Rhyddhad Llog Morgais Adran 24 Wedi’i Esbonio — Canllaw Treth BTL y DU 2025/26

Beth yw Adran 24?

Fe fewnosododd Adran 24 y Ddeddf Cyllid (Rhif 2) 2015 ddarpariaethau newydd i Ddeddf Treth Incwm (Masnachu ac Incwm Arall) 2005 — yn benodol adrannau 272A a 274A ITTOIA — gan gyfyngu ar ddidynadwyedd "costau cyllid" ar gyfer landlordiaid unigol eiddo preswyl. Ystyr "costau cyllid" yw llog morgais, llog ar fenthyciadau i brynu dodrefn a ddefnyddir yn yr eiddo a osodwyd, enillion cyllid amgen (morgeisi Islamaidd), a ffioedd a chostau achlysurol o gael neu ad-dalu’r cyllid hwnnw. Nid yw ad-daliadau cyfalaf yn gostau cyllid ac ni fuont erioed yn ddidynadwy — dim ond yr elfen log sy’n destun y cyfyngiad.

Mae’r rheol newydd yn syml o ran cynllun ond yn wrthreddfol o ran effaith: yn lle didynnu costau cyllid o incwm rhent cyn cyfrifo elw trethadwy, rydych yn datgan rhent gros o log, yn talu treth incwm ar y ffigur gros (uwch) ar eich cyfradd ymylol, ac yna’n cael lleihaol treth cyfradd sylfaenol ar wahân sy’n hafal i 20% o’r gost gyllid a wrthodwyd. Mae’r mecaneg yn bwysig gan na all lleihaol treth ostwng eich bil treth incwm o dan sero, na chynyddu colled eiddo, ac fe’i cymhwysir ar ôl y lwfans personol — felly mae’r effaith chwyddo ar incwm a ddatganwyd yn sbarduno canlyniadau clo yn eu sgil na fydd cymariaethau rhifyddeg syml yn eu dal.

Cyflwynwyd y cyfyngiad yn raddol i feddalu’r effaith:

Pwy sy’n cael eu heffeithio — a phwy nad ydynt

Mae Adran 24 yn dal unigolion, partneriaethau o unigolion, ac ymddiriedolwyr sy’n dal eiddo BTL preswyl yn eu henw personol. Mae tri grŵp yn benodol yn disgyn y tu allan i’r cyfyngiad ac yn parhau i fwynhau didynadwyedd llog llawn — a dyna pam mae’r dirwedd cynllunio treth BTL ôl-2017 yn troi o gwmpas symud incwm i un o’r strwythurau hyn:

• Cwmnïau cyfyngedig — mae costau cyllid yn parhau i fod yn llawn ddidynadwy yn erbyn Treth Gorfforaeth. Dyma’r prif lwybr lliniaru.
• Landlordiaid eiddo masnachol — mae Adran 24 yn berthnasol dim ond i eiddo preswyl. Nid yw swyddfeydd, siopau, warysau ac unedau diwydiannol yn cael eu cyffwrdd.
• Gosodiadau Gwyliau wedi’u Dodrefnu — yn dal yn llawn ddidynadwy ar gyfer 2024/25 a chynt, ond mae’r drefn FHL yn cael ei diddymu o 6 Ebrill 2025 (gweler achosion ymyl isod).

Nid yw incwm rhentu ystafell yn cael ei effeithio ychwaith gan fod y rhyddhad yn gweithredu drwy eithrio hyd at £7,500 o dderbyniadau yn hytrach na chaniatáu unrhyw ddidyniadau. Mae portffolios amrywiol a ddelir mewn partneriaeth heb ei hymgorffori yn parhau i gael eu dal — nid oes esemptiad "masnach" ar gyfer partneriaethau eiddo oni bai bod y gweithgaredd yn gwir gyfateb i fasnach (prin iawn).

Enghreifftiau wedi’u gweithio — yr un portffolio, canlyniadau gwahanol

Mae pob enghraifft yn tybio landlord ag £40,000 o incwm cyflogaeth, £15,000 o rent blynyddol a £8,000 o log morgais. Mae treuliau eiddo di-gyllid (yswiriant, ffioedd asiant, atgyweiriadau) o £2,000 yn ddidynadwy fel arfer o dan y ddwy drefn. Mae’r lwfans personol yn £12,570 a’r band cyfradd sylfaenol yn dod i ben ar £50,270 (2025/26).

