UK શેર્ડ ઓનરશિપ સ્ટેરકેસિંગ: 2026/27 માટે 25-75% પ્રારંભિક શેર, 2.75% ભાડું, 2023 વાર્ષિક 1% રિફોર્મ, RICS મૂલ્યાંકન, SDLT વિકલ્પો અને 100% ફ્રીહોલ્ડ/લીઝહોલ્ડ ટ્રાન્સફર

શેર્ડ ઓનરશિપ શું છે?

શેર્ડ ઓનરશિપ એ સરકાર-સમર્થિત પોસાય તેવી ઘર-માલિકી યોજના છે જે મુખ્યત્વે Homes England (અગાઉ Homes and Communities Agency) ના નિયમનકારી માળખા હેઠળ હાઉસિંગ એસોસિએશન્સ દ્વારા સંચાલિત થાય છે. આ યોજના હેઠળ, તમે પ્રોપર્ટીનો ટકાવારી શેર (સામાન્ય રીતે શરૂઆતમાં 25-75%, જોકે કેટલીક 2023+ પ્રોપર્ટીઓ 10% જેટલા ઓછા શેરની મંજૂરી આપે છે) ખરીદો છો અને હાઉસિંગ એસોસિએશન દ્વારા રાખવામાં આવેલા ન વેચાયેલ ભાગ પર સબસિડીવાળું ભાડું ચૂકવો છો.

આ યોજના 1980ના દાયકાથી વિવિધ સ્વરૂપોમાં ચાલી રહી છે. Affordable Homes Programme હેઠળની વર્તમાન નીતિ ઇંગ્લેન્ડમાં દર વર્ષે આશરે 15,000-20,000 નવા શેર્ડ ઓનરશિપ ઘરોને ભંડોળ પૂરું પાડે છે, જેમાં વેલ્સ (Help to Buy: Shared Ownership Wales), સ્કોટલેન્ડ (Scottish Government દ્વારા Shared Equity Schemes), અને નોર્ધર્ન આયર્લેન્ડ (Co-Ownership) માં સમાંતર યોજનાઓ છે. મોટાભાગની નવી શેર્ડ ઓનરશિપ પ્રોપર્ટીઓ હાઉસિંગ એસોસિએશન્સ દ્વારા અથવા Section 106 પ્લાનિંગ કરાર જવાબદારીઓ હેઠળ ખાનગી ડેવલપર્સ દ્વારા વિતરિત નવી-બિલ્ડ છે.

આર્થિક માળખું: ઓછી પ્રારંભિક ડિપોઝિટ (શેર મૂલ્યના 5-10%, સામાન્ય રીતે 50% શેર પર £200k-£400k પ્રોપર્ટી પર £5k-£20k); માલિકીના શેર પર મોર્ટગેજ; ન વેચાયેલ શેર પર તેની બજાર કિંમતના 2.75% પ્રતિ વર્ષ ભાડું; જો લીઝહોલ્ડ (મોટાભાગના શેર્ડ ઓનરશિપ ફ્લેટ્સ) તો સર્વિસ ચાર્જ; Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 હેઠળ નવી લીઝ માટે £0 પર મર્યાદિત ગ્રાઉન્ડ રેન્ટ. સંયુક્ત માસિક આવાસ ખર્ચ (મોર્ટગેજ + ભાડું + સર્વિસ ચાર્જ) સામાન્ય રીતે સમાન પ્રોપર્ટી મૂલ્ય પર 100% મોર્ટગેજ ખરીદી કરતાં ઓછો હોય છે, જે યોજનાને મધ્યમ આવક પર પ્રથમ વખતના ખરીદદારો માટે ખરેખર સુલભ બનાવે છે.

