دليل رئيسي · محدث مايو 2026
ضريبة تأجير العطلات المفروش في المملكة المتحدة: إلغاء النظام في 6 أبريل 2025، خسارة البدلات الرأسمالية وBADR والإعفاء التقاعدي، معاملة Section 24 بعد الإصلاح، رسم SDLT الإضافي 5% وخيارات الخروج في 2025/26
أُلغي نظام تأجير العطلات المفروش (FHL) — وهو إطار ضريبي بريطاني منذ 1984 كان يمنح العقارات المؤهلة لتأجير العطلات معاملة ضريبية شبيهة بالنشاط التجاري — اعتبارًا من 6 أبريل 2025 بموجب إعلان ميزانية الربيع 2024. كانت عقارات FHL قبل أبريل 2025 تتمتع بمزايا ضريبية كبيرة مقارنة بـBTL السكني القياسي: بدلات رأسمالية كاملة على الأثاث والتجهيزات (مقابل عدم وجود خصم مماثل لـBTL القياسي)؛ إعفاء التصرف في الأصول التجارية الذي يخفض ضريبة أرباح رأس المال عند البيع إلى 10% حتى مليون جنيه إسترليني من الأرباح مدى الحياة؛ مساهمات تقاعدية على ربح FHL (صفة الأرباح ذات الصلة)؛ وإعفاء من قيد فائدة الرهن العقاري بموجب Section 24 بحيث كانت 100% من الفائدة قابلة للخصم مقابل الربح الإيجاري بالمعدل الحدي للمالك. تطلبت شروط التأهل أن يكون العقار متاحًا للتأجير لمدة 210 يومًا على الأقل، ومؤجرًا فعليًا لمدة 105 أيام على الأقل، بدون تأجير مستمر واحد يتجاوز 155 يومًا، مع نية تجارية طوال الوقت. اعتبارًا من 6 أبريل 2025 أُزيلت هذه المزايا بالكامل — تُعامل عقارات FHL الآن بشكل مطابق لـBTL السكني القياسي: خصم ضريبي أساسي بنسبة 20% فقط بموجب Section 24 على فائدة الرهن العقاري، لا بدلات رأسمالية، لا BADR (تُطبق معدلات ضريبة أرباح رأس المال السكنية 18%/24%)، لا إعفاء تقاعدي على الربح، تقييد كامل لبدل الاستهلاك. يبقى SDLT عند شراء FHL سكنيًا بما في ذلك الرسم الإضافي بنسبة 5% على العقارات الإضافية (المرتفع من 3% في 31 أكتوبر 2024). تُعد ضريبة المجالس مقابل الرسوم التجارية قضية تنظيمية حية منفصلة بعتبات مُشددة في ويلز (2023) وترخيص إلزامي في اسكتلندا (أبريل 2024). يغطي هذا الدليل الرئيسي المزايا قبل 2025 بالتفصيل، وشروط التأهل، وآليات إلغاء أبريل 2025 والقواعد الانتقالية، والمعاملة بعد 2025، وتبعات SDLT وضريبة المجالس، وخيارات الخروج (البيع، الاحتفاظ، التحويل إلى طويل الأجل)، ومثالاً محسوبًا بالكامل يوضح انخفاض الوضع بعد الضريبة لمالك في الشريحة العليا من 20 ألف جنيه إسترليني إلى 9 آلاف جنيه إسترليني سنويًا بعد الإصلاح في 2025/26.
ما هو نظام FHL؟
كان نظام تأجير العطلات المفروش (FHL) إطارًا ضريبيًا بريطانيًا يعود تاريخه إلى عام 1984، وكان يعامل العقارات المؤهلة لتأجير العطلات كـ«نشاط تجاري» لبعض الأغراض الضريبية بدلاً من دخل عقاري سكني قياسي. كان القصد عند تقديمه دعم قطاع السياحة المحلية البريطانية بمنح مشغلي تأجير العطلات إمكانية الوصول إلى إعفاءات ضريبية للأعمال مماثلة للأعمال الصغيرة الأخرى.
