Ghid imobiliar · 2026
Buy-to-Let în Marea Britanie 2026: Mai merită?
Piața buy-to-let din Marea Britanie s-a transformat din 2016 încoace. O serie de modificări fiscale — suprataxa SDLT, restricția Section 24 privind dobânda ipotecară și modificările CGT din 2024 — au făcut ca BTL să fie mult mai greu de profitat decât altădată. Acest ghid acoperă tot ce trebuie să știe proprietarii din Marea Britanie în 2026.
Ce s-a schimbat din 2016
Fiscalitatea BTL din Marea Britanie s-a înrăutățit progresiv pentru proprietari:
- 2016: suprataxă SDLT de 3% introdusă pentru proprietăți suplimentare
- 2017-2020: Section 24 introdus treptat — dobânda ipotecară nu mai este deductibilă
- 2017: alocația de uzură înlocuită cu scutirea de „înlocuire a bunurilor de uz casnic” (mult mai strictă)
- Octombrie 2024: suprataxa SDLT majorată la 5% (de la 3%)
- Octombrie 2024: CGT pe proprietăți rezidențiale rămâne neschimbat la 18%/24%, dar restul CGT-ului a fost majorat pentru a se alinia
- Decembrie 2024: ADS-ul Scoției majorat la 8% (de la 6%)
- Din aprilie 2026: MTD pentru impozitul pe venit — proprietarii cu chirii > 50.000 £ trebuie să folosească raportare digitală trimestrială
SDLT și suprataxa de 5%
Cel mai mare cost inițial al BTL este taxa de timbru (stamp duty). În Anglia, plătești ratele SDLT standard PLUS suprataxa de 5% pe întregul preț (majorată de la 3% la 31 octombrie 2024):
| Porțiune din preț | Standard | Rată BTL (cu suprataxă 5%) |
|---|---|---|
| Până la 125.000 £ | 0% | 5% |
| 125.001 - 250.000 £ | 2% | 7% |
| 250.001 - 925.000 £ | 5% | 10% |
| 925.001 £ - 1,5 mil. £ | 10% | 15% |
| Peste 1,5 mil. £ | 12% | 17% |
Exemple: un BTL de 200.000 £ = 11.500 £ SDLT (față de 1.500 £ standard). Un BTL de 350.000 £ = 27.500 £ SDLT (față de 7.500 £). ADS-ul LBTT din Scoția este de 8%, iar ratele majorate LTT din Țara Galilor încep de la 5%.
Section 24 — Lovitura decisivă
Înainte de 2017, proprietarii deduceau dobânda ipotecară din venitul din chirii ca pe o cheltuială standard. Acum (după introducerea treptată a Section 24 în 2017-2020):
- Dobânda ipotecară NU este o cheltuială deductibilă pentru BTL deținut personal
- Primești un credit fiscal de 20% asupra dobânzii plătite (indiferent de tranșa ta de impozitare)
- Practic, contribuabilii cu cotă mare de impozitare (40%/45%) plătesc impozit pe venit, nu pe profit
- Poți fi împins într-o tranșă de impozitare mai mare de venitul brut din chirii, majorând și impozitul de la locul de muncă principal
Exemplu concret: proprietar cu cotă mare de impozitare, chirie anuală de 15.000 £, dobândă ipotecară de 10.000 £, alte cheltuieli de 1.000 £:
- Înainte de Section 24: impozit = 40% × (15.000 £ - 10.000 £ - 1.000 £) = 1.600 £
- După Section 24: impozit = 40% × (15.000 £ - 1.000 £) - 20% × 10.000 £ = 5.600 £ - 2.000 £ = 3.600 £
Aceasta este o creștere a impozitului cu 125% pentru aceeași proprietate — pentru același proprietar cu cotă mare de impozitare.
