গাইড · সম্পত্তি কর
সেকশন 24 মর্টগেজ সুদ ত্রাণ ব্যাখ্যা করা হয়েছে — UK BTL কর গাইড 2025/26
Finance (No. 2) Act 2015-এর সেকশন 24 নীরবে ব্রিটিশ বাই-টু-লেটের অর্থনীতি নতুন করে লিখেছে। 6 এপ্রিল 2017-এর আগে স্বতন্ত্র ল্যান্ডলর্ডরা অন্য যেকোনো ব্যবসায়িক খরচের মতো ভাড়া থেকে মর্টগেজ সুদ বিয়োগ করতেন। 2020 সালের এপ্রিল থেকে — চার বছরের ধাপে ধাপে রূপান্তরের পর — সেই কর্তন সম্পূর্ণভাবে অদৃশ্য হয়ে যায়, যার জায়গায় আসে একটি ফ্ল্যাট 20% বেসিক-রেট ট্যাক্স ক্রেডিট। হায়ার-রেট এবং অ্যাডিশনাল-রেট ল্যান্ডলর্ডদের জন্য এই পরিবর্তনের অর্থ হতে পারে হাজার হাজার পাউন্ড অতিরিক্ত কর, যদিও কাগজে-কলমে পোর্টফোলিও একই রকম দেখায়। এই গাইডটি প্রক্রিয়াগুলো, সব কর ব্যান্ড জুড়ে বাস্তব উদাহরণ, FHL ও বাণিজ্যিক সম্পত্তির জন্য প্রান্তিক ক্ষেত্র এবং ব্যবহারিক প্রশমন কৌশল — ইনকর্পোরেশন, স্বামী/স্ত্রী স্থানান্তর, পেনশন কন্ট্রিবিউশন — যা 2025/26-এ এখনো কার্যকর, তা নিয়ে আলোচনা করে।
- কারা: আবাসিক BTL ঋণসহ স্বতন্ত্র UK ল্যান্ডলর্ড (এবং নির্দিষ্ট কিছু ট্রাস্ট)।
- কী পরিবর্তন হয়েছে: মর্টগেজ সুদ আর বিয়োগযোগ্য খরচ নয় — এর পরিবর্তে আপনি 20% বেসিক-রেট ট্যাক্স ক্রেডিট পান।
- যাদের প্রভাবিত করে না: লিমিটেড কোম্পানি, বাণিজ্যিক সম্পত্তি, FHL (এপ্রিল 2025 পর্যন্ত), রেন্ট-এ-রুম।
- সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত: 50%+ LTV-এ লিভারেজড হায়ার-রেট ল্যান্ডলর্ড — এবং ফ্যান্টম গ্রস আয়ের কারণে হায়ার-রেটে ঠেলে দেওয়া বেসিক-রেট ল্যান্ডলর্ড।
- রিপোর্ট করা হয়: SA105 বক্স 44-এ (বক্স 26 নয়)।
সেকশন 24 কী?
Finance (No. 2) Act 2015-এর সেকশন 24 Income Tax (Trading and Other Income) Act 2005-এ নতুন বিধান যুক্ত করেছে — বিশেষত ITTOIA-এর সেকশন 272A এবং 274A — যা আবাসিক সম্পত্তির স্বতন্ত্র ল্যান্ডলর্ডদের জন্য "ফাইন্যান্স কস্ট"-এর বিয়োগযোগ্যতা সীমাবদ্ধ করে। "ফাইন্যান্স কস্ট" বলতে বোঝায় মর্টগেজ সুদ, ভাড়া দেওয়া সম্পত্তিতে ব্যবহৃত ফার্নিশিং কেনার ঋণের সুদ, বিকল্প ফাইন্যান্স রিটার্ন (ইসলামিক মর্টগেজ), এবং সেই ফাইন্যান্স নেওয়া বা পরিশোধের ফি ও আনুষঙ্গিক খরচ। ক্যাপিটাল পরিশোধ ফাইন্যান্স কস্ট নয় এবং কখনোই বিয়োগযোগ্য ছিল না — এই সীমাবদ্ধতা শুধুমাত্র সুদের অংশের সাথে সম্পর্কিত।
