Ymgyrch Eiddo ar Osod y DU yn 2026/27: Datgeliad Gwirfoddol i Landlordiaid ag Incwm Rhentu Heb ei Ddatgan

Beth yw\'r Ymgyrch Eiddo ar Osod?

Mae\'r Ymgyrch Eiddo ar Osod (LPC) yn gyfleuster datgelu gwirfoddol CThEM ar gyfer landlordiaid unigol nad ydynt wedi datgan incwm rhentu yn briodol. Wedi\'i lansio ym Medi 2013 ac ar agor ar hyn o bryd heb ddyddiad cau wedi\'i gyhoeddi, mae\'n sefyll ochr yn ochr â llwybrau datgelu gwirfoddol eraill CThEM (y Cyfleuster Datgelu Byd-eang ar gyfer alltraeth, Cod Ymarfer 9 ar gyfer twyll bwriadol, Cod Ymarfer 8 ar gyfer ymchwiliad sifil).

Mae\'r LPC wedi\'i anelu at yr amcangyfrif o 1.5 miliwn o landlordiaid yn y DU nad ydynt yn cyflwyno ffurflenni cyflawn a chywir. Mae rhesymau dros beidio â datgan yn amrywio: anwybodaeth bur o\'r rhwymedigaeth (yn enwedig i landlordiaid damweiniol sy\'n etifeddu eiddo); camddeall cyfyngiad Adran 24; tybiaeth bod incwm rhentu bach o dan drothwyon (nid oes trothwy o\'r fath yn bodoli at ddibenion gosod nad ydynt yn breswylfa); efadu bwriadol. Mae\'r ymgyrch yn trin y rhain i gyd yn debyg at ddibenion proses — mae\'r gwahaniaethau\'n dod i\'r amlwg yn yr asesiad cosb yn ôl band ymddygiad.

Budd pennawd: canrannau cosb wedi\'u lleihau\'n sylweddol o\'i gymharu â chael eich dal gyntaf gan baru data HMRC Connect. Cost pennawd: rhaid i chi ddatgelu\'n gynhwysfawr HOLL flynyddoedd rhentu heb eu datgan, talu\'r dreth ac unrhyw gosb dderbyniedig, ac ymrwymo i gyflwyno ffurflenni yn y dyfodol yn gywir. Nid yw\'r LPC yn "amnest rhannol" — mae\'n llwybr strwythuredig i setlo rhwymedigaeth hanesyddol am gost is na dewisiadau eraill.

Bandiau Cosb yn ôl Ymddygiad

Mae canran y gosb a gymhwysir i dreth heb ei datgan yn dibynnu ar (a) categori\'r ymddygiad a (b) p\'un a oedd y datgeliad wedi\'i ysgogi (CThEM yn cysylltu â chi yn gyntaf) neu heb ei ysgogi (chi\'n cysylltu â CThEM yn gyntaf):

Mae\'r ganran yn gymwys i\'r DRETH HEB EI THALU, YN OGYSTAL Â\'r dreth ei hun a llog dyddiol ar 7.5%. I landlordiaid bach nodweddiadol ag un neu ddau BTL a rhai blynyddoedd o incwm heb ei ddatgan, "ymddygiad esgeulus, heb ei ysgogi" yw\'r categori mwyaf cyffredin, sy\'n rhoi cosb o 0-15%. Mae\'r ganran wirioneddol o fewn y band yn dibynnu ar gydweithrediad, cyflawnrwydd y datgeliad, a ffactorau dweud-helpu-rhoi-mynediad y mae CThEM yn eu pwyso\'n unigol.

Treuliau Rhentu Caniataol

Treuliau rhentu eiddo preswyl yn y DU a ganiateir yn erbyn incwm rhentu at ddibenion treth yn 2025/26:

