شرح المادة 24 لتقييد فوائد الرهن العقاري — دليل ضرائب تأجير الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة 2025/26

ما هي المادة 24؟

أدرجت المادة 24 من قانون المالية (رقم 2) لعام 2015 أحكامًا جديدة في قانون ضريبة الدخل (التجارة والدخل الآخر) لعام 2005 — تحديدًا المادتين 272A و274A من ITTOIA — تقيّد قابلية خصم "تكاليف التمويل" للملّاك الأفراد من العقارات السكنية. تعني "تكاليف التمويل" فوائد الرهن العقاري، وفوائد القروض المستخدمة لشراء الأثاث المستخدم في العقار المؤجَّر، وعوائد التمويل البديل (الرهون العقارية الإسلامية)، والرسوم والتكاليف العرضية للحصول على ذلك التمويل أو سداده. سداد أصل الدين ليس من تكاليف التمويل ولم يكن قابلًا للخصم أصلًا — فالتقييد يخص عنصر الفائدة فقط.

القاعدة الجديدة بسيطة في التصميم لكنها غير بديهية في تأثيرها: بدلًا من طرح تكاليف التمويل من دخل الإيجار قبل احتساب الربح الخاضع للضريبة، تُقِرّ بالإيجار إجماليًا قبل خصم الفائدة، وتدفع ضريبة الدخل على الرقم (الأعلى) الإجمالي بمعدلك الحدي، ثم تحصل على خصم ضريبي منفصل بمعدل الشريحة الأساسية يساوي 20% من تكلفة التمويل غير المسموح بها. تُعتبَر الآلية مهمة لأن الخصم الضريبي لا يمكن أن يُخفّض فاتورة ضريبة الدخل إلى أقل من صفر، ولا يمكن أن يزيد من خسارة عقارية، ويُطبَّق بعد الإعفاء الشخصي — لذا فإن أثر التضخيم على الدخل المُقرّ به يترتب عليه العديد من التبعات التي تفوتها المقارنات الحسابية البسيطة.

طُبِّق التقييد تدريجيًا للتخفيف من أثره:

من يتأثر — ومن لا يتأثر

تشمل المادة 24 الأفراد، وشراكات الأفراد، وأمناء الصناديق الاستئمانية الذين يمتلكون عقارات سكنية للتأجير الاستثماري بأسمائهم الشخصية. هناك ثلاث فئات تحديدًا تقع خارج نطاق التقييد وتستمر في التمتع بخصم الفائدة بالكامل — وهذا هو سبب تمحور مشهد التخطيط الضريبي لعقارات BTL بعد 2017 حول نقل الدخل إلى إحدى هذه الهياكل:

• الشركات المحدودة — تظل تكاليف التمويل قابلة للخصم بالكامل مقابل ضريبة الشركات. هذا هو مسار التخفيف السائد.
• ملّاك العقارات التجارية — تنطبق المادة 24 فقط على العقارات السكنية. المكاتب والمتاجر والمستودعات والوحدات الصناعية غير متأثرة.
• عقارات الإجازات المفروشة — لا تزال قابلة للخصم بالكامل حتى 2024/25، لكن نظام FHL سيُلغى اعتبارًا من 6 أبريل 2025 (انظر الحالات الخاصة أدناه).

دخل تأجير الغرفة (rent-a-room) غير متأثر أيضًا لأن الإعفاء يعمل عبر إعفاء ما يصل إلى 7,500 جنيه من الإيرادات بدلًا من السماح بأي خصومات. أما المحافظ المتنوعة المملوكة ضمن شراكة غير مؤسَّسة فتظل مشمولة — إذ لا يوجد استثناء "تجاري" للشراكات العقارية ما لم يرتقِ النشاط فعليًا إلى مستوى تجارة حقيقية (وهذا نادر جدًا).

أمثلة محسوبة — المحفظة نفسها، نتائج مختلفة

تفترض جميع الأمثلة مالك عقار بدخل وظيفي قدره 40,000 جنيه، وإيجار سنوي 15,000 جنيه، وفائدة رهن عقاري 8,000 جنيه. مصاريف العقار غير التمويلية (التأمين، رسوم الوكيل، الإصلاحات) البالغة 2,000 جنيه قابلة للخصم بشكل طبيعي في كلا النظامين. الإعفاء الشخصي هو 12,570 جنيهًا وتنتهي شريحة المعدل الأساسي عند 50,270 جنيهًا (2025/26).

