Гід з нерухомості · 2026
Buy-to-Let UK 2026: чи все ще варто цим займатися?
Ринок buy-to-let у UK кардинально змінився з 2016 року. Серія податкових змін — надбавка SDLT, обмеження іпотечних відсотків за Section 24 та зміни CGT 2024 року — значно ускладнили отримання прибутку від BTL порівняно з минулим. Цей гід охоплює все, що орендодавцям UK потрібно знати у 2026 році.
Що змінилося з 2016 року
Оподаткування BTL у UK поступово погіршувалося для орендодавців:
- 2016: введено 3% надбавку SDLT на додаткову нерухомість
- 2017-2020: поетапно введено Section 24 — іпотечні відсотки більше не вираховуються
- 2017: знижку на знос замінено на пільгу «заміна побутових предметів» (значно суворіша)
- Жовтень 2024: надбавку SDLT підвищено до 5% (з 3%)
- Жовтень 2024: CGT на житлову нерухомість без змін — 18%/24%, але інші ставки CGT підвищено до відповідності
- Грудень 2024: шотландський ADS підвищено до 8% (з 6%)
- З квітня 2026: MTD для прибуткового податку — орендодавці з орендою > £50k повинні використовувати цифрову щоквартальну звітність
SDLT та 5% надбавка
Найбільша разова витрата при BTL — гербовий збір. В Англії ви сплачуєте стандартні ставки SDLT ПЛЮС 5% надбавку на повну ціну (підвищено з 3% з 31 жовтня 2024):
| Частина ціни | Стандартна | Ставка BTL (з надбавкою 5%) |
|---|---|---|
| До £125,000 | 0% | 5% |
| £125,001 - £250,000 | 2% | 7% |
| £250,001 - £925,000 | 5% | 10% |
| £925,001 - £1.5m | 10% | 15% |
| Понад £1.5m | 12% | 17% |
Приклади: BTL за £200,000 = £11,500 SDLT (проти £1,500 стандартної ставки). BTL за £350,000 = £27,500 SDLT (проти £7,500). Шотландський ADS (LBTT) — 8%, вищі ставки уельського LTT починаються з 5%.
Section 24 — вирішальний удар
До 2017 року орендодавці вираховували іпотечні відсотки з орендного доходу як звичайну витрату. Тепер (після поетапного введення Section 24 у 2017-2020 роках):
- Іпотечні відсотки НЕ є витратою, що вираховується, для BTL на особисте ім'я
- Ви отримуєте 20% податкову знижку на сплачені відсотки (незалежно від вашого податкового діапазону)
- Фактично платники податку за вищою ставкою (40%/45%) сплачують податок з виручки, а не з прибутку
- Валовий орендний дохід може перевести вас у вищий податковий діапазон, збільшивши податок і з основної роботи
Приклад розрахунку: орендодавець за вищою ставкою, £15,000 річної орендної плати, £10,000 іпотечних відсотків, £1,000 інших витрат:
- До Section 24: податок = 40% × (£15,000 - £10,000 - £1,000) = £1,600
- Після Section 24: податок = 40% × (£15,000 - £1,000) - 20% × £10,000 = £5,600 - £2,000 = £3,600
Це на 125% більше податку на ту саму нерухомість — для того самого орендодавця за вищою ставкою.