• Ffioedd asiant gosod a rheoli eiddo — fel arfer 8-12% o\'r rhent. Yn gwbl ddidynadwy.
• Yswiriant adeiladau a chynnwys — yswiriant landlord yn benodol. Yn gwbl ddidynadwy.
• Tystysgrifau diogelwch nwy, diogelwch trydanol (EICR bob 5 mlynedd), adnewyddiadau EPC — yn gwbl ddidynadwy.
• Atgyweiriadau a chynnal a chadw — amnewid debyg-am-debyg o\'r ffabrig presennol (boeleri, plymio, trydanol, addurno). NID gwelliannau cyfalaf (estyniadau, uwchraddio ceginau i safon well).
• Amnewid eitemau domestig (soffa, oergell, peiriant golchi, carpedi) ar sail debyg-am-debyg yn unig. Nid yw\'r pryniant gwreiddiol yn ddidynadwy — dim ond amnewidiadau. Diddymwyd y lwfans traul-a-rhwygo 10% cyn 2016 ym mis Ebrill 2016.
• Llog morgais — WEDI EI DDISODLI gan gyfyngiad Adran 24 (gweler yr adran nesaf). I landlordiaid corfforaethol (SPVs cwmni Cyf) mae llog morgais yn parhau\'n gwbl ddidynadwy.
• Treth gyngor a chyfleustodau a delir gan y landlord yn ystod cyfnodau gwag rhwng tenantiaethau.
• Ffioedd cyfreithiol ar gyfer gosodiadau tymor byr (llai na 12 mis), allfeddiannu tenantiaid a threfniadau tenantiaeth safonol. NID ar gyfer prynu eiddo (cost cyfalaf yw honno). NID ar gyfer ail-ariannu\'r morgais (cost cyfalaf).
• Ffioedd cyfrifydd ar gyfer cyfrifon y rhentu a pharatoi ffurflen Hunanasesu.
• Costau teithio ar gyfer rheoli eiddo — rheolau cyfyngedig, rhaid iddynt fod yn gyfan gwbl at ddibenion rhentu. Ni ellir cynnwys teithio personol wedi\'i gymysgu ag ymweliadau eiddo.

At ddibenion LPC rhaid i chi ail-lunio treuliau caniataol ar gyfer pob blwyddyn a ddatgelir o dderbynebau, cyfriflenni banc, datganiadau blynyddol asiant gosod, atodlenni yswiriant, ac ati. Mae CThEM yn derbyn ail-luniad rhesymol lle mae derbynebau union yn eisiau, ar yr amod bod y fethodoleg yn synhwyrol ac yn geidwadol. Lle bo amheuaeth, byddwch yn ochelgar a chynhwyswch dreuliau wedi\'u tystiolaethu\'n dda yn unig i gynnal hygrededd y datgeliad.

Cyfyngiad Llog Morgais Adran 24

Roedd Adran 24 o Ddeddf Cyllid (Rhif 2) 2015 yn dileu\'n raddol allu landlordiaid unigol i ddidynnu llog morgais o elw rhentu. Cyflwynwyd yn raddol o 6 Ebrill 2017 i 6 Ebrill 2020, mewn grym llawn ers blwyddyn dreth 2020/21: ni all landlordiaid unigol ddidynnu llog morgais fel traul o gwbl. Yn hytrach, rhoddir llog morgais fel credyd treth 20% yn erbyn y rhwymedigaeth dreth ar incwm rhentu.

Enghraifft wedi\'i gweithio. Landlord ag un BTL: incwm rhentu £20,000, treuliau (yswiriant, asiant, atgyweiriadau) £3,000, llog morgais £10,000. Cyn 2017 (didyniad llawn wedi\'i ganiatáu): elw rhentu trethadwy = £20,000 - £3,000 - £10,000 = £7,000. Landlord cyfradd uwch ar 40%: treth £2,800. Ar ôl 2020 (Adran 24 mewn grym llawn): elw rhentu trethadwy = £20,000 - £3,000 = £17,000 (llog ddim yn ddidynadwy mwyach). Landlord cyfradd uwch ar 40%: treth ar £17,000 = £6,800. Minws credyd llog 20% ar £10,000 = £2,000. Treth net = £6,800 - £2,000 = £4,800. Bil treth wedi codi o £2,800 i £4,800 — cynnydd o £2,000, 71% yn uwch.

