Canllaw Eiddo · 2026
Prynu-i-Osod DU 2026: Ydy Hi'n Dal i Fod Werth Ei Wneud?
Mae prynu-i-osod y DU wedi'i drawsnewid ers 2016. Mae cyfres o newidiadau treth — y gordoll SDLT, cyfyngiad llog morgais Adran 24, a newidiadau CGT 2024 — wedi gwneud BTL yn llawer anos i wneud elw ohono nag y bu. Mae'r canllaw hwn yn ymdrin â phopeth y mae angen i landlordiaid y DU ei wybod yn 2026.
Beth Sydd Wedi Newid Ers 2016
Mae treth BTL y DU wedi gwaethygu'n raddol i landlordiaid:
- 2016: Cyflwynwyd gordoll SDLT o 3% ar eiddo ychwanegol
- 2017-2020: Cyflwynwyd Adran 24 fesul cam — nid oes modd didynnu llog morgais bellach
- 2017: Disodlwyd y lwfans traul a gwisgo gan ryddhad «disodli eitemau domestig» (llawer llymach)
- Hydref 2024: Codwyd y gordoll SDLT i 5% (o 3%)
- Hydref 2024: CGT ar eiddo preswyl heb newid ar 18%/24%, ond codwyd CGT arall i gyfateb
- Rhagfyr 2024: Codwyd ADS yr Alban i 8% (o 6%)
- O fis Ebrill 2026: MTD ar gyfer Treth Incwm — rhaid i landlordiaid â rhent > £50k ddefnyddio adroddiadau chwarterol digidol
SDLT a'r Gordoll 5%
Cost fwyaf blaengar BTL yw treth stamp. Yn Lloegr, telwch y cyfraddau SDLT safonol YN OGYSTAL â gordoll 5% ar y pris llawn (a godwyd o 3% ar 31 Hydref 2024):
| Rhan o'r pris | Safonol | Cyfradd BTL (gyda gordoll 5%) |
|---|---|---|
| Hyd at £125,000 | 0% | 5% |
| £125,001 - £250,000 | 2% | 7% |
| £250,001 - £925,000 | 5% | 10% |
| £925,001 - £1.5m | 10% | 15% |
| Dros £1.5m | 12% | 17% |
Enghreifftiau: BTL gwerth £200,000 = £11,500 SDLT (o gymharu â £1,500 safonol). BTL gwerth £350,000 = £27,500 SDLT (o gymharu â £7,500). Mae ADS LBTT yr Alban yn 8%, a chyfraddau uwch LTT Cymru yn dechrau ar 5%.
Adran 24 — Yr Ergyd Farwol
Cyn 2017, roedd landlordiaid yn didynnu llog morgais o incwm rhentu fel traul safonol. Nawr (ar ôl i Adran 24 gael ei chyflwyno fesul cam yn 2017-2020):
- Nid yw llog morgais yn draul y gellir ei didynnu ar gyfer BTL yn enw personol
- Rydych yn cael credyd treth o 20% ar log a dalwyd (waeth beth fo'ch band treth)
- I bob pwrpas, mae trethdalwyr cyfradd uwch (40%/45%) yn talu treth ar refeniw, nid elw
- Gallwch gael eich gwthio i fand treth uwch gan incwm rhentu gros, gan gynyddu treth ar eich gwaith bob dydd hefyd
Enghraifft wedi'i gweithio: Landlord cyfradd uwch, rhent blynyddol o £15,000, llog morgais o £10,000, treuliau eraill o £1,000:
- Cyn Adran 24: treth = 40% × (£15,000 - £10,000 - £1,000) = £1,600
- Ar ôl Adran 24: treth = 40% × (£15,000 - £1,000) - 20% × £10,000 = £5,600 - £2,000 = £3,600
Mae hynny'n gynnydd treth o 125% ar yr un eiddo — ar gyfer yr un landlord cyfradd uwch.