الضرر: 546 جنيهًا إضافية سنويًا — رغم أن هذا المالك هو أساسًا دافع ضرائب من "الشريحة الأساسية" بدخل وظيفي أقل بارتياح من عتبة الشريحة الأعلى.فائدة الرهن العقاري البالغة 8,000 جنيه، المضافة مجددًا إلى الدخل الخاضع للضريبة، دفعت 2,730 جنيهًا من أرباحه إلى شريحة الـ40%. استعاد الائتمان بنسبة 20% جزءًا من خصم الفائدة المفقود لكنه لم يفعل شيئًا لتحييد زحف الشريحة. هذا الأثر الناتج عن الدخل الوهمي — أن تُعامَل كدافع ضرائب من الشريحة الأعلى بينما وضعك الاقتصادي الحقيقي من الشريحة الأساسية — هو النتيجة الأكثر ضررًا وأقل وضوحًا للمادة 24.

بالنسبة لمالك عقار موجود أصلًا في شريحة المعدل الأعلى قبل احتساب دخل الإيجار (لنفترض راتبًا قدره 55,000 جنيه)، يكون الضرر أوضح: يُفرَض على كامل ربح الإيجار البالغ 13,000 جنيه ضريبة بنسبة 40% = 5,200 جنيه، ناقص ائتمان 20% قدره 1,600 جنيه = 3,600 جنيه ضريبة على الإيجار. قبل المادة 24 كان الوضع نفسه سيساوي 5,000 × 40% = 2,000 جنيه. الضريبة الإضافية: 1,600 جنيه سنويًا على عقار واحد فقط. وسِّع هذا على محفظة من خمسة عقارات بمعدلات رهن عقاري نموذجية لعام 2025 وقد تصل الفاتورة بسهولة إلى مبلغ من خمسة أرقام.

الأثر عبر شرائح الضريبة

حالات خاصة وقواعد استثنائية

الملكية المشتركة والنموذج 17 (Form 17)

بالنسبة للعقار المملوك بشكل مشترك بين زوجين متزوجين أو شريكين مدنيين، تفرض قاعدة HMRC الافتراضية ضريبة الدخل على أساس 50:50 بغض النظر عن الملكية الاستفادية الفعلية. للخروج عن ذلك — على سبيل المثال لتخصيص 99% من الدخل لزوج غير عامل — يجب أن يكون العقار مملوكًا كـ"مستأجرين مشتركين بحصص غير متساوية"، ويجب تقديم النموذج 17 إلى HMRC خلال 60 يومًا من الإقرار بالحصص غير المتساوية. ينطبق النموذج 17 مستقبليًا فقط؛ ولا يمكن تطبيقه بأثر رجعي. يُعَدّ الجمع بين النموذج 17 وتقسيم الحصص غير المتساوية أحد أنظف الطرق لتحييد أثر المادة 24 عندما يكون أحد الزوجين من الشريحة الأساسية أو غير خاضع للضريبة.

عقارات الإجازات المفروشة — الإلغاء في أبريل 2025

حتى 5 أبريل 2025، يقع العقار المستوفي لشروط FHL (متاح للتأجير قصير الأجل 210 يومًا في السنة، ومؤجَّر فعليًا 105 يومًا، بمتوسط مدة تأجير أقل من 31 يومًا) خارج نطاق المادة 24 تمامًا. تكون فائدة الرهن العقاري قابلة للخصم بالكامل مقابل دخل شبه تجاري، وتتوفر بدلات رأسمالية على الأثاث والأجهزة المنزلية، وقد ينطبق إعفاء التصرف في أصول الأعمال من ضريبة أرباح رأس المال عند البيع. اعتبارًا من 6 أبريل 2025، يُلغى نظام FHL بموجب تشريع ميزانية الربيع لعام 2024: تصبح عقارات FHL السابقة عقارات سكنية عادية لأغراض ضريبة الدخل — تقييد كامل بموجب المادة 24، وإعفاء استبدال الأغراض المنزلية بدلًا من البدلات الرأسمالية، ومعدلات ضريبة أرباح رأس المال السكنية القياسية عند التصرف. ينبغي على مالكي FHL الحاليين النظر فيما إذا كانوا سيؤسّسون شركة، أو يبيعون، أو يقبلون بالنظام الجديد بعد أبريل 2025 قبل الانتقال.

