پراپرٹی کی فروخت پر UK CGT 2025/26 — 60-دن رپورٹنگ گائیڈ

UK پراپرٹی پر CGT کیا چیز متحرک کرتی ہے؟

کیپیٹل گینز ٹیکس ایک قابلِ ٹیکس اثاثے کی فروخت (disposal) پر لگایا جاتا ہے — اور فروخت کی قانونی تعریف ایک سیدھی نقد فروخت سے کہیں زیادہ وسیع ہے۔ UK رہائشی پراپرٹی پر درج ذیل تمام واقعات فروخت شمار ہوتے ہیں:

• ایک آرمز-لینتھ فروخت — واضح صورت، مکمل ہونے کی تاریخ CGT کے لیے فروخت کی تاریخ ہے۔
• ایک تحفہ (شریکِ حیات یا سول پارٹنر کے علاوہ) — مارکیٹ ویلیو پر ایک تصوراتی فروخت شمار ہوتا ہے۔
• کم قیمت پر منتقلی — منافع مارکیٹ ویلیو کی کمی پر حساب کیا جاتا ہے۔
• پریمیم کے عوض طویل لیز دینا — ایک جزوی فروخت جو پریمیم کے نمائندہ حصے پر قابلِ ٹیکس منافع متحرک کرتی ہے۔
• مسماری کے بعد تبدیلی — بعض حالات میں عمارت کی تباہی خود ایک فروخت ہوتی ہے۔
• پراپرٹیوں کا تبادلہ — ہر فریق طے شدہ مارکیٹ ویلیو پر ایک فروخت کر رہا ہے۔

کیا چیز CGT کو متحرک نہیں کرتی:

• آپ کے واحد یا اصل رہائش کی فروخت جو مکمل طور پر پرائیویٹ ریزیڈنس ریلیف سے کور ہو — کوئی ٹیکس واجب نہیں، 60-دن کی رپورٹ کی ضرورت نہیں۔
• ساتھ رہتے ہوئے شریکِ حیات یا سول پارٹنر کو منتقلی — یہ no-gain-no-loss ہیں؛ CGT وصول کنندہ پارٹنر کی بعد کی فروخت تک مؤخر ہو جاتا ہے۔
• موت — موت پر خود کوئی CGT نہیں ہوتا؛ اثاثہ پرسنل ریپریزینٹیٹوز یا وارث کو منتقل ہوتا ہے، بیس کاسٹ پروبیٹ ویلیو پر ری سیٹ ہو جاتی ہے۔ (اسٹیٹ پر انہیریٹنس ٹیکس لاگو ہو سکتا ہے، لیکن وہ ایک الگ چارج ہے۔)
• خیراتی اداروں کو تحائف — مستثنیٰ۔

2025/26 شرحیں: 18% اور 24%

30 اکتوبر 2024 سے پہلے، رہائشی پراپرٹی کے منافع پر دیگر اثاثوں کے مقابلے پریمیم لگتا تھا — بیسک-ریٹ ٹیکس دہندگان کے لیے 18% اور ہائیر و ایڈیشنل-ریٹ ٹیکس دہندگان کے لیے 28%۔ آٹم بجٹ 2024 نے ہائیر-ریٹ پراپرٹی شرح کو 28% سے 24% تک کم کیا اور بیک وقت دیگر اثاثوں کی شرح کو 10% / 20% سے 18% / 24% تک بڑھایا۔ خالص نتیجہ: رہائشی پریمیم ختم ہو گیا، اور اس تاریخ سے تمام قابلِ ٹیکس اثاثے ایک ہی 18% / 24% ڈھانچہ رکھتے ہیں۔

یہ تقسیم £3,000 اینوئل ایگزیمپٹ اماؤنٹ استعمال ہونے کے بعد لاگو ہوتی ہے۔ یہ معلوم کرنے کے لیے کہ کون سی شرح کس حصے پر لاگو ہوتی ہے، آپ قابلِ ٹیکس منافع کو سال کی اپنی قابلِ ٹیکس آمدنی کے اوپر رکھتے ہیں اور دیکھتے ہیں کہ بیسک-ریٹ بینڈ کا کتنا حصہ باقی ہے۔

حل شدہ ریٹ-بینڈنگ مثال

نوٹ کریں کہ اگرچہ سارا کی تنخواہ اکیلے ہائیر-ریٹ تھریشولڈ سے کافی نیچے ہے، ایک بڑے یک وقتی منافع کے ساتھ تعامل زیادہ تر منافع کو 24% بینڈ میں دھکیل دیتا ہے۔ یہ اسٹیکنگ اثر پہلی بار لینڈ لارڈ بننے والے فروخت کنندگان کے لیے سب سے بڑی حیرت ہے۔

پرائیویٹ ریزیڈنس ریلیف (PRR)