I landlordiaid cyfradd sylfaenol (incwm o dan £50,270 cyfanswm), nid yw Adran 24 yn gwneud fawr o wahaniaeth (didyniad 20% yn erbyn credyd 20%). I landlordiaid cyfradd uwch (40%) a chyfradd ychwanegol (45%), mae\'r effaith yn ddifrifol. Mae llawer o landlordiaid cyfradd uwch wedi trosglwyddo eiddo BTL i SPVs cwmni Cyf (lle mae llog morgais yn parhau\'n gwbl ddidynadwy fel traul treth gorfforaeth). Fodd bynnag, mae\'r trosglwyddiad ei hun yn sbarduno SDLT (Treth Dir y Doll Stamp) ar gyfraddau llawn ac o bosibl CGT (Treth Enillion Cyfalaf) wrth waredu — dim ond ar gyfer landlordiaid â phortffolios sylweddol a gorwelion hir y mae\'r fathemateg yn gweithio. At ddibenion LPC, rhaid i chi gymhwyso Adran 24 yn gywir ar gyfer pob blwyddyn o 2017 ymlaen (gyda\'r canrannau cyflwyno graddol ar gyfer 2017/18 hyd 2019/20).

Cynllun Rent-a-Room

Mae Rent-a-Room yn rhyddhad treth i unigolion sy\'n gosod ystafell wedi\'i dodrefnu yn eu PRIF GARTREF (eu prif breswylfa neu eu hunig breswylfa). Mae\'n darparu £7,500/blwyddyn o incwm rhentu di-dreth (£3,750 os yw\'r eiddo\'n eiddo ar y cyd, wedi\'i ddyrannu i bob perchennog ar wahân). Mae incwm hyd at £7,500 yn gwbl ddi-dreth ac nid oes angen ei adrodd ar ffurflen Hunanasesu.

Dros £7,500/blwyddyn, mae\'r landlord yn dewis un o ddau driniaeth: (a) talu treth ar yr incwm dros £7,500 heb ddidyniadau treuliau (e.e. rhent £10,000/blwyddyn = £2,500 yn drethadwy, dim treuliau wedi\'u didynnu); neu (b) ei drin fel eiddo rhentu arferol (incwm llawn yn erbyn treuliau caniataol). I\'r rhan fwyaf o landlordiaid perchen-feddiannol ag ystafelloedd sy\'n cynhyrchu £7,500-£15,000/blwyddyn, mae dewis (a) yn ennill oherwydd bod treuliau fel arfer yn is na gwerth y trothwy £7,500.

Cymhwysedd: rhaid i\'r ystafell fod wedi\'i dodrefnu; rhaid iddi fod yn eich prif breswylfa (nid ail gartref, nid gosodiad gwyliau, nid fflat hunangynhwysol ar wahân); rhaid iddi fod yn drefniant lletywr (rhannu mannau cyffredin) nid uned hunangynhwysol; yn berthnasol i ystafelloedd cyfan (nid rhannau o ystafelloedd). Yn arbennig o ddefnyddiol i berchen-feddianwyr mewn dinasoedd drud (Llundain, Caergrawnt, Rhydychen, Caeredin) sy\'n gosod ystafelloedd sbâr. Mae Airbnb o un ystafell yn eich prif gartref yn cyfrif fel Rent-a-Room OS yw\'r ystafell yn wirioneddol yn ystafell (nid atodiad ar wahân â\'i gegin a baddon ei hun). Nid yw gosodiadau tymor byr eiddo cyfan yn cymhwyso.

Perchnogaeth ar y Cyd a Ffurflen 17

Ar gyfer eiddo yn y DU sy\'n eiddo ar y cyd lle mae\'r perchnogion yn briod neu mewn partneriaeth sifil, y rheol ddiofyn yw bod incwm rhentu\'n cael ei rannu 50/50 rhwng y ddwy ochr waeth beth am y cyfrannau perchnogaeth gwirioneddol neu bwy sy\'n derbyn yr arian parod. Mae\'r diofyn 50/50 hwn yn berthnasol hyd yn oed os yw un priod yn berchen ar 99% o\'r eiddo a\'r llall ar 1%.

Yr eithriad: datganiad Ffurflen 17 i CThEM yn datgan y rhaniad perchnogaeth fuddiannol gwirioneddol. Cyflwynwch Ffurflen 17 gyda thystiolaeth (fel arfer Datganiad Ymddiriedolaeth neu Weithred Ymddiriedolaeth wedi\'i llunio gan gyfreithiwr) sy\'n dangos y canrannau perchnogaeth y cytunwyd arnynt. Unwaith y caiff Ffurflen 17 ei chyflwyno, dyrennir yr incwm rhentu yn ôl y canrannau a ddatganwyd hyd nes bod y berchnogaeth fuddiannol yn newid.