Y niwed: £546 yn fwy o dreth y flwyddyn — er bod y landlord hwn yn sylfaenol yn drethdalwr "cyfradd sylfaenol" ag incwm cyflogaeth yn gyfforddus o dan y trothwy cyfradd uwch. Fe wthiodd yr £8,000 o log morgais, wedi’i ychwanegu’n ôl i incwm trethadwy, £2,730 o’i elw i’r band 40%. Fe adferodd y credyd 20% rywfaint o’r didyniad llog a gollwyd ond ni wnaeth ddim i niwtraleiddio’r cripiad band. Yr effaith incwm-drychiolaethol hon — cael eich trin fel trethdalwr cyfradd uwch pan fo’ch sefyllfa economaidd wirioneddol yn gyfradd sylfaenol — yw canlyniad mwyaf niweidiol a lleiaf gweladwy Adran 24.

I landlord sydd eisoes yn y band cyfradd uwch cyn yr incwm rhentu (dyweder, £55,000 o gyflog) mae’r niwed yn fwy llym: mae’r £13,000 elw rhentu llawn yn cael ei drethu ar 40% = £5,200, namyn credyd 20% o £1,600 = £3,600 o dreth ar y rhent. Cyn-S24 byddai’r un sefyllfa wedi bod yn £5,000 × 40% = £2,000. Treth ychwanegol: £1,600 y flwyddyn ar un eiddo unigol. Graddiwch hynny ar draws portffolio pum eiddo ar gyfraddau morgais nodweddiadol 2025 a gall y bil gyrraedd pum ffigur yn hawdd.

Effaith ar draws y bandiau treth

Achosion ymyl a rheolau arbennig

Perchnogaeth ar y cyd a Ffurflen 17

Ar gyfer eiddo a ddelir ar y cyd gan gwpl priod neu bartneriaid sifil, rheol ragosodedig CThEM yw trethu incwm ar sail 50:50 waeth beth yw’r berchnogaeth fuddiannol. I wyro oddi wrth hyn — er enghraifft i ddyrannu 99% o incwm i gymar nad yw’n gweithio — rhaid dal yr eiddo fel tenantiaid yn gyffredin mewn cyfrannau anghyfartal, a rhaid ffeilio Ffurflen 17 gyda CThEM o fewn 60 diwrnod i’r datganiad o fuddiannau anghyfartal. Mae Ffurflen 17 yn berthnasol i’r dyfodol yn unig; ni ellir ei chefndyddio. Mae’r cyfuniad Ffurflen 17 + hollt cyfrannau anghyfartal yn un o’r ffyrdd glanaf o niwtraleiddio Adran 24 pan fo un cymar yn gyfradd sylfaenol neu’n ddi-drethdalwr.

Gosodiadau Gwyliau wedi’u Dodrefnu — diddymu Ebrill 2025

Tan 5 Ebrill 2025 mae eiddo sy’n bodloni amodau FHL (ar gael i’w osod tymor byr am 210 diwrnod/ blwyddyn, wedi’i osod mewn gwirionedd am 105 diwrnod, cyfartaledd gosod o dan 31 diwrnod) yn eistedd y tu allan i Adran 24 yn gyfan gwbl. Mae llog morgais yn llawn ddidynadwy yn erbyn incwm tebyg-i-fasnach, mae lwfansau cyfalaf ar gael ar ddodrefn a nwyddau gwyn, a gall rhyddhad gwaredu ased busnes CGT fod yn berthnasol wrth werthu. O 6 Ebrill 2025 mae’r drefn FHL yn cael ei diddymu gan ddeddfwriaeth Cyllideb Gwanwyn 2024: mae hen FHLs yn dod yn eiddo preswyl cyffredin at ddibenion treth incwm — cyfyngiad Adran 24 llawn, rhyddhad amnewid eitemau domestig yn lle lwfansau cyfalaf, a chyfraddau CGT preswyl safonol wrth waredu. Dylai perchnogion FHL presennol ystyried ymgorffori, gwerthu, neu dderbyn y drefn ôl-Ebrill 2025 cyn y trosglwyddo.