પાત્રતા 2025/26

2025/26માં નવી શેર્ડ ઓનરશિપ ખરીદી માટે પાત્રતા (ઇંગ્લેન્ડ; વેલ્સ/સ્કોટલેન્ડ/NIમાં સમાંતર પરંતુ થોડા અલગ નિયમો છે):

• ઘરેલું આવક લંડન બહાર ≤ £80,000/વર્ષ; લંડનમાં ≤ £90,000/વર્ષ. આવક એ પ્રોપર્ટીમાં રહેતા તમામ પુખ્તો સહિતની કુલ ઘરેલું આવક છે.
• વર્તમાનમાં ઘર-માલિકી નથી — સિવાય કે વિદેશમાં કામ કરીને UK પરત ફરનારાઓ, અથવા આ ખરીદીના ભાગરૂપે બીજું ઘર વેચનારાઓ.
• પ્રાધાન્ય જૂથો — પ્રથમ વખતના ખરીદદારો; જેઓ અગાઉ ઘર ધરાવતા હતા પરંતુ હવે ખુલ્લા બજારમાં ખરીદી પોસાય તેમ નથી; નવી શેર્ડ ઓનરશિપ પ્રોપર્ટીમાં જતા હાલના શેર્ડ ઓનરશિપ માલિકો; સશસ્ત્ર દળોના કર્મચારીઓ.
• સ્થાનિક જોડાણ — ઘણા હાઉસિંગ એસોસિએશન્સ વિસ્તાર સાથે સ્થાનિક જોડાણ ધરાવતા લોકોને પ્રાધાન્ય આપે છે (રોજગાર, કુટુંબ, રહેઠાણ).
• પોસાય તેવો ટેસ્ટ — તમે ખુલ્લા બજારમાં મોર્ટગેજ સાથે સમાન પ્રોપર્ટી ખરીદવા સક્ષમ ન હોવા જોઈએ, જે મોર્ટગેજ પોસાય તેવી આકારણી દ્વારા દર્શાવવામાં આવે છે.
• UK અથવા Common Travel Area નિવાસી UK માં રહેવાના અધિકાર સાથે.
• વૃદ્ધો માટેની યોજનાઓ ચોક્કસ ડેવલપમેન્ટ્સ માટે વયમર્યાદા ધરાવે છે (સામાન્ય રીતે 55+).

અરજી માર્ગ. સંબંધિત પ્રાદેશિક Help to Buy / Shared Ownership એજન્ટ સાથે નોંધણી કરો (લંડનમાં: Share to Buy; રાષ્ટ્રીય સ્તરે: ownyourhome.gov.uk) અને નાણાકીય આકારણી પૂર્ણ કરો. મંજૂરી મળ્યા પછી તમે ભાગ લેતા હાઉસિંગ એસોસિએશન્સ અથવા ડેવલપર્સ પાસેથી ચોક્કસ પ્રોપર્ટીઓ માટે અરજી કરી શકો છો. સૌથી ઇચ્છનીય લંડન અને દક્ષિણ-પૂર્વ સ્થાનોમાં માંગ સામાન્ય રીતે પુરવઠા કરતાં વધુ હોય છે — સૌથી લોકપ્રિય યોજનાઓ પર વેઇટિંગ લિસ્ટ અથવા ballotingની અપેક્ષા રાખો.

પ્રારંભિક ખરીદી પ્રક્રિયા

2025/26માં શેર્ડ ઓનરશિપ પ્રોપર્ટી ખરીદવી:

1. પ્રાદેશિક એજન્ટ સાથે નોંધણી કરો અને નાણાકીય આકારણી પાસ કરો
2. પ્રોપર્ટી અનામત રાખો અને અનામત ફી ચૂકવો (સામાન્ય રીતે £200-£500, કેટલીક યોજનાઓમાં પરત કરી શકાય તેવી)
3. તમારા પસંદ કરેલા શેર મૂલ્ય પર સૈદ્ધાંતિક મોર્ટગેજ મેળવો — શેર્ડ ઓનરશિપ નિષ્ણાત ધીરાણકર્તાઓમાં Halifax, Leeds Building Society, Nationwide, Skipton Building Society, Yorkshire Bank, Newbury Building Society અને Coventry Building Society શામેલ છે. મોર્ટગેજ પ્રોડક્ટ્સ ખુલ્લા-બજાર કરતાં વધુ મર્યાદિત છે.
4. શેર્ડ ઓનરશિપનો અનુભવ ધરાવતા conveyancer ને સૂચના આપો — ફી સામાન્ય રીતે £1,200-£2,000 વત્તા ડિસબર્સમેન્ટ્સ
5. સામાન્ય રીતે અનામતના 28 દિવસમાં કરારોની આપ-લે કરો
6. સંમત પૂર્ણતા તારીખે પૂર્ણ કરો, મોર્ટગેજ એડવાન્સ + તમારી ડિપોઝિટ + SDLT (જો કોઈ હોય) + કાનૂની ફી ચૂકવીને

