Податок на дохід від Airbnb у UK: пільга Rent-a-Room £7,500, торговельна пільга £1,000, скасування FHL після 2025, обмін даними HMRC Connect, ліцензування у Шотландії, планування за Section 215 та поріг ПДВ £90k у 2026/27

Огляд оподаткування

Дохід від Airbnb та короткострокової оренди є оподатковуваним доходом у UK. Три паралельні пільги можуть застосовуватися залежно від характеру хостингування:

• Схема Rent-a-Room — £7,500 без податку за здачу мебльованої кімнати у ВЛАСНОМУ БУДИНКУ. Здача всієї нерухомості НЕ підходить.
• Торговельна або майнова пільга £1,000 — для випадкової здачі із загальним доходом менше £1,000/рік (без податку, декларація SA не потрібна), або як фіксоване альтернативне вирахування з валового доходу понад £1,000.
• Дозволені витрати — для здачі всього будинку понад рівень торговельної пільги ви можете вирахувати прибирання, комунальні послуги, страхування, ремонт, комісії платформи та (після квітня 2017) 20% базовий податковий кредит на іпотечні відсотки.

Понад ці пільги прибуток оподатковується за граничною ставкою (20%/40%/45% у категоріях UK плюс шотландські категорії). Для активно керованого хостингування на торговельному рівні також може застосовуватися Class 4 NI за ставкою 6% на прибуток понад Lower Profits Limit. Режим FHL, який раніше давав хостам всього будинку через Airbnb пільгове оподаткування, було скасовано з 6 квітня 2025 року — див. окремий розділ.

Схема Rent-a-Room £7,500

Схема Rent-a-Room надає £7,500 неоподатковуваного валового доходу на рік за здачу мебльованої кімнати у власному будинку.

• Прийнятність — ваше єдине або основне місце проживання (не другий будинок); здана мебльована кімната; ви маєте проживати в нерухомості принаймні частину року. Оренда кімнати у стилі Airbnb підходить.
• Що НЕ підходить — здача всієї нерухомості; здача вашого вільного дому, поки ви проживаєте деінде; офіси або немебльовані кімнати.
• Поріг £7,500 валового доходу — не прибутку. Якщо валовий дохід менше £7,500, податок не сплачується і декларація SA для цього доходу не потрібна.
• Понад £7,500 — оберіть одне з двох: (a) сплатити податок з надлишку понад £7,500 без вирахування витрат; або (b) відмовитися від Rent-a-Room і сплатити податок з прибутку після фактичних витрат. Порівняйте обидва варіанти і заявіть нижчий.
• Пари — розподіляють £7,500 між собою (по £3,750 кожному) незалежно від того, на чиє ім'я оформлена здача.
• Орендарі в суборенді — мають право, якщо орендодавець дав письмовий дозвіл на суборенду.

Поширена пастка: хости, які виїжджають на тривалий час і здають ВЕСЬ будинок під час своєї відсутності, втрачають право на Rent-a-Room за ці періоди — пільга вимагає, щоб ви проживали в нерухомості одночасно зі здачею. Тривала відсутність (наприклад, здача всього приміщення під час великих спортивних подій чи фестивалів, поки ви перебуваєте деінде) робить цей дохід стандартним доходом від нерухомості.

Торговельна/майнова пільга £1,000

Пільга £1,000 існує у двох паралельних формах:

• Торговельна пільга — для діяльності у стилі самозайнятого підприємця (підробітки, продаж на маркетплейсах, випадковий фриланс).
• Майнова пільга — для доходу від нерухомості (оренда зданої нерухомості).

Хостингування Airbnb може підпадати під будь-яку категорію залежно від рівня професіоналізації діяльності. Випадкове хостингування = майнова пільга; хостингування великого обсягу на професійній основі може бути торговельним. Ліміт £1,000 застосовується до тієї категорії, до якої належить ваша діяльність (не до обох).

Як це працює: (1) Загальний дохід менше £1,000 — повністю звільнено, декларація SA для цього доходу не потрібна. (2) Дохід понад £1,000 — оберіть одне з двох: (a) фіксоване вирахування £1,000 (оподатковувана сума = валовий дохід - £1,000, інші витрати не заявляються); або (b) фактичні дозволені витрати. (3) На особу (£1,000 кожному з пари). Пільгу не можна поєднувати з Rent-a-Room — оберіть одне або інше.

