ગાઈડ · પ્રોપર્ટી ટેક્સ
સેક્શન 24 મોર્ટગેજ ઈન્ટરેસ્ટ રિલીફ સમજાવ્યું — UK BTL ટેક્સ ગાઈડ 2025/26
Finance (No. 2) Act 2015 ના સેક્શન 24 એ બ્રિટિશ buy-to-let ના અર્થશાસ્ત્રને શાંતિથી ફરીથી લખ્યું. 6 એપ્રિલ 2017 પહેલા વ્યક્તિગત લેન્ડલોર્ડ્સ મોર્ટગેજ ઈન્ટરેસ્ટને અન્ય કોઈપણ બિઝનેસ ખર્ચની જેમ ભાડામાંથી બાદ કરતા હતા. એપ્રિલ 2020 થી — ચાર વર્ષના તબક્કાવાર ટ્રાન્ઝિશન પછી — તે બાદકામ સંપૂર્ણપણે અદૃશ્ય થઈ ગયું, અને તેની જગ્યાએ ફ્લેટ 20% બેઝિક-રેટ ટેક્સ ક્રેડિટ આવ્યો. હાયર-રેટ અને એડિશનલ-રેટ લેન્ડલોર્ડ્સ માટે આ ફેરફારનો અર્થ કાગળ પર બરાબર એ જ પોર્ટફોલિયો પર હજારો પાઉન્ડ વધારાનો ટેક્સ થઈ શકે છે. આ ગાઈડ મિકેનિક્સ, તમામ ટેક્સ બેન્ડ પરના ઉકેલેલા ઉદાહરણો, FHL અને કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી માટેના edge cases, અને વ્યવહારુ મિટિગેશન વ્યૂહરચનાઓ — ઈન્કોર્પોરેશન, જીવનસાથી ટ્રાન્સફર, પેન્શન યોગદાન — જે 2025/26 માં હજુ પણ કામ કરે છે તેમાંથી પસાર થાય છે.
- કોણ: રેસિડેન્શિયલ BTL ઉધારી ધરાવતા વ્યક્તિગત UK લેન્ડલોર્ડ્સ (અને અમુક ટ્રસ્ટ).
- શું બદલાયું: મોર્ટગેજ ઈન્ટરેસ્ટ હવે બાદપાત્ર ખર્ચ નથી — તેના બદલે તમને 20% બેઝિક-રેટ ટેક્સ ક્રેડિટ મળે છે.
- કોણ અસરગ્રસ્ત નથી: લિમિટેડ કંપનીઓ, કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી, FHLs (એપ્રિલ 2025 સુધી), rent-a-room.
- સૌથી વધુ અસરગ્રસ્ત: 50%+ LTV પર લિવરેજ્ડ હાયર-રેટ લેન્ડલોર્ડ્સ — અને ફેન્ટમ ગ્રોસ આવકના કારણે હાયર-રેટમાં ધકેલાયેલા બેઝિક-રેટ લેન્ડલોર્ડ્સ.
- રિપોર્ટ ક્યાં કરવો: SA105 બોક્સ 44 (બોક્સ 26 નહીં).
સેક્શન 24 શું છે?
Finance (No. 2) Act 2015 ના સેક્શન 24 એ Income Tax (Trading and Other Income) Act 2005 માં નવી જોગવાઈઓ દાખલ કરી — ખાસ કરીને ITTOIA ના sections 272A અને 274A — જે રેસિડેન્શિયલ પ્રોપર્ટીના વ્યક્તિગત લેન્ડલોર્ડ્સ માટે "ફાઇનાન્સ ખર્ચ" ની બાદપાત્રતાને પ્રતિબંધિત કરે છે. "ફાઇનાન્સ ખર્ચ" નો અર્થ છે મોર્ટગેજ ઈન્ટરેસ્ટ, ભાડે આપેલી પ્રોપર્ટીમાં વપરાતું ફર્નિશિંગ ખરીદવા માટેની લોન પરનું વ્યાજ, alternative finance returns (Islamic mortgages), અને તે ફાઇનાન્સ મેળવવા કે ચૂકવવા સંબંધિત ફી અને આનુષંગિક ખર્ચ. કેપિટલ ચુકવણી ફાઇનાન્સ ખર્ચ નથી અને ક્યારેય બાદપાત્ર નહોતી — આ પ્રતિબંધ ફક્ત વ્યાજના ભાગ સાથે સંબંધિત છે.
