الملكية المشتركة في المملكة المتحدة وStaircasing: حصة أولية 25-75%، إيجار 2.75%، إصلاح 1% السنوي 2023، تقييم RICS، خيارات SDLT ونقل ملكية freehold/leasehold بنسبة 100% لعام 2026/27

ما هي الملكية المشتركة؟

الملكية المشتركة هي مخطط مدعوم من الحكومة لتملك المنازل بأسعار معقولة، تُديره بشكل أساسي جمعيات الإسكان ضمن الإطار التنظيمي لهيئة Homes England (المعروفة سابقًا بـ Homes and Communities Agency). بموجب المخطط، تشتري نسبة (حصة) من عقار (عادة 25-75% في البداية، رغم أن بعض عقارات 2023+ تسمح بحصص تصل إلى 10%) وتدفع إيجارًا مدعومًا على الجزء غير المباع الذي تحتفظ به جمعية الإسكان.

يعمل هذا المخطط بأشكال مختلفة منذ الثمانينيات. تمول السياسة الحالية بموجب برنامج Affordable Homes نحو 15,000-20,000 منزل جديد للملكية المشتركة سنويًا في إنجلترا، مع مخططات موازية في ويلز (Help to Buy: Shared Ownership Wales)، وإسكتلندا (Shared Equity Schemes عبر الحكومة الإسكتلندية)، وأيرلندا الشمالية (Co-Ownership). معظم عقارات الملكية المشتركة الجديدة هي مباني جديدة تسلمها جمعيات الإسكان أو مطورون خاصون بموجب التزامات اتفاقية تخطيط Section 106.

الهيكل الاقتصادي: عربون أولي منخفض (5-10% من قيمة الحصة، عادة £5k-£20k على عقار بقيمة £200k-£400k بحصة 50%)؛ رهن عقاري على الحصة المملوكة؛ إيجار على الحصة غير المباعة بنسبة 2.75% من قيمتها السوقية سنويًا؛ رسوم خدمة إذا كانت leasehold (معظم شقق الملكية المشتركة)؛ إيجار أرض محدد بـ £0 لعقود الإيجار الجديدة بموجب قانون Leasehold Reform (Ground Rent) لعام 2022. تكلفة السكن الشهرية المجمعة (رهن عقاري + إيجار + رسوم خدمة) أقل عمومًا من شراء 100% برهن عقاري بنفس قيمة العقار، مما يجعل المخطط متاحًا فعليًا للمشترين لأول مرة بدخل معتدل.

الأهلية 2025/26

الأهلية لشراء ملكية مشتركة جديدة في 2025/26 (إنجلترا؛ لويلز وإسكتلندا وأيرلندا الشمالية قواعد موازية لكن مختلفة قليلًا):

• دخل الأسرة ≤ £80,000/سنة خارج لندن؛ ≤ £90,000/سنة داخل لندن. الدخل هو إجمالي دخل الأسرة، ويشمل جميع البالغين المقيمين في العقار.
• عدم امتلاك منزل حاليًا — باستثناء العائدين إلى المملكة المتحدة من العمل بالخارج، أو من يبيعون منزلًا آخر كجزء من هذا الشراء.
• مجموعات الأولوية — المشترون لأول مرة؛ من كانوا يمتلكون منزلًا سابقًا لكن لا يستطيعون الآن الشراء في السوق المفتوح؛ مالكو الملكية المشتركة الحاليون المنتقلون إلى عقار ملكية مشتركة جديد؛ أفراد القوات المسلحة.
• الارتباط المحلي — تُعطي العديد من جمعيات الإسكان أولوية لمن لديهم ارتباط محلي بالمنطقة (عمل، عائلة، إقامة).
• اختبار القدرة على تحمل التكلفة — يجب أن تكون غير قادر على تحمل شراء عقار مماثل في السوق المفتوح برهن عقاري، ويُثبت ذلك عبر تقييم القدرة على تحمل رهن عقاري.
• مقيم في المملكة المتحدة أو منطقة السفر المشتركة وله حق البقاء في المملكة المتحدة.
• مخططات كبار السن لها حدود عمرية (عادة 55+) لمشاريع محددة.