العقارات التجارية وذات الاستخدام المختلط

تنطبق المادة 24 حصريًا على المساكن السكنية. أما مالك العقار التجاري البحت — المكاتب، التجزئة، الصناعة — فيخصم فائدة الرهن العقاري بالكامل مقابل أرباح الإيجار. تتطلب المباني ذات الاستخدام المختلط (متجر مع شقة فوقه) توزيعًا عادلًا ومعقولًا للقرض بين العنصرين السكني والتجاري. يُقيَّد الجزء السكني؛ بينما يظل الجزء التجاري قابلًا للخصم. احتفظ بأدلة على أساس التوزيع (تُقبَل المساحة الطابقية أو القيمة الإيجارية على حد سواء).

إعفاء تأجير الغرفة (Rent-a-room)

لا يتأثر إعفاء تأجير الغرفة لأن إعفاء الـ7,500 جنيه يعمل عبر استبعاد الدخل بدلًا من السماح بخصومات. لا شيء يجب الإقرار به على مالك منزل يؤجّر غرفة مفروشة في مسكنه الرئيسي ويكسب أقل من 7,500 جنيه. فوق 7,500 جنيه، يمكن لمالك المنزل إما دفع الضريبة على الفائض (دون أي خصومات) أو الانسحاب واستخدام قواعد نشاط تأجير العقارات العادية (خصومات مسموح بها، لكن تكاليف التمويل السكني مقيَّدة بموجب المادة 24).

استراتيجيات التخفيف التي لا تزال فعّالة في 2025/26

1. التأسيس (Incorporation)

نقل المحفظة إلى شركة محدودة يُلغي التقييد تمامًا. المقايضات:

• ضريبة SDLT عند النقل بالقيمة السوقية، مع رسم إضافي أعلى بنسبة 3% (أصبح 5% اعتبارًا من 31 أكتوبر 2024) على المساكن الإضافية. إعفاء التأسيس بموجب TCGA s162 يؤجّل ضريبة أرباح رأس المال لكنه لا يوفّر مهربًا من SDLT إلا إذا كان العقار مملوكًا ضمن شراكة حقيقية لمدة عامين أو أكثر قبل التأسيس (مسار "تأسيس الشراكة").
• ضريبة أرباح رأس المال على الأرباح المتراكمة ما لم ينطبق إعفاء التأسيس بموجب s162. يتطلب الإعفاء أن يكون نشاط العقارات عملًا تجاريًا حقيقيًا (بحد أدنى من الإدارة الفعلية)، وأن تُنقَل جميع الأصول كليًا أو جزئيًا مقابل أسهم، واستمرار الملكية.
• معدلات رهن عقاري أعلى على إقراض الشركات المحدودة — عادةً 0.5–1.0% أعلى من BTL الشخصي، مع رسوم ترتيب غالبًا ما تكون 1.5–2.0%.
• ضريبة ATED للعقارات التي تملكها شركات بقيمة سوقية تتجاوز 500,000 جنيه ويستخدمها فرد ذو صلة — تتوفر إعفاءات للتأجير الحقيقي لطرف ثالث لكن يُطلَب إقرار سنوي.
• التكاليف التشغيلية السنوية: المحاسبة، بيان التأكيد (Confirmation Statement)، حساب بنكي منفصل، تخطيط توزيعات الأرباح.

نقطة التعادل التقريبية لمالك من الشريحة الأعلى: 3–8 عقارات، حسب نسبة القرض إلى القيمة، والموقع، والأفق الزمني. تحت ذلك، نادرًا ما تُبرِّر تكلفة الدخول من SDLT/ضريبة أرباح رأس المال الوفر السنوي.

2. نقل الملكية إلى الزوج/الزوجة + النموذج 17

انظر الحالات الخاصة أعلاه. بالنسبة للأزواج حيث أحدهما من الشريحة الأساسية (أو غير خاضع للضريبة)، يمكن أن يؤدي نقل الملكية الاستفادية وتقديم النموذج 17 إلى إلغاء أثر المادة 24 بالكامل على تلك الحصة.