નવો નિયમ ડિઝાઈનમાં સીધો પરંતુ અસરમાં વિપરીત-સાહજિક છે: ટેક્સેબલ નફો ગણતરી કરતા પહેલા ભાડાની આવકમાંથી ફાઇનાન્સ ખર્ચ બાદ કરવાને બદલે, તમે વ્યાજ પહેલાનું ગ્રોસ ભાડું જાહેર કરો છો, તમારા મર્જિનલ રેટ પર (ઊંચા) ગ્રોસ આંકડા પર આવકવેરો ચૂકવો છો, અને પછી અસ્વીકૃત ફાઇનાન્સ ખર્ચના 20% ની બરાબર અલગ બેઝિક-રેટ ટેક્સ રિડ્યુસર મેળવો છો. મિકેનિક્સ મહત્વપૂર્ણ છે કારણ કે ટેક્સ રિડ્યુસર તમારા આવકવેરાના બિલને શૂન્યથી નીચે ઘટાડી શકતું નથી, પ્રોપર્ટી લોસ વધારી શકતું નથી, અને પર્સનલ એલાઉન્સ પછી લાગુ થાય છે — તેથી જાહેર કરેલી આવક પરની ગ્રોસ-અપ અસર બહુવિધ knock-on પરિણામોને ચલાવે છે જે સાદી અંકગણિત સરખામણી ચૂકી જાય છે.
અસર ઓછી કરવા માટે આ પ્રતિબંધ તબક્કાવાર લાગુ કરવામાં આવ્યો હતો:
| ટેક્સ વર્ષ | ખર્ચ તરીકે બાદપાત્ર વ્યાજની % | 20% ક્રેડિટ મેળવતી % |
|---|---|---|
| 2016/17 અને પહેલા | 100% | 0% |
| 2017/18 | 75% | 25% |
| 2018/19 | 50% | 50% |
| 2019/20 | 25% | 75% |
| 2020/21 થી આગળ | 0% | 100% |
કોણ અસરગ્રસ્ત છે — અને કોણ નથી
સેક્શન 24 વ્યક્તિઓ, વ્યક્તિઓની ભાગીદારીઓ, અને પોતાના નામે રેસિડેન્શિયલ BTL પ્રોપર્ટી ધરાવતા ટ્રસ્ટીઓને પકડે છે. ત્રણ જૂથો ખાસ કરીને આ પ્રતિબંધ ની બહાર આવે છે અને સંપૂર્ણ વ્યાજ બાદપાત્રતાનો આનંદ માણવાનું ચાલુ રાખે છે — તેથી જ 2017 પછીનું BTL ટેક્સ-પ્લાનિંગ લેન્ડસ્કેપ આવકને આમાંથી કોઈ એક સ્ટ્રક્ચરમાં ખસેડવાની આસપાસ ફરે છે:
- લિમિટેડ કંપનીઓ — Corporation Tax સામે ફાઇનાન્સ ખર્ચ સંપૂર્ણપણે બાદપાત્ર રહે છે. આ મુખ્ય મિટિગેશન રૂટ છે.
- કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી લેન્ડલોર્ડ્સ — સેક્શન 24 ફક્ત રેસિડેન્શિયલ પ્રોપર્ટીને લાગુ પડે છે. ઓફિસો, દુકાનો, વેરહાઉસ અને ઈન્ડસ્ટ્રિયલ યુનિટ્સ અસ્પૃશ્ય છે.
- ફર્નિશ્ડ હોલિડે લેટ્સ — 2024/25 અને તે પહેલા માટે હજુ પણ સંપૂર્ણપણે બાદપાત્ર, પરંતુ FHL રિજીમ 6 એપ્રિલ 2025 થી નાબૂદ કરવામાં આવી રહી છે (નીચે edge cases જુઓ).
Rent-a-room આવક પણ અસરગ્રસ્ત નથી કારણ કે આ રાહત કોઈપણ બાદકામની મંજૂરી આપવાને બદલે £7,500 સુધીની રસીદોને મુક્તિ આપીને કામ કરે છે. અસંસ્થાગત ભાગીદારીમાં રાખવામાં આવેલા વૈવિધ્યસભર પોર્ટફોલિયો પકડાયેલા રહે છે — પ્રોપર્ટી ભાગીદારીઓ માટે કોઈ "ટ્રેડ" મુક્તિ નથી સિવાય કે પ્રવૃત્તિ ખરેખર ટ્રેડની બરાબર હોય (ખૂબ જ દુર્લભ).