مسار التقديم. سجّل لدى وكيل Help to Buy / الملكية المشتركة الإقليمي المعني (في لندن: Share to Buy؛ على المستوى الوطني: ownyourhome.gov.uk) وأكمل التقييم المالي. بعد الموافقة يمكنك التقديم لعقارات محددة من جمعيات الإسكان أو المطورين المشاركين. يفوق الطلب المعروض عادة في أكثر مواقع لندن والجنوب الشرقي رغبة — كن مستعدًا لقوائم الانتظار أو القرعة في أكثر المخططات شعبية.

آليات الشراء الأولي

شراء عقار ملكية مشتركة في 2025/26:

1. سجّل واجتز التقييم المالي لدى الوكيل الإقليمي
2. احجز عقارًا وادفع رسم الحجز (عادة £200-£500، قابل للاسترداد في بعض المخططات)
3. احصل على موافقة رهن عقاري مبدئية على قيمة الحصة التي اخترتها — من المُقرضين المتخصصين في الملكية المشتركة: Halifax، Leeds Building Society، Nationwide، Skipton Building Society، Yorkshire Bank، Newbury Building Society وCoventry Building Society. منتجات الرهن العقاري أكثر محدودية من السوق المفتوح.
4. وكّل ناقل ملكية (conveyancer) لديه خبرة في الملكية المشتركة — تبلغ الرسوم عادة £1,200-£2,000 بالإضافة إلى المصاريف
5. عادة تُتبادل العقود خلال 28 يومًا من الحجز
6. أتمم الصفقة في تاريخ الإتمام المتفق عليه، بدفع سلفة الرهن العقاري + عربونك + SDLT (إن وُجد) + الرسوم القانونية

العربون. عادة 5-10% من قيمة الحصة — وليس قيمة العقار الكاملة. عقار بقيمة £200k بحصة 50% = حصة £100k، تحتاج عربونًا £5k-£10k. هذه هي الميزة الرئيسية لسهولة الوصول مقارنة بالشراء في السوق المفتوح. يقبل بعض المُقرضين عربونًا 5% على الحصة؛ عادة ما تتطلب أفضل أسعار الرهن العقاري 10%+ على الحصة.

إيجار 2.75% على الأسهم غير المباعة

يُحدد الإيجار على حصة جمعية الإسكان غير المباعة بنحو 2.75% من القيمة السوقية للحصة غير المباعة سنويًا بالنسبة لعقود الإيجار الجديدة للملكية المشتركة منذ 2023+. قد تكون لدى عقود الإيجار الأقدم (قبل 2023) نسب تتراوح بين 2.75% و3.5%. تأكد من نسبتك المحددة في وثيقة عقد الإيجار.

الحساب. عقار بقيمة £200,000، تشتري حصة 50% (£100,000)، وتحتفظ جمعية الإسكان بـ 50% (£100,000). الإيجار السنوي = £100,000 × 2.75% = £2,750 = £229/شهر. مع تقدمك في Staircasing، ينخفض الإيجار تناسبيًا — عند ملكية 75%، تكون الحصة غير المباعة £50,000 والإيجار £50,000 × 2.75% = £1,375/سنة (£115/شهر). عند ملكية 100%، يتوقف الإيجار على الجزء غير المباع تمامًا.

تُراجع الإيجارات عادة سنويًا بناءً على RPI + 0.5% أو CPI + 1%، بحد أقصى حسب عقد الإيجار — عادة بحد أقصى 5-7% كزيادة سنوية. تسبب ارتفاع التضخم بين 2022-2024 في زيادات إيجارية كبيرة غير معتادة للعديد من ساكني الملكية المشتركة (4-7% سنويًا)، مع تدقيق برلماني ومحاولات إصلاح طفيفة. تعود المراجعات المستقبلية إلى زيادات سنوية معتادة 2-3% مع اعتدال التضخم. تتراكم مراجعات الإيجار عبر عقد الإيجار — على مدى 25 سنة من الملكية قبل Staircasing الكامل، يتضاعف الإيجار الشهري عادة.

