.
Добровільне розкриття історичної недекларованості орендодавця — одне з небагатьох рішень податкового планування, де арифметика однозначна: практично завжди дешевше розкрити, ніж чекати. LPC — одна з найуспішніших кампаній HMRC, із понад 60,000 розкриттів на суму понад £250 млн зібраного податку з 2013 року. Простота процесу та помірна шкала штрафів роблять його доступним без спеціалізованої допомоги для менших випадків (до £10 тис. податку), тоді як для більших професійна допомога окупає себе.