ઉકેલેલા ઉદાહરણો — સમાન પોર્ટફોલિયો, જુદા પરિણામો
બધા ઉદાહરણો £40,000 એમ્પ્લોયમેન્ટ આવક, £15,000 વાર્ષિક ભાડું અને £8,000 મોર્ટગેજ ઈન્ટરેસ્ટ ધરાવતા લેન્ડલોર્ડને ધારે છે. £2,000 ના નોન-ફાઇનાન્સ પ્રોપર્ટી ખર્ચ (ઈન્શ્યોરન્સ, એજન્ટ ફી, રિપેર) બંને રિજીમમાં સામાન્ય રીતે બાદપાત્ર છે. પર્સનલ એલાઉન્સ £12,570 છે અને બેઝિક-રેટ બેન્ડ £50,270 (2025/26) પર સમાપ્ત થાય છે.
2017 પહેલા (સંપૂર્ણ બાદકામ)
પ્રોપર્ટી નફો = £15,000 − £2,000 − £8,000 = £5,000.
કુલ ટેક્સેબલ આવક = £40,000 + £5,000 = £45,000.
બધું આરામથી બેઝિક-રેટ બેન્ડની અંદર → ભાડાના ભાગ પર આવકવેરો = £5,000 × 20% = £1,000.
ટેક્સ પછી ચોખ્ખી ભાડાની આવક: £4,000.
S24 પછી (2020/21 થી આગળ) — સમાન લેન્ડલોર્ડ
પ્રોપર્ટી નફો (કોઈ વ્યાજ બાદકામ નહીં) = £15,000 − £2,000 = £13,000.
કુલ ટેક્સેબલ આવક = £40,000 + £13,000 = £53,000.
£50,270 સુધીનો ભાગ 20% પર ટેક્સ થાય છે; £2,730 40% ના હાયર રેટમાં જાય છે.
ભાડાના ભાગ પર આવકવેરો: £10,270 × 20% + £2,730 × 40% = £2,054 + £1,092 = £3,146.
20% ટેક્સ રિડ્યુસર બાદ: £8,000 × 20% = £1,600.
ભાડા પર ચોખ્ખો ટેક્સ = £3,146 − £1,600 = £1,546.
ટેક્સ પછી ચોખ્ખી ભાડાની આવક: £15,000 − £2,000 − £8,000 − £1,546 = £3,454.
નુકસાન: વર્ષે £546 વધુ ટેક્સ — ભલે આ લેન્ડલોર્ડ મૂળભૂત રીતે "બેઝિક-રેટ" ટેક્સપેયર છે જેની એમ્પ્લોયમેન્ટ આવક હાયર-રેટ થ્રેશોલ્ડથી આરામથી નીચે છે.£8,000 મોર્ટગેજ ઈન્ટરેસ્ટ, ટેક્સેબલ આવકમાં પાછું ઉમેરાયું, તેના નફાના £2,730 ને 40% બેન્ડમાં ધકેલી દીધા. 20% ક્રેડિટે ગુમાવેલા વ્યાજ બાદકામનો થોડો ભાગ પાછો મેળવ્યો પરંતુ બેન્ડ ક્રીપને નિષ્ક્રિય કરવામાં કંઈ કર્યું નહીં. આ ફેન્ટમ-ઈન્કમ અસર — તમારી વાસ્તવિક આર્થિક સ્થિતિ બેઝિક-રેટ હોવા છતાં હાયર-રેટ ટેક્સપેયર તરીકે ગણવામાં આવવું — સેક્શન 24 નું સૌથી નુકસાનકારક અને ઓછામાં ઓછું દેખાતું પરિણામ છે.
ભાડાની આવક પહેલા જ હાયર-રેટ બેન્ડમાં રહેલા લેન્ડલોર્ડ માટે (કહો, £55,000 પગાર) નુકસાન વધુ આકરું છે: સંપૂર્ણ £13,000 ભાડાનો નફો 40% પર ટેક્સ થાય છે = £5,200, 20% ક્રેડિટ £1,600 બાદ = ભાડા પર £3,600 ટેક્સ. S24 પહેલા સમાન સ્થિતિ £5,000 × 40% = £2,000 હોત. વધારાનો ટેક્સ: એક પ્રોપર્ટી પર વર્ષે £1,600. તેને 2025 ના લાક્ષણિક મોર્ટગેજ રેટ પર પાંચ-પ્રોપર્ટીના પોર્ટફોલિયો પર સ્કેલ કરો અને બિલ સહેલાઈથી પાંચ આંકડા સુધી પહોંચી શકે છે.