عملية Staircasing التقليدية

يتضمن Staircasing التقليدي شراء حصة إضافية (عادة بزيادات 10% أو 25%) بالقيمة السوقية الحالية. العملية:

1. إشعار جمعية الإسكان — أخطر رسميًا بنيتك في عمل Staircasing. حدّد النسبة الإضافية التي ترغب في شرائها.
2. تقييم RICS — وكّل مساحًا مستقلًا مؤهلًا من RICS لتقييم العقار وفق السوق الحالي. التكلفة £200-£500. التقييم صالح عادة لمدة 3 أشهر من تاريخ إصداره.
3. طلب الرهن العقاري — قدّم طلبًا لرهن عقاري مرفوع أو إعادة تمويل لتغطية الحصة الإضافية بالإضافة إلى رصيدك الحالي. تقييم جديد للقدرة على تحمل التكلفة مع المُقرض الحالي أو مُقرض جديد.
4. نقل الملكية القانوني — وكّل ناقل ملكية لعملية نقل الحصة. يشارك في ذلك فريقك القانوني وفريق جمعية الإسكان القانوني. الرسوم عادة £500-£1,500 من جانبك؛ تُحمّل جمعية الإسكان تكلفتها القانونية عليك في العديد من عقود الإيجار الأقدم.
5. التبادل والإتمام — تبادل العقود بشأن نقل الحصة والإتمام. تُسجَّل النسبة الجديدة في سجل الأراضي (Land Registry)؛ ويُحدَّث الرهن العقاري.
6. إعادة احتساب الإيجار — تُخفّض جمعية الإسكان الإيجار تناسبيًا وفق الحصة غير المباعة الجديدة الأقل. مبلغ خصم مباشر شهري جديد.
7. SDLT — إن انطبق، قدّم إقرارًا إضافيًا وادفع أي رسم إضافي بناءً على خيار Staircasing المُتخذ عند الشراء الأولي.

التكلفة الإجمالية لكل عملية Staircasing: نحو £2,000-£5,000 رسومًا بالإضافة إلى سعر شراء الحصة (تقييم RICS، رسوم قانونية على الجانبين، ترتيب الرهن العقاري، رسوم سداد مبكر محتملة على الرهن العقاري السابق). هذا هو الاحتكاك الاقتصادي الرئيسي لـ Staircasing التقليدي — عبر 3-4 عمليات للوصول إلى 100%، يمكن أن تصل تكلفة الاحتكاك الإجمالية إلى £10,000-£20,000.

إصلاح Staircasing بنسبة 1% السنوي 2023

تم تقديم إصلاح Staircasing بنسبة 1% السنوي في عقد إيجار الملكية المشتركة النموذجي لعام 2023 (وهو من الناحية الفنية نموذج 2021، مع طرح كامل خلال 2023-2024). بموجب هذا الإصلاح، بالنسبة لعقارات الملكية المشتركة الجديدة بموجب عقد إيجار 2023+، يمكنك شراء حصص إضافية بنسبة 1% كل سنة لمدة 15 سنة بعد الشراء الأولي، وذلك:

• بسعر الشراء الأصلي مضافًا إليه مؤشر التضخم — وليس بالقيمة السوقية الحالية. أي أنك لا تدفع مقابل ارتفاع قيمة العقار كل سنة (توفير كبير في الأسواق الصاعدة).
• تكاليف قانونية مخفضة — تدفع جمعية الإسكان أتعابها القانونية الخاصة. قد تُخفَّض أتعابك القانونية أيضًا بموجب عملية مبسّطة؛ عادة £300-£500 لكل عملية 1%.
• لا حاجة لتقييم RICS — بما أن السعر مربوط بسعر الشراء الأصلي مضافًا إليه التضخم، لا حاجة لتقييم.
• لا حاجة لزيادة الرهن العقاري على مبالغ 1% الصغيرة — يدفع العديد من المشترين نسبة 1% من مدخراتهم (£2,000-£4,000 عادة) بدلًا من إعادة التمويل.