নতুন নিয়মটি নকশায় সরল কিন্তু প্রভাবে স্ববিরোধী মনে হতে পারে: করযোগ্য লাভ হিসাব করার আগে ভাড়া আয় থেকে ফাইন্যান্স কস্ট বিয়োগ করার পরিবর্তে, আপনি সুদসহ গ্রস ভাড়া ঘোষণা করেন, (উচ্চতর) গ্রস অঙ্কের উপর আপনার প্রান্তিক হারে ইনকাম ট্যাক্স দেন, এবং তারপর অস্বীকৃত ফাইন্যান্স কস্টের 20%-এর সমান একটি আলাদা বেসিক-রেট ট্যাক্স রিডিউসার পান। প্রক্রিয়াটি গুরুত্বপূর্ণ, কারণ একটি ট্যাক্স রিডিউসার আপনার ইনকাম ট্যাক্স বিল শূন্যের নিচে নামাতে পারে না, সম্পত্তি লোকসান বাড়াতে পারে না, এবং পার্সোনাল অ্যালাউন্সের পরে প্রয়োগ হয় — তাই ঘোষিত আয়ের উপর গ্রস-আপ প্রভাব একাধিক পরবর্তী পরিণতি ঘটায়, যা সরল পাটিগণিত তুলনায় ধরা পড়ে না।
প্রভাব নরম করতে সীমাবদ্ধতাটি ধাপে ধাপে চালু করা হয়েছিল:
| কর বছর | খরচ হিসেবে বিয়োগযোগ্য সুদের % | 20% ক্রেডিট পাওয়া % |
|---|---|---|
| 2016/17 এবং তার আগে | 100% | 0% |
| 2017/18 | 75% | 25% |
| 2018/19 | 50% | 50% |
| 2019/20 | 25% | 75% |
| 2020/21 থেকে | 0% | 100% |
কারা প্রভাবিত হয় — এবং কারা হয় না
সেকশন 24 স্বতন্ত্র ব্যক্তি, ব্যক্তিদের পার্টনারশিপ এবং তাঁদের ব্যক্তিগত নামে আবাসিক BTL সম্পত্তি ধারণকারী ট্রাস্টিদের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। তিনটি গোষ্ঠী বিশেষভাবে এই সীমাবদ্ধতার বাইরে থাকে এবং সম্পূর্ণ সুদ বিয়োগযোগ্যতা উপভোগ করতে থাকে — যে কারণে 2017-পরবর্তী BTL কর-পরিকল্পনার চিত্রটি আয়কে এই কাঠামোগুলোর একটিতে সরানোর চারপাশে ঘোরে:
- লিমিটেড কোম্পানি — কর্পোরেশন ট্যাক্সের বিপরীতে ফাইন্যান্স কস্ট সম্পূর্ণ বিয়োগযোগ্য থাকে। এটি প্রধান প্রশমন রুট।
- বাণিজ্যিক সম্পত্তির ল্যান্ডলর্ড — সেকশন 24 শুধুমাত্র আবাসিক সম্পত্তিতে প্রযোজ্য। অফিস, দোকান, গুদাম এবং শিল্প ইউনিট অপ্রভাবিত থাকে।
- ফার্নিশড হলিডে লেটস — 2024/25 এবং তার আগে পর্যন্ত এখনো সম্পূর্ণ বিয়োগযোগ্য, তবে FHL ব্যবস্থা 6 এপ্রিল 2025 থেকে বিলুপ্ত হচ্ছে (নিচে প্রান্তিক ক্ষেত্র দেখুন)।
রেন্ট-এ-রুম আয়ও অপ্রভাবিত থাকে, কারণ এই ত্রাণ যেকোনো কর্তনের অনুমতি না দিয়ে £7,500 পর্যন্ত রসিদ অব্যাহতি দিয়ে কাজ করে। একটি অ-ইনকর্পোরেটেড পার্টনারশিপে ধারণ করা বৈচিত্র্যপূর্ণ পোর্টফোলিও এখনো আওতাভুক্ত থাকে — প্রপার্টি পার্টনারশিপের জন্য কোনো "ট্রেড" ছাড় নেই, যদি না কার্যকলাপ প্রকৃতপক্ষে একটি ট্রেডের সমতুল্য হয় (খুবই বিরল)।
বাস্তব উদাহরণ — একই পোর্টফোলিও, ভিন্ন ফলাফল