BTL Cwmni Cyfyngedig — Y Ffordd Osgoi
Dim ond i BTL yn enw personol y mae Adran 24 yn berthnasol. Mae cwmnïau cyfyngedig yn didynnu llog morgais yn llawn ac yn talu Treth Gorfforaeth (19-25%) ar elw net. Manteision:
- Didyniad llog morgais llawn
- Treth Gorfforaeth ar 19% (o dan elw £50k) neu 25% (dros £250k)
- Dim treth ar elw heb ei dynnu — modd ail-fuddsoddi
- Haws ychwanegu priod fel cyfranddaliwr
- Opsiynau cynllunio etifeddiaeth gwell
Anfanteision:
- Cyfraddau morgais BTL ~0.5-1% yn uwch i gwmnïau cyfyngedig
- Sefydlu ychwanegol (Tŷ'r Cwmnïau) a chyfrifyddiaeth (£1,000-£2,000/blwyddyn)
- Mae trosglwyddo BTLs enw personol presennol i gwmni cyfyngedig yn sbarduno SDLT + CGT
- CGT uwch ar werthu (treth gorfforaeth ar enillion) o'i gymharu â lwfans CGT personol
Cynhaeaf Rhentu yn ôl Rhanbarth
Cynhaeaf gros BTL cyfartalog y DU (data Zoopla / Hamptons 2024):
- 🔥 Gogledd Ddwyrain (Sunderland, Middlesbrough): 8-10% gros
- 🔥 Swydd Efrog (Bradford, Hull): 7-9% gros
- 📈 Gogledd Orllewin (Lerpwl, Blackpool): 7-8% gros
- 📊 Y Canolbarth (Birmingham, Nottingham): 5-6% gros
- 📉 Llundain: 3-4% gros
- 📉 De Ddwyrain: 4-5% gros
Anelwch am gynhaeaf gros ≥7% i wneud BTL yn ariannol hyfyw ar ôl Adran 24, costau a chyfnodau gwag. Defnyddiwch ein Cyfrifiannell Cynhaeaf Rhentu.
Manylion Morgais BTL
- Blaendal lleiaf: 25% (75% LTV); mae 35-40% yn cael y cyfraddau gorau
- Prawf cynhaeaf rhentu: rhaid i'r rhent orchuddio 125-145% o log ar gyfradd dan straen (yn aml 5.5-7%)
- Incwm lleiaf: mae angen incwm personol o £25,000-£30,000 fel arfer
- Terfynau oedran: fel arfer daw'r benthyciad i ben cyn oedran 75-80
- Ffioedd cynnyrch: yn aml yn uwch nag ar gyfer eiddo preswyl (£995-£2,500)
- Mathau o forgais: yn bennaf llog yn unig (~85% o forgeisi BTL); mae ad-dalu yn llai cyffredin
CGT ar Werthu BTL
Pan werthwch BTL, telwch CGT ar yr enillion (pris gwerthu minws cost wreiddiol minws costau caniataol). Ar gyfer 2026/27:
- Swm esempt blynyddol: £3,000
- Cyfraddau: 18% (trethdalwr cyfradd sylfaenol) neu 24% (cyfradd uwch/ychwanegol)
- Rhaid adrodd a thalu o fewn 60 diwrnod i gwblhau
- Rhyddhad Gosod: wedi'i ddiddymu i raddau helaeth ers 2020 (dim ond ar gael os oedd meddiannaeth a rennir gyda thenant)
- Rhyddhad Preswylfa Breifat Ganolog: nid yw'n berthnasol oni bai fod y BTL unwaith yn brif gartref ichi
Defnyddiwch ein Cyfrifiannell CGT a darllenwch y Canllaw CGT.
Cwestiynau Cyffredin
Ydy prynu-i-osod yn dal i fod yn broffidiol yn 2026?
I bobl newydd, mae BTL yn llawer llai deniadol na chyn 2016 oherwydd: (1) gordoll SDLT 5% yn Lloegr (Hydref 2024+); (2) cyfyngiad llog morgais Adran 24 (dim ond credyd treth 20%); (3) CGT uwch ar werthu (18%/24%). Gall landlordiaid presennol sydd â LTV isel a chynhaeaf rhent cryf barhau i wneud elw, ond mae'r marchnadoedd yn dynn. Mae angen cynhaeaf gros o 7-8%+ i gael enillion net ystyrlon.
Beth yw Adran 24?
Mae Adran 24 (a gyflwynwyd yn 2017, yn gwbl weithredol yn 2020) yn cyfyngu ar sut y gall landlordiaid y DU hawlio llog morgais. Yn lle didynnu llog fel traul, mae landlordiaid bellach yn cael credyd treth gwastad o 20% ar log. Mae hyn yn gwneud BTL yn llawer drutach i drethdalwyr cyfradd uwch — maen nhw i bob pwrpas yn talu treth ar refeniw, nid elw.
Faint yw'r gordoll SDLT ar BTL?
Yn Lloegr, mae eiddo preswyl ychwanegol (BTL, ail gartref) yn atynnu gordoll SDLT ychwanegol o 5% ar ben y cyfraddau safonol (a godwyd o 3% ym mis Hydref 2024). Felly mae prynu BTL gwerth £200,000 yn golygu: 5% (£0-£125k) + 7% (£125-200k) = £6,250 + £5,250 = £11,500 SDLT o gymharu â £1,500 safonol. Mae ADS yr Alban yn 8%, a chyfraddau uwch LTT Cymru yn 5-17%.
Ddylwn i redeg BTL trwy gwmni cyfyngedig?
Yn aml, ie, ar gyfer pryniannau BTL newydd — gall cwmnïau cyfyngedig ddidynnu llog morgais yn llawn (nid yw Adran 24 yn berthnasol) a thalu Treth Gorfforaeth ar 19-25% yn hytrach na threth incwm bersonol. Y gost: costau sefydlu/cyfrifyddiaeth ychwanegol (~£1,500/blwyddyn), CGT mwy cymhleth ar werthu, a chyfraddau morgais BTL ~0.5-1% yn uwch i gwmnïau. Yn fanteisiol fel arfer uwchlaw elw rhent o ~£40k.