3. مساهمات المعاش لاستعادة الإعفاء الشخصي

عندما يدفع أثر التضخيم مالك العقار فوق 100,000 جنيه من صافي الدخل المعدَّل، تُخفّض مساهمة معاش شخصي بنظام "relief-at-source" صافي الدخل المعدَّل جنيهًا بجنيه وتستعيد الإعفاء الشخصي بمعدل فعّال يبلغ نحو 60% على الحصة المستعادة. هذه هي أعلى الخطوات الضريبية عائدًا للملّاك الواقعين في منطقة التدرّج بين 100 ألف و125,140 جنيهًا بعد المادة 24.

4. التضحية بالراتب (Salary Sacrifice) للملّاك الموظفين

يمكن للملّاك الموظفين تقليل دخلهم الوظيفي عبر التضحية بالراتب لصالح المعاش أو السيارات الكهربائية، مما يعيد إجمالي الدخل الخاضع للضريبة (بما في ذلك الإيجار الإجمالي المضخَّم الآن) إلى ما دون عتبة الشريحة الأعلى. بالجمع مع سحب توزيعات أرباح مدروس من أي شركة يديرها المالك، يمكن غالبًا الحفاظ على سلّم المعدل الحدي عند 20% حتى مع إيجار إجمالي كبير.

5. سداد الرهون العقارية بشكل استراتيجي

غير بديهي لكنه حقيقي: بعد المادة 24، يوفّر سداد أصل دين قروض BTL الآن عائدًا فعليًا أعلى مما كان عليه قبل 2017 لأن خصم الفائدة المفقود لم يعد يعوّض تكلفة الدين. مالك عقار من الشريحة الأعلى يدفع فائدة رهن عقاري بنسبة 5.5% على 100 ألف جنيه يدفع فعليًا 6.6% بعد المادة 24 (تكلفة فائدة صافية 4.4% بعد خصم ائتمان 20%). بالنسبة للملّاك ذوي السيولة الفائضة، غالبًا ما يكون تخفيض الرافعة المالية أكثر كفاءة من شراء مخزون إضافي بالرافعة المالية.

الأخطاء الشائعة

• الاستمرار في خصم الفائدة كمصروف. التقييد بنسبة 100% منذ أبريل 2020. لا تزال بعض جداول البيانات القديمة والمحاسبين يخصمون الفائدة صافيةً من الإيجار في المربع 26 من SA105 — خطأ يستدعي تصحيحًا من HMRC.
• نسيان المطالبة بالائتمان بنسبة 20%. من يقدّم الإقرار ورقيًا كثيرًا ما يُغفل الخصم الضريبي. يضيفه برنامج HMRC الإلكتروني تلقائيًا — بينما تحتاج الإقرارات الورقية إلى حساب يدوي.
• إدراج الفائدة السكنية في إقرارات تجارية. يجب على ملّاك العقارات ذات الاستخدام المختلط توزيع القرض؛ وإلا يُرفَض الإعفاء التجاري أو تُقبَل الفائدة السكنية خطأً.
• تفويت مهلة الـ60 يومًا للنموذج 17. النموذج 17 المتأخر غير صالح؛ يعود تقسيم الـ50:50 الافتراضي وتُفقَد ميزة التخطيط حتى إقرار جديد.
• افتراض أن نظام FHL لا يزال قائمًا. اعتبارًا من 6 أبريل 2025 لم يعد كذلك. تنتقل عقارات FHL الحالية افتراضيًا إلى المعاملة السكنية العادية.
• نسيان تكاليف التمويل المرحَّلة. عندما يتجاوز الرقم المقيَّد أرباح العقار، يُرحَّل الفائض إلى أجل غير مسمى — لكن فقط إذا تتبّعته. لا يوجد مربع مخصص لدى HMRC؛ احتفظ بجدول شخصي.

المادة 24 إلى جانب إصلاحات أخرى

لا توجد المادة 24 بمعزل عن غيرها. عدة إصلاحات أخرى في 2024/25/26 تُضاعِف العبء الضريبي على BTL:

• HICBC: تدرّج بين 60 ألف و80 ألف جنيه من صافي الدخل المعدَّل اعتبارًا من 2024/25 — أثر التضخيم قد يجرّ الملّاك إلى الرسم.
• تدرّج الإعفاء الشخصي: فقدان جنيه واحد مقابل كل جنيهين من صافي الدخل المعدَّل فوق 100,000 جنيه — الفخ نفسه، نتيجة أكبر.
• معدلات ضريبة أرباح رأس المال السكنية في أكتوبر 2024: 18% (شريحة أساسية) و24% (شريحة أعلى) عند التصرف — أقل من 28% لكن لا تزال مرتفعة مقارنة بالعقارات التجارية.
• الرسم الإضافي للمساكن الإضافية (SDLT): ارتفع من 3% إلى 5% اعتبارًا من 31 أكتوبر 2024 — مما يجعل التأسيس أكثر تكلفة عند نقطة الدخول.
• بدل توزيعات الأرباح: خُفِّض إلى 500 جنيه اعتبارًا من أبريل 2024 — يؤثر على تخطيط سحب الأرباح بعد التأسيس.