সব উদাহরণে ধরে নেওয়া হয়েছে একজন ল্যান্ডলর্ডের £40,000 কর্মসংস্থান আয়, £15,000 বার্ষিক ভাড়া এবং £8,000 মর্টগেজ সুদ। নন-ফাইন্যান্স সম্পত্তি খরচ (ইনস্যুরেন্স, এজেন্ট ফি, মেরামত) £2,000 উভয় ব্যবস্থায় স্বাভাবিকভাবে বিয়োগযোগ্য। পার্সোনাল অ্যালাউন্স £12,570 এবং বেসিক-রেট ব্যান্ড শেষ হয় £50,270-এ (2025/26)।
2017-এর আগে (সম্পূর্ণ কর্তন)
সম্পত্তির লাভ = £15,000 − £2,000 − £8,000 = £5,000।
মোট করযোগ্য আয় = £40,000 + £5,000 = £45,000।
সবকিছু আরামদায়কভাবে বেসিক-রেট ব্যান্ডের মধ্যে → ভাড়ার অংশে ইনকাম ট্যাক্স = £5,000 × 20% = £1,000।
করের পরে নেট ভাড়া আয়: £4,000।
S24-পরবর্তী (2020/21 থেকে) — একই ল্যান্ডলর্ড
সম্পত্তির লাভ (কোনো সুদ কর্তন নেই) = £15,000 − £2,000 = £13,000।
মোট করযোগ্য আয় = £40,000 + £13,000 = £53,000।
£50,270 পর্যন্ত অংশ 20%-এ কর ধার্য; £2,730 হায়ার রেট 40%-এ ছড়িয়ে পড়ে।
ভাড়ার অংশে ইনকাম ট্যাক্স: £10,270 × 20% + £2,730 × 40% = £2,054 + £1,092 = £3,146।
বিয়োগ 20% ট্যাক্স রিডিউসার: £8,000 × 20% = £1,600।
ভাড়ার উপর নেট কর = £3,146 − £1,600 = £1,546।
করের পরে নেট ভাড়া আয়: £15,000 − £2,000 − £8,000 − £1,546 = £3,454।
ক্ষতি: বছরে £546 বেশি কর — যদিও এই ল্যান্ডলর্ড মূলত একজন "বেসিক-রেট" করদাতা, যাঁর কর্মসংস্থান আয় হায়ার-রেট থ্রেশহোল্ডের অনেক নিচে।£8,000 মর্টগেজ সুদ, করযোগ্য আয়ে আবার যোগ হয়ে, তাঁর লাভের £2,730 40% ব্যান্ডে ঠেলে দিয়েছে। 20% ক্রেডিট হারানো সুদ কর্তনের কিছু অংশ পুনরুদ্ধার করেছে কিন্তু ব্যান্ড ক্রিপ নিরপেক্ষ করতে কিছুই করেনি। এই ফ্যান্টম-আয় প্রভাব — যখন আপনার প্রকৃত অর্থনৈতিক অবস্থান বেসিক-রেট হলেও আপনাকে হায়ার-রেট করদাতা হিসেবে গণ্য করা হয় — সেকশন 24-এর সবচেয়ে ক্ষতিকর এবং সবচেয়ে কম দৃশ্যমান পরিণতি।
যে ল্যান্ডলর্ড ইতিমধ্যেই ভাড়া আয়ের আগে হায়ার-রেট ব্যান্ডে আছেন (ধরুন, £55,000 বেতন) তাঁর জন্য ক্ষতি আরও বেশি: সম্পূর্ণ £13,000 ভাড়ার লাভে 40% কর ধার্য হয় = £5,200, বিয়োগ 20% ক্রেডিট £1,600 = ভাড়ার উপর কর £3,600। S24-এর আগে একই অবস্থান হতো £5,000 × 40% = £2,000। অতিরিক্ত কর: একটি সম্পত্তিতে বছরে £1,600। একটি পাঁচ-সম্পত্তির পোর্টফোলিওতে 2025-এর সাধারণ মর্টগেজ রেটে এটি স্কেল করলে বিল সহজেই পাঁচ অঙ্কে পৌঁছাতে পারে।
কর ব্যান্ড জুড়ে প্রভাব
| ল্যান্ডলর্ড প্রোফাইল | ভাড়ার উপর প্রান্তিক হার | নেট সেকশন 24 প্রভাব |
|---|---|---|