PRR وہ ریلیف ہے جو آپ کے گھر کی فروخت کو ٹیکس سے پاک بناتی ہے۔ مکمل ریلیف اس صورت میں لاگو ہوتی ہے جب پراپرٹی پوری ملکیتی مدت کے دوران آپ کی واحد یا اصل رہائش رہی ہو۔ جزوی ریلیف اس صورت میں لاگو ہوتی ہے جب پراپرٹی جزوی طور پر اصل گھر اور جزوی طور پر کچھ اور رہی ہو — کرائے کی مدت، اجازت یافتہ وقفوں سے زیادہ توسیع شدہ غیر موجودگی، یا خصوصی طور پر کاروبار کے لیے استعمال ہونے والا حصہ۔

جزوی کیسز کے لیے دو PRR اصول خاص طور پر اہم ہیں:

• آخری 9 ماہ ہمیشہ اہل ہوتے ہیں۔ چاہے آپ باہر چلے گئے ہوں اور پراپرٹی کرائے پر دے دی ہو، آخری 9 ماہ کو تصوراتی رہائش شمار کیا جاتا ہے۔ یہ اپریل 2014 تک 36 ماہ، اپریل 2020 تک 18 ماہ تھا، اور اب 9 ماہ ہے۔ معذور افراد یا کیئر ہومز میں رہنے والوں کو اب بھی 36 ماہ ملتے ہیں۔
• لیٹنگ ریلیف بڑی حد تک ختم ہو چکی ہے۔ 6 اپریل 2020 سے، لیٹنگ ریلیف صرف اس صورت میں دستیاب ہے جب مالک کرایہ دار کے ساتھ مشترکہ رہائش میں تھا (ایک حقیقی لاجر کی صورتحال)۔ سابقہ گھر کی مکمل BTL تبدیلی کے لیے پرانی سخاوت مندانہ £40,000 ریلیف ختم ہو چکی ہے۔

PRR کا طریقہ کار — ایک 10 سالہ مثال

جہاں اصل رہائش اور آخری-9-ماہ ریلیف اوورلیپ کرتے ہیں (مثلاً فروخت کنندہ آخر تک وہاں رہا)، انہیں دگنا شمار نہیں کیا جاتا — وہ محض 100% ریلیف پیدا کرتے ہیں۔ اوورلیپ کا اصول اس فارمولے کو کبھی بھی 100% سے زیادہ ریلیف پیدا کرنے سے روکتا ہے۔

رپورٹنگ اور ادائیگی — 60-دن کا طریقہ کار

طریقہ کار Capital Gains Tax on UK Property Account ہے، جو gov.uk پر دستیاب ہے۔ اپنے موجودہ گورنمنٹ گیٹ وے لاگ-اِن کے ذریعے اکاؤنٹ کھولیں، ریٹرن (حاصل شدہ رقم، اخراجات، ریلیفس، حساب) مکمل کریں، اور اسی مہلت میں CGT ادا کریں۔ ریٹرن جمع کرانے کے بعد HMRC ایک 14-حرفی ادائیگی ریفرنس جاری کرتا ہے۔

ان ٹیکس دہندگان کے لیے جو پہلے ہی سیلف اسیسمنٹ میں ہیں، فروخت کو سالانہ SA ریٹرن پر بھی رپورٹ کرنا ضروری ہے۔ CGT کا اعداد و شمار اصل مکمل سال کی آمدنی کے اعداد و شمار (جو 60-دن کی رپورٹ میں استعمال شدہ تخمینوں سے مختلف ہو سکتے ہیں) کے ساتھ دوبارہ حساب کیا جاتا ہے، اور کوئی زائد یا کم ادائیگی ٹیکس سال کے بعد 31 جنوری کو ملاپ کی جاتی ہے۔ ان ٹیکس دہندگان کے لیے جو SA میں نہیں ہیں، عام طور پر 60-دن کی ریٹرن ہی واحد مطلوبہ فائلنگ ہے۔

60-دن کی مہلت چوکنے پر جرمانے:

• £100 فوری فکسڈ جرمانہ۔
• £300 (یا ٹیکس کا 5%، جو زیادہ ہو) 6 ماہ کے بعد۔
• مزید £300 (یا ٹیکس کا 5%) 12 ماہ کے بعد۔
• 90 دن تک روزانہ £10 جرمانے جہاں HMRC نے نوٹس جاری کیا ہو — پراپرٹی کیسز میں عملی طور پر شاذ و نادر استعمال ہوتا ہے۔
• غیر ادا شدہ CGT پر اصل 60-دن کی واجب الادا تاریخ سے سود جمع ہوتا ہے۔