كانت المعاملة الشبيهة بالنشاط التجاري تعني أن أرباح FHL مؤهلة للبدلات الرأسمالية على الأثاث والمعدات، وإعفاء التصرف في الأصول التجارية عند البيع، والإعفاء التقاعدي على الربح (صفة الأرباح ذات الصلة)، والخصم الكامل لفائدة الرهن العقاري بالمعدل الحدي. في المقابل، كان BTL السكني القياسي يُفرض عليه دائمًا ضريبة كدخل عقاري بخصومات مصاريف مقيدة، ولا بدلات رأسمالية (فقط بدل الاستهلاك بنسبة 10% قبل أبريل 2016 ثم إعفاء استبدال الأصناف المنزلية من أبريل 2016)، ولا إعفاء ضريبة أرباح رأس مال للأصول التجارية عند البيع، ومن أبريل 2017 قيد Section 24 المطبق تدريجيًا على فائدة الرهن العقاري.
دعم نظام FHL على مدى 40 عامًا تطوير أنشطة تأجير العطلات عبر كورنوال وديفون ولايك ديستريكت وكوتسوولدز ووادي يوركشير والمرتفعات الاسكتلندية ومناطق سياحية مماثلة. بحلول 2024، كان هناك ما يُقدر بـ130,000-150,000 عقار مسجل كـFHL في المملكة المتحدة، يساهم بنحو 4 مليارات جنيه إسترليني من إيرادات التأجير السنوية في الاقتصاد السياحي، وينتج ما يُقدر بـ245 مليون جنيه إسترليني سنويًا من الإنفاق الضريبي مقارنة بمعاملة BTL القياسية. حددت ميزانية 2024 هذه التكلفة كمبرر للإلغاء.
شروط الأيام 210/105/155
كان العقار يتأهل لصفة FHL إذا استوفى جميع الاختبارات الأربعة في السنة الضريبية:
- اختبار التوافر (210 يومًا) — يجب أن يكون العقار متاحًا للتأجير التجاري كسكن عطلات مفروش لعامة الناس لمدة 210 يومًا على الأقل في السنة الضريبية. الأيام التي استخدمها المالك للعقار أو أُجّر فيها للعائلة بأسعار غير تجارية لا تُحتسب.
- اختبار التأجير (105 أيام) — يجب أن يكون مؤجرًا فعليًا كسكن عطلات مفروش لمدة 105 أيام على الأقل في السنة الضريبية. كان هذا اختبار «النشاط الحقيقي» الرئيسي الذي يميز تأجير العطلات التجاري الحقيقي عن منزل عطلات مؤجر أحيانًا.
- نمط الإشغال (155 يومًا) — لا يجوز أن يتجاوز أي تأجير مستمر لشخص واحد 31 يومًا كجزء من احتساب الـ105 يوم، ويجب ألا يتجاوز إجمالي «الإشغال طويل الأجل» (التأجيرات المستمرة لـ31 يومًا أو أكثر) 155 يومًا في المجموع. كان هذا يمنع تحويل عقود الإيجار السكنية طويلة الأجل إلى FHL شكليًا.
- الاختبار التجاري — يجب أن يكون التأجير على أساس تجاري بهدف تحقيق الربح. كانت ترتيبات الإيجار العائلي أو الرمزي تفشل هذا الاختبار.
انتخابات مساعدة. خفف إعفاءان من صرامة القواعد: (1) انتخاب المتوسط — يمكن للملاك ذوي عقارات FHL متعددة أخذ متوسط اختبار التأجير عبر العقارات بحيث يظل العقار الضعيف الأداء مؤهلاً إذا تجاوز متوسط المحفظة 105 يومًا. (2) فترة السماح — إذا استوفى العقار اختبار التأجير في عام وفشل في العام التالي لأسباب حقيقية (كوفيد، تجديد، تراجع السوق)، يمكن انتخابه لمعاملته على أنه لا يزال مؤهلاً في عام الفشل. يمكن تكرار الانتخاب لمدة تصل إلى عامين متتاليين.