Eiddo masnachol a defnydd cymysg

Mae Adran 24 yn berthnasol yn llym i anheddau preswyl. Mae landlord pur fasnachol — swyddfeydd, manwerthu, diwydiannol — yn didynnu llog morgais yn llawn yn erbyn elw rhent. Mae adeiladau defnydd cymysg (siop â fflat uwchben) yn gofyn am gyfraniad teg a rhesymol o’r benthyciad rhwng yr elfennau preswyl a masnachol. Mae’r sleisen breswyl yn gyfyngedig; mae’r sleisen fasnachol yn ddidynadwy. Cadwch dystiolaeth o sail y cyfraniad (derbynnir arwynebedd llawr neu werth rhent fel ei gilydd).

Rhyddhad rhentu ystafell

Nid yw rhentu ystafell yn cael ei effeithio gan fod yr esemptiad £7,500 yn gweithredu drwy dynnu incwm allan yn hytrach na chaniatáu didyniadau. Nid oes gan berchennog tŷ sy’n gosod ystafell wedi’i dodrefnu yn ei brif breswylfa ac yn ennill o dan £7,500 unrhyw beth i’w ddatgan. Uwchlaw £7,500 gall y perchennog naill ai dalu treth ar y gormodedd (heb ddidyniadau’n cael eu caniatáu) neu ddewis peidio a defnyddio rheolau busnes eiddo arferol (didyniadau’n cael eu caniatáu, ond costau cyllid preswyl yn gyfyngedig gan Adran 24).

Strategaethau lliniaru sy’n dal i weithio yn 2025/26

1. Ymgorffori

Mae trosglwyddo’r portffolio i gwmni cyfyngedig yn dileu’r cyfyngiad yn gyfan gwbl. Y cyfaddawdau:

• SDLT ar drosglwyddiad ar werth y farchnad, gyda gordoll cyfradd uwch o 3% (5% bellach o 31 Hydref 2024) ar anheddau ychwanegol. Mae rhyddhad ymgorffori o dan TCGA a162 yn gohirio CGT ond nid yw’n cynnig unrhyw ddihangfa SDLT oni bai bod yr eiddo’n cael ei ddal mewn partneriaeth wirioneddol am 2+ flynedd cyn ymgorffori (y llwybr "ymgorffori partneriaeth").
• CGT ar enillion mewnol oni bai bod rhyddhad ymgorffori a162 yn berthnasol. Mae angen i’r rhyddhad fod yn fusnes eiddo gwirioneddol (trothwy rheolaeth weithredol), pob ased wedi’i drosglwyddo’n gyfan gwbl neu’n rhannol am gyfranddaliadau, a pherchnogaeth barhaus.
• Cyfraddau morgais uwch ar fenthyca Cyf. — yn nodweddiadol 0.5–1.0% uwchlaw BTL personol, gyda ffioedd trefniadaeth yn aml yn 1.5–2.0%.
• ATED ar gyfer eiddo a ddelir gan gwmnïau â gwerth y farchnad dros £500,000 a ddefnyddir gan unigolyn cysylltiedig — mae esemptiadau ar gyfer gosod gwirioneddol i drydydd parti ar gael ond mae angen ffurflen flynyddol.
• Costau rhedeg blynyddol: cyfrifyddiaeth, Datganiad Cadarnhau, cyfrif banc ar wahân, cynllunio difidend.

Pwynt ad-dalu bras i landlord cyfradd uwch: 3–8 eiddo, yn dibynnu ar LTV, lleoliad a gorwel amser. O dan hynny anaml y mae’r gost fynediad SDLT/CGT yn cyfiawnhau’r arbediad blynyddol.

2. Trosglwyddiad cymar + Ffurflen 17

Gweler Achosion Ymyl uchod. Ar gyfer cyplau ag un cymar cyfradd sylfaenol (neu ddi-drethdalwr), gall trosglwyddo perchnogaeth fuddiannol a ffeilio Ffurflen 17 ddileu’n llwyr yr ergyd Adran 24 ar y gyfran honno.