ينطبق إصلاح 1% بالإضافة إلى (وليس بدلًا من) مسارات Staircasing التقليدية الأكبر. يمكنك الاختيار بين: عمليات 1% سنوية فقط عبر 15 سنة؛ عمليات Staircasing كبيرة فقط في لحظات مهمة في الحياة (ترقية، ميراث)؛ أو مزيج بينهما.

تحذيرات مهمة. ينطبق إصلاح 1% فقط على العقارات الجديدة بموجب عقد إيجار 2023+. تبقى عقارات الملكية المشتركة قبل 2023 بموجب شروط عقد إيجارها الأصلي دون حق 1%. قد يكون لبعض مشاريع 2023+ اختلافاتها الخاصة — تأكد من عقد إيجارك المحدد مع جمعية الإسكان قبل الاعتماد على هذا الإصلاح. نافذة الـ 15 سنة تبدأ من الشراء الأولي؛ وبعد 15 سنة ينتهي حق 1% ويمكنك استخدام مسارات Staircasing التقليدية فقط.

SDLT: خيار القيمة السوقية مقابل الدفع أولاً بأول

يخضع SDLT على الملكية المشتركة لأحكام Schedule 9 Finance Act 2003. لديك خيار لمرة واحدة عند الشراء الأولي:

خيار القيمة السوقية غير قابل للرجوع عنه بمجرد اتخاذه عند الشراء الأولي. يجب دراسة الخيار بعناية مع ناقل ملكية يفهم SDLT الخاص بالملكية المشتركة — يخطئ العديد من ناقلي الملكية العامين في ذلك.

إعفاء SDLT للمشتري لأول مرة. ينطبق حد FTB (£425,000 في 2025/26) على كلا الخيارين. معظم مشتري الملكية المشتركة لأول مرة في إنجلترا خارج لندن لديهم فعليًا SDLT صفر بموجب أي من الخيارين لأن قيم العقارات دون الحد. داخل لندن، يمكن للعقارات ذات قيمة سوقية أعلى من £425k أن تُنتج فروقًا في SDLT تتراوح بين £5,000-£15,000 بين الخيارين؛ استشارة متخصصة في نقل الملكية ضرورية. يمكن أن يُنتج خيار الدفع أولاً بأول مفاجآت غير سارة عند عمليات Staircasing إذا نسيت الطبيعة التراكمية — تُعامل كل حصة إضافية كامتداد للمعاملة الأصلية لأغراض الشرائح.

نقل الملكية بنسبة 100%

عند الوصول إلى ملكية بنسبة 100% عبر Staircasing الكامل (أو عبر شراء الحصة المتبقية في عملية Staircasing واحدة):

• يتوقف الإيجار على الجزء غير المباع سابقًا. اعتبارًا من الشهر التالي، لا إيجار مستحق لجمعية الإسكان.
• بالنسبة للمنازل — تحصل عادة على نقل الملكية الحرة (freehold) مع مراعاة شروط عقد الإيجار الأصلي. وضع تملك كامل.
• بالنسبة للشقق — تحتفظ بالـ leasehold لكن تُطلق جمعية الإسكان حصتها المحتفظ بها. تصبح مستأجرًا leasehold بنسبة 100% للشقة (مع استمرار رسوم الخدمة وإيجار الأرض إن وُجد وغيرها بموجب مسؤوليات المستأجر القياسية). يكون المالك الحر (freeholder) للمبنى عادة كيانًا منفصلًا (جمعية الإسكان في حالات كثيرة، أو مالك حر آخر).
• البيع في السوق المفتوح — لا فترة ترشيح من جمعية الإسكان؛ بيع حر.
• إعادة التأجير — مسموح دون موافقة جمعية الإسكان (مع مراعاة موافقة مُقرض الرهن العقاري وأي شروط تقييدية في عقد الإيجار).
• التعديلات — تنطبق قواعد المستأجر/المالك الحر القياسية، دون قيود خاصة بالملكية المشتركة.