Ongl cynllunio treth: gall priod sy\'n ennill cyfradd uwch drosglwyddo perchnogaeth fuddiannol (drwy Ddatganiad Ymddiriedolaeth) i briod cyfradd sylfaenol, yna gyflwyno Ffurflen 17 i wthio incwm rhentu tuag at yr enillwr is — gan arbed 20pp (neu 25pp os cyfradd ychwanegol) ar y rhan a drosglwyddwyd. Cost cyfreithiwr £300-£800; gallai\'r arbediad blynyddol ar £15,000 o incwm rhentu fod yn £3,000+. I gyd-berchnogion nad ydynt yn briod (cyplau nad ydynt yn briod, brodyr a chwiorydd, partneriaid), rhennir incwm rhentu yn ôl y cyfrannau perchnogaeth gwirioneddol yn awtomatig — dim angen Ffurflen 17 ac nid yw\'r diofyn 50/50 yn berthnasol.

Canfod HMRC Connect

Mae HMRC Connect yn system data croesgyfeirio sy\'n integreiddio llawer o ffynonellau data trydydd parti i ganfod diffyg cydymffurfio. Ffynonellau sy\'n berthnasol i ganfod landlordiaid:

• Cofrestrfa Tir — cofnodir pob trosglwyddiad perchnogaeth eiddo a phryniant eiddo eilaidd; mae gan CThEM fynediad llawn i ddata perchnogaeth. Mae unrhyw un sy\'n berchen ar fwy nag un eiddo preswyl yn cael ei fflagio am sylw pellach.
• Data banc o dan CRS — mae banciau\'r DU yn cyflwyno data cyfrif yn chwarterol i CThEM o dan y Safon Adrodd Cyffredin; mae blaendaliadau mawr sy\'n ailddigwydd sy\'n paru â phatrymau taliadau rhent yn sbarduno fflagiau.
• Ffurflenni chwarterol asiant gosod — mae asiantau\'n cyflwyno data incwm rhentu manwl i CThEM ar ran eu cleientiaid landlord (roedd y data ar gael bob amser ond mae Connect bellach yn cydberthyn).
• Data cyfleustodau tenant — mae cwmnïau ynni a darparwyr band eang yn darparu data hunaniaeth tenant i CThEM, gan baru cyfeiriadau ag enwau nad ydynt yn berchen-feddianwyr.
• Data llwyfannau gosod tymor byr — rhaid i Airbnb, Booking.com, VRBO a llwyfannau tebyg gyflwyno data i CThEM o dan reol Gweithredwyr Platfform (DAC7) o Ionawr 2024, gan gynnwys data incwm gwesteiwyr.
• Cofnodion treth gyngor — mae premiymau treth gyngor eiddo eilaidd (premiwm 1-100% yn dibynnu ar yr awdurdod lleol) yn fflagio eiddo buddsoddwr-berchennog.
• Cynlluniau diogelu blaendaliadau (DPS, TDS, mydeposits) — mae cofrestriadau blaendal tenantiaeth yn dangos gosod gweithredol a manylion tenant.
• Croesgyfeirio Hunanasesu — caiff incwm rhentu a ddatganwyd ar ffurflenni Hunanasesu ei groesgyfeirio yn erbyn y ffynonellau data eraill; mae absenoldeb incwm rhentu ar gyfer eiddo sy\'n ymddangos yn y ffynonellau eraill yn sbarduno llythyr atgoffa.

Yr effaith gronnol: gall CThEM adnabod y mwyafrif o landlordiaid heb eu datgan o ddata sy\'n bodoli eisoes heb ymchwiliad pwrpasol. Mae\'r LPC yn bodoli am fod yn well gan CThEM dderbyn datgeliad gwirfoddol am gosb gymedrol na mynd ar drywydd 1.5 miliwn o achosion posibl am gost orfodaeth uchel. Mae uwchraddiadau Connect bob blwyddyn yn ehangu\'r rhwyd — mae\'r tebygolrwydd o ganfod yn codi bob cylch treth.