مزايا ما قبل أبريل 2025
كانت عقارات FHL المؤهلة تتمتع بأربع مزايا ضريبية رئيسية مقارنة بـBTL السكني القياسي:
| الميزة | FHL قبل أبريل 2025 | BTL السكني القياسي |
|---|---|---|
| بدلات رأسمالية على الأثاث/التجهيزات | 100% AIA حتى مليون جنيه إسترليني سنويًا | لا — فقط استبدال الأصناف المنزلية |
| خصم فائدة الرهن العقاري | 100% بالمعدل الحدي | خصم ضريبي أساسي 20% فقط (Section 24) |
| ضريبة أرباح رأس المال عند البيع | 10% BADR (حتى مليون) | معدلات سكنية 18%/24% |
| الأرباح ذات الصلة تقاعديًا | نعم — الربح يُحتسب | لا — دخل غير ربحي |
| إعفاء الإحلال (استبدال الأصل) | متاح | غير متاح |
| معاملة الخسائر | خسارة FHL مخصصة | خسارة عقارية مخصصة |
بلغت القيمة الإجمالية لهذه المزايا لنشاط FHL متوسط الحجم (إيراد 40-60 ألف جنيه إسترليني) نحو 5,000-12,000 جنيه إسترليني سنويًا مقارنة بمعاملة BTL القياسية المكافئة، بالإضافة إلى توفير ضريبة أرباح رأس المال لمرة واحدة عند البيع والذي قد يتجاوز 100 ألف جنيه إسترليني على العقارات المرتفعة القيمة المملوكة لفترة طويلة. دفع هذا استثمارًا كبيرًا في FHL خلال العقدين 2000 و2010، بما يُقدر بـ130-150 ألف عقار مسجل كـFHL بحلول 2024.
إلغاء أبريل 2025
أعلنت ميزانية الربيع 2024 (6 مارس 2024) إلغاء نظام FHL اعتبارًا من 6 أبريل 2025 (4 أبريل 2025 لضريبة الشركات). التشريع المُنفذ في Finance Act 2024 / Finance (No.2) Act 2024. ثلاثة أسباب مذكورة:
- الإمداد بالإسكان — شجعت مزايا FHL الضريبية تحويل منازل التأجير طويل الأجل إلى تأجير عطلات قصير الأجل في المناطق السياحية الساخنة، مما فاقم أزمات الإسكان المحلية. مارس قادة المجالس في كورنوال ولايك ديستريكت وشمال يوركشير ومناطق مماثلة ضغوطًا للإصلاح.
- عدالة ضريبية — اعتُبرت المعاملة الضريبية المختلفة لنشاط اقتصادي مشابه أساسًا (تأجير عقار) مشوِّهة.
- زيادة الإيرادات — إيرادات ضريبية إضافية مقدرة بـ245 مليون جنيه إسترليني سنويًا، متواضعة من الناحية المالية لكنها مبررة سياسيًا.
اعتبارًا من 6 أبريل 2025، تُعامل عقارات FHL المؤهلة كعقار تأجير سكني قياسي لضريبة الدخل (و4 أبريل 2025 لضريبة الشركات بالنسبة لأنشطة FHL المُدمجة). تتوقف جميع مزايا ما قبل 2025:
- فائدة الرهن العقاري مقيدة بخصم ضريبي أساسي 20% (يُطبق Section 24)؛
- لا يمكن المطالبة بالبدلات الرأسمالية على الأثاث/التجهيزات المشتراة بعد أبريل 2025 (المجمعات القائمة تُستهلك بالمعدلات العادية)؛
- لم يعد BADR متاحًا عند بيع FHL (رهنًا بقواعد انتقالية ضيقة حيث تأهل العقار طوال فترة الملكية حتى أبريل 2025)؛
- فقدان صفة الأرباح ذات الصلة تقاعديًا؛
- إعفاء الإحلال لم يعد متاحًا.