3. Cyfraniadau pensiwn i adfer y Lwfans Personol

Lle mae’r effaith chwyddo’n gwthio landlord dros £100,000 o incwm net wedi’i addasu, mae cyfraniad pensiwn personol rhyddhad-wrth-y-ffynhonnell yn lleihau ANI bunt-am-bunt ac yn adfer y lwfans personol ar gyfradd effeithiol o ~60% ar y sleisen a adferwyd. Dyma’r symudiad treth unigol sy’n rhoi’r enillion mwyaf i landlordiaid sy’n eistedd yn y parth graddol £100k – £125,140 ôl-Adran 24.

4. Aberth cyflog i landlordiaid cyflogedig

Gall landlordiaid cyflogedig leihau eu hincwm cyflogaeth drwy aberth cyflog pensiwn neu EV, gan ddod â chyfanswm incwm trethadwy (gan gynnwys y rhent a chwyddwyd bellach) yn ôl o dan y trothwy cyfradd uwch. Wedi’i gyfuno ag echdynnu difidend doeth o unrhyw gwmni a reolir gan berchennog, gellir aml gadw’r ysgol gyfradd ymylol ar 20% hyd yn oed â rhent gros sylweddol.

5. Ad-dalu morgeisi’n strategol

Yn wrthreddfol ond yn real: ôl-Adran 24, mae ad-daliad cyfalaf morgeisi BTL bellach yn cyflenwi enillion effeithiol uwch nag cyn 2017 gan nad yw’r didyniad llog a gollwyd bellach yn gwrthbwyso cost y ddyled. Mae landlord cyfradd uwch sy’n talu llog morgais o 5.5% ar £100k i bob pwrpas yn talu 6.6% ôl-S24 (cost log 4.4% net o gredyd 20%). I landlordiaid â gwarged o arian parod, mae dad-ddyledu yn aml yn fwy effeithlon na phrynu stoc ychwanegol wedi’i drosoli.

Camgymeriadau cyffredin

• Dal i ddidynnu llog fel traul. Mae’r cyfyngiad wedi bod yn 100% ers Ebrill 2020. Mae rhai taenlenni a chyfrifwyr etifeddiaeth yn dal i net-io llog i ffwrdd o rent ym mlwch 26 SA105 — anghywir, yn sbarduno cywiriad CThEM.
• Anghofio hawlio’r credyd 20%. Mae ffeilwyr papur yn aml yn hepgor y lleihaol treth. Mae meddalwedd CThEM ar-lein yn ei ychwanegu’n awtomatig — mae angen cyfrifiad â llaw ar gyflwyniadau papur.
• Cynnwys llog preswyl ar ffurflenni masnachol. Rhaid i landlordiaid defnydd cymysg gyfrannu; fel arall gwrthodir rhyddhad masnachol neu ganiateir llog preswyl yn anghywir.
• Colli ffenestr 60 diwrnod Ffurflen 17. Mae Ffurflen 17 hwyr yn annilys; mae’r hollt 50:50 rhagosodedig yn dychwelyd a chollir y fantais gynllunio hyd nes datganiad newydd.
• Tybio bod y drefn FHL yn dal i fodoli. O 6 Ebrill 2025 nid yw. Mae hen FHLs yn rhagosod i driniaeth breswyl gyffredin.
• Anghofio costau cyllid a gariwyd ymlaen. Lle mae’r ffigur cyfyngedig yn fwy nag elw eiddo, mae’r gormodedd yn cario ymlaen yn ddiderfyn — ond dim ond os ydych yn cadw golwg arno. Nid oes blwch penodol gan CThEM; cadwch amserlen bersonol.

Adran 24 ochr yn ochr â diwygiadau eraill

Nid yw Adran 24 yn bodoli ar ei phen ei hun. Mae sawl diwygiad arall 2024/25/26 yn cyfansoddi baich treth BTL:

• HICBC: graddoliad rhwng £60k ac £80k ANI o 2024/25 — gall yr effaith chwyddo lusgo landlordiaid i mewn i’r tâl.
• Graddoliad Lwfans Personol: £1 a gollir am bob £2 o ANI uwchlaw £100,000 — yr un magl, canlyniad mwy.
• Cyfraddau CGT preswyl Hydref 2024: 18% (cyfradd sylfaenol) a 24% (cyfradd uwch) wrth waredu — i lawr o 28% ond yn dal i fod yn uwch nag ar gyfer masnachol.
• Anheddau ychwanegol SDLT: wedi’i godi o 3% i ordoll 5% o 31 Hydref 2024 — gan wneud ymgorffori’n ddrutach ar y drws mynediad.
• Lwfans difidend: wedi’i ostwng i £500 o Ebrill 2024 — yn effeithio ar gynllunio echdynnu ôl-ymgorffori.