مشترکہ ملکیت — شیلٹر کو دگنا کرنا

جب دو یا زیادہ افراد پراپرٹی کے مالک ہوں، ہر مالک اپنے حصے کی اپنی فروخت کرتا ہے اور اپنی 60-دن کی ریٹرن جمع کراتا ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ ہر مالک کا اپنا £3,000.00 AEA اور اپنا غیر استعمال شدہ بیسک-ریٹ بینڈ ہوتا ہے۔ 50/50 مالک ایک شادی شدہ جوڑے کے لیے، اس کا مطلب ہے:

• دو £3,000 کے AEA = کسی بھی ٹیکس سے پہلے £6,000 کا محفوظ منافع۔
• دو الگ الگ بینڈ حساب — ممکنہ طور پر دونوں شریکِ حیات کو جزوی طور پر 18% بریکٹ میں رکھتے ہوئے۔
• اگر ایک شریکِ حیات کم مالک ہو، فروخت سے پہلے پراپرٹی کے حصے کی انٹر-سپاؤز منتقلی بینڈ کے استعمال کو بہتر بنانے کے لیے ملکیت کو دوبارہ متوازن کر سکتی ہے۔ منتقلی no-gain-no-loss ہے اور بیس کاسٹ منتقل ہو جاتی ہے۔

ٹیننٹس اِن کامن بمقابلہ جوائنٹ ٹیننٹس: ٹیننسی اِن کامن میں حصے غیر مساوی ہو سکتے ہیں اور فروخت سے پہلے ڈیڈ کے ذریعے تبدیل کیے جا سکتے ہیں، جو مکمل لچک فراہم کرتا ہے۔ جوائنٹ ٹیننٹس ہمیشہ مساوی حصوں میں رکھتے ہیں؛ تقسیم ایڈجسٹ کرنے سے پہلے انہیں جوائنٹ ٹیننسی ختم کرنی ہوگی (ایک سادہ نوٹس) اور ٹیننٹس اِن کامن بننا ہوگا۔ کسی بھی صورت میں، اینٹی-ایوائیڈنس چیلنج سے بچنے کے لیے تبدیلی مکمل ہونے سے کافی پہلے معنی خیز طور پر ہونی چاہیے۔

Buy-to-let کی تفصیلات

ایک خالص BTL کبھی PRR کی اہل نہیں ہوتی (یہ کبھی مالک کی اصل رہائش نہیں رہی) اور، اپریل 2020 سے، شاذ و نادر ہی لیٹنگ ریلیف کی اہل ہوتی ہے۔ لہٰذا قابلِ اجازت اخراجات اور AEA کے بعد پورا منافع قابلِ ٹیکس ہوتا ہے۔ BTL حساب پر قابلِ اجازت اشیاء:

• اصل خریداری کی قیمت، بشمول SDLT (اور ادا کیا گیا ہو تو BTL/دوسرے-گھر کا سرچارج)، قانونی فیس، سروے فیس، بروکر فیس۔
• کیپیٹل بہتری کے اخراجات — لافٹ کنورژن، توسیع، نیا باتھ روم جہاں پہلے کوئی نہیں تھا۔ مرمت اور دیکھ بھال نہیں۔
• فروخت کے اخراجات — اسٹیٹ ایجنٹ کمیشن، کنویانسر فیس، EPC، اشتہار۔

CGT کے حساب پر قابلِ اجازت نہیں:

• کرائے کی مدت کے دوران مرمت اور دیکھ بھال — یہ کرائے کی آمدنی کے خلاف ریوینیو اخراجات تھے۔
• مارگیج سود — بھی ریوینیو، اب section 24 کے تحت 20% بیسک-ریٹ کریڈٹ کے ساتھ (دیکھیں Section 24 گائیڈ)۔
• جیسا تھا ویسا متبادل (بوائلر، اسی معیار کا کچن)۔

جہاں سابقہ اصل گھر کرائے پر دیا گیا ہو، آپ ایک مشترکہ منافع حساب کرتے ہیں اور PRR کے ذریعے تقسیم کرتے ہیں۔ آپ اس مدت کو "PRR سالوں" اور "BTL سالوں" میں تقسیم کر کے انہیں الگ منافع کے طور پر نہیں سمجھ سکتے — HMRC ہمیشہ ٹائم-اپورشنمنٹ استعمال کرتا ہے۔

خصوصی حالات

طلاق اور علیحدگی

6 اپریل 2023 سے، علیحدگی اختیار کرنے والے شریکِ حیات یا سول پارٹنرز کے پاس no-gain-no-loss منتقلیوں کے لیے توسیع شدہ ونڈو ہے: علیحدگی کے سال کے اختتام کے بعد تین ٹیکس سال تک (یا اگر پہلے ہو اور عدالتی حکم سے ریکارڈ شدہ ہو تو مالی تصفیے کی تاریخ تک)۔ اس نے پرانے سخت اصول کی جگہ لی جو no-gain-no-