BTL prin companie limitată — soluția alternativă
Section 24 se aplică doar BTL deținut personal. Companiile limitate deduc integral dobânda ipotecară și plătesc impozit pe profit (Corporation Tax, 19-25%) asupra profitului net. Avantaje:
- Deductibilitate integrală a dobânzii ipotecare
- Corporation Tax de 19% (sub 50.000 £ profit) sau 25% (peste 250.000 £)
- Fără impozit pe profiturile nedistribuite — poți reinvesti
- Mai ușor de adăugat soțul/soția ca acționar
- Opțiuni mai bune de planificare a moștenirii
Dezavantaje:
- Rate ipotecare BTL cu ~0,5-1% mai mari pentru companiile limitate
- Costuri suplimentare de înființare (Companies House) și contabilitate (1.000-2.000 £/an)
- Transferarea unui BTL deținut personal într-o companie limitată declanșează SDLT + CGT
- CGT mai mare la vânzare (impozit pe profit asupra câștigului) comparativ cu alocația CGT personală
Randamente din închiriere pe regiuni
Randamentele brute medii BTL în Marea Britanie (date Zoopla / Hamptons 2024):
- 🔥 North East (Sunderland, Middlesbrough): 8-10% brut
- 🔥 Yorkshire (Bradford, Hull): 7-9% brut
- 📈 North West (Liverpool, Blackpool): 7-8% brut
- 📊 Midlands (Birmingham, Nottingham): 5-6% brut
- 📉 Londra: 3-4% brut
- 📉 South East: 4-5% brut
Vizează un randament brut ≥7% pentru ca BTL să fie viabil financiar după Section 24, costuri și perioade neocupate. Folosește calculatorul nostru de randament din chirii.
Specificul ipotecii BTL
- Avans minim: 25% (75% LTV); 35-40% obține cele mai bune rate
- Testul de acoperire a chiriei: chiria trebuie să acopere 125-145% din dobândă la o rată de stres (adesea 5,5-7%)
- Venit minim: de obicei se solicită un venit personal de 25.000-30.000 £
- Limite de vârstă: de obicei împrumutul se încheie înainte de vârsta de 75-80 de ani
- Comisioane de produs: adesea mai mari decât la creditele rezidențiale (995-2.500 £)
- Tipuri de ipotecă: majoritatea sunt doar-dobândă (~85% din ipotecile BTL); rambursarea principalului este mai puțin comună
CGT la vânzarea BTL
Când vinzi un BTL, plătești CGT pe câștig (prețul de vânzare minus costul inițial minus costurile deductibile). Pentru 2026/27:
- Alocația anuală scutită: 3.000 £
- Rate: 18% (contribuabil cu cotă de bază) sau 24% (cotă mare/adițională)
- Trebuie raportat și plătit în 60 de zile de la finalizare
- Letting Relief: în mare parte abolit din 2020 (disponibil doar dacă ai locuit împreună cu chiriașul)
- Scutirea de reședință principală (Principal Private Residence Relief): nu se aplică decât dacă BTL a fost cândva locuința ta principală
Folosește calculatorul nostru CGT și citește ghidul CGT.
Întrebări frecvente
Mai este profitabil buy-to-let în 2026?
Pentru cei care intră acum pe piață, BTL este mult mai puțin atractiv decât înainte de 2016, din cauza: (1) suprataxei SDLT de 5% în Anglia (din octombrie 2024); (2) restricției Section 24 privind dobânda ipotecară (doar 20% credit fiscal); (3) CGT mai mare la vânzare (18%/24%). Proprietarii existenți, cu LTV redus și randamente de închiriere solide, pot încă obține profit, dar marjele sunt subțiri. Sunt necesare randamente brute de 7-8%+ pentru un profit net semnificativ.
Ce este Section 24?
Section 24 (introdus în 2017, complet efectiv din 2020) restricționează modul în care proprietarii din Marea Britanie pot deduce dobânda ipotecară. În loc să deducă dobânda ca o cheltuială, proprietarii primesc acum un credit fiscal fix de 20% asupra dobânzii. Acest lucru face BTL mult mai costisitor pentru contribuabilii cu cotă mare de impozitare — aceștia plătesc practic impozit pe venit, nu pe profit.
Cât este suprataxa SDLT pentru BTL?
În Anglia, o proprietate rezidențială suplimentară (BTL, a doua locuință) atrage o suprataxă SDLT de 5% peste ratele standard (majorată de la 3% în octombrie 2024). Astfel, cumpărarea unui BTL de 200.000 £ înseamnă: 5% (0-125k £) + 7% (125-200k £) = 6.250 £ + 5.250 £ = 11.500 £ SDLT, față de 1.500 £ standard. ADS-ul din Scoția este de 8%, iar ratele majorate LTT din Țara Galilor sunt de 5-17%.
Ar trebui să administrez BTL printr-o companie limitată?