| খাঁটি বেসিক-রেট (কম অন্যান্য আয়, লাভ £50,270-এর নিচে থাকে) | 20% | কোনোটাই না — ক্রেডিট হারানো কর্তনের সাথে মেলে |
| গ্রস ভাড়ার কারণে হায়ার-রেটে ঠেলে দেওয়া বেসিক-রেট | ছড়িয়ে পড়া অংশে 40% | মাঝারি — ব্যান্ড-ক্রিপ অংশে 20% অতিরিক্ত |
| হায়ার-রেট (£50,270 – £125,140 অন্যান্য আয়) | 40% | উল্লেখযোগ্য — সম্পূর্ণ সুদের অঙ্কে 20% অতিরিক্ত |
| অ্যাডিশনাল-রেট (£125,140+) | 45% | সর্বোচ্চ — সম্পূর্ণ সুদের অঙ্কে 25% অতিরিক্ত |
| £100k+ আয়কারী | 60% পর্যন্ত (PA টেপার) | গুরুতর — গ্রস-আপ পুরো পার্সোনাল অ্যালাউন্স ধ্বংস করতে পারে |
| রাষ্ট্রীয় পেনশন + ছোট প্রাইভেট পেনশনসহ অবসরপ্রাপ্ত | ভাড়া থ্রেশহোল্ডের উপরে গ্রস হলে 20% → 40% | অন্যথায় বেসিক-রেট অবসরপ্রাপ্তকে হায়ার-রেট ব্যান্ডে ঠেলে দিতে পারে |
প্রান্তিক ক্ষেত্র ও বিশেষ নিয়ম
যৌথ মালিকানা এবং ফর্ম 17
বিবাহিত দম্পতি বা সিভিল পার্টনারদের যৌথভাবে ধারণ করা সম্পত্তির জন্য, HMRC-এর ডিফল্ট নিয়ম হলো উপকারভোগী মালিকানা নির্বিশেষে 50:50 ভিত্তিতে আয়ে কর ধার্য করা। এর থেকে বিচ্যুত হতে — যেমন একজন অ-কর্মরত স্বামী/স্ত্রীকে আয়ের 99% বরাদ্দ করতে — সম্পত্তিটি অসম অংশে টেন্যান্টস ইন কমন হিসেবে ধারণ করতে হবে, এবং অসম স্বার্থের ঘোষণার 60 দিনের মধ্যে HMRC-তে ফর্ম 17 দাখিল করতে হবে। ফর্ম 17 শুধুমাত্র ভবিষ্যতের জন্য প্রযোজ্য; এটি পূর্ববর্তী তারিখে প্রয়োগ করা যায় না। ফর্ম 17 + অসম-অংশ বিভাজন হলো একজন স্বামী/স্ত্রী বেসিক-রেট বা নন-ট্যাক্সপেয়ার হলে সেকশন 24 নিরপেক্ষ করার সবচেয়ে পরিষ্কার উপায়গুলোর একটি।
ফার্নিশড হলিডে লেটস — এপ্রিল 2025-এ বিলুপ্তি
5 এপ্রিল 2025 পর্যন্ত FHL শর্ত পূরণকারী সম্পত্তি (বছরে 210 দিন স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার জন্য উপলব্ধ, প্রকৃতপক্ষে 105 দিন ভাড়া দেওয়া, গড় ভাড়া 31 দিনের কম) সেকশন 24-এর সম্পূর্ণ বাইরে থাকে। মর্টগেজ সুদ ট্রেডিং-এর মতো আয়ের বিপরীতে সম্পূর্ণ বিয়োগযোগ্য, আসবাবপত্র ও সাদা যন্ত্রের ক্যাপিটাল অ্যালোয়েন্স পাওয়া যায়, এবং বিক্রয়ে CGT বিজনেস অ্যাসেট ডিসপোজাল রিলিফ প্রযোজ্য হতে পারে। 6 এপ্রিল 2025 থেকে 2024 স্প্রিং বাজেট আইন দ্বারা FHL ব্যবস্থা বিলুপ্ত করা হয়: প্রাক্তন FHL গুলো ইনকাম-ট্যাক্সের উদ্দেশ্যে সাধারণ আবাসিক সম্পত্তি হয়ে যায় — পূর্ণ সেকশন 24 সীমাবদ্ধতা, ক্যাপিটাল অ্যালোয়েন্সের পরিবর্তে গৃহস্থালী সামগ্রী প্রতিস্থাপন ত্রাণ, এবং বিক্রয়ে স্ট্যান্ডার্ড আবাসিক CGT রেট। বিদ্যমান FHL মালিকদের রূপান্তরের আগে ইনকর্পোরেট করা, বিক্রি করা, বা এপ্রিল-2025-পরবর্তী ব্যবস্থা মেনে নেওয়ার কথা বিবেচনা করা উচিত।