ટેક્સ બેન્ડમાં અસર
| લેન્ડલોર્ડ પ્રોફાઈલ | ભાડા પર મર્જિનલ રેટ | ચોખ્ખી સેક્શન 24 અસર |
|---|---|---|
| શુદ્ધ બેઝિક-રેટ (ઓછી અન્ય આવક, નફો £50,270 થી નીચે રહે છે) | 20% | કોઈ નહીં — ક્રેડિટ ગુમાવેલા બાદકામ સાથે મેળ ખાય છે |
| ગ્રોસ ભાડાના કારણે હાયર-રેટમાં ધકેલાયેલ બેઝિક-રેટ | ફેલાયેલા ભાગ પર 40% | મધ્યમ — બેન્ડ-ક્રીપ ભાગ પર 20% વધારે |
| હાયર-રેટ (£50,270 – £125,140 અન્ય આવક) | 40% | નોંધપાત્ર — સંપૂર્ણ વ્યાજ રકમ પર 20% વધારે |
| એડિશનલ-રેટ (£125,140+) | 45% | મહત્તમ — સંપૂર્ણ વ્યાજ રકમ પર 25% વધારે |
| £100k+ કમાનાર | 60% સુધી (PA ટેપર) | ગંભીર — ગ્રોસ-અપ પર્સનલ એલાઉન્સને સંપૂર્ણપણે નષ્ટ કરી શકે છે |
| સ્ટેટ પેન્શન + નાની પ્રાઈવેટ પેન્શન ધરાવતા નિવૃત્ત | 20% → 40% જો ભાડું થ્રેશોલ્ડથી ઉપર ગ્રોસ-અપ થાય | અન્યથા બેઝિક-રેટ નિવૃત્તને હાયર-રેટ બેન્ડમાં ધકેલી શકે છે |
Edge cases અને ખાસ નિયમો
સંયુક્ત માલિકી અને Form 17
પરિણીત યુગલ અથવા સિવિલ પાર્ટનર્સ દ્વારા સંયુક્ત રીતે રાખેલી પ્રોપર્ટી માટે, HMRC નો ડિફોલ્ટ નિયમ beneficial ownership ને ધ્યાનમાં લીધા વગર 50:50 ધોરણે આવક પર ટેક્સ કરવાનો છે. તેમાંથી ખસવા માટે — ઉદાહરણ તરીકે નોન-વર્કિંગ જીવનસાથીને 99% આવક ફાળવવા — પ્રોપર્ટીને tenants in common તરીકે અસમાન હિસ્સામાં રાખવી પડશે, અને અસમાન હિતોની જાહેરાતના 60 દિવસમાં HMRC ને Form 17 ફાઇલ કરવું પડશે. Form 17 ફક્ત ભવિષ્યલક્ષી રીતે લાગુ થાય છે; તેને backdate કરી શકાતું નથી. Form 17 + અસમાન-હિસ્સા વિભાજન એ સેક્શન 24 ને નિષ્ક્રિય કરવાની સૌથી સ્વચ્છ રીતોમાંની એક છે જ્યારે એક જીવનસાથી બેઝિક-રેટ અથવા નોન-ટેક્સપેયર હોય.
ફર્નિશ્ડ હોલિડે લેટ્સ — એપ્રિલ 2025 માં નાબૂદી
5 એપ્રિલ 2025 સુધી FHL શરતો (વર્ષે 210 દિવસ ટૂંકા ગાળાના ભાડા માટે ઉપલબ્ધ, ખરેખર 105 દિવસ ભાડે અપાયેલી, સરેરાશ 31 દિવસથી ઓછા ભાડે) પૂર્ણ કરતી પ્રોપર્ટી સંપૂર્ણપણે સેક્શન 24 ની બહાર રહે છે. મોર્ટગેજ ઈન્ટરેસ્ટ ટ્રેડિંગ જેવી આવક સામે સંપૂર્ણપણે બાદપાત્ર છે, ફર્નિચર અને વ્હાઈટ ગુડ્સ પર કેપિટલ એલાઉન્સ ઉપલબ્ધ છે, અને વેચાણ પર CGT બિઝનેસ એસેટ ડિસ્પોઝલ રિલીફ લાગુ થઈ શકે છે. 6 એપ્રિલ 2025 થી 2024 ના Spring Budget કાયદા દ્વારા FHL રિજીમ નાબૂદ થાય છે: અગાઉની FHLs આવકવેરાના હેતુ માટે સામાન્ય રેસિડેન્શિયલ પ્રોપર્ટી બની જાય છે — સંપૂર્ણ સેક્શન 24 પ્રતિબંધ, કેપિટલ એલાઉન્સને બદલે replacement of domestic items relief, અને વેચાણ પર સ્ટાન્ડર્ડ CGT રેસિડેન્શિયલ રેટ. હાલના FHL માલિકોએ ટ્રાન્ઝિશન પહેલા ઈન્કોર્પોરેટ કરવું, વેચવું, અથવા એપ્રિલ 2025 પછીની રિજીમ સ્વીકારવી કે કેમ તે ધ્યાનમાં લેવું જોઈએ.