Здача всього будинку після 2025

З 6 квітня 2025 хости Airbnb, що здають весь будинок, розглядаються ідентично до стандартних власників орендованої житлової нерухомості. Режим Furnished Holiday Let, що давав пільгове оподаткування, скасовано Весняним бюджетом 2024.

• Обмеження іпотечних відсотків за Section 24 — відсотки замінені 20% базовим податковим кредитом. Для власників зі ставкою вищого рівня та £15k іпотечних відсотків витрати після оподаткування подвоюються порівняно з періодом до 2025 року.
• Без нових Capital Allowances — покупки меблів після квітня 2025 не підлягають вирахуванню. Застосовується пільга Replacement of Domestic Items (лише заміна на аналогічне).
• Житлові ставки CGT при продажу — 18% для базової категорії, 24% для вищої категорії. Без BADR.
• Без пенсійної пільги з прибутку — прибуток є доходом від нерухомості, а не відповідним заробітком.
• Облік збитків — збитки враховуються лише проти іншого доходу від нерухомості UK.

Типові дозволені витрати для хостів Airbnb, що здають весь будинок: прибирання між гостями (£20-£50/заїзд); комунальні послуги (газ, електрика, вода, інтернет); council tax або business rates; страхування (спеціалізоване страхування STL дорожче за стандартне домашнє, зазвичай +20-40%); поточне обслуговування та ремонт; комісії платформи Airbnb (сервісна комісія 14-16%); маркетинг та фотографія; заміна меблів (у межах Replacement of Domestic Items, не нове оснащення); гонорари бухгалтера; пробіг до/від нерухомості з управлінською метою.

HMRC Connect та OECD DAC7

Дві паралельні угоди про обмін даними надають HMRC пряму видимість доходу хостів Airbnb:

• HMRC Connect (внутрішній UK) — платформа зіставлення даних HMRC має прямий доступ до транзакційних даних Airbnb UK з 2021 року за повноваженнями інформаційного повідомлення Schedule 23 Finance Act 2011. Connect зіставляє доходи Airbnb з деклараціями SA та позначає недекларування. Платформа також отримує дані від Booking.com, Vrbo, Spareroom та інших.
• OECD DAC7 (міжнародна) — з січня 2024 року Типові правила звітності OECD для цифрових платформ вимагають від платформ автоматично звітувати про доходи користувачів податковим органам країни проживання. HMRC UK отримує дані про резидентів UK, які користуються платформами з іноземною реєстрацією.

Практичний наслідок. Історична можливість недекларувати дохід від Airbnb, покладаючись на те, що HMRC не знатиме, фактично зникла для 2024 року і надалі. HMRC має повну автоматизовану видимість доходу з платформ. Показники розслідувань суттєво зросли — HMRC повідомила про приблизно 3-кратне зростання розслідувань доходу STL з 2022 по 2024 рік.

Добровільне розкриття. Хости, які недекларували дохід у минулі роки, можуть розкрити його добровільно через LET PROPERTY CAMPAIGN — спеціальну програму HMRC для орендодавців та хостів короткострокової оренди для врегулювання історичного недекларування на вигідних умовах. Штрафи при добровільному розкритті зазвичай становлять 0-20% податку (проти 30-100% для розслідуваних справ) плюс відсотки. Вікно розкриття є безстроковим, але раніше завжди краще. Спеціалізовані податкові консультанти обробляють розкриття від £1,000+ історичного податку.

Council Tax проти Business Rates

Нерухомість, що використовується для короткострокової комерційної здачі, може оцінюватися або за Council Tax (житлова ставка), або за Business Rates (комерційна, Non-Domestic Rates) залежно від порогів використання:

Надбавка Council Tax. З квітня 2024 (Levelling Up Act 2023) англійські місцеві органи влади можуть стягувати надбавку до 100% на другі будинки. Уельські органи влади — до 200% (Gwynedd, Pembrokeshire, Anglesey всі на максимумі). Для хостів, чия нерухомість не досягає порогу NDR, Council Tax + надбавка може становити £3,000-£8,000/рік — суттєва вартість.

Практична рекомендація. Перевірте поточний статус рейтингового списку через gov.uk/find-business-rates (Англія) або Valuation Office Agency. Подайте заявку на реєстрацію NDR, якщо ви відповідаєте порогу — заявка безкоштовна, а Small Business Rates Relief потім можна заявити безпосередньо в місцевому органі влади. Перехід від Council Tax до NDR може заощадити £1,500-£3,500/рік для прийнятних хостів.