বাণিজ্যিক ও মিশ্র-ব্যবহারের সম্পত্তি
সেকশন 24 কঠোরভাবে আবাসিক বাসস্থানে প্রযোজ্য। একজন খাঁটি বাণিজ্যিক ল্যান্ডলর্ড — অফিস, খুচরা, শিল্প — ভাড়া লাভের বিপরীতে সম্পূর্ণ মর্টগেজ সুদ বিয়োগ করেন। মিশ্র-ব্যবহারের ভবন (উপরে ফ্ল্যাটসহ দোকান) আবাসিক ও বাণিজ্যিক অংশের মধ্যে ঋণের একটি ন্যায্য ও যুক্তিসঙ্গত বণ্টন প্রয়োজন। আবাসিক অংশ সীমাবদ্ধ; বাণিজ্যিক অংশ বিয়োগযোগ্য। বণ্টনের প্রমাণ রাখুন (ফ্লোর এরিয়া বা ভাড়ার মূল্য উভয়ই গ্রহণযোগ্য)।
রেন্ট-এ-রুম ত্রাণ
রেন্ট-এ-রুম অপ্রভাবিত থাকে, কারণ £7,500 অব্যাহতি কোনো কর্তনের অনুমতি না দিয়ে আয় সরিয়ে কাজ করে। নিজের মূল বাসস্থানে একটি ফার্নিশড রুম ভাড়া দেওয়া এবং £7,500-এর কম আয় করা একজন বাড়ির মালিকের কিছুই ঘোষণা করার প্রয়োজন নেই। £7,500-এর বেশি হলে বাড়ির মালিক হয় অতিরিক্ত অংশে কর দিতে পারেন (কোনো কর্তন নেই) অথবা অপশন-আউট করে স্বাভাবিক প্রপার্টি-ব্যবসা নিয়ম ব্যবহার করতে পারেন (কর্তনের অনুমতি আছে, তবে আবাসিক ফাইন্যান্স কস্ট সেকশন 24 দ্বারা সীমাবদ্ধ)।
প্রশমন কৌশল যা 2025/26-এ এখনো কাজ করে
১. ইনকর্পোরেশন
পোর্টফোলিওটি একটি লিমিটেড কোম্পানিতে স্থানান্তর করলে সীমাবদ্ধতা সম্পূর্ণভাবে দূর হয়ে যায়। ট্রেড-অফগুলো:
- স্থানান্তরে SDLT মার্কেট ভ্যালুতে, অতিরিক্ত বাসস্থানে 3% (31 অক্টোবর 2024 থেকে এখন 5%) হায়ার-রেট সারচার্জসহ। TCGA s162-এর অধীনে ইনকর্পোরেশন রিলিফ CGT বিলম্বিত করে কিন্তু কোনো SDLT পালানোর ব্যবস্থা দেয় না, যদি না ইনকর্পোরেশনের আগে সম্পত্তিটি 2+ বছর ধরে একটি প্রকৃত পার্টনারশিপে ধারণ করা হয় ("পার্টনারশিপ ইনকর্পোরেশন" রুট)।
- বিল্ট-ইন গেইনের উপর CGT যদি না s162 ইনকর্পোরেশন রিলিফ প্রযোজ্য হয়। ত্রাণের জন্য প্রপার্টি ব্যবসাকে একটি প্রকৃত ব্যবসা হতে হবে (সক্রিয় ব্যবস্থাপনা থ্রেশহোল্ড), সব সম্পদ সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে শেয়ারের বিনিময়ে স্থানান্তরিত হতে হবে, এবং মালিকানা অব্যাহত থাকতে হবে।
- উচ্চ মর্টগেজ রেট Ltd ঋণে — সাধারণত ব্যক্তিগত BTL-এর চেয়ে 0.5–1.0% বেশি, প্রায়ই 1.5–2.0% অ্যারেঞ্জমেন্ট ফিসহ।