કોમર્શિયલ અને મિક્સ્ડ-યુઝ પ્રોપર્ટી
સેક્શન 24 ફક્ત રેસિડેન્શિયલ ડ્વેલિંગ્સને કડક રીતે લાગુ પડે છે. શુદ્ધ કોમર્શિયલ લેન્ડલોર્ડ — ઓફિસો, રિટેલ, ઈન્ડસ્ટ્રિયલ — ભાડાના નફા સામે મોર્ટગેજ ઈન્ટરેસ્ટ સંપૂર્ણપણે બાદ કરે છે. મિક્સ્ડ-યુઝ બિલ્ડિંગ્સ (ઉપર ફ્લેટ સાથે દુકાન) ને રેસિડેન્શિયલ અને કોમર્શિયલ ભાગો વચ્ચે લોનની just-and-reasonable વહેંચણીની જરૂર છે. રેસિડેન્શિયલ ભાગ પ્રતિબંધિત છે; કોમર્શિયલ ભાગ બાદપાત્ર છે. વહેંચણીનો પુરાવો રાખો (ફ્લોર એરિયા અથવા ભાડા મૂલ્ય બંને સ્વીકાર્ય છે).
Rent-a-room relief
Rent-a-room અસરગ્રસ્ત નથી કારણ કે £7,500 ની મુક્તિ બાદકામની મંજૂરી આપવાને બદલે આવક દૂર કરીને કામ કરે છે. તેમના મુખ્ય નિવાસમાં ફર્નિશ્ડ રૂમ ભાડે આપતા અને £7,500 થી ઓછું કમાતા ઘરમાલિક પાસે જાહેર કરવા માટે કંઈ નથી. £7,500 થી ઉપર ઘરમાલિક કાં તો વધારાની રકમ પર ટેક્સ ચૂકવી શકે છે (કોઈ બાદકામની મંજૂરી નથી) અથવા ઓપ્ટ આઉટ કરી સામાન્ય પ્રોપર્ટી-બિઝનેસ નિયમોનો ઉપયોગ કરી શકે છે (બાદકામ મંજૂર, પરંતુ રેસિડેન્શિયલ ફાઇનાન્સ ખર્ચ સેક્શન 24 દ્વારા પ્રતિબંધિત).
2025/26 માં હજુ પણ કામ કરતી મિટિગેશન વ્યૂહરચનાઓ
1. ઈન્કોર્પોરેશન
પોર્ટફોલિયોને લિમિટેડ કંપનીમાં ટ્રાન્સફર કરવાથી પ્રતિબંધ સંપૂર્ણપણે દૂર થાય છે. ટ્રેડ-ઓફ્સ:
- ટ્રાન્સફર પર SDLT માર્કેટ વેલ્યુ પર, વધારાના ડ્વેલિંગ્સ પર 3% (31 ઓક્ટોબર 2024 થી હવે 5%) હાયર-રેટ સરચાર્જ સાથે. TCGA s162 હેઠળ ઈન્કોર્પોરેશન રિલીફ CGT ને મુલતવી રાખે છે પરંતુ SDLT થી છટકવાનો કોઈ રસ્તો આપતું નથી સિવાય કે પ્રોપર્ટી ઈન્કોર્પોરેશન પહેલા 2+ વર્ષ સુધી વાસ્તવિક પાર્ટનરશિપમાં રાખવામાં આવી હોય ("partnership incorporation" રૂટ).
- બિલ્ટ-ઈન ગેઈન પર CGT સિવાય કે s162 ઈન્કોર્પોરેશન રિલીફ લાગુ પડે. રિલીફ માટે પ્રોપર્ટી બિઝનેસ ખરેખર બિઝનેસ હોવો જરૂરી છે (સક્રિય મેનેજમેન્ટ થ્રેશોલ્ડ), બધી એસેટ્સ સંપૂર્ણપણે અથવા આંશિક રીતે શેર માટે ટ્રાન્સફર થયેલી હોય, અને સતત માલિકી.
- વધુ મોર્ટગેજ રેટ Ltd લેન્ડિંગ પર — સામાન્ય રીતે પર્સનલ BTL કરતાં 0.5–1.0% વધુ, એરેન્જમેન્ટ ફી ઘણી વાર 1.5–2.0% સાથે.
