Бізнес-рейти у Великій Британії 2026/27: рейтингова вартість × мультиплікатор 49.9p, пільга для малого бізнесу 100%, знижка Retail Hospitality Leisure 40% та як подати апеляцію

Що таке бізнес-рейти?

Бізнес-рейти — це податок на нерухомість, який сплачують користувачі нежитлових (комерційних) будівель у Великій Британії. Ними адмініструють місцеві councils (billing authorities) в Англії, а надходження частково спрямовуються до місцевого, а частково — до центрального уряду (система pooled rates).

Майже всі користувачі комерційної нерухомості сплачують бізнес-рейти: магазини, офіси, заводи, склади, готелі, ресторани, школи, лікарні та багато іншого. Деяка нерухомість звільнена за законом (сільськогосподарські землі, рибні господарства, публічні парки, церкви, деякі благодійні організації). Самозайняті, які працюють з дому, сплачують council tax (домашні рейти) за свій дім, а не бізнес-рейти.

Як розрахувати ваш рахунок за бізнес-рейти

Формула: Рейтингова вартість × Мультиплікатор = річні бізнес-рейти до пільг.

Small Business Rate Relief (SBRR) — ключова пільга

SBRR — найважливіша пільга для малого бізнесу. В Англії на 2025/26:

• RV до £12,000: 100% пільга — бізнес-рейти не сплачуються
• RV £12,001–£15,000: пільга по ковзній шкалі від 100% до 0%
• RV понад £15,000: SBRR не застосовується (діє стандартна ставка)

Формула пільги по ковзній шкалі: (£15,000 − RV) ÷ £3,000

Пільга Retail, Hospitality and Leisure (RHL)

На 2025/26 рік нерухомість у сфері роздрібної торгівлі, гостинності та дозвілля, що має право на пільгу, отримує знижку 40% на рахунок бізнес-рейтів з обмеженням £110,000 на бізнес (по всіх об\'єктах разом).

До видів використання нерухомості, що підходять, належать: магазини, ресторани, кафе, бари, паби, готелі, B&B, спортзали, спортивні центри, музичні клуби, кінотеатри, театри. Офісне використання, фінансові послуги та логістика/складські приміщення НЕ підходять.

Обмеження означає, що великий багатооб\'єктний бізнес (наприклад, національні мережі пабів) не може отримати необмежену пільгу. Менші оператори (зазвичай до ~7 об\'єктів із середньою RV) не зазнають впливу цього обмеження.

Інші обов\'язкові та дискреційні пільги

Обов\'язкові пільги

• Благодійні організації: 80% обов\'язкова пільга на нерухомість, що повністю чи переважно використовується для благодійних цілей. Councils можуть надати додаткову 20% дискреційну пільгу (в сумі 100% пільги).
• Аматорські спортивні клуби громад (CASCs): 80% обов\'язкова пільга.
• Сільська рейтингова пільга: 50% обов\'язкова пільга на сільську нерухомість у сільських населених пунктах (населення менше 3,000). Єдиний сільський магазин, поштове відділення, паб або заправна станція в сільському населеному пункті.
• Перехідна пільга: поступово вводить великі підвищення від переоцінки 2023 року протягом кількох років (закінчується у квітні 2026 року).

Дискреційні пільги (надаються council)

• Додаткова благодійна пільга (до 100% загалом)
• Пільга у зв\'язку зі скрутним фінансовим становищем (виняткові випадки)
• Пільга для місцевих газет (£1,500/рік, для газет, що відповідають критеріям)
• Пільга для пабів (£1,000, для приміщень, що відповідають критеріям — схема 2025/26)

Бізнес-рейти на порожню нерухомість

Рейти на порожню нерухомість — одна з найбільших статей витрат на нерухомість для орендодавців і бізнесів, що тимчасово звільняють приміщення.

• Промислова нерухомість (заводи, склади): 6-місячне звільнення від рейтів на порожню нерухомість, потім 100% рейти
• Інша комерційна нерухомість: 3-місячне звільнення від рейтів на порожню нерухомість, потім 100% рейти
• Об\'єкти культурної спадщини та нерухомість з RV нижче £2,900: безстрокове звільнення

Після завершення періоду звільнення на порожню нерухомість застосовуються повні бізнес-рейти — за стандартним мультиплікатором (не для малого бізнесу). Це може зробити утримання порожньої комерційної нерухомості надзвичайно дорогим.

Рейтингова вартість — як її встановлює VOA

Valuation Office Agency (VOA) оцінює рейтингову вартість усієї комерційної нерухомості в Англії та Уельсі. Рейтингова вартість — це оцінка річної орендної плати, яку нерухомість могла б отримати на відкритому ринку станом на відповідну дату оцінки, за умови:

• Орендар сплачує всі витрати (tenant's repairing lease)
• Нерухомість перебуває в належному стані
• Дата оцінки для поточного переліку 2023 року — 1 квітня 2021 року

З квітня 2026 року уряд оголосив про щорічні переоцінки (замінюючи попередні багаторічні цикли), що має наблизити рейтингову вартість до ринкової орендної плати в майбутньому.

Як оскаржити вашу рейтингову вартість (Check Challenge Appeal)

Процес Check, Challenge, Appeal (CCA) для Англії:

1. Зареєструйтеся на порталі VOA (voa.service.gov.uk) і заявіть права на вашу нерухомість
2. CHECK: перевірте фактичні дані (площу, клас використання, стан). Подайте виправлення, якщо вони неправильні. VOA має 12 місяців для відповіді.
3. CHALLENGE: якщо ви оскаржуєте саму оцінку, подайте докази порівнянних орендних операцій станом на квітень 2021 року в місцевості. VOA має 18 місяців для відповіді. Цей етап технічно складний — для значної нерухомості рекомендується професійна консультація rating surveyor (RICS).
4. APPEAL: якщо не задоволені результатом Challenge, подайте апеляцію до Valuation Tribunal for England (VTE). Слухання трибуналу передбачають докази від обох сторін.

Шотландія, Уельс і Північна Ірландія

Бізнес-рейти передані на рівень регіонів. Кожна нація має свій мультиплікатор, пільги та шляхи апеляції:

• Шотландія: Small Business Bonus Scheme — 100% пільга до RV £12,000; 25% пільга £12k–£35k. Мультиплікатор ≈49.8p (2025/26). Подавайте заявку до вашого місцевого шотландського council.
• Уельс: Small Business Rates Relief — 100% до RV £6,000; 50% для £6,001–£12,000; по ковзній шкалі £12,001–£15,000. Уельський мультиплікатор ≈56.2p (2025/26). Подавайте заявку до вашого уельського local authority.
• Північна Ірландія: Non-domestic rates на основі Net Annual Value (NAV). Оцінюється Land & Property Services (LPS). Інша методологія розрахунку. Подавайте заявку на пільги через LPS.

Ключові джерела

• GOV.UK: Introduction to business rates
• VOA: Find a business rates valuation
• GOV.UK: Small Business Rate Relief
• GOV.UK: Check Challenge Appeal guidance