قواعد انتقالية. تستمر مجمعات البدلات الرأسمالية القائمة في 6 أبريل 2025 في الاستهلاك بالمعدلات السنوية العادية 18% للمجمع الرئيسي أو 6% لمجمع المعدل الخاص، لكن دون إضافات جديدة. خسائر FHL القائمة المُرحّلة في 6 أبريل 2025 يمكن مقاصتها مقابل دخل عقاري مستقبلي من نفس العقار (لم تعد مخصصة لـFHL حصريًا). الإعفاء الانتقالي لـBADR ضيق النطاق — عندما يكون العقار قد تأهل كـFHL طوال فترة الملكية حتى أبريل 2025، قد يظل البيع خلال بضع سنوات من أبريل 2025 يستفيد من BADR؛ الاستشارة المتخصصة ضرورية.
المعاملة بعد 2025
اعتبارًا من 6 أبريل 2025، تُعامل عقارات FHL كعقار تأجير سكني قياسي لأغراض ضريبة الدخل. العواقب:
- يُطبق قيد Section 24 على فائدة الرهن العقاري — تُستبدل الفائدة بخصم ضريبي أساسي 20%. بالنسبة للملاك في الشريحة العليا، تتضاعف التكلفة بعد الضريبة لفائدة الرهن العقاري مقارنة بما قبل 2025.
- لا بدلات رأسمالية جديدة — الأثاث والتجهيزات والمعدات المشتراة بعد أبريل 2025 لا تحصل على بدلات رأسمالية. يُطبق إعفاء استبدال الأصناف المنزلية (استبدال مثيل بمثيل للعناصر القائمة).
- تُطبق معدلات ضريبة أرباح رأس المال السكنية — 18% للشريحة الأساسية، 24% للشريحة العليا على أرباح البيع. لا BADR (رهنًا بانتقال ضيق).
- لا إعفاء تقاعدي على ربح FHL — الربح دخل عقاري وليس أرباحًا ذات صلة.
- لا إعفاء إحلال — البيع والاستبدال لا يحصل على تأجيل ضريبة أرباح رأس المال.
- معاملة الخسائر — يمكن مقاصة الخسائر مقابل دخل عقاري بريطاني آخر (عبر جميع العقارات في المحفظة)، لكن ليس مقابل الدخل العام.
الواقع التشغيلي المستمر. لا يزال العقار يعمل كتأجير عطلات قصير الأجل — نفس الإيراد، نفس التكاليف، نفس الضيوف، نفس أنماط الحجز. فقط المعاملة الضريبية تتغير. يفيد كثير من ملاك FHL بأن بيئة ما بعد 2025 قابلة للعمل لكنها أقل ربحية بشكل مادي بعد الضريبة، خاصة للملاك ذوي الرافعة المالية. يسرّع بعضهم عملية البيع؛ ويحوّل آخرون إلى تأجير سكني طويل الأجل (إيراد سياحي أقل لكن عبء إدارة أقل)؛ وتقوم أقلية صغيرة بالتأسيس كشركة للوصول إلى معدلات ضريبة الشركات (19-25%) التي قد تكون أقل من ضريبة الدخل الشخصية للملاك في الشريحة العليا، رغم أن هذا يحمل تعقيدات أخرى (الضريبة السنوية على المساكن المُدرجة في شركات، حرمان من إعفاء السكن الرئيسي، استخراج أرباح أكثر تعقيدًا).