Enghraifft Ddatgeliad 5 Mlynedd wedi\'i Gweithio

Landlord A — trethdalwr cyfradd uwch, yn berchen ar un BTL ers 2020. Incwm rhentu £15,000/blwyddyn, treuliau caniataol £3,000/blwyddyn, llog morgais £8,000/blwyddyn. Heb ddatgan ar ffurflenni Hunanasesu 2020/21 hyd 2024/25 (pum mlynedd).

Cyfrifiad treth flynyddol sy\'n ddyledus (Adran 24 mewn grym llawn o 2020/21): elw trethadwy = £15,000 - £3,000 = £12,000. Treth gyfradd uwch ar 40% ar £12,000 = £4,800. Minws credyd llog morgais 20% ar £8,000 = £1,600. Treth net flynyddol sy\'n ddyledus = £3,200.

• Treth sy\'n ddyledus dros 5 mlynedd: £3,200 × 5 = £16,000
• Llog dyddiol ar 7.5% yn cronni o ddyddiad dyledus gwreiddiol pob blwyddyn: tua £3,000 ar draws yr holl flynyddoedd yn gronnol
• Cosb o dan LPC, esgeulus-heb ei ysgogi: 10-15% o\'r dreth = £1,600-£2,400 (rhagdybio £2,000)
• Cyfanswm cost datgeliad LPC: £16,000 + £3,000 + £2,000 = £21,000

Cymharwch â senario "CThEM yn dal yn gyntaf", wedi\'i ysgogi, bwriadol-heb-ei-guddio:

• Treth sy\'n ddyledus: £16,000 (yr un fath)
• Llog: £3,000 (yr un fath — mae\'r llog yr un fath yn y ddau senario)
• Cosb 50%: £8,000
• Uwchgyfeirio pellach posibl os yw dangosyddion Connect yn sbarduno Cod Ymarfer 9 (ymchwiliad twyll sifil)
• Cyfanswm cost: £16,000 + £3,000 + £8,000 = £27,000

Arbediad o ddatgeliad gwirfoddol LPC: £6,000+ ar yr achos nodweddiadol hwn, ynghyd ag osgoi risg ymchwiliad troseddol posibl, ynghyd â chyflwr glân yn y dyfodol. Mae\'r rhifyddeg o blaid datgeliad yn drwch y blewyn ar gyfer y rhan fwyaf o achosion realistig.

Y Broses Ddatgelu Gam wrth Gam

1. Cyfrifwch yn fras beth sydd arnoch chi — incwm rhentu minws treuliau caniataol ar gyfer pob blwyddyn heb ei chyflwyno, cymhwyswch y gyfradd dreth ymylol, cymhwyswch Adran 24 o 2017 ymlaen. Defnyddiwch daflen waith yr LPC ar gov.uk.
2. Hysbyswch CThEM drwy\'r porth ar-lein — gov.uk/let-property-campaign. Mae angen manylion personol (enw, rhif NI, UTR os oes gennych un), cyfeiriadau eiddo, blynyddoedd treth dan sylw.
3. Derbyniwch Rif Cyfeirnod Datgeliad (DRN) o fewn 14 diwrnod — dynodwr eich achos ar gyfer pob gohebiaeth.
4. O fewn 90 diwrnod i\'r hysbysiad, cyflwynwch y datgeliad llawn — cyfrifiad manwl, pob blwyddyn, treth arfaethedig, llog, a chanran gosb hunanasesedig gyda chyfiawnhad.
5. Talwch y dreth a\'r gosb arfaethedig ar adeg y cyflwyniad. Neu trefnwch Amser i Dalu (TTP) os na allwch dalu\'n llawn — fel arfer wedi\'i wasgaru dros 12 mis, weithiau\'n hirach.
6. Adolygiad CThEM — fel arfer 6-8 wythnos. Byddant naill ai\'n derbyn eich cynnig, yn cynnig addasiadau, neu\'n gofyn am eglurhad.
7. Trafodwch os oes angen — gallwch uwchgyfeirio i swyddog CThEM mwy hŷn neu i Swyddfa\'r Dyfarnwr am adolygiad annibynnol.
8. Cyhoeddir gweithred setliad ar gytundeb — caiff y mater ei gwblhau ar gyfer y blynyddoedd a ddatgelwyd. Ni all CThEM ailagor y blynyddoedd a ddatgelwyd heb wybodaeth newydd.
9. Cyflwynwch ffurflenni Hunanasesu yn y dyfodol yn gywir — wrth symud ymlaen, datganwch incwm rhentu bob blwyddyn mewn pryd.