- ATED £500,000-এর বেশি মার্কেট ভ্যালুর সম্পত্তির জন্য যা একজন সংযুক্ত ব্যক্তি ব্যবহার করেন — প্রকৃত থার্ড-পার্টি ভাড়ার জন্য অব্যাহতি পাওয়া যায় তবে বার্ষিক রিটার্ন প্রয়োজন।
- বার্ষিক পরিচালন খরচ: অ্যাকাউন্টেন্সি, কনফার্মেশন স্টেটমেন্ট, আলাদা ব্যাংক, ডিভিডেন্ড পরিকল্পনা।
একজন হায়ার-রেট ল্যান্ডলর্ডের জন্য মোটামুটি ব্রেক-ইভেন: LTV, অবস্থান এবং সময়সীমার উপর নির্ভর করে 3–8টি সম্পত্তি। তার নিচে SDLT/CGT প্রবেশ খরচ বার্ষিক সাশ্রয়কে খুব কমই যুক্তিসঙ্গত করে তোলে।
২. স্বামী/স্ত্রী স্থানান্তর + ফর্ম 17
উপরের প্রান্তিক ক্ষেত্র দেখুন। একজন বেসিক-রেট (বা নন-ট্যাক্সপেয়িং) স্বামী/স্ত্রীসহ দম্পতিদের জন্য, উপকারভোগী মালিকানা স্থানান্তর এবং ফর্ম 17 দাখিল সেই অংশে সেকশন 24-এর প্রভাব সম্পূর্ণভাবে দূর করতে পারে।
৩. পার্সোনাল অ্যালাউন্স পুনরুদ্ধারে পেনশন কন্ট্রিবিউশন
যেখানে গ্রস-আপ প্রভাব একজন ল্যান্ডলর্ডকে £100,000 সামঞ্জস্যকৃত নেট আয়ের উপরে ঠেলে দেয়, একটি রিলিফ-অ্যাট-সোর্স ব্যক্তিগত পেনশন কন্ট্রিবিউশন ANI পাউন্ড-ফর-পাউন্ড কমায় এবং পুনরুদ্ধার করা অংশে প্রায় 60% কার্যকর হারে PA পুনরুদ্ধার করে। সেকশন 24-পরবর্তী £100k – £125,140 টেপার জোনে থাকা ল্যান্ডলর্ডদের জন্য এটি সবচেয়ে বেশি ফলপ্রসূ একক কর পদক্ষেপ।
৪. কর্মরত ল্যান্ডলর্ডদের জন্য স্যালারি স্যাক্রিফাইস
কর্মরত ল্যান্ডলর্ডরা পেনশন বা EV স্যালারি স্যাক্রিফাইসের মাধ্যমে তাঁদের কর্মসংস্থান আয় কমাতে পারেন, যা মোট করযোগ্য আয়কে (এখন গ্রস-আপ করা ভাড়াসহ) হায়ার-রেট থ্রেশহোল্ডের নিচে ফিরিয়ে আনে। যেকোনো মালিক-পরিচালিত কোম্পানি থেকে বিচক্ষণ ডিভিডেন্ড নিষ্কাশনের সাথে মিলিয়ে, যথেষ্ট গ্রস ভাড়া সত্ত্বেও প্রান্তিক-হারের সিঁড়ি প্রায়ই 20%-এ রাখা যায়।
৫. কৌশলগতভাবে মর্টগেজ পরিশোধ করুন
স্ববিরোধী মনে হলেও বাস্তব: সেকশন 24-এর পরে, BTL মর্টগেজের ক্যাপিটাল পরিশোধ 2017-এর আগের তুলনায় এখন বেশি কার্যকর রিটার্ন দেয়, কারণ হারানো সুদ কর্তন আর ঋণের খরচ পুষিয়ে দেয় না। £100k-এ 5.5% মর্টগেজ সুদ প্রদানকারী একজন হায়ার-রেট ল্যান্ডলর্ড কার্যকরভাবে S24-পরবর্তী 6.6% প্রদান করছেন (20% ক্রেডিটের পরে নেট 4.4% সুদের খরচ)। অতিরিক্ত নগদ থাকা ল্যান্ডলর্ডদের জন্য, ঋণ কমানো প্রায়ই অতিরিক্ত লিভারেজড স্টক কেনার চেয়ে বেশি কার্যকর।
সাধারণ ভুল
- এখনো সুদ খরচ হিসেবে বিয়োগ করা। 2020 এপ্রিল থেকে সীমাবদ্ধতা 100% হয়ে গেছে। কিছু পুরনো স্প্রেডশিট এবং অ্যাকাউন্ট্যান্ট এখনো SA105 বক্স 26-এ ভাড়া থেকে সুদ বিয়োগ করেন — ভুল, HMRC সংশোধন ট্রিগার করে।