SDLT والرسم الإضافي على العقارات
تُعد عقارات FHL عقارات سكنية لأغراض رسم دمغة معاملات الأراضي رغم كونها نشاطًا تجاريًا. كان هذا هو الحال قبل وبعد إصلاح 2025 على حد سواء — لم تتغير معاملة SDLT مع إلغاء ضريبة الدخل في أبريل 2025. معدلات SDLT السكنية في إنجلترا وأيرلندا الشمالية 2025/26:
- 0-125,000 جنيه إسترليني: 0%
- 125,001-250,000 جنيه إسترليني: 2%
- 250,001-925,000 جنيه إسترليني: 5%
- 925,001-1,500,000 جنيه إسترليني: 10%
- أكثر من 1,500,000 جنيه إسترليني: 12%
الرسم الإضافي على العقارات. يُطبق رسم إضافي بنسبة 5% (مرتفع من 3% بموجب ميزانية الخريف 2024 اعتبارًا من 31 أكتوبر 2024) على معظم مشتريات FHL نظرًا لأن المشتري عادة ما يمتلك بالفعل عقارًا سكنيًا واحدًا على الأقل. يُطبق الرسم الإضافي على السعر الكامل للشراء، وليس فقط الشريحة العليا.
مثال محسوب لـSDLT على شراء FHL بقيمة 400 ألف جنيه إسترليني لمشترٍ يمتلك بالفعل منزلاً: معدل سكني قياسي 0% على 125 ألف + 2% على 125 ألف + 5% على 150 ألف = 0 + 2,500 + 7,500 = 10,000 جنيه إسترليني + رسم إضافي 5% على 400 ألف = 20,000 جنيه إسترليني = 30,000 جنيه إسترليني إجمالي SDLT. تحمل ضريبة معاملات الأراضي الاسكتلندية LBTT وضريبة معاملات الأراضي الويلزية LTT هياكل معدلات منفصلة برسومها الإضافية الخاصة على العقارات (رسم ADS الاسكتلندي 8% من ديسمبر 2024؛ معدلات LTT الويلزية الإضافية للعقارات السكنية 5%+ في الشرائح العليا). أدت تكلفة SDLT المرتفعة مقترنة بضريبة التشغيل غير المواتية بعد 2025 إلى تبريد استثمار FHL الجديد بشكل كبير.
ضريبة المجالس مقابل الرسوم التجارية
يمكن تقييم عقارات FHL والتأجير قصير الأجل إما بضريبة المجالس (الشريحة السكنية) أو الرسوم التجارية (الرسوم غير المحلية، NDR / تجارية) حسب الاستخدام والتسجيل. يهم هذا التمييز لأن:
- الرسوم التجارية مع إعفاء الرسوم للأعمال الصغيرة (SBRR) — إذا كانت القيمة الخاضعة للرسوم أقل من 12,000 جنيه إسترليني، إعفاء 100%، ادفع صفرًا. إعفاء متدرج بين 12-15 ألف جنيه إسترليني. نتيجة شائعة لعقارات FHL الساحلية الصغيرة.
- ضريبة المجالس — حسب الشريحة، عادة 1,200-3,500 جنيه إسترليني سنويًا؛ بالإضافة إلى علاوة ضريبة المجالس للمنازل الفارغة/الثانية في بعض المناطق (حتى 100% رسم إضافي من أبريل 2024 بموجب قانون Levelling Up 2023).
معايير التأهل للرسوم التجارية في إنجلترا: عقار متاح للتأجير التجاري قصير الأجل لمدة 140 يومًا على الأقل خلال العام ومؤجر فعليًا لمدة 70 يومًا على الأقل.
شددت ويلز العتبات من أبريل 2023: 252 يومًا متاحًا و182 يومًا مؤجرًا فعليًا. دفع هذا التشديد الصريح كثيرًا من تأجيرات العطلات الويلزية إلى ضريبة المجالس (مع علاوة ضريبة المجالس للمنازل الثانية بنسبة 100%+ حيثما ينطبق — وصلت Gwynedd وPembrokeshire وAnglesey جميعًا للحد الأقصى للعلاوة).
تُطبق اسكتلندا نظام ترخيص إلزاميًا للتأجير قصير الأجل منذ 1 أكتوبر 2023 (تطبيق كامل في أبريل 2024) مع قواعد منفصلة للرسوم التجارية/ضريبة المجالس. نظرت مشاورة إنجلترا في 2024 في تشديد مماثل لعتبة التسجيل/140 يومًا؛ السياسة النهائية متوقعة في 2026. يجب على أصحاب العقارات مراجعة حالة قائمة التقييم الحالية مع سلطتهم المحلية ووكالة تقييم الضرائب (VOA) والتخطيط للتغييرات في السياسات — تتمتع السلطات المحلية بصلاحية تقديرية كبيرة في المناطق السياحية الساخنة.