- ATED સંલગ્ન વ્યક્તિ દ્વારા ઉપયોગમાં લેવાતી £500,000 થી વધુ માર્કેટ વેલ્યુ ધરાવતી કંપનીઓ પાસેની પ્રોપર્ટીઝ માટે — વાસ્તવિક ત્રીજા-પક્ષને ભાડે આપવા માટે મુક્તિ ઉપલબ્ધ છે પરંતુ વાર્ષિક રિટર્ન જરૂરી છે.
- વાર્ષિક ચાલુ ખર્ચ: એકાઉન્ટન્સી, Confirmation Statement, અલગ બેંક, ડિવિડન્ડ પ્લાનિંગ.
હાયર-રેટ લેન્ડલોર્ડ માટે અંદાજિત break-even: 3–8 પ્રોપર્ટીઝ, LTV, સ્થાન અને સમય ક્ષિતિજ પર આધારિત. તેનાથી નીચે SDLT/CGT પ્રવેશ ખર્ચ ભાગ્યે જ વાર્ષિક બચતને યોગ્ય ઠેરવે છે.
2. જીવનસાથી ટ્રાન્સફર + Form 17
ઉપર Edge Cases જુઓ. એક બેઝિક-રેટ (અથવા નોન-ટેક્સપેયિંગ) જીવનસાથી ધરાવતા યુગલો માટે, beneficial ownership ટ્રાન્સફર કરવું અને Form 17 ફાઇલ કરવું તે હિસ્સા પરની સેક્શન 24 ની અસરને સંપૂર્ણપણે નાબૂદ કરી શકે છે.
3. પર્સનલ એલાઉન્સ પાછું મેળવવા પેન્શન યોગદાન
જ્યાં ગ્રોસ-અપ અસર લેન્ડલોર્ડને £100,000 થી વધુ એડજસ્ટેડ કુલ આવક તરફ ધકેલે છે, ત્યાં relief-at-source પર્સનલ પેન્શન યોગદાન ANI ને પાઉન્ડ-ફોર-પાઉન્ડ ઘટાડે છે અને પુનઃપ્રાપ્ત થયેલા ભાગ પર ~60% અસરકારક દરે PA પુનઃપ્રાપ્ત કરે છે. સેક્શન 24 પછી £100k – £125,140 ટેપર ઝોનમાં બેસેલા લેન્ડલોર્ડ્સ માટે આ સૌથી વધુ ઉપજ આપતું એક ટેક્સ પગલું છે.
4. એમ્પ્લોયડ લેન્ડલોર્ડ્સ માટે salary sacrifice
એમ્પ્લોયડ લેન્ડલોર્ડ્સ પેન્શન અથવા EV salary sacrifice દ્વારા તેમની એમ્પ્લોયમેન્ટ આવક ઘટાડી શકે છે, જે કુલ ટેક્સેબલ આવક (હવે ગ્રોસ-અપ થયેલા ભાડા સહિત) ને હાયર-રેટ થ્રેશોલ્ડથી નીચે પાછી લાવે છે. કોઈપણ owner-managed કંપનીમાંથી judicious ડિવિડન્ડ કાઢવા સાથે જોડાયેલ, નોંધપાત્ર ગ્રોસ ભાડા સાથે પણ મર્જિનલ-રેટ સીડી ઘણી વાર 20% પર રાખી શકાય છે.
5. વ્યૂહાત્મક રીતે મોર્ટગેજ ચૂકવો
વિપરીત-સાહજિક પરંતુ વાસ્તવિક: સેક્શન 24 પછી, BTL મોર્ટગેજની કેપિટલ ચુકવણી 2017 પહેલા કરતાં વધુ અસરકારક વળતર આપે છે કારણ કે ગુમાવેલું વ્યાજ બાદકામ હવે દેવાના ખર્ચને ઓફસેટ કરતું નથી. £100k પર 5.5% મોર્ટગેજ ઈન્ટરેસ્ટ ચૂકવતો હાયર-રેટ લેન્ડલોર્ડ S24 પછી અસરકારક રીતે 6.6% ચૂકવે છે (20% ક્રેડિટ બાદ ચોખ્ખો 4.4% ઈન્ટરેસ્ટ ખર્ચ). વધારાનું રોકડ ધરાવતા લેન્ડલોર્ડ્સ માટે, deleveraging ઘણી વાર વધારાનો લિવરેજ્ડ સ્ટોક ખરીદવા કરતાં વધુ કાર્યક્ષમ છે.