ડિપોઝિટ. સામાન્ય રીતે SHARE VALUE ના 5-10% — સંપૂર્ણ પ્રોપર્ટી મૂલ્યની નહીં. 50% શેર પર £200k પ્રોપર્ટી = £100k શેર, જેને £5k-£10k ડિપોઝિટની જરૂર છે. ખુલ્લા-બજાર ખરીદી કરતાં આ મુખ્ય સુલભતા ફાયદો છે. કેટલાક ધીરાણકર્તાઓ શેર પર 5% ડિપોઝિટ સ્વીકારે છે; શ્રેષ્ઠ મોર્ટગેજ દરો સામાન્ય રીતે શેર પર 10%+ જરૂરી છે.

ન વેચાયેલ ઇક્વિટી પર 2.75% ભાડું

હાઉસિંગ એસોસિએશનના ન વેચાયેલ શેર પર ભાડું નવી 2023+ શેર્ડ ઓનરશિપ લીઝ માટે ન વેચાયેલ શેરની બજાર કિંમતના આશરે 2.75% પ્રતિ વર્ષ નક્કી કરવામાં આવે છે. જૂની લીઝ (2023 પહેલાં) 2.75% અને 3.5% વચ્ચે દરો ધરાવી શકે છે. તમારો ચોક્કસ દર લીઝ ડોક્યુમેન્ટમાં પુષ્ટિ કરો.

ગણતરી. £200,000 પ્રોપર્ટી, તમે 50% શેર (£100,000) ખરીદો છો, હાઉસિંગ એસોસિએશન 50% (£100,000) જાળવે છે. વાર્ષિક ભાડું = £100,000 × 2.75% = £2,750 = £229/મહિનો. જેમ જેમ તમે સ્ટેરકેસ કરો છો, ભાડું પ્રમાણસર ઘટે છે — 75% માલિકી પર, ન વેચાયેલ શેર £50,000 છે અને ભાડું £50,000 × 2.75% = £1,375/વર્ષ (£115/મહિનો) છે. 100% માલિકી પર, ન વેચાયેલ ભાગ પરનું ભાડું સંપૂર્ણપણે બંધ થાય છે.

ભાડાની સમીક્ષાઓ સામાન્ય રીતે RPI + 0.5% અથવા CPI + 1% ના આધારે વાર્ષિક હોય છે, લીઝ મુજબ મર્યાદિત — સામાન્ય રીતે 5-7% મહત્તમ વાર્ષિક વધારે મર્યાદિત. 2022-2024 ફુગાવાના ઉછાળાએ ઘણા શેર્ડ ઓનરશિપ રહેવાસીઓ માટે અસામાન્ય રીતે મોટા ભાડા વધારા (પ્રતિ વર્ષ 4-7%) સર્જ્યા, જેમાં સંસદીય તપાસ અને નાના રિફોર્મ પ્રયાસો થયા. ભાવિ સમીક્ષાઓ ફુગાવો સામાન્ય થતાં ટીપિકલ 2-3% વાર્ષિક વધારા તરફ પરત ફરે છે. લીઝ પર ભાડાની સમીક્ષાઓ કમ્પાઉન્ડ થાય છે — સંપૂર્ણ સ્ટેરકેસિંગ પહેલાં 25 વર્ષની માલિકી પર, માસિક ભાડું સામાન્ય રીતે બમણું થાય છે.

પરંપરાગત સ્ટેરકેસિંગ પ્રક્રિયા

પરંપરાગત સ્ટેરકેસિંગમાં વર્તમાન બજાર કિંમતે વધારાનો શેર (સામાન્ય રીતે 10% અથવા 25%ના વધારામાં) ખરીદવાનો સમાવેશ થાય છે. પ્રક્રિયા:

1. હાઉસિંગ એસોસિએશનને નોટિસ — સ્ટેરકેસ કરવાના તમારા ઇરાદાની ઔપચારિક સૂચના આપો. તમે ખરીદવા માંગતા વધારાની ટકાવારી સ્પષ્ટ કરો.
2. RICS મૂલ્યાંકન — આજના બજાર મુજબ પ્રોપર્ટીનું મૂલ્યાંકન કરવા સ્વતંત્ર RICS-લાયકાત ધરાવતા સર્વેયરની નિમણૂક કરો. ખર્ચ £200-£500. મૂલ્યાંકન સામાન્ય રીતે જારી કરવાની તારીખથી 3 મહિના માટે માન્ય.
3. મોર્ટગેજ અરજી — વધારાના શેર વત્તા તમારા હાલના બેલેન્સને આવરી લેવા વધારેલા મોર્ટગેજ અથવા રિમોર્ટગેજ માટે અરજી કરો. વર્તમાન ધીરાણકર્તા અથવા નવા ધીરાણકર્તા સાથે નવી પોસાય તેવી આકારણી.
4. કાનૂની conveyancing — શેર ટ્રાન્સફર માટે conveyancer ને સૂચના આપો. તમારી બાજુ અને હાઉસિંગ એસોસિએશનની કાનૂની ટીમો બંને સામેલ. ફી સામાન્ય રીતે તમારી બાજુ £500-£1,500; ઘણી જૂની લીઝમાં હાઉસિંગ એસોસિએશન તેની કાનૂની ખર્ચ તમારી પાસેથી વસૂલે છે.
5. એક્સચેન્જ અને પૂર્ણતા — શેર ટ્રાન્સફર પર કરારોની આપ-લે કરો અને પૂર્ણ કરો. Land Registry ખાતે નવી શેર ટકાવારી નોંધાયેલી; મોર્ટગેજ ચાર્જ અપડેટ થયેલ.
6. ભાડું પુનર્ગણતરી — હાઉસિંગ એસોસિએશન નવા નીચા ન વેચાયેલ શેર માટે પ્રમાણસર ભાડું ઘટાડે છે. નવી માસિક DD રકમ.
7. SDLT — જો લાગુ પડે, પ્રારંભિક ખરીદી પર કરવામાં આવેલી સ્ટેરકેસિંગ ઇલેક્શનના આધારે વધારાનું રિટર્ન ફાઈલ કરો અને કોઈપણ વધારાની ડ્યુટી ચૂકવો.

દરેક સ્ટેરકેસિંગ ઇવેન્ટ દીઠ કુલ ખર્ચ: શેર ખરીદ કિંમત ઉપરાંત આશરે £2,000-£5,000 ફીમાં (RICS મૂલ્યાંકન, બંને બાજુ કાનૂની, મોર્ટગેજ ગોઠવણ, અગાઉના મોર્ટગેજ પર સંભવિત વહેલી-ચુકવણી ચાર્જ). આ પરંપરાગત સ્ટેરકેસિંગનું મુખ્ય આર્થિક ઘર્ષણ છે — 100% સુધી પહોંચવા 3-4 ઇવેન્ટ્સ પર, કુલ ઘર્ષણ ખર્ચ £10,000-£20,000 સુધી પહોંચી શકે છે.

2023 વાર્ષિક 1% સ્ટેરકેસિંગ રિફોર્મ

1% વાર્ષિક સ્ટેરકેસિંગ રિફોર્મ 2023ના શેર્ડ ઓનરશિપ મોડલ લીઝમાં રજૂ કરવામાં આવ્યું (તકનીકી રીતે 2021 મોડલ, 2023-2024માં સંપૂર્ણ રોલઆઉટ સાથે). આ રિફોર્મ હેઠળ, 2023+ લીઝ હેઠળની નવી-બિલ્ડ શેર્ડ ઓનરશિપ પ્રોપર્ટીઓ માટે, તમે પ્રારંભિક ખરીદી પછી 15 વર્ષ સુધી દર વર્ષે વધારાના 1% શેર ખરીદી શકો છો, આ પર:

• મૂળ ખરીદ કિંમત વત્તા ફુગાવા સૂચકાંક — વર્તમાન બજાર કિંમત પર નહીં. એટલે તમારે દર વર્ષે પ્રોપર્ટીની વૃદ્ધિ માટે ચૂકવવું પડતું નથી (વધતાં બજારોમાં નોંધપાત્ર બચત).
• ઘટાડેલા કાનૂની ખર્ચ — હાઉસિંગ એસોસિએશન પોતાની કાનૂની ફી ચૂકવે છે. સુવ્યવસ્થિત પ્રક્રિયા હેઠળ તમારી પોતાની કાનૂની ફી પણ ઘટાડી શકાય છે; સામાન્ય રીતે દરેક 1% ઇવેન્ટ માટે £300-£500.
• કોઈ RICS મૂલ્યાંકનની જરૂર નથી — કારણ કે કિંમત મૂળ-ખરીદી-વત્તા-ફુગાવા સાથે લોક કરેલી છે, કોઈ મૂલ્યાંકનની જરૂર નથી.
• નાની 1% રકમો પર મોર્ટગેજ વધારો જરૂરી નથી — ઘણા ખરીદદારો રિમોર્ટગેજ કરવાને બદલે બચતમાંથી 1% ચૂકવે છે (સામાન્ય રીતે £2,000-£4,000).

1% રિફોર્મ પરંપરાગત મોટા સ્ટેરકેસિંગ માર્ગોના બદલે નહીં, પરંતુ તેમાં ઉમેરાના રૂપે લાગુ પડે છે. તમે પસંદ કરી શકો છો: 15 વર્ષ પર ફક્ત 1% વાર્ષિક ઇવેન્ટ્સ; મુખ્ય જીવન ક્ષણો પર (પ્રમોશન, વારસો) ફક્ત મોટા સ્ટેરકેસિંગ ઇવેન્ટ્સ; અથવા મિશ્રણ.

મહત્વની ચેતવણીઓ. 1% રિફોર્મ ફક્ત 2023+ લીઝ હેઠળની નવી-બિલ્ડ પ્રોપર્ટીઓને લાગુ પડે છે. 2023 પહેલાંની શેર્ડ ઓનરશિપ પ્રોપર્ટીઓ 1%ના અધિકાર વગર તેમની મૂળ લીઝ શરતો હેઠળ જ રહે છે. કેટલાક 2023+ ડેવલપમેન્ટ્સમાં તેમની પોતાની ભિન્નતાઓ હોઈ શકે છે — રિફોર્મ પર આધાર રાખતાં પહેલાં હાઉસિંગ એસોસિએશન સાથે તમારી ચોક્કસ લીઝ પુષ્ટિ કરો. 15-વર્ષની વિન્ડો પ્રારંભિક ખરીદીથી છે; 15 વર્ષ પછી 1%નો અધિકાર સમાપ્ત થાય છે અને તમે ફક્ત પરંપરાગત સ્ટેરકેસિંગ માર્ગોનો ઉપયોગ કરી શકો છો.

SDLT: બજાર-મૂલ્ય ઇલેક્શન vs Pay-As-You-Go

શેર્ડ ઓનરશિપ પર SDLT Schedule 9 Finance Act 2003 દ્વારા નિયંત્રિત છે. PRIMARY ખરીદી પર તમારી પાસે એક-વારની પસંદગી છે:

એકવાર પ્રારંભિક ખરીદી પર કરવામાં આવેલ market-value election અફર છે. શેર્ડ ઓનરશિપ SDLT સમજતા conveyancer સાથે પસંદગી કાળજીપૂર્વક ધ્યાનમાં લેવી જ જોઈએ — ઘણા સામાન્ય conveyancers આમાં ભૂલ કરે છે.

પ્રથમ વખતના ખરીદદારની SDLT રાહત. FTB થ્રેશોલ્ડ (2025/26માં £425,000) બંને ઇલેક્શન્સને લાગુ પડે છે. લંડન બહાર ઇંગ્લેન્ડમાં મોટાભાગના શેર્ડ ઓનરશિપ પ્રથમ વખતના ખરીદદારો પાસે અસરકારક રીતે બંને ઇલેક્શન હેઠળ £0 SDLT છે કારણ કે પ્રોપર્ટીની કિંમતો થ્રેશોલ્ડ કરતાં ઓછી છે. લંડનની અંદર, £425k બજાર કિંમતથી ઉપરની પ્રોપર્ટીઓ ઇલેક્શન્સ વચ્ચે £5,000-£15,000નો SDLT તફાવત ઉત્પન્ન કરી શકે છે; નિષ્ણાત conveyancing સલાહ આવશ્યક છે. Pay-as-you-go ઇલેક્શન સ્ટેરકેસિંગ ઇવેન્ટ્સ પર અપ્રિય આશ્ચર્યો ઉત્પન્ન કરી શકે છે જો તમે સંચિત પ્રકૃતિ ભૂલી જાઓ — દરેક વધારાનો શેર બેન્ડ હેતુઓ માટે મૂળ વ્યવહારના ચાલુ રહેવા તરીકે ગણવામાં આવે છે.