خيارات الخروج بعد 2025
بعد أبريل 2025، أمام ملاك FHL بشكل عام أربعة خيارات:
- الاحتفاظ كتأجير عطلات قصير الأجل — الاستمرار في التشغيل مع قبول تدفق نقدي أقل بشكل مادي بعد الضريبة. عملي للملاك غير المرفوعين ماليًا أو العقارات في مواقع قوية حيث الإيراد الإجمالي مرتفع. أفضل للمواقع ذات الرهن المنخفض والإيراد المرتفع والطلب السياحي العالي.
- التحويل إلى تأجير سكني طويل الأجل (AST) — إيراد أقل، عبء إدارة أقل، تدفق نقدي أكثر قابلية للتنبؤ. يفقد العلاوة السياحية لكنه يتجنب مشاكل Section 24 على المستوى الحدي (لا يزال يُطبق لكن تكلفة الفائدة مماثلة عند إجمالي أقل). مناسب للملاك المرهقين من إدارة تناوب الضيوف.
- البيع — قد تصل عمليات البيع قبل 2027 إلى إعفاء BADR الانتقالي الضيق إذا تأهل العقار طوال فترة الملكية. بعد الفترة الانتقالية، تُطبق ضريبة أرباح رأس المال السكنية 18%/24%. تكلفة SDLT التاريخية مستنفدة بالفعل؛ تعكس عائدات البيع الحالية واقع ما بعد 2025. يسرّع كثير من ملاك FHL البيع في 2025-2026 لتحقيق الأرباح قبل أي تشديد إضافي للسياسة.
- التأسيس كشركة — نقل هيكل الملكية إلى شركة محدودة للوصول إلى ضريبة الشركات (19-25%) بدلاً من ضريبة الدخل الشخصية (20-45%). لكن هذا يترتب عليه SDLT عند النقل (معدلات سكنية بما فيها الرسم الإضافي)، وآليات إعفاء التأسيس معقدة. تُطبق الضريبة السنوية على المساكن المُدرجة في شركات (ATED) للعقارات التي تزيد قيمتها عن 500 ألف جنيه إسترليني المملوكة لشركات. الاستشارة الضريبية المتخصصة ضرورية.
إطار اتخاذ القرار. يعتمد الخروج الصحيح على الظروف الفردية: نسبة الرافعة المالية، الشريحة الضريبية الحدية، القرب من التقاعد (قيمة BADR الانتقالية)، الطلب السياحي في الموقع، التعرض لضريبة ATED عند التأسيس، التفضيل الشخصي للإدارة النشطة مقابل السلبية. يجب على معظم الملاك تشغيل الأرقام في سيناريوهين أو ثلاثة مع محاسب متخصص في العقارات قبل الالتزام.
مثال محسوب
الملف. دافع ضريبة في الشريحة العليا (40%) يمتلك عقار FHL بقيمة 400 ألف جنيه إسترليني في كورنوال، تم شراؤه في 2018، رهن عقاري حالي 200 ألف جنيه إسترليني بفائدة رهن عقاري سنوية 15,000 جنيه إسترليني. إيراد سنوي 50,000 جنيه إسترليني (مزيج من ذروة الصيف + الموسم الفرعي + عطلة نصف الفصل الدراسي)؛ تكاليف تشغيل 15,000 جنيه إسترليني (تنظيف بين الضيوف 30 جنيهًا إسترلينيًا/دورة × ~80 دورة = 2,400 جنيه إسترليني؛ مرافق 1,800 جنيه إسترليني؛ ضريبة مجالس/رسوم تجارية 0 بموجب SBRR؛ تأمين 600 جنيه إسترليني؛ صيانة وإصلاحات 2,500 جنيه إسترليني؛ رسوم تسويق/Airbnb 4,500 جنيه إسترليني؛ متفرقات 3,200 جنيه إسترليني).