Pa flaendal sydd ei angen arnaf ar gyfer morgais BTL?
Mae'r rhan fwyaf o fenthycwyr BTL yn gofyn am flaendal o leiaf 25% (75% LTV). Cyfraddau gwell ar flaendal 35-40%. Mae benthycwyr hefyd yn defnyddio cyfrifiadau "cynhaeaf rhentu": rhaid i'r rhent orchuddio 125-145% o log y morgais ar gyfradd dan straen (yn aml 5.5-7%). Ar eiddo BTL gwerth £200k, fel arfer bydd angen blaendal o £50,000+ a rhent o £900-£1,200/mis.
Beth yw cynhaeaf rhentu?
Cynhaeaf rhentu yw rhent blynyddol ÷ gwerth eiddo × 100. Mae'r cynhaeaf gros cyn costau (cynnal a chadw, cyfnodau gwag, llog morgais). Mae'r cynhaeaf net ar ôl costau. Cyfartaledd cynhaeaf gros y DU (2024): 5-6% yn genedlaethol, 8-10% mewn dinasoedd rhad yn y gogledd (Burnley, Bradford), 3-4% yn y de drud. Anelwch am gynhaeaf gros o 7%+ yn 2026 i wneud BTL yn hyfyw.
Oes angen yswiriant landlord arnaf ar gyfer eiddo BTL?
Oes — nid yw yswiriant cartref safonol yn gorchuddio eiddo sy'n cael ei osod. Mae angen yswiriant landlord (prynu-i-osod) penodol arnoch sy'n gorchuddio adeiladau ac fel arfer warant rhent/gorchudd treuliau cyfreithiol, ac mae'r rhan fwyaf o fenthycwyr morgais BTL yn ei wneud yn amod i'r benthyciad. Mae costau'n amrywio yn ôl math yr eiddo a'r incwm rhentu, ond cyllidwch ar ei gyfer fel cost redeg reolaidd.
Pa raddfa EPC sydd ei angen arnaf i osod eiddo?
Ar hyn o bryd mae angen graddfa EPC leiaf o E ar eiddo rhentu yn Lloegr a Chymru i gael ei osod yn gyfreithlon, gyda rhai eithriadau ar gael. Trafodwyd cynigion gan y llywodraeth i godi'r isafswm i C ar gyfer tenantiaethau newydd ond nid ydynt eto'n gyfraith gadarnhaol, felly gwiriwch gov.uk am y sefyllfa gyfredol cyn tybio bod rheol lymach eisoes yn berthnasol.
Oes angen trwydded arnaf i osod fy eiddo BTL?
Nid oes angen trwydded ar y rhan fwyaf o osodiadau sengl, ond mae HMOs (tai aml-feddiannaeth, sef yn fras 3+ tenant nad ydynt yn perthyn i'w gilydd yn rhannu cyfleusterau) sydd â 5 neu fwy o breswylwyr yn gofyn am drwyddedu HMO gorfodol, ac mae llawer o gynghorau hefyd yn rhedeg cynlluniau trwyddedu dethol neu ychwanegol sy'n gorchuddio pob eiddo rhentu mewn ardaloedd penodol. Gwiriwch gofrestr drwyddedu eich cyngor lleol cyn gosod.
Oes angen imi gofrestru ar gyfer Making Tax Digital fel landlord?
O fis Ebrill 2026 ymlaen, rhaid i landlordiaid ag incwm rhentu gros cymwys (ynghyd ag hunangyflogaeth) dros £50,000 gadw cofnodion digidol a chyflwyno diweddariadau chwarterol o dan Making Tax Digital ar gyfer Treth Incwm, gyda'r trothwy i ostwng i £30,000 o fis Ebrill 2027. Gwiriwch ganllawiau MTD CThEM i gadarnhau os a phryd mae angen ichi ymuno.
Cyfrifiannellau BTL
Cyfrifiannellau ar gyfer y pwnc hwn
Calculate your Rental Yield
Calculate gross and net rental yield for buy-to-let properties.
Calculate your Mortgage
Calculate monthly mortgage payments, total interest, and full repayment cost.
Calculate your Stamp Duty
Calculate Stamp Duty Land Tax (SDLT) for your property purchase in England.
Capital Gains Tax Calculator
Calculate Capital Gains Tax on property, shares and other assets for 2025/26.
Ymwadiad: Mae treth BTL yn gymhleth ac yn ddibynnol ar amgylchiadau personol. Ymgynghorwch bob amser â chyfrifydd arbenigol mewn eiddo cyn prynu eich BTL cyntaf neu ymgorffori portffolio presennol.