الأثر التراكمي هو أن BTL في 2025/26 يحتاج إلى أن يُنمذَج كنظام متكامل، وليس كضريبة واحدة. تتعامل حاسباتنا مع هذا التفاعل متعدد الضرائب: حاسبة عائد وضريبة تأجير الاستثمار العقاري (BTL)، حاسبة ضريبة الدخل، حاسبة رسم الدمغة (SDLT).

كيفية المطالبة بالائتمان بنسبة 20% — دليل خطوة بخطوة من 5 مراحل للإقرار الذاتي

1. اجمع إجمالي تكاليف التمويل السكنية — فائدة الرهن العقاري، رسوم ترتيب BTL، فائدة قرض الأثاث للسنة. باستثناء سداد أصل الدين.
2. أدخلها في المربع 44 من SA105 — وليس المربع 26. المربع 44 هو "تكاليف تمويل العقار السكني."
3. احسب الأقل بين: (أ) تكاليف التمويل، (ب) أرباح العقار قبل تعديل التمويل، (ج) إجمالي الدخل المعدَّل فوق الإعفاء الشخصي. يقوم نظام HMRC الإلكتروني بذلك تلقائيًا.
4. رحّل الفائض المقيَّد — إذا تجاوز (أ) (ب)، يُرحَّل الفائض. تتبّعه في جدول شخصي؛ لا يوجد مربع لدى HMRC للرصيد المرحَّل.
5. تحقّق عبر SA302 — تأكد من أن سطر "الخصم الضريبي" يساوي 20% من رقم تكلفة التمويل المسموح به. الأخطاء هنا هي المصدر الأكثر شيوعًا للائتمان غير المُطالَب به بالكامل.

مراجع gov.uk وHMRC

• HS340 — الفوائد ومدفوعات التمويل البديل المؤهَّلة للإعفاء على القروض المستوفية للشروط (دليل مساعد من HMRC).
• PIM2054 — دليل HMRC لدخل العقارات: تقييد إعفاء ضريبة الدخل لتكاليف التمويل السكني (آلية الترحيل).
• PIM2050 — المبادئ العامة لخصم المصاريف من دخل الإيجار.
• ITTOIA 2005 المادتان 272A و274A — التقييد القانوني الذي أدرجته المادة 24 من قانون FA(No.2)A 2015.
• قانون المالية (رقم 2) لعام 2015، المادة 24 — التشريع الأصلي.
• SA105 — صفحات UK Property، حيث يُصرَّح بتكاليف التمويل (المربع 44).

تجميع الصورة الكاملة

المادة 24 ليست تغييرًا في معدل الضريبة — بل إعادة تشكيل هيكلية لكيفية فرض الضريبة على دخل الإيجار. فمالك عقار كان صافي دخل إيجاره قبل 2017 يغطي الرهن العقاري بارتياح قد يجد نفسه، في 2025/26، يدفع ضريبة أعلى بشكل ملموس على تدفق نقدي مطابق تمامًا. يتسلسل أثر الدخل الوهمي إلى HICBC، وتدرّج الإعفاء الشخصي عند 100 ألف جنيه، وعتبة الشريحة الإضافية، لذا فإن الائتمان الأساسي بنسبة 20% يقلّل من حجم الضرر الحقيقي. الخبر السار هو أن مجموعة أدوات التخفيف قد نضجت: التأسيس (حيث يبرر الحجم ذلك)، وتقسيمات النموذج 17 بين الزوجين، ومساهمات المعاش لاستعادة الإعفاء الشخصي، وتخفيض الرافعة المالية الاستراتيجي — كلها لا تزال فعّالة في 2025/26. الإجابة الصحيحة غالبًا ما تكون مزيجًا من هذه الأدوات، مُنمذَجة وفق المحفظة المحددة — فلا يوجد هيكل حل سحري واحد يناسب كل مالك عقار.