Adesea da, pentru achizițiile noi de BTL — companiile limitate pot deduce integral dobânda ipotecară (Section 24 nu se aplică) și plătesc impozit pe profit (Corporation Tax) de 19-25% în loc de impozit pe venitul personal. Compromis: costuri suplimentare de înființare/contabilitate (~1.500 £/an), CGT mai complex la vânzare și rate ipotecare BTL cu ~0,5-1% mai mari pentru companii. În general avantajos peste ~40.000 £ profit din chirii.
Ce avans îmi trebuie pentru o ipotecă BTL?
Majoritatea creditorilor BTL solicită cel puțin 25% avans (75% LTV). Rate mai bune la 35-40% avans. Creditorii folosesc și calcule de „acoperire a chiriei”: chiria trebuie să acopere 125-145% din dobânda ipotecară la o rată de stres (adesea 5,5-7%). Pentru o proprietate BTL de 200.000 £, ai nevoie de obicei de un avans de 50.000 £+ și o chirie de 900-1.200 £/lună.
Ce este randamentul din închiriere?
Randamentul din închiriere este chiria anuală ÷ valoarea proprietății × 100. Randamentul brut este înainte de costuri (întreținere, perioade neocupate, dobândă ipotecară). Randamentul net este după costuri. Randamentele brute medii din Marea Britanie (2024): 5-6% la nivel național, 8-10% în orașele ieftine din nord (Burnley, Bradford), 3-4% în sudul scump. Vizează un randament brut de 7%+ în 2026 pentru ca BTL să fie viabil.
Am nevoie de asigurare de proprietar pentru un imobil BTL?
Da — asigurarea locuinței standard nu acoperă o proprietate închiriată. Ai nevoie de o asigurare specifică de proprietar (buy-to-let), care acoperă clădirea și, de obicei, garanția de chirie/cheltuieli juridice, iar majoritatea creditorilor BTL o solicită drept condiție a împrumutului. Costurile variază în funcție de tipul proprietății și de venitul din chirii, dar bugetează-o ca pe un cost recurent.
Ce rating EPC îmi trebuie pentru a închiria o proprietate?
Proprietățile de închiriat din Anglia și Țara Galilor au nevoie în prezent de un rating EPC minim de E pentru a fi închiriate legal, cu unele excepții disponibile. Propunerile de a ridica minimul la C pentru contractele noi au fost discutate de guvern, dar nu sunt încă lege confirmată, așa că verifică gov.uk pentru poziția actuală înainte să presupui că se aplică deja o regulă mai strictă.
Am nevoie de licență pentru a-mi închiria proprietatea BTL?
Majoritatea închirierilor unice nu necesită licență, dar HMO-urile (locuințe cu ocupare multiplă, în general 3+ chiriași neînrudiți care împart facilitățile) cu 5 sau mai mulți ocupanți necesită licențiere HMO obligatorie, iar multe consilii locale rulează și scheme de licențiere selectivă sau suplimentară care acoperă toate proprietățile închiriate din anumite zone. Verifică registrul de licențiere al consiliului tău local înainte de a închiria.
Trebuie să mă înregistrez pentru Making Tax Digital ca proprietar?
Din aprilie 2026, proprietarii cu venituri brute calificate din chirii (plus activitate independentă) peste 50.000 £ trebuie să țină evidențe digitale și să trimită actualizări trimestriale în cadrul Making Tax Digital pentru impozitul pe venit, pragul urmând să scadă la 30.000 £ din aprilie 2027. Verifică ghidul HMRC privind MTD pentru a confirma dacă și când trebuie să te înscrii.
Calculatoare BTL
Calculatoare pentru acest subiect
Calculate your Rental Yield
Calculate gross and net rental yield for buy-to-let properties.
Calculate your Mortgage
Calculate monthly mortgage payments, total interest, and full repayment cost.
Calculate your Stamp Duty
Calculate Stamp Duty Land Tax (SDLT) for your property purchase in England.
Capital Gains Tax Calculator
Calculate Capital Gains Tax on property, shares and other assets for 2025/26.
Declinare de răspundere: Fiscalitatea BTL este complexă și depinde de circumstanțele personale. Consultă întotdeauna un contabil specializat în domeniul imobiliar înainte de a-ți cumpăra primul BTL sau de a-ți transforma portofoliul existent într-o companie.