يُعد الانتقال إلى 100% المعلم المالي الرئيسي في رحلة الملكية المشتركة. من تلك النقطة يصبح العقار عمليًا لا يمكن تمييزه عن أي شراء في السوق المفتوح من حيث الحقوق والمسؤوليات. يُبلّغ العديد من مالكي الملكية المشتركة عن تحسّن كبير في "جودة الحياة" عند الوصول إلى 100% — لا مزيد من موافقات جمعية الإسكان على التغييرات الطفيفة، ولا مزيد من مراجعات الإيجار، ولا مزيد من عدم اليقين بشأن فترة ترشيح إعادة البيع. تستغرق الرحلة الكاملة من 25-50% الأولية إلى 100% عادة 10-25 سنة حسب نمو الدخل وظروف السوق.

إعادة البيع وفترة الترشيح لـ 8 أسابيع

يتضمن بيع عقار ملكية مشتركة قبل الوصول إلى ملكية بنسبة 100% عملية منظمة تشارك فيها جمعية الإسكان. عندما تقرر البيع، الإجراء المعتاد:

1. إخطار جمعية الإسكان — إشعار رسمي بنية البيع
2. تقييم RICS — تعيّنه أنت وتدفع تكلفته (عادة £200-£500). صالح لمدة 3 أشهر.
3. فترة ترشيح 8 أسابيع (أو 4 أسابيع في عقود إيجار 2023+) — تحاول جمعية الإسكان إيجاد مشترٍ مؤهل للملكية المشتركة بسعر تقييم RICS
4. إذا وُجد مشترٍ مؤهل خلال نافذة الترشيح، يجب عليك البيع لذلك المشتري المُرشّح بسعر RICS
5. إذا لم يُوجد مشترٍ خلال النافذة، تصبح حرًا في البيع في السوق المفتوح عبر وكلاء العقارات ونقل الملكية القياسيين
6. في البيع بالسوق المفتوح، يمكن أن يكون المشتري أي مشترٍ مؤهل للملكية المشتركة (ضمن الأهلية) أو (في بعض عقود الإيجار) مشترٍ من السوق المفتوح يتولى بعدها هيكل الملكية المشتركة

تُشكّل فترة الترشيح تأخيرًا كبيرًا مقارنة بتوقيت البيع في السوق المفتوحة. يجب على المشترين مراعاة ذلك عند التخطيط للشراء، خاصة إذا كانت هناك سلسلة شراء لاحقة محكمة. بمجرد وصولك إلى ملكية بنسبة 100%، لم تعد فترة الترشيح تنطبق ويمكنك البيع بحرية دون مشاركة من جمعية الإسكان.

الإيجابيات والسلبيات

الخلاصة العامة. الملكية المشتركة أداة مفيدة حقًا لتيسير الشراء بالنسبة للمشترين لأول مرة في الأسواق الغالية (لندن، الجنوب الشرقي، وبشكل متزايد مانشستر وبريستول وكامبريدج). أقل جاذبية في الأسواق الأقل تكلفة حيث يكون الشراء في السوق المفتوحة بتكلفة شهرية مجمعة مماثلة ممكنًا. النمذجة المالية الدقيقة لتكاليف Staircasing وإعادة البيع على مدى فترة الملكية المتوقعة ضرورية. حسّن إصلاح 1% لعام 2023 جوهريًا الاقتصاديات طويلة الأجل لمشتري المباني الجديدة.