BTL через компанію з обмеженою відповідальністю — обхідний шлях
Section 24 застосовується лише до BTL на особисте ім'я. Компанії з обмеженою відповідальністю повністю вираховують іпотечні відсотки та сплачують корпоративний податок (19-25%) з чистого прибутку. Переваги:
- Повне вирахування іпотечних відсотків
- Корпоративний податок 19% (за прибутку до £50k) або 25% (понад £250k)
- Немає податку на невиведений прибуток — можна реінвестувати
- Легше додати чоловіка/дружину як акціонера
- Кращі варіанти планування спадщини
Недоліки:
- Ставки іпотеки BTL на ~0.5-1% вищі для компаній з обмеженою відповідальністю
- Додаткові витрати на реєстрацію (Companies House) та бухгалтерію (£1,000-£2,000/рік)
- Передача наявних BTL на особисте ім'я в компанію спричиняє SDLT + CGT
- Вищий CGT при продажу (корпоративний податок на приріст) порівняно з особистою пільгою CGT
Орендна дохідність за регіонами
Середня валова дохідність BTL по UK (дані Zoopla / Hamptons за 2024 рік):
- 🔥 Північний Схід (Сандерленд, Мідлсбро): 8-10% валової
- 🔥 Йоркшир (Бредфорд, Гулль): 7-9% валової
- 📈 Північний Захід (Ліверпуль, Блекпул): 7-8% валової
- 📊 Мідлендс (Бірмінгем, Ноттінгем): 5-6% валової
- 📉 Лондон: 3-4% валової
- 📉 Південний Схід: 4-5% валової
Прагніть до валової дохідності ≥7%, щоб BTL залишався фінансово життєздатним після Section 24, витрат та простоїв. Скористайтеся нашим Калькулятором орендної дохідності.
Особливості іпотеки BTL
- Мінімальний депозит: 25% (75% LTV); 35-40% дає найкращі ставки
- Тест покриття орендою: оренда має покривати 125-145% відсотків за стрес-ставкою (часто 5.5-7%)
- Мінімальний дохід: зазвичай потрібен особистий дохід £25,000-£30,000
- Вікові обмеження: зазвичай позика закінчується до 75-80 років
- Комісії за продукт: часто вищі, ніж для житлової іпотеки (£995-£2,500)
- Типи іпотеки: переважно лише відсоткові (~85% іпотек BTL); погашення основної суми менш поширене
CGT при продажу BTL
Коли ви продаєте BTL, ви сплачуєте CGT з приросту (ціна продажу мінус початкова вартість мінус дозволені витрати). На 2026/27:
- Річна неоподатковувана сума: £3,000
- Ставки: 18% (платник податку за базовою ставкою) або 24% (за вищою/додатковою ставкою)
- Потрібно звітувати та сплатити протягом 60 днів після завершення угоди
- Letting Relief: переважно скасовано з 2020 року (доступна лише за спільного проживання з орендарем)
- Пільга Principal Private Residence Relief: не застосовується, якщо BTL колись не був вашим основним житлом
Скористайтеся нашим Калькулятором CGT та прочитайте Гід з CGT.
Часті запитання
Чи все ще прибутковий buy-to-let у 2026 році?
Для нових учасників ринку BTL значно менш привабливий, ніж до 2016 року, через: (1) 5% надбавку SDLT в Англії (з жовтня 2024); (2) обмеження Section 24 на вирахування іпотечних відсотків (лише 20% податкова знижка); (3) вищий CGT при продажу (18%/24%). Орендодавці з низьким LTV та високою орендною дохідністю все ще можуть отримувати прибуток, але маржа тонка. Для відчутної чистої віддачі потрібна валова дохідність від 7-8%.
Що таке Section 24?
Section 24 (введено у 2017, повністю діє з 2020) обмежує спосіб, яким орендодавці UK можуть враховувати іпотечні відсотки. Замість вирахування відсотків як витрат, орендодавці тепер отримують фіксовану 20% податкову знижку на сплачені відсотки. Це значно здорожчує BTL для платників податку за вищою ставкою — фактично вони сплачують податок з виручки, а не з прибутку.
Яка надбавка SDLT на BTL?
В Англії додаткова житлова нерухомість (BTL, друге житло) обкладається додатковою 5% надбавкою SDLT понад стандартні ставки (підвищено з 3% у жовтні 2024). Тож купівля BTL за £200,000 означає: 7% (£0-£125k: 5%) + (£125-200k: 7%) = £6,250 + £5,250 = £11,500 SDLT проти £1,500 за стандартною ставкою. Шотландський ADS (LBTT) становить 8%, вищі ставки уельського LTT — 5-17%.
Чи варто вести BTL через компанію з обмеженою відповідальністю?