- 20% ক্রেডিট দাবি করতে ভুলে যাওয়া। কাগজে ফাইল করা লোকেরা প্রায়ই ট্যাক্স রিডিউসার বাদ দেন। অনলাইন HMRC সফটওয়্যার এটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে যোগ করে — কাগজে জমা দিতে ম্যানুয়াল হিসাবের প্রয়োজন।
- বাণিজ্যিক রিটার্নে আবাসিক সুদ অন্তর্ভুক্ত করা। মিশ্র-ব্যবহারের ল্যান্ডলর্ডদের বণ্টন করতে হবে; নাহলে বাণিজ্যিক ত্রাণ প্রত্যাখ্যান হয় বা আবাসিক সুদ ভুলভাবে অনুমোদিত হয়।
- ফর্ম 17-এর 60-দিনের সময়সীমা মিস করা। দেরিতে দাখিল করা ফর্ম 17 অবৈধ; ডিফল্ট 50:50 বিভাজন ফিরে আসে এবং নতুন ঘোষণা না হওয়া পর্যন্ত পরিকল্পনার সুবিধা হারিয়ে যায়।
- ধরে নেওয়া যে FHL ব্যবস্থা এখনো বিদ্যমান। 6 এপ্রিল 2025 থেকে তা নয়। বিদ্যমান FHL গুলো ডিফল্টভাবে সাধারণ আবাসিক আচরণে চলে যায়।
- ক্যারি-ফরওয়ার্ড ফাইন্যান্স কস্ট ভুলে যাওয়া। যেখানে সীমিত অঙ্ক সম্পত্তির লাভ ছাড়িয়ে যায়, বাড়তি অংশ অনির্দিষ্টকালের জন্য ক্যারি ফরওয়ার্ড হয় — কিন্তু শুধুমাত্র যদি আপনি এটি ট্র্যাক করেন। নির্দিষ্ট কোনো HMRC বক্স নেই; একটি ব্যক্তিগত শিডিউল রাখুন।
অন্যান্য সংস্কারের সাথে সেকশন 24
সেকশন 24 বিচ্ছিন্নভাবে বিদ্যমান নয়। বেশ কয়েকটি 2024/25/26 সংস্কার BTL কর বোঝা বাড়িয়ে দেয়:
- HICBC: 2024/25 থেকে £60k থেকে £80k ANI-এর মধ্যে টেপার — গ্রস-আপ প্রভাব ল্যান্ডলর্ডদের এই চার্জে টেনে আনতে পারে।
- পার্সোনাল অ্যালাউন্স টেপার: £100,000-এর উপরে প্রতি £2 ANI-এর জন্য £1 হারানো — একই ফাঁদ, বড় পরিণতি।
- অক্টোবর 2024 CGT আবাসিক রেট: বিক্রয়ে 18% (বেসিক-রেট) এবং 24% (হায়ার-রেট) — 28% থেকে কমেছে তবে বাণিজ্যিকের তুলনায় এখনো বেশি।
- SDLT অতিরিক্ত বাসস্থান: 31 অক্টোবর 2024 থেকে 3% থেকে 5% সারচার্জে বৃদ্ধি — প্রবেশদ্বারে ইনকর্পোরেশনকে আরও ব্যয়বহুল করে তোলে।
- ডিভিডেন্ড অ্যালাউন্স: এপ্রিল 2024 থেকে £500-এ কমানো হয়েছে — ইনকর্পোরেশন-পরবর্তী নিষ্কাশন পরিকল্পনাকে প্রভাবিত করে।
সামগ্রিক প্রভাব হলো, 2025/26-এ BTL-কে একটি সিস্টেম হিসেবে মডেল করতে হবে, একক কর হিসেবে নয়। আমাদের ক্যালকুলেটরগুলো এই মাল্টি-ট্যাক্স ইন্টারঅ্যাকশন পরিচালনা করে: BTL ইল্ড ও ট্যাক্স ক্যালকুলেটর, ইনকাম ট্যাক্স ক্যালকুলেটর, SDLT ক্যালকুলেটর।
20% ক্রেডিট দাবি করার উপায় — ৫-ধাপের সেল্ফ অ্যাসেসমেন্ট গাইড