مثال محسوب: £200,000 بحصة 50%

السنة 0 — الشراء الأولي. عقار بقيمة £200,000، شراء حصة 50% (£100,000). رهن عقاري 90% على الحصة = £90,000 بنسبة 4.5% على مدى 25 سنة = £500/شهر سداد. عربون 10% = £10,000. الإيجار السنوي على الحصة غير المباعة £100,000 بنسبة 2.75% = £2,750 (£229/شهر). رسوم خدمة (شقة) ~£100/شهر. التكلفة الشهرية المجمعة: £829. SDLT بموجب إعفاء FTB: £0 (قيمة الحصة أقل من حد FTB £425k؛ مع اختيار الدفع أولاً بأول). الرسوم القانونية: £1,500.

السنة 5 — أول عملية Staircasing كبيرة. ارتفعت قيمة العقار إلى £230,000. تقرر عمل Staircasing من 50% إلى 75%. تقييم RICS: £230,000 (تكلفة £350). الحصة الإضافية 25% = £57,500. يُرفع الرهن العقاري لتغطية الحصة الإضافية (انخفض رهنك العقاري السابق £90k إلى ~£77k بعد سداد رأس المال؛ الرهن العقاري الجديد ~£134.5k). قانوني: £1,200. SDLT بموجب الدفع أولاً بأول: المقابل التراكمي الآن £100k + £57.5k = £157.5k؛ بموجب حد إعفاء FTB التراكمي، لا يزال £0. الإيجار الجديد: £230,000 × 25% × 2.75% = £1,581/سنة (£132/شهر). التكلفة الشهرية: £680 رهن عقاري + £132 إيجار + £100 خدمة = £912.

السنة 12 — Staircasing كامل إلى 100%. ارتفعت قيمة العقار إلى £280,000. تقرر عمل Staircasing من 75% إلى 100%. تقييم RICS £280,000 (تكلفة £400). الحصة الإضافية 25% = £70,000. زيادة الرهن العقاري (الحالي ~£120k + £70k ناقص بعض المدخرات المدفوعة = ~£170k إجمالًا). قانوني: £1,400. SDLT التراكمي الآن £100k + £57.5k + £70k = £227.5k؛ لا يزال ضمن حد إعفاء FTB لذا £0 (إذا اختير إعفاء FTB). الإيجار على الحصة غير المباعة: £0 — يتوقف تمامًا. التكلفة الشهرية: £950 رهن عقاري + £100 خدمة = £1,050. ملكية كاملة 100%. بالنسبة لنوع المنازل، سيُشهد أيضًا نقل الملكية الحرة (freehold) عند هذه النقطة.

إجمالي رسوم Staircasing عبر الرحلة. RICS £750 (السنة 5+12) + قانوني £2,600 (السنة 5+12) + رسوم ترتيب رهن عقاري صغيرة ~£1,500 (السنة 5+12) = ~£4,850 تكاليف احتكاك. بالإضافة إلى أسعار شراء الحصص £157,500 (السنة 5+12). الأولية £100k + السنة 5 £57.5k + السنة 12 £70k = £227.5k إجمالي مشتريات الحصص عبر 12 سنة مقابل قيمة أصلية £200k عند البداية — علاوة معتدلة تعكس ارتفاع السوق. بموجب Staircasing السنوي بنسبة 1% (لو كان العقار بموجب عقد إيجار 2023+)، كان يمكن أن تكلف نفس الرحلة أقل بنحو 30-40% في رسوم الاحتكاك بسبب انخفاض التكاليف القانونية وعدم الحاجة لتقييم RICS في كل عملية.

مراجع رسمية

• gov.uk: مخطط الملكية المشتركة
• ownyourhome.gov.uk: الملكية المشتركة
• Homes England: منازل الملكية المشتركة
• gov.uk: SDLT على الملكية المشتركة (Schedule 9 FA 2003)
• Share to Buy — بوابة الملكية المشتركة في لندن
• MoneyHelper: الملكية المشتركة — شراء ميسور التكلفة