Часто так, для нових покупок BTL — компанії з обмеженою відповідальністю можуть повністю вираховувати іпотечні відсотки (Section 24 не застосовується) та сплачують корпоративний податок за ставкою 19-25% замість особистого прибуткового податку. Компроміс: додаткові витрати на реєстрацію/бухгалтерію (~£1,500/рік), складніший CGT при продажу, та ставки іпотеки BTL на ~0.5-1% вищі для компаній. Загалом вигідно при прибутку від оренди понад ~£40k.
Який депозит потрібен для іпотеки BTL?
Більшість кредиторів BTL вимагають депозит щонайменше 25% (75% LTV). Кращі ставки — при депозиті 35-40%. Кредитори також використовують розрахунок «покриття орендою»: орендна плата має покривати 125-145% іпотечних відсотків за стрес-ставкою (часто 5.5-7%). Для об'єкта BTL за £200k зазвичай потрібен депозит від £50,000 та оренда £900-1,200/місяць.
Що таке орендна дохідність?
Орендна дохідність — це річна орендна плата ÷ вартість нерухомості × 100. Валова дохідність — до вирахування витрат (обслуговування, простої, іпотечні відсотки). Чиста дохідність — після витрат. Середня валова дохідність по UK (2024): 5-6% по країні, 8-10% у дешевих північних містах (Бернлі, Бредфорд), 3-4% у дорогому південному регіоні. У 2026 році прагніть до валової дохідності від 7%, щоб BTL був життєздатним.
Чи потрібне страхування орендодавця для об'єкта BTL?
Так — стандартне страхування житла не покриває здану в оренду нерухомість. Потрібне спеціальне страхування орендодавця (buy-to-let), що покриває будівлю та зазвичай гарантію орендної плати/покриття юридичних витрат, і більшість кредиторів BTL вимагають його як умову позики. Вартість залежить від типу нерухомості та орендного доходу, але закладайте це як постійну експлуатаційну витрату.
Який рейтинг EPC потрібен, щоб здавати нерухомість в оренду?
Орендна нерухомість в Англії та Уельсі наразі повинна мати мінімальний рейтинг EPC E, щоб її можна було легально здавати, з деякими винятками. Пропозиції підвищити мінімум до C для нових договорів оренди обговорювалися урядом, але поки що не затверджені законом, тож перевіряйте gov.uk щодо актуального стану, перш ніж припускати, що суворіше правило вже діє.
Чи потрібна ліцензія, щоб здавати мій об'єкт BTL в оренду?
Більшість окремих договорів оренди не потребують ліцензії, але HMO (будинки з кількома орендарями, як правило 3+ непов'язаних орендарів, що ділять зручності) з 5 і більше мешканцями вимагають обов'язкового ліцензування HMO, а багато рад також ведуть вибіркові або додаткові схеми ліцензування, що охоплюють усю орендну нерухомість у певних районах. Перевірте реєстр ліцензування вашої місцевої ради перед здачею в оренду.
Чи потрібно реєструватися для Making Tax Digital як орендодавцю?
З квітня 2026 року орендодавці з відповідним валовим орендним доходом (плюс дохід від самозайнятості) понад £50,000 повинні вести цифрові записи та подавати щоквартальні звіти в рамках Making Tax Digital for Income Tax, при цьому поріг має знизитися до £30,000 з квітня 2027 року. Перевірте вказівки HMRC щодо MTD, щоб підтвердити, чи і коли вам потрібно приєднатися.
Калькулятори BTL
Калькулятори за цією темою
Calculate your Rental Yield
Calculate gross and net rental yield for buy-to-let properties.
Calculate your Mortgage
Calculate monthly mortgage payments, total interest, and full repayment cost.
Calculate your Stamp Duty
Calculate Stamp Duty Land Tax (SDLT) for your property purchase in England.
Capital Gains Tax Calculator
Calculate Capital Gains Tax on property, shares and other assets for 2025/26.
Застереження: оподаткування BTL складне і залежить від особистих обставин. Завжди консультуйтеся з бухгалтером, що спеціалізується на нерухомості, перед придбанням першого об'єкта BTL або переведенням наявного портфеля в компанію.