Ar gyfer symiau sylweddol (dros £10,000 o dreth) ymgysylltwch â chyfrifydd siartredig neu arbenigwr treth ar gyfer y datgeliad. Cost fel arfer £800-£2,500 ac mae\'n gwella\'r canlyniad yn sylweddol — maent yn gwybod pa dreuliau sy\'n ganiataol, sut i safleoli\'r categori ymddygiad, a sut i drafod canran y gosb. Fel arfer caiff y gost broffesiynol ei hadfer sawl gwaith drosodd.

Pam Ddatgelu Nawr

• Mae rhannu data HMRC Connect yn gwella bob blwyddyn — mae\'r Gofrestrfa Tir, banciau, llwyfannau gosod, cynlluniau blaendal, llwyfannau gosod tymor byr yn cael eu hintegreiddio fwyfwy. Mae\'r tebygolrwydd o gael eich dal yn codi, nid yn gostwng. Mae adrodd DAC7 gan Airbnb a Booking.com o Ionawr 2024 yn welliant sylweddol.
• Mae datgeliad gwirfoddol heb ei ysgogi yn denu bandiau cosb 0-30% — o\'i gymharu â 35-100% os yw CThEM yn cysylltu â chi yn gyntaf. Mae\'r gwahaniaeth fel arfer yn £5,000-£15,000 ar ddatgeliad nodweddiadol, weithiau lawer mwy.
• Osgoi risg droseddol — gellir ymchwilio i ddiffyg datgan bwriadol, hirfaith o dan God Ymarfer 9 (Ymchwiliad Sifil i Dwyll) neu ei uwchgyfeirio i Wasanaeth Ymchwilio Twyll CThEM. Mae datgeliad gwirfoddol o dan yr LPC yn dileu risg droseddol i bob pwrpas ar gyfer y rhan fwyaf o achosion.
• Anawsterau morgais ac ail-forgeisio — mae banciau fwyfwy yn gwirio bod incwm rhentu wedi\'i ddatgan ar ffurflenni treth; mae benthycwyr yn gwrthod ceisiadau ail-forgeisio i landlordiaid heb eu datgan. Mae datgeliad yn datgloi benthyca yn y dyfodol.
• Lleihau straen — mae\'r pryder parhaus o aros am lythyr gan CThEM yn wirioneddol sylweddol. Mae datgeliad gwirfoddol yn gost un-tro sy\'n datrys y mater yn barhaol gyda chyflwr glân yn y dyfodol.
• Cynllunio profiant ac etifeddiaeth — mae incwm rhentu heb ei ddatgan yn cymhlethu profiant; gall CThEM fynd ar drywydd yr ystâd am dreth heb ei thalu. Mae datgeliad nawr yn clirio\'r ffordd ar gyfer cynllunio ystâd.
• Gallai\'r ymgyrch gau — er ei bod ar agor ar hyn o bryd heb ddyddiad cau, mae cyfleusterau datgelu gwirfoddol yn hanesyddol yn cau gydag ychydig o rybudd. Mae gweithredu nawr yn cloi\'r telerau presennol i mewn.

Mae datgeliad gwirfoddol o ddiffyg cydymffurfio hanesyddol landlordiaid yn un o\'r ychydig benderfyniadau cynllunio treth lle mae\'r fathemateg yn ddiamwys: bron bob amser yn rhatach datgelu na aros. Mae\'r LPC yn un o ymgyrchoedd mwyaf llwyddiannus CThEM, gyda dros 60,000 o ddatgeliadau sy\'n cyfanswm dros £250m o dreth wedi\'i chasglu ers 2013. Mae symlrwydd y broses a\'r bandiau cosb cymedrol yn ei gwneud yn hygyrch heb gymorth arbenigol ar gyfer achosion llai (o dan £10k o dreth), tra bod cymorth proffesiynol yn talu amdano\'i hun ar rai mwy.

Cyfeiriadau Swyddogol

• gov.uk: Let Property Campaign
• gov.uk: Renting out your property
• gov.uk: Tax relief for residential landlords (Section 24)
• gov.uk: Rent a room in your home
• gov.uk: Form 17 — Declaration of beneficial interests
• HMRC: Penalty bands for inaccuracies