100% માલિકી ટ્રાન્સફર

જ્યારે તમે સંપૂર્ણ સ્ટેરકેસિંગ દ્વારા (અથવા એક જ સ્ટેરકેસિંગ ઇવેન્ટમાં બાકીનો શેર ખરીદીને) 100% માલિકી પર પહોંચો છો:

• ભાડું બંધ થાય છે અગાઉના ન વેચાયેલ ભાગ પર. આગામી મહિનાથી, હાઉસિંગ એસોસિએશનને કોઈ ભાડું બાકી નથી.
• HOUSES માટે — સામાન્ય રીતે મૂળ લીઝ શરતોને આધીન ફ્રીહોલ્ડ ટ્રાન્સફર મેળવો. સંપૂર્ણ માલિકી-કબજા સ્થિતિ.
• FLATS માટે — લીઝહોલ્ડ જાળવો પરંતુ હાઉસિંગ એસોસિએશન તેનો જાળવેલ શેર છોડે છે. તમે ફ્લેટના 100% લીઝહોલ્ડર બનો છો (પ્રમાણભૂત લીઝહોલ્ડર જવાબદારીઓ હેઠળ ચાલુ સર્વિસ ચાર્જ, ગ્રાઉન્ડ રેન્ટ જો કોઈ હોય, વગેરે સાથે). બિલ્ડિંગનો ફ્રીહોલ્ડર સામાન્ય રીતે અલગ સંસ્થા હોય છે (ઘણા કિસ્સાઓમાં હાઉસિંગ એસોસિએશન, અથવા તૃતીય-પક્ષ ફ્રીહોલ્ડર).
• ખુલ્લા-બજાર વેચાણ — હાઉસિંગ એસોસિએશન નોમિનેશન સમયગાળો નથી; મુક્તપણે વેચો.
• ફરીથી ભાડે આપવું — હાઉસિંગ એસોસિએશનની સંમતિ વગર મંજૂરી (મોર્ટગેજ ધીરાણકર્તાની સંમતિ અને લીઝમાં કોઈપણ પ્રતિબંધક કરારોને આધીન).
• ફેરફારો — પ્રમાણભૂત લીઝહોલ્ડર/ફ્રીહોલ્ડર નિયમો લાગુ પડે છે, કોઈ શેર્ડ ઓનરશિપ ચોક્કસ પ્રતિબંધો નથી.

100% ટ્રાન્સફર શેર્ડ ઓનરશિપ યાત્રાનું મુખ્ય નાણાકીય માઇલસ્ટોન છે. તે બિંદુથી, પ્રોપર્ટી અધિકારો અને જવાબદારીઓની દ્રષ્ટિએ અસરકારક રીતે કોઈપણ ખુલ્લા-બજાર ખરીદીથી અલગ ન કરી શકાય તેવી બની જાય છે. ઘણા શેર્ડ ઓનરશિપ માલિકો 100% પર નોંધપાત્ર "જીવનની ગુણવત્તા" સુધારો નોંધાવે છે — નાના ફેરફારો માટે વધુ હાઉસિંગ એસોસિએશન સંમતિની જરૂર નથી, વધુ ભાડાની સમીક્ષાઓ નથી, પુનર્વેચાણ નોમિનેશન સમયગાળા વિશે વધુ અનિશ્ચિતતા નથી. પ્રારંભિક 25-50% થી 100% સુધીની સંપૂર્ણ યાત્રામાં સામાન્ય રીતે આવક વૃદ્ધિ અને બજાર પરિસ્થિતિઓના આધારે 10-25 વર્ષ લાગે છે.