الوضع الضريبي قبل أبريل 2025 (سنة FHL الأخيرة 2024/25).
- الإيراد: 50,000 جنيه إسترليني.
- تكاليف التشغيل: -15,000 جنيه إسترليني.
- فائدة الرهن العقاري (قابلة للخصم بالكامل): -15,000 جنيه إسترليني.
- بدلات رأسمالية على إنفاق أثاث 8,000 جنيه إسترليني في السنة الأولى: -8,000 جنيه إسترليني.
- الربح الخاضع للضريبة: 12,000 جنيه إسترليني.
- الضريبة بنسبة 40%: 4,800 جنيه إسترليني.
- صافي النقد بعد الضريبة: 50 ألف - 15 ألف - 15 ألف - 4.8 ألف = 15,200 جنيه إسترليني.
- الإعفاء التقاعدي — 12 ألف جنيه إسترليني ربح يفتح هامش مساهمة تقاعدية بقيمة 12 ألف جنيه إسترليني، لكن المالك لديه 30 ألف جنيه إسترليني من أرباح ذات صلة أخرى، لذا هذا هامشي. تجاوز.
- عند البيع (ربح 200 ألف جنيه إسترليني فوق قاعدة 400 ألف): ضريبة أرباح رأس المال بنسبة 10% BADR = 20,000 جنيه إسترليني (مع تجاهل إعفاء 3 آلاف للتبسيط). صافي عائدات البيع: 200 ألف - 20 ألف = 180 ألف جنيه إسترليني.
الوضع الضريبي بعد أبريل 2025 (اعتبارًا من 2025/26).
- الإيراد: 50,000 جنيه إسترليني.
- تكاليف التشغيل: -15,000 جنيه إسترليني.
- فائدة الرهن العقاري: غير قابلة للخصم — تُستبدل بخصم ضريبي أساسي 20% على 15 ألف = تخفيض ضريبي 3,000 جنيه إسترليني.
- لا بدلات رأسمالية جديدة (المجمع القائم البالغ 8 آلاف يستمر باستهلاك سنوي 18% = 1,440 جنيه إسترليني في السنة الأولى بعد 2025، متناقص).
- الربح الخاضع للضريبة (بدون خصم فائدة): 35,000 جنيه إسترليني.
- الضريبة بنسبة 40% على 35 ألف = 14,000 جنيه إسترليني، ناقص خصم فائدة 3,000 = 11,000 جنيه إسترليني.
- صافي النقد بعد الضريبة: 50 ألف - 15 ألف - 15 ألف - 11 ألف = 9,000 جنيه إسترليني.
- عند البيع (ربح 200 ألف جنيه إسترليني): ضريبة أرباح رأس المال السكنية بنسبة 24% = 48,000 جنيه إسترليني (مع تجاهل إعفاء 3 آلاف). صافي عائدات البيع: 200 ألف - 48 ألف = 152 ألف جنيه إسترليني.
أثر الإصلاح. انخفض التدفق النقدي السنوي بعد الضريبة من 15,200 إلى 9,000 جنيه إسترليني — خسارة قدرها 6,200 جنيه إسترليني سنويًا (انخفاض 40%). على مدى 10 سنوات، خسارة تدفق نقدي قدرها 62,000 جنيه إسترليني. ارتفعت ضريبة أرباح رأس المال عند البيع من 20 إلى 48 ألف جنيه إسترليني — ضريبة إضافية قدرها 28 ألف جنيه إسترليني عند البيع. الأثر الإجمالي على 10 سنوات: ~90 ألف جنيه إسترليني أسوأ حالاً. بالنسبة لهذا الملف، لا يزال الاحتفاظ إيجابيًا من حيث التدفق النقدي لكنه أقل جاذبية بكثير؛ قد يكون التحويل إلى تأجير طويل الأجل أو البيع مفضلاً حسب الطلب السياحي في الموقع وتفضيلات إدارة المالك.