- আবাসিক ফাইন্যান্স কস্ট মোট করুন — মর্টগেজ সুদ, BTL অ্যারেঞ্জমেন্ট ফি, বছরের ফার্নিচার-ঋণ সুদ। ক্যাপিটাল পরিশোধ বাদ।
- SA105 বক্স 44-এ লিখুন — বক্স 26 নয়। বক্স 44 হলো "আবাসিক সম্পত্তির ফাইন্যান্স কস্ট।"
- সর্বনিম্নটি হিসাব করুন: (a) ফাইন্যান্স কস্ট, (b) ফাইন্যান্স সমন্বয়ের আগে সম্পত্তির লাভ, (c) পার্সোনাল অ্যালাউন্সের উপরে সামঞ্জস্যকৃত মোট আয়। HMRC অনলাইন এটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে করে।
- সীমিত বাড়তি অংশ ক্যারি ফরওয়ার্ড করুন — যদি (a) (b)-কে ছাড়িয়ে যায়, উদ্বৃত্ত পরবর্তী বছরে গড়ায়। একটি ব্যক্তিগত শিডিউলে ট্র্যাক করুন; ফরওয়ার্ড-করা ব্যালেন্সের জন্য কোনো HMRC বক্স নেই।
- SA302-এ যাচাই করুন — নিশ্চিত করুন "ট্যাক্স রিডিউসার" লাইনটি অনুমোদিত ফাইন্যান্স কস্ট অঙ্কের 20%-এর সমান। এখানে ভুল হওয়া কম দাবি করা ক্রেডিটের সবচেয়ে সাধারণ উৎস।
gov.uk এবং HMRC রেফারেন্স
- HS340 — যোগ্য ঋণের জন্য ত্রাণের যোগ্য সুদ ও বিকল্প ফাইন্যান্স পেমেন্ট (HMRC হেল্পশিট)।
- PIM2054 — HMRC প্রপার্টি ইনকাম ম্যানুয়াল: আবাসিক ফাইন্যান্স কস্টের জন্য ইনকাম ট্যাক্স ত্রাণের সীমাবদ্ধতা (ক্যারি-ফরওয়ার্ড প্রক্রিয়া)।
- PIM2050 — ভাড়া আয় থেকে খরচ বিয়োগের সাধারণ নীতি।
- ITTOIA 2005 ss272A ও 274A — FA(No.2)A 2015 s24 দ্বারা যুক্ত করা বিধিবদ্ধ সীমাবদ্ধতা।
- Finance (No. 2) Act 2015, section 24 — মূল আইন।
- SA105 — UK Property পাতা, যেখানে ফাইন্যান্স কস্ট রিপোর্ট করা হয় (বক্স 44)।
সব একসাথে
সেকশন 24 কোনো কর হার পরিবর্তন নয় — এটি ভাড়া আয়ের কর ধার্যের একটি কাঠামোগত পুনর্গঠন। একজন ল্যান্ডলর্ড যাঁর 2017-পূর্ব নেট ভাড়া আয় আরামদায়কভাবে মর্টগেজ সমর্থন করত, তিনি হয়তো 2025/26-এ একই নগদ প্রবাহে উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি কর দিচ্ছেন। ফ্যান্টম-আয় প্রভাব HICBC, £100k PA টেপার এবং অ্যাডিশনাল-রেট থ্রেশহোল্ডে ছড়িয়ে পড়ে, তাই হেডলাইন 20% ক্রেডিট প্রকৃত ক্ষতিকে কম করে দেখায়। সুখবর হলো প্রশমন টুলকিট পরিপক্ব হয়েছে: ইনকর্পোরেশন (যেখানে স্কেল তা যুক্তিসঙ্গত করে), ফর্ম 17 স্বামী/স্ত্রী বিভাজন, PA পুনরুদ্ধারে পেনশন টপ-আপ, এবং কৌশলগত ডিলিভারেজিং — সবই 2025/26-এ কার্যকর থাকে। সঠিক উত্তর প্রায় সবসময় এগুলোর একটি মিশ্রণ, নির্দিষ্ট পোর্টফোলিওর বিপরীতে মডেল করা — প্রতিটি ল্যান্ডলর্ডের জন্য কাজ করে এমন কোনো একক সিলভার-বুলেট কাঠামো নেই।