حاسبة العائد الإيجاري

تحسب حاسبة العائد الإيجاري كلاً من العائد الإجمالي والصافي لعقار شراء بهدف التأجير في المملكة المتحدة. العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على قيمة العقار — نسبة سريعة للتحقق المنطقي. أما العائد الصافي فيخصم التكاليف التشغيلية الواقعية: فائدة الرهن العقاري، ورسوم وكلاء التأجير (عادةً 8-15%)، والتأمين على المبنى، وإيجار الأرض ورسوم الخدمة على الشقق، وفترات الشغور (احسب 2-4 أسابيع في السنة)، والإصلاحات والصيانة (~1% من قيمة العقار)، والإدارة. قد يبدو العقار جذاباً بعائد إجمالي 7% لكنه يحقق فقط 3-4% صافي بعد سداد الفواتير. في 2026/27 يبلغ متوسط العائد الإيجاري الإجمالي في المملكة المتحدة حوالي 5-7%. تنتج منطقة الشمال الشرقي والشمال الغربي وأجزاء من اسكتلندا بانتظام 7-9% إجمالي (سندرلاند، ميدلزبره، ليفربول، برادفورد، غلاسكو، هَل)، بينما نادراً ما تتجاوز لندن والجنوب الشرقي 4-5% بسبب ارتفاع القيم الرأسمالية حول £530,000+. تتراوح أسعار رهون الشراء بهدف التأجير عادةً بين 5-6% في 2026/27 ويطبق المقرضون نسبة تغطية الفائدة (ICR) — يجب أن يغطي الإيجار 125% (الشريحة الأساسية) أو 145% (الشريحة الأعلى) من الفائدة المُختبَرة عند ضغط 5.5-6%. هذه الأداة موجهة لأصحاب العقارات المحتملين والحاليين الذين يقارنون العقارات أو الرموز البريدية، والمحاسبين الذين يقدمون المشورة بشأن أداء المحفظة، والمستثمرين الذين يوازنون بين الشراء بهدف التأجير والأصول البديلة. يمكنها أيضاً المساعدة في تحديد ما إذا كان العقار لا يزال يحقق قيمته بالقيم الحالية — قد يعني ارتفاع القيمة الرأسمالية أن عائداً بنسبة 6% عند الشراء يتقلص إلى 3% بالقيمة السوقية اليوم، مما يشير إلى إعادة تمويل أو بيع. ما لا تحاكيه الحاسبة: المادة 24 (الائتمان الضريبي على فائدة الرهن بنسبة 20% بدلاً من الخصم الكامل)، وضريبة الأرباح الرأسمالية CGT (18% أساسية / 24% أعلى على العقارات السكنية، إعفاء سنوي £3,000)، وضريبة الشركات داخل شركة الأغراض الخاصة SPV (19-25%)، وتكاليف ترخيص المساكن متعددة الإشغال HMO، ورسوم SDLT الإضافية على العقار الإضافي بنسبة 5% (8% ADS في اسكتلندا، 5% LTT بالشريحة الأعلى في ويلز)، أو الحد الأدنى المستقبلي لشهادة الطاقة EPC من الفئة C الذي قد يطبق اعتباراً من 2028. إنها أداة للعائد فقط، وليست عائداً كاملاً على الاستثمار ROI. ملاحظات إقليمية: حسابات العائد متطابقة في جميع أنحاء المملكة المتحدة، لكن الضرائب (LBTT مقابل SDLT مقابل LTT) والترخيص وقانون الإيجار تختلف بين إنجلترا واسكتلندا وويلز وأيرلندا الشمالية. اقرن هذه الأداة مع أدوات الشراء بهدف التأجير ورسوم الدمغة وضريبة الأرباح الرأسمالية لدينا.