પુનર્વેચાણ અને 8-અઠવાડિયાનું નોમિનેશન

100% માલિકી પર પહોંચતા પહેલાં શેર્ડ ઓનરશિપ પ્રોપર્ટી વેચવામાં હાઉસિંગ એસોસિએશનની સંડોવણી સાથે માળખાગત પ્રક્રિયાનો સમાવેશ થાય છે. જ્યારે તમે વેચવાનું નક્કી કરો છો, ત્યારે ટીપિકલ પ્રક્રિયા:

1. હાઉસિંગ એસોસિએશનને સૂચિત કરો — વેચવાના ઇરાદાની ઔપચારિક નોટિસ
2. RICS મૂલ્યાંકન — તમારા દ્વારા નિમણૂક કરાયેલ, તમારા દ્વારા ચૂકવેલ (સામાન્ય રીતે £200-£500). 3 મહિના માટે માન્ય.
3. 8-અઠવાડિયા (અથવા 2023+ લીઝમાં 4-અઠવાડિયા) નોમિનેશન સમયગાળો — હાઉસિંગ એસોસિએશન RICS મૂલ્યાંકન પર લાયક શેર્ડ ઓનરશિપ ખરીદદાર શોધવાનો પ્રયાસ કરે છે
4. જો લાયક ખરીદદાર મળે નોમિનેશન વિન્ડોમાં, તમારે તે નામાંકિત ખરીદદારને RICS કિંમતે વેચવું જ પડે છે
5. જો કોઈ ખરીદદાર ન મળે વિન્ડોમાં, તમે પ્રમાણભૂત એસ્ટેટ એજન્ટ્સ અને conveyancing દ્વારા ખુલ્લા બજારમાં વેચવા મુક્ત છો
6. ખુલ્લા-બજાર વેચાણ પર, ખરીદદાર કોઈપણ લાયક શેર્ડ ઓનરશિપ ખરીદદાર (પાત્રતાની અંદર) અથવા (કેટલીક લીઝમાં) ખુલ્લા-બજાર ખરીદદાર હોઈ શકે છે જે પછી શેર્ડ ઓનરશિપ માળખું સંભાળે છે

નોમિનેશન સમયગાળો ખુલ્લા-બજાર વેચાણના સમય કરતાં નોંધપાત્ર વિલંબ છે. ખરીદદારોએ ખરીદી આયોજનમાં આનો સમાવેશ કરવો જોઈએ, ખાસ કરીને જો ચુસ્ત આગળની ખરીદી ચેન હોય. એકવાર તમે 100% માલિકી પર પહોંચો, નોમિનેશન સમયગાળો હવે લાગુ પડતો નથી અને તમે હાઉસિંગ એસોસિએશનની કોઈ સંડોવણી વગર મુક્તપણે વેચી શકો છો.

ફાયદા અને ગેરફાયદા

એકંદરે ચુકાદો. શેર્ડ ઓનરશિપ મોંઘા બજારો (લંડન, દક્ષિણ-પૂર્વ, અને વધુને વધુ માન્ચેસ્ટર, બ્રિસ્ટોલ, કેમ્બ્રિજ) માં પ્રથમ વખતના ખરીદદારો માટે ખરેખર ઉપયોગી પોસાય તેવું સાધન છે. ઓછી કિંમતના બજારોમાં તે ઓછું આકર્ષક છે જ્યાં સમાન સંયુક્ત માસિક ખર્ચ પર ખુલ્લા-બજાર ખરીદી શક્ય છે. અપેક્ષિત માલિકી સમયગાળા પર સ્ટેરકેસિંગ અને પુનર્વેચાણ ખર્ચનું કાળજીપૂર્વક નાણાકીય મોડેલિંગ આવશ્યક છે. 2023ના 1% રિફોર્મે નવી-બિલ્ડ ખરીદદારો માટે લાંબા ગાળાના અર્થશાસ્ત્રમાં નોંધપાત્ર સુધારો કર્યો.

ઉકેલેલું £200,000 50% ઉદાહરણ

વર્ષ 0 — પ્રારંભિક ખરીદી. £200,000 પ્રોપર્ટી, 50% શેર (£100,000) ખરીદો. શેર પર 90% મોર્ટગેજ = £90,000 4.5%ના દરે 25 વર્ષોમાં = £500/મહિનો ચુકવણી. 10% ડિપોઝિટ = £10,000. 2.75%ના દરે £100,000 ન વેચાયેલ શેર પર વાર્ષિક ભાડું = £2,750 (£229/મહિનો). સર્વિસ ચાર્જ (ફ્લેટ) ~£100/મહિનો. સંયુક્ત માસિક ખર્ચ: £829. FTB રાહત હેઠળ SDLT: £0 (શેર મૂલ્ય £425k FTB થ્રેશોલ્ડ કરતાં ઓછું; pay-as-you-go પસંદ કરેલ). કાનૂની ફી: £1,500.