Section 215 та примусове виконання планування

Section 215 закону Town and Country Planning Act 1990 надає місцевим плановим органам повноваження видавати повідомлення про примусове виконання проти власників нерухомості. Примусове виконання проти несанкціонованої короткострокової оренди суттєво посилилося з 2024 року в туристичних гарячих точках.

• Питання зміни використання — переведення житлової будівлі (клас використання C3) на переважно здану в короткострокову оренду може вимагати дозволу на планування, особливо коли це суттєво впливає на місцеве середовище. Англія запровадила новий клас використання C5 для короткострокової оренди у 2024 році.
• Лондонське правило 90 ночей — Deregulation Act 2015 s44 обмежує здачу цілого будинку в короткострокову оренду у Великому Лондоні до 90 ночей на календарний рік без дозволу на планування. Дедалі активніше застосовується завдяки обміну даними Airbnb з GLA.
• Активне виконання в туристичних гарячих точках — Корнволл, Девон, Камбрія (Озерний край), Північний Йоркшир (Dales), Котсуолдс, Брайтон, Единбург — усі посилили примусове виконання. Корнволл повідомляє про понад 200 повідомлень про примусове виконання у 2024 році.
• Штрафи — при засудженні до £20k для фізичних осіб (необмежено при обвинуваченні за обвинувальним актом), плюс щоденні штрафи за замовчуванням £100 за продовжуване порушення, плюс можливе рішення про видалення з оголошень через платформу.

Захисні дії. Перевірте місцеву планову політику перед розміщенням оголошення. Багато рад надають безкоштовну консультацію до подання заявки. Якщо ви не впевнені, чи потрібен дозвіл для вашої діяльності, подайте заявку на Certificate of Lawfulness, яка остаточно підтверджує статус планування. Вартість (£100-£500) значно нижча за захист від повідомлення про примусове виконання.

Ліцензування у Шотландії та Уельсі

Шотландія — схема ліцензування короткострокової оренди.Обов'язкове ліцензування для всіх короткострокових оренд з 1 жовтня 2023 (повне виконання з квітня 2024). Ліцензія потрібна від місцевого органу влади перед початком діяльності. Плата за заявку варіюється від £50 до £500 залежно від ради. Умови охоплюють безпеку (газ, електрика, пожежа), страхування, відповідність плануванню, ліміти заселення, розгляд скарг. Відсутність ліцензії є кримінальним правопорушенням зі штрафами до £2,500. Зокрема Единбург відмовив багатьом заявкам у щільних туристичних зонах; Highland Council та інші застосовують обмеження у деяких зонах. Заявка подається через ліцензійний відділ місцевого органу влади.

Уельс — схема реєстрації STL. Обов'язкова реєстрація з 2025 року (остаточна консультація 2024-25). Поєднується з посиленням порогу NDR 252/182 дні (квітень 2023) та надбавкою Council Tax понад 100% у туристичних органах влади. Реєстрація вимагає унікального референтного номера в оголошеннях та мінімальних стандартів безпеки. Повноваження щодо примусового виконання паралельні шотландській схемі.

Англія. Консультація щодо подібної обов'язкової схеми реєстрації розпочата у 2024 році. Остаточна політика очікується наприкінці 2025 / у 2026 році. Ймовірно, вимагатиме реєстрації в місцевому органі влади з унікальним референтним номером, який має з'являтися в оголошеннях на Airbnb. Національні парки та Області визначної природної краси, ймовірно, матимуть суворіші умови. Північна Ірландія — офіційної схеми ліцензування STL станом на 2025 рік немає; статутна сертифікація туристичного житла за правилами Tourist Board продовжує застосовуватися до формальних об'єктів розміщення, але неформальне хостингування Airbnb на момент написання здебільшого нерегульоване.

Поріг ПДВ £90k

Поріг реєстрації ПДВ у UK становить £90,000 оподатковуваного обороту за будь-який ковзний 12-місячний період (2025/26, підвищено з £85k з 1 квітня 2024). Як тільки оборот перевищує £90k, реєстрація є обов'язковою протягом 30 днів.

ПДВ на мебльоване курортне житло. Короткострокова мебльована курортна оренда оподатковується за СТАНДАРТНОЮ СТАВКОЮ ПДВ (20%). Понад поріг £90k хости мають додавати 20% ПДВ до своїх тарифів або поглинати його з існуючого ціноутворення. Це ефект різкого стрибка: хост з оборотом £85k залишає всю суму собі (за вирахуванням прибуткового податку); хост з оборотом £100k винен £16,667 ПДВ (20% від £100k / 1.2 для переведення з валової в чисту суму). Багато хостів навмисно тримаються нижче порогу, закриваючи календар або призупиняючи бронювання наприкінці року, наближаючись до £90k.

Добровільна реєстрація. Можлива нижче порогу і може бути вигідною, якщо ви купуєте значні оподатковувані ресурси (придбання меблів, ремонт, професійні послуги прибирання) — ви можете відшкодувати вхідний ПДВ на ці витрати. Для хоста, що облаштовує нову нерухомість з £20k меблів та £10k ремонту, відшкодування вхідного ПДВ £6k може переважити майбутні витрати на вихідний ПДВ. Для хостів з оборотом £50k+, що наближаються до порогу, рекомендується спеціалізована консультація з ПДВ.

Важлива відмінність. ДОВГОСТРОКОВА житлова оренда (AST) ЗВІЛЬНЕНА від ПДВ і НЕ враховується у порозі £90k. Рахується лише короткострокове мебльоване курортне житло. Хост з доходом £60k AST + £40k Airbnb значно нижче порогу. Але хост з доходом £100k Airbnb + £50k AST досягає порогу лише через дохід Airbnb.

Розрахункові приклади

Приклад 1: вільна кімната, дохід £6,000/рік.Хост проживає в нерухомості. Має право на Rent-a-Room. Валовий дохід £6k нижче порогу £7.5k. ПОДАТОК: £0. Декларація SA для цього доходу не потрібна (за умови, що інший дохід не досягає порогів SA).

Приклад 2: вільна кімната, дохід £10,000/рік.Має право на Rent-a-Room. Порівняйте два варіанти: (a) сплатити податок з £10k - £7.5k = £2,500 за граничною ставкою; (b) відмовитися і сплатити податок з £10k мінус фактичні витрати (скажімо, £2,500 прибирання + комунальні послуги + комісії Airbnb) = £7,500 прибутку за граничною ставкою. Для хоста з базовою ставкою (20%): (a) £500; (b) £1,500. Rent-a-Room виграє. Для хоста з вищою ставкою (40%): (a) £1,000; (b) £3,000. Rent-a-Room виграє. ПОДАТОК: £500-£1,000 залежно від категорії. Потрібна щорічна декларація SA.

Приклад 3: здача всього будинку, дохід £25,000/рік.Хост проживає деінде, здає всю нерухомість. НЕ має права на Rent-a-Room. Платник податку за вищою ставкою (40%). Дозволені витрати: прибирання £3,000; комунальні послуги £1,500; комісії Airbnb 15% × £25k = £3,750; council tax £1,500; страхування £600; ремонт £1,000; разом £11,350. Іпотечні відсотки £6,000 тепер обмежені 20% базовим кредитом (Section 24).

• Дохід: £25,000.
• Мінус дозволені витрати: -£11,350.
• Оподатковуваний прибуток (до кредиту на відсотки): £13,650.
• Прибутковий податок за ставкою 40%: £5,460.
• Мінус кредит на іпотечні відсотки за Section 24: 20% × £6,000 = -£1,200.
• Чистий податок до сплати: £4,260.
• Чисті кошти хосту: £25k - £11.35k - £6k відсотків - £4.26k податку = £3,390.

Реальність після 2025 року. £25k валового доходу дає лише £3,390 чистого грошового потоку для хоста з вищою ставкою навіть при помірній іпотеці. Поєднання операційних витрат, невідраховуваних іпотечних відсотків на граничному рівні та повного оподаткування суттєво стиснуло маржу. Хостам, що ведуть такі операції, слід розглянути: (a) зменшення залежності від комісій платформи через пряме бронювання; (b) перехід на довгострокову оренду, якщо різниця в доході скорочується; (c) продаж, якщо перехідна пільга BADR ще доступна до 2027 року.

Офіційні джерела

• gov.uk: схема Rent-a-Room
• HMRC: торговельна та майнова пільги £1,000
• HMRC: скасування FHL (квітень 2025)
• HMRC: Let Property Campaign — розкриття інформації
• Уряд Шотландії: ліцензування короткострокової оренди
• gov.uk: поріг реєстрації ПДВ