સામાન્ય ભૂલો
- હજુ પણ વ્યાજને ખર્ચ તરીકે બાદ કરવો. એપ્રિલ 2020 થી પ્રતિબંધ 100% છે. કેટલાક જૂના સ્પ્રેડશીટ્સ અને એકાઉન્ટન્ટ્સ હજુ પણ SA105 બોક્સ 26 પર ભાડામાંથી વ્યાજ net કરે છે — ખોટું, HMRC કરેક્શન ટ્રિગર કરે છે.
- 20% ક્રેડિટ ક્લેમ કરવાનું ભૂલી જવું. પેપર ફાઇલ કરનારાઓ ઘણી વાર ટેક્સ રિડ્યુસર છોડી દે છે. ઓનલાઈન HMRC સોફ્ટવેર તેને આપોઆપ ઉમેરે છે — પેપર સબમિશનને મેન્યુઅલ ગણતરીની જરૂર છે.
- કોમર્શિયલ રિટર્ન પર રેસિડેન્શિયલ વ્યાજનો સમાવેશ કરવો. મિક્સ્ડ-યુઝ લેન્ડલોર્ડ્સે વહેંચણી કરવી પડશે; નહીં તો કોમર્શિયલ રિલીફ નકારવામાં આવે છે અથવા રેસિડેન્શિયલ વ્યાજને ખોટી રીતે મંજૂરી અપાય છે.
- Form 17 ની 60-દિવસની વિન્ડો ચૂકી જવી. મોડું Form 17 અમાન્ય છે; ડિફોલ્ટ 50:50 વિભાજન પાછું ફરે છે અને નવી જાહેરાત ન થાય ત્યાં સુધી પ્લાનિંગનો ફાયદો ગુમાવાય છે.
- FHL રિજીમ હજુ પણ અસ્તિત્વમાં છે તેમ ધારવું. 6 એપ્રિલ 2025 થી તે નથી. હાલની FHLs ડિફોલ્ટ રીતે સામાન્ય રેસિડેન્શિયલ ટ્રીટમેન્ટમાં જાય છે.
- કેરી-ફોરવર્ડ થયેલા ફાઇનાન્સ ખર્ચને ભૂલી જવું. જ્યાં પ્રતિબંધિત આંકડો પ્રોપર્ટી નફા કરતાં વધુ હોય, ત્યાં વધારો અમર્યાદિત રીતે આગળ વધે છે — પરંતુ ફક્ત જો તમે તેનો ટ્રેક રાખો તો. કોઈ ચોક્કસ HMRC બોક્સ નથી; વ્યક્તિગત શેડ્યુલ રાખો.
અન્ય સુધારાઓ સાથે સેક્શન 24
સેક્શન 24 એકલા અસ્તિત્વમાં નથી. અન્ય કેટલાક 2024/25/26 સુધારાઓ BTL ટેક્સ બોજ વધારે છે:
- HICBC: 2024/25 થી £60k અને £80k ANI વચ્ચે ટેપર — ગ્રોસ-અપ અસર લેન્ડલોર્ડ્સને ચાર્જમાં ખેંચી શકે છે.
- પર્સનલ એલાઉન્સ ટેપર: £100,000 થી ઉપરના ANI ના દર £2 માટે £1 ગુમાવ્યો — સમાન ફાંસો, મોટું પરિણામ.
- ઓક્ટોબર 2024 CGT રેસિડેન્શિયલ રેટ: વેચાણ પર 18% (બેઝિક-રેટ) અને 24% (હાયર-રેટ) — 28% થી ઘટ્યું પરંતુ કોમર્શિયલ કરતાં હજુ વધારે.
- SDLT additional dwellings: 31 ઓક્ટોબર 2024 થી સરચાર્જ 3% થી વધીને 5% — ઈન્કોર્પોરેશનને એન્ટ્રી ડોર પર વધુ મોંઘું બનાવે છે.
- ડિવિડન્ડ એલાઉન્સ: એપ્રિલ 2024 થી £500 સુધી ઘટાડ્યું — post-incorporation નિષ્કર્ષણ પ્લાનિંગને અસર કરે છે.
કુલ મળીને અસર એ છે કે 2025/26 માં BTL ને એક સિસ્ટમ તરીકે મોડેલ કરવાની જરૂર છે, એક ટેક્સ તરીકે નહીં. અમારા કેલ્ક્યુલેટર્સ multi-tax ક્રિયાપ્રતિક્રિયાને હેન્ડલ કરે છે: BTL yield અને ટેક્સ કેલ્ક્યુલેટર, income tax કેલ્ક્યુલેટર, SDLT કેલ્ક્યુલેટર.