Yr effaith gronnol yw bod angen modelu BTL yn 2025/26 fel system, nid un dreth sengl. Mae ein cyfrifianellau’n trin y rhyngweithio aml-dreth: cyfrifiannell cynhaeaf a threth BTL, cyfrifiannell treth incwm, cyfrifiannell SDLT.

Sut i hawlio’r credyd 20% — canllaw cam-wrth-gam Hunanasesiad 5-cam

1. Cyfanswm costau cyllid preswyl — llog morgais, ffioedd trefniadaeth BTL, llog benthyciad dodrefn ar gyfer y flwyddyn. Ad-daliadau cyfalaf wedi’u heithrio.
2. Nodwch ym mlwch 44 SA105 — NID blwch 26. Mae blwch 44 yn "Costau cyllid eiddo preswyl."
3. Cyfrifwch y lleiaf o: (a) costau cyllid, (b) elw eiddo cyn yr addasiad cyllid, (c) cyfanswm incwm wedi’i addasu uwchlaw’r lwfans personol. Mae CThEM ar-lein yn gwneud hyn yn awtomatig.
4. Cariwch ymlaen y gormodedd cyfyngedig — os yw (a) yn fwy na (b), mae’r gwarged yn cario ymlaen. Cadwch olwg ar amserlen bersonol; nid oes blwch CThEM ar gyfer y balans a gariwyd ymlaen.
5. Gwiriwch ar SA302 — cadarnhewch fod y llinell "lleihaol treth" yn hafal i 20% o’r ffigur costau cyllid a ganiateir. Camgymeriadau yma yw’r ffynhonnell fwyaf cyffredin o gredyd tan-hawlio.

Cyfeiriadau gov.uk a CThEM

• HS340 — Taliadau llog a chyllid amgen sy’n gymwys i gael rhyddhad ar fenthyciadau cymwys (Taflen Gymorth CThEM).
• PIM2054 — Llawlyfr Incwm Eiddo CThEM: cyfyngiad ar ryddhad treth incwm ar gyfer costau cyllid preswyl (mecanwaith cario ymlaen).
• PIM2050 — Egwyddorion cyffredinol ar gyfer didynnu treuliau o incwm rhentu.
• ITTOIA 2005 as272A a 274A — y cyfyngiad statudol a fewnosodwyd gan FA(Rhif 2)A 2015 a24.
• Deddf Cyllid (Rhif 2) 2015, adran 24 — y ddeddfwriaeth wreiddiol.
• SA105 — tudalennau Eiddo’r DU, lle mae costau cyllid yn cael eu hadrodd (blwch 44).

Dod â’r cyfan at ei gilydd

Nid newid cyfradd dreth yw Adran 24 — mae’n ailffurfiad strwythurol o sut y trethir incwm rhentu. Gall landlord y byddai ei incwm rhentu net cyn-2017 wedi cynnal y morgais yn gyfforddus fod, yn 2025/26, yn talu mwy o dreth yn ystyrlon ar yr un llif arian union. Mae’r effaith incwm-drychiolaethol yn rhaeadru i mewn i HICBC, graddoliad lwfans personol £100k, a throthwy’r gyfradd ychwanegol, felly mae’r credyd 20% pennawd yn tanamcangyfrif y niwed gwirioneddol. Y newyddion da yw bod y pecyn lliniaru wedi aeddfedu: ymgorffori (lle mae’r raddfa’n ei gyfiawnhau), hollti cymar Ffurflen 17, ychwanegiadau pensiwn i adfer y lwfans personol, a dad-ddyledu strategol i gyd yn parhau i fod yn effeithiol yn 2025/26. Yr ateb cywir bron bob amser yw cymysgedd o’r rhain, wedi’i fodelu yn erbyn y portffolio penodol — nid oes un strwythur bwled arian sy’n gweithio i bob landlord.