વર્ષ 5 — પ્રથમ મોટું સ્ટેરકેસિંગ. પ્રોપર્ટીની કિંમત વધીને £230,000 થાય છે. 50% થી 75% સ્ટેરકેસ કરવાનું નક્કી કરો. RICS મૂલ્યાંકન: £230,000 (ખર્ચ £350). વધારાનો 25% શેર = £57,500. વધારાના શેરને આવરી લેવા મોર્ટગેજ વધારેલ (તમારો અગાઉનો £90k મોર્ટગેજ મૂડી ચુકવણી પછી ~£77k પર ઘટ્યો; નવો મોર્ટગેજ ~£134.5k). કાનૂની: £1,200. Pay-as-you-go હેઠળ SDLT: સંચિત વિચારણા હવે £100k + £57.5k = £157.5k; FTB રાહત સંચિત થ્રેશોલ્ડ હેઠળ, હજુ પણ £0. નવું ભાડું: £230,000 × 25% × 2.75% = £1,581/વર્ષ (£132/મહિનો). માસિક ખર્ચ: £680 મોર્ટગેજ + £132 ભાડું + £100 સર્વિસ = £912.

વર્ષ 12 — 100% સુધીનું સંપૂર્ણ સ્ટેરકેસિંગ.પ્રોપર્ટીની કિંમત વધીને £280,000 થાય છે. 75% થી 100% સ્ટેરકેસ કરવાનું નક્કી કરો. RICS £280,000 (ખર્ચ £400). વધારાનો 25% શેર = £70,000. મોર્ટગેજ વધારો (હાલનો ~£120k + £70k - થોડી બચત નીચે મૂકેલ = ~£170k કુલ). કાનૂની: £1,400. SDLT સંચિત હવે £100k + £57.5k + £70k = £227.5k; હજુ FTB રાહત થ્રેશોલ્ડ હેઠળ તેથી £0 (જો FTB રાહત પસંદ કરેલ હોય). ન વેચાયેલ શેર પર ભાડું: £0 — સંપૂર્ણપણે બંધ. માસિક ખર્ચ: £950 મોર્ટગેજ + £100 સર્વિસ = £1,050. સંપૂર્ણ 100% માલિકી. ઘર પ્રકાર પણ આ તબક્કે ફ્રીહોલ્ડ ટ્રાન્સફર જોશે.

યાત્રા દરમિયાન કુલ સ્ટેરકેસિંગ ફી. RICS £750 (Y5+Y12) + કાનૂની £2,600 (Y5+Y12) + નાની મોર્ટગેજ ગોઠવણ ફી ~£1,500 (Y5+Y12) = ~£4,850 ઘર્ષણ ખર્ચમાં. વત્તા શેર ખરીદ કિંમતો £157,500 (Y5+Y12). પ્રારંભિક £100k + Y5 £57.5k + Y12 £70k = 12 વર્ષોમાં કુલ £227.5k શેર ખરીદીઓ શરૂઆતના મૂળ £200k મૂલ્યની સામે — બજાર વૃદ્ધિ દર્શાવતું મધ્યમ પ્રીમિયમ. 1% વાર્ષિક સ્ટેરકેસિંગ હેઠળ (જો પ્રોપર્ટી 2023+ લીઝ પર હોત), એ જ યાત્રા દરેક ઇવેન્ટ માટે ઓછા કાનૂની ખર્ચ અને કોઈ RICS મૂલ્યાંકનને કારણે ઘર્ષણ ફીમાં ~30-40% ઓછો ખર્ચ કરી શકતી હતી.

સત્તાવાર સંદર્ભો

• gov.uk: Shared Ownership scheme
• ownyourhome.gov.uk: Shared Ownership
• Homes England: Shared Ownership homes
• gov.uk: SDLT on Shared Ownership (Schedule 9 FA 2003)
• Share to Buy — London Shared Ownership portal
• MoneyHelper: Shared Ownership — affordable buying