20% ક્રેડિટ કેવી રીતે ક્લેમ કરવો — 5-પગલાની Self Assessment વૉકથ્રુ
- રેસિડેન્શિયલ ફાઇનાન્સ ખર્ચનો સરવાળો કરો — વર્ષ માટે મોર્ટગેજ ઈન્ટરેસ્ટ, BTL એરેન્જમેન્ટ ફી, ફર્નિચર-લોન વ્યાજ. કેપિટલ ચુકવણી બાકાત.
- SA105 બોક્સ 44 પર દાખલ કરો — બોક્સ 26 નહીં. બોક્સ 44 "રેસિડેન્શિયલ પ્રોપર્ટી ફાઇનાન્સ ખર્ચ" છે.
- સૌથી ઓછું ગણો: (a) ફાઇનાન્સ ખર્ચ, (b) ફાઇનાન્સ એડજસ્ટમેન્ટ પહેલાનો પ્રોપર્ટી નફો, (c) પર્સનલ એલાઉન્સથી ઉપરની એડજસ્ટેડ કુલ આવક. HMRC ઓનલાઈન આ આપોઆપ કરે છે.
- પ્રતિબંધિત વધારો આગળ કેરી કરો — જો (a) (b) કરતાં વધુ હોય, તો વધારો આગળ વધે છે. વ્યક્તિગત શેડ્યુલ પર ટ્રેક કરો; brought-forward બેલેન્સ માટે કોઈ HMRC બોક્સ અસ્તિત્વમાં નથી.
- SA302 પર ચકાસો — પુષ્ટિ કરો કે "ટેક્સ રિડ્યુસર" લાઈન મંજૂર ફાઇનાન્સ કોસ્ટ આંકડાના 20% બરાબર છે. અહીંની ભૂલો ઓછા-ક્લેમ કરાયેલા ક્રેડિટનો સૌથી સામાન્ય સ્ત્રોત છે.
gov.uk અને HMRC સંદર્ભો
- HS340 — ક્વોલિફાઇંગ લોન પર રિલીફ માટે પાત્ર વ્યાજ અને alternative finance payments (HMRC Helpsheet).
- PIM2054 — HMRC Property Income Manual: રેસિડેન્શિયલ ફાઇનાન્સ ખર્ચ માટે આવકવેરા રિલીફ પર પ્રતિબંધ (કેરી-ફોરવર્ડ મિકેનિઝમ).
- PIM2050 — ભાડાની આવકમાંથી ખર્ચ બાદ કરવા માટેના સામાન્ય સિદ્ધાંતો.
- ITTOIA 2005 ss272A અને 274A — FA(No.2)A 2015 s24 દ્વારા દાખલ કરાયેલ સ્ટેચ્યુટરી પ્રતિબંધ.
- Finance (No. 2) Act 2015, section 24 — ઓરિજિનેટિંગ કાયદો.
- SA105 — UK Property પેજીસ, જ્યાં ફાઇનાન્સ ખર્ચ રિપોર્ટ થાય છે (બોક્સ 44).
બધું ભેગું કરીને
સેક્શન 24 ટેક્સ રેટમાં ફેરફાર નથી — તે ભાડાની આવક પર ટેક્સ કેવી રીતે લાગે છે તેની માળખાકીય પુનઃરચના છે. જે લેન્ડલોર્ડની 2017 પહેલાની ચોખ્ખી ભાડાની આવક આરામથી મોર્ટગેજને ટેકો આપતી હતી, તે 2025/26 માં સમાન કેશ ફ્લો પર નોંધપાત્ર રીતે વધુ ટેક્સ ચૂકવી શકે છે. ફેન્ટમ-ઈન્કમ અસર HICBC, £100k PA ટેપર, અને એડિશનલ-રેટ થ્રેશોલ્ડમાં ફેલાય છે, તેથી હેડલાઈન 20% ક્રેડિટ વાસ્તવિક નુકસાનને ઓછું બતાવે છે. સારા સમાચાર એ છે કે મિટિગેશન ટૂલકિટ પરિપક્વ થયું છે: ઈન્કોર્પોરેશન (જ્યાં સ્કેલ તેને યોગ્ય ઠેરવે છે), Form 17 જીવનસાથી વિભાજન, PA પાછું મેળવવા પેન્શન ટોપ-અપ, અને વ્યૂહાત્મક deleveraging બધું 2025/26 માં અસરકારક રહે છે. સાચો જવાબ લગભગ હંમેશા આમાંથી મિશ્રણ છે, ચોક્કસ પોર્ટફોલિયો સામે મોડેલ કરેલ — દરેક લેન્ડલોર્ડ માટે કામ કરે તેવું કોઈ સિંગલ સિલ્વર-બુલેટ સ્ટ્રક્ચર નથી.