সম্পত্তি গাইড · ২০২৬
বাই-টু-লেট যুক্তরাজ্য ২০২৬: এটা কি এখনও করার যোগ্য?
২০১৬ সাল থেকে যুক্তরাজ্যের বাই-টু-লেট রূপান্তরিত হয়েছে। ট্যাক্স পরিবর্তনের একটি ধারা — SDLT সারচার্জ, সেকশন ২৪ মর্টগেজ সুদ সীমাবদ্ধতা, এবং ২০২৪ সালের CGT পরিবর্তন — BTL থেকে লাভ করা আগের চেয়ে অনেক কঠিন করে তুলেছে। এই গাইডে ২০২৬ সালে যুক্তরাজ্যের ল্যান্ডলর্ডদের যা জানা প্রয়োজন তার সবকিছু কভার করা হয়েছে।
২০১৬ থেকে কী পরিবর্তন হয়েছে
যুক্তরাজ্যের BTL ট্যাক্স ল্যান্ডলর্ডদের জন্য ক্রমান্বয়ে খারাপ হয়েছে:
- ২০১৬: অতিরিক্ত সম্পত্তির উপর ৩% SDLT সারচার্জ চালু হয়েছিল
- ২০১৭-২০২০: সেকশন ২৪ ধাপে ধাপে চালু হয়েছিল — মর্টগেজ সুদ আর কর্তনযোগ্য নয়
- ২০১৭: ওয়্যার & টিয়ার অ্যালাউন্স «রিপ্লেসমেন্ট অফ ডোমেস্টিক আইটেমস» রিলিফ দ্বারা প্রতিস্থাপিত হয়েছে (অনেক কঠোর)
- অক্টোবর ২০২৪: SDLT সারচার্জ ৫%-এ বাড়ানো হয়েছে (৩% থেকে)
- অক্টোবর ২০২৪: আবাসিক সম্পত্তিতে CGT ১৮%/২৪%-এ অপরিবর্তিত, তবে অন্যান্য CGT মিলিয়ে বাড়ানো হয়েছে
- ডিসেম্বর ২০২৪: স্কটল্যান্ডের ADS ৮%-এ বাড়ানো হয়েছে (৬% থেকে)
- এপ্রিল ২০২৬ থেকে: আয়করের জন্য MTD — £৫০k-এর বেশি ভাড়া থাকা ল্যান্ডলর্ডদের অবশ্যই ডিজিটাল ত্রৈমাসিক রিপোর্টিং ব্যবহার করতে হবে
SDLT এবং ৫% সারচার্জ
BTL-এর সবচেয়ে বড় প্রাথমিক খরচ হলো স্ট্যাম্প ডিউটি। ইংল্যান্ডে, আপনি স্ট্যান্ডার্ড SDLT হারের সাথে সম্পূর্ণ মূল্যের উপর ৫% সারচার্জ প্রদান করেন (৩১ অক্টোবর ২০২৪ থেকে ৩% থেকে বাড়ানো হয়েছে):
| মূল্যের অংশ | স্ট্যান্ডার্ড | BTL হার (৫% সারচার্জসহ) |
|---|---|---|
| £125,000 পর্যন্ত | 0% | 5% |
| £125,001 - £250,000 | 2% | 7% |
| £250,001 - £925,000 | 5% | 10% |
| £925,001 - £1.5m | 10% | 15% |
| £1.5m এর উপরে | 12% | 17% |
উদাহরণ: £200,000 BTL = £11,500 SDLT (স্ট্যান্ডার্ড £1,500 এর বিপরীতে)। £350,000 BTL = £27,500 SDLT (£7,500 এর বিপরীতে)। স্কটল্যান্ডের LBTT ADS ৮%, ওয়েলসের LTT উচ্চতর হার ৫% থেকে শুরু হয়।
সেকশন ২৪ — নির্ণায়ক আঘাত
২০১৭ সালের আগে, ল্যান্ডলর্ডরা একটি স্ট্যান্ডার্ড খরচ হিসেবে ভাড়া আয় থেকে মর্টগেজ সুদ কর্তন করতেন। এখন (২০১৭-২০২০ সালে ধাপে ধাপে চালু হওয়া সেকশন ২৪-এর পরে):
- ব্যক্তিগত-নামের BTL-এর জন্য মর্টগেজ সুদ কর্তনযোগ্য খরচ নয়
- আপনি প্রদত্ত সুদের উপর ২০% ট্যাক্স ক্রেডিট পান (আপনার ট্যাক্স ব্যান্ড নির্বিশেষে)
- কার্যত, উচ্চ-হার করদাতারা (৪০%/৪৫%) মুনাফার উপর নয়, রাজস্বের উপর কর দেন
- গ্রস ভাড়া আয়ের কারণে আপনাকে উচ্চতর ট্যাক্স ব্যান্ডে ঠেলে দেওয়া যেতে পারে, যা আপনার দৈনন্দিন কাজের উপর করও বাড়িয়ে দেয়
কার্যকরী উদাহরণ: উচ্চ-হার ল্যান্ডলর্ড, বার্ষিক £15,000 ভাড়া, £10,000 মর্টগেজ সুদ, £1,000 অন্যান্য খরচ:
- সেকশন ২৪-পূর্ব: কর = 40% × (£15,000 - £10,000 - £1,000) = £1,600
- সেকশন ২৪-পরবর্তী: কর = 40% × (£15,000 - £1,000) - 20% × £10,000 = £5,600 - £2,000 = £3,600
একই সম্পত্তিতে, একই উচ্চ-হার ল্যান্ডলর্ডের জন্য এটি ১২৫% কর বৃদ্ধি।
লিমিটেড কোম্পানি BTL — একটি বিকল্প উপায়
সেকশন ২৪ শুধুমাত্র ব্যক্তিগত-নামের BTL-এর ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। লিমিটেড কোম্পানিগুলো মর্টগেজ সুদ সম্পূর্ণভাবে কর্তন করে এবং নেট মুনাফার উপর কর্পোরেশন ট্যাক্স (১৯-২৫%) প্রদান করে। সুবিধা:
- মর্টগেজ সুদের সম্পূর্ণ কর্তনযোগ্যতা
- কর্পোরেশন ট্যাক্স ১৯% (£50k মুনাফার নিচে) বা ২৫% (£250k এর উপরে)
- উত্তোলন না করা মুনাফায় কোনো কর নেই — পুনর্বিনিয়োগ করা যায়
- স্পাউসকে শেয়ারহোল্ডার হিসেবে যোগ করা সহজ
- ভালো উত্তরাধিকার পরিকল্পনার বিকল্প
অসুবিধা:
- লিমিটেড কোম্পানির জন্য BTL মর্টগেজ হার ~০.৫-১% বেশি
- অতিরিক্ত সেটআপ (কোম্পানিজ হাউস) এবং হিসাবরক্ষণ (£1,000-£2,000/বছর)
- বিদ্যমান ব্যক্তিগত-নামের BTL-গুলো লিমিটেডে স্থানান্তর করলে SDLT + CGT প্রযোজ্য হয়
- ব্যক্তিগত CGT ভাতার তুলনায় বিক্রয়ে উচ্চতর CGT (লাভের উপর কর্পোরেশন ট্যাক্স)
অঞ্চল অনুসারে রেন্টাল ইল্ড
যুক্তরাজ্যের গড় গ্রস BTL ইল্ড (২০২৪ Zoopla / Hamptons ডেটা):
- 🔥 উত্তর-পূর্ব (সান্ডারল্যান্ড, মিডলসব্রা): ৮-১০% গ্রস
- 🔥 ইয়র্কশায়ার (ব্র্যাডফোর্ড, হাল): ৭-৯% গ্রস
- 📈 উত্তর-পশ্চিম (লিভারপুল, ব্ল্যাকপুল): ৭-৮% গ্রস
- 📊 মিডল্যান্ডস (বার্মিংহাম, নটিংহাম): ৫-৬% গ্রস
- 📉 লন্ডন: ৩-৪% গ্রস
- 📉 দক্ষিণ-পূর্ব: ৪-৫% গ্রস
সেকশন ২৪, খরচ এবং ভয়েডের পরে BTL কে আর্থিকভাবে কার্যকর করতে ≥৭% গ্রস ইল্ড লক্ষ্য রাখুন। আমাদের রেন্টাল ইল্ড ক্যালকুলেটর ব্যবহার করুন।
BTL মর্টগেজের বিশেষত্ব
- ন্যূনতম ডিপোজিট: ২৫% (৭৫% LTV); ৩৫-৪০% এ সেরা হার পাওয়া যায়
- রেন্টাল কভার টেস্ট: ভাড়া অবশ্যই চাপযুক্ত হারে (প্রায়শই ৫.৫-৭%) সুদের ১২৫-১৪৫% কভার করতে হবে
- ন্যূনতম আয়: সাধারণত £25,000-£30,000 ব্যক্তিগত আয় প্রয়োজন
- বয়সসীমা: সাধারণত ঋণ ৭৫-৮০ বছর বয়সের আগে শেষ হয়
- পণ্য ফি: প্রায়ই আবাসিকের চেয়ে বেশি (£995-£2,500)
- মর্টগেজের ধরন: বেশিরভাগ শুধুমাত্র-সুদ (~৮৫% BTL মর্টগেজ); রিপেমেন্ট কম সাধারণ
BTL বিক্রয়ে CGT
আপনি যখন BTL বিক্রি করেন, তখন আপনি লাভের (বিক্রয় মূল্য বিয়োগ মূল খরচ বিয়োগ অনুমোদিত খরচ) উপর CGT প্রদান করেন। ২০২৬/২৭ এর জন্য:
- বার্ষিক মুক্ত পরিমাণ: £3,000
- হার: ১৮% (বেসিক-রেট করদাতা) বা ২৪% (উচ্চ/অতিরিক্ত হার)
- সম্পন্ন হওয়ার ৬০ দিনের মধ্যে অবশ্যই রিপোর্ট করতে হবে এবং পরিশোধ করতে হবে
- লেটিং রিলিফ: ২০২০ সাল থেকে মূলত বাতিল (শুধুমাত্র ভাড়াটের সাথে যৌথ বসবাসের ক্ষেত্রে পাওয়া যায়)
- প্রিন্সিপাল প্রাইভেট রেসিডেন্স রিলিফ: BTL কখনও আপনার প্রধান বাসস্থান না হলে প্রযোজ্য নয়
আমাদের CGT ক্যালকুলেটর ব্যবহার করুন এবং CGT গাইড পড়ুন।
সাধারণ জিজ্ঞাসা
২০২৬ সালেও কি বাই-টু-লেট এখনও লাভজনক?
নতুন বিনিয়োগকারীদের জন্য, ২০১৬-পূর্ব সময়ের তুলনায় BTL এখন অনেক কম আকর্ষণীয়, কারণ: (১) ইংল্যান্ডে ৫% SDLT সারচার্জ (অক্টোবর ২০২৪ থেকে); (২) সেকশন ২৪ মর্টগেজ সুদ সীমাবদ্ধতা (মাত্র ২০% ট্যাক্স ক্রেডিট); (৩) বিক্রয়ে উচ্চতর CGT (১৮%/২৪%)। কম LTV এবং শক্তিশালী রেন্টাল ইল্ড থাকা বিদ্যমান ল্যান্ডলর্ডরা এখনও লাভ করতে পারেন, তবে মার্জিন সংকীর্ণ। অর্থবহ নেট রিটার্নের জন্য ৭-৮%+ গ্রস ইল্ড প্রয়োজন।
সেকশন ২৪ কী?
সেকশন ২৪ (২০১৭ সালে চালু, ২০২০ সাল থেকে পূর্ণরূপে কার্যকর) যুক্তরাজ্যের ল্যান্ডলর্ডরা কীভাবে মর্টগেজ সুদ দাবি করতে পারে তা সীমিত করে। খরচ হিসেবে সুদ কর্তনের পরিবর্তে, ল্যান্ডলর্ডরা এখন সুদের উপর একটি ফ্ল্যাট ২০% ট্যাক্স ক্রেডিট পান। এটি উচ্চ-হার করদাতাদের জন্য BTL কে অনেক বেশি ব্যয়বহুল করে তোলে — তারা কার্যত মুনাফার উপর নয়, রাজস্বের উপর কর দেন।
BTL-এ কত SDLT সারচার্জ প্রযোজ্য?
ইংল্যান্ডে, অতিরিক্ত আবাসিক সম্পত্তি (BTL, দ্বিতীয় বাড়ি) স্ট্যান্ডার্ড হারের উপরে অতিরিক্ত ৫% SDLT সারচার্জ আকর্ষণ করে (অক্টোবর ২০২৪ থেকে ৩% থেকে বাড়ানো হয়েছে)। তাই £২০০,০০০ এর একটি BTL কেনার অর্থ: (£০-£১২৫k: ৫%) + (£১২৫-২০০k: ৭%) = £৬,২৫০ + £৫,২৫০ = £১১,৫০০ SDLT বনাম স্ট্যান্ডার্ড £১,৫০০। স্কটল্যান্ডের LBTT ADS ৮%, ওয়েলসের LTT উচ্চতর হার ৫-১৭%।
আমার কি একটি লিমিটেড কোম্পানির মাধ্যমে BTL চালানো উচিত?
নতুন BTL ক্রয়ের জন্য প্রায়শই হ্যাঁ — লিমিটেড কোম্পানিগুলো মর্টগেজ সুদ সম্পূর্ণভাবে কর্তন করতে পারে (সেকশন ২৪ প্রযোজ্য হয় না) এবং ব্যক্তিগত আয়করের পরিবর্তে ১৯-২৫% হারে কর্পোরেশন ট্যাক্স প্রদান করে। বিনিময়ে: অতিরিক্ত সেটআপ/হিসাবরক্ষণ খরচ (~£১,৫০০/বছর), বিক্রয়ে আরও জটিল CGT, এবং কোম্পানির জন্য BTL মর্টগেজ হার ~০.৫-১% বেশি। সাধারণত ~£৪০k ভাড়া মুনাফার উপরে উপকারী।
BTL মর্টগেজের জন্য আমার কত ডিপোজিট প্রয়োজন?
বেশিরভাগ BTL ঋণদাতার কমপক্ষে ২৫% ডিপোজিট (৭৫% LTV) প্রয়োজন। ৩৫-৪০% ডিপোজিটে ভালো হার পাওয়া যায়। ঋণদাতারা "রেন্টাল কভার" গণনাও ব্যবহার করে: ভাড়া অবশ্যই চাপযুক্ত হারে (প্রায়শই ৫.৫-৭%) মর্টগেজ সুদের ১২৫-১৪৫% কভার করতে হবে। £২০০k BTL সম্পত্তিতে, সাধারণত আপনার £৫০,০০০+ ডিপোজিট এবং মাসিক £৯০০-১,২০০ ভাড়া প্রয়োজন হয়।
রেন্টাল ইল্ড কী?
রেন্টাল ইল্ড হলো বার্ষিক ভাড়া ÷ সম্পত্তির মূল্য × ১০০। গ্রস ইল্ড খরচের (রক্ষণাবেক্ষণ, ভয়েড, মর্টগেজ সুদ) আগে। নেট ইল্ড খরচের পরে। যুক্তরাজ্যের গড় গ্রস ইল্ড (২০২৪): জাতীয়ভাবে ৫-৬%, সস্তা উত্তরের শহরগুলোতে (বার্নলি, ব্র্যাডফোর্ড) ৮-১০%, ব্যয়বহুল দক্ষিণে ৩-৪%। ২০২৬ সালে BTL কে কার্যকর করতে ৭%+ গ্রস ইল্ড লক্ষ্য রাখুন।
BTL সম্পত্তির জন্য কি আমার ল্যান্ডলর্ড বীমা প্রয়োজন?
হ্যাঁ — স্ট্যান্ডার্ড হোম ইন্স্যুরেন্স ভাড়া দেওয়া সম্পত্তি কভার করে না। আপনার নির্দিষ্ট ল্যান্ডলর্ড (বাই-টু-লেট) বীমা প্রয়োজন যা বিল্ডিং এবং সাধারণত রেন্ট গ্যারান্টি/আইনি খরচ কভার করে, এবং বেশিরভাগ BTL মর্টগেজ ঋণদাতা এটিকে ঋণের একটি শর্ত হিসেবে নির্ধারণ করে। খরচ সম্পত্তির ধরন এবং ভাড়া আয়ের উপর নির্ভর করে ভিন্ন হয়, তবে এটিকে একটি চলমান চলতি খরচ হিসেবে বাজেটে রাখুন।
সম্পত্তি ভাড়া দিতে আমার কী EPC রেটিং প্রয়োজন?
ইংল্যান্ড ও ওয়েলসে ভাড়া সম্পত্তির বর্তমানে আইনগতভাবে ভাড়া দেওয়ার জন্য ন্যূনতম E EPC রেটিং প্রয়োজন, কিছু ছাড় সহ। নতুন ভাড়ার জন্য ন্যূনতম C-তে বাড়ানোর প্রস্তাব সরকার আলোচনা করেছে তবে এটি এখনও নিশ্চিত আইন নয়, তাই কড়া নিয়ম ইতিমধ্যে প্রযোজ্য ধরে নেওয়ার আগে বর্তমান অবস্থানের জন্য gov.uk দেখুন।
আমার BTL সম্পত্তি ভাড়া দিতে কি লাইসেন্স প্রয়োজন?
বেশিরভাগ একক ভাড়ায় লাইসেন্স প্রয়োজন হয় না, তবে ৫ বা তার বেশি বাসিন্দাসহ HMO-গুলোর (একাধিক দখলদারিত্বের বাড়ি, মোটামুটি ৩+ অসম্পর্কিত ভাড়াটে সুবিধা ভাগ করে নেয়) বাধ্যতামূলক HMO লাইসেন্সিং প্রয়োজন, এবং অনেক কাউন্সিল নির্দিষ্ট এলাকায় সমস্ত ভাড়া সম্পত্তি কভার করে নির্বাচনী বা অতিরিক্ত লাইসেন্সিং স্কিমও পরিচালনা করে। ভাড়া দেওয়ার আগে আপনার স্থানীয় কাউন্সিলের লাইসেন্সিং রেজিস্টার পরীক্ষা করুন।
ল্যান্ডলর্ড হিসেবে আমার কি মেকিং ট্যাক্স ডিজিটালের জন্য নিবন্ধন করতে হবে?
এপ্রিল ২০২৬ থেকে, £৫০,০০০-এর বেশি যোগ্য গ্রস রেন্টাল (এবং স্ব-কর্মসংস্থান) আয় সহ ল্যান্ডলর্ডদের অবশ্যই ডিজিটাল রেকর্ড রাখতে হবে এবং মেকিং ট্যাক্স ডিজিটাল ফর ইনকাম ট্যাক্সের অধীনে ত্রৈমাসিক আপডেট জমা দিতে হবে, যেখানে থ্রেশহোল্ড এপ্রিল ২০২৭ থেকে £৩০,০০০-এ নেমে আসবে। আপনাকে যোগদান করতে হবে কিনা এবং কখন তা নিশ্চিত করতে HMRC-এর MTD নির্দেশিকা দেখুন।
BTL ক্যালকুলেটর
এই বিষয়ের জন্য ক্যালকুলেটর
Calculate your Rental Yield
Calculate gross and net rental yield for buy-to-let properties.
Calculate your Mortgage
Calculate monthly mortgage payments, total interest, and full repayment cost.
Calculate your Stamp Duty
Calculate Stamp Duty Land Tax (SDLT) for your property purchase in England.
Capital Gains Tax Calculator
Calculate Capital Gains Tax on property, shares and other assets for 2025/26.
দাবিত্যাগ: BTL ট্যাক্স জটিল এবং ব্যক্তিগত পরিস্থিতির উপর নির্ভরশীল। আপনার প্রথম BTL কেনা বা বিদ্যমান পোর্টফোলিও অন্তর্ভুক্ত করার আগে সবসময় একজন সম্পত্তি-বিশেষজ্ঞ অ্যাকাউন্ট্যান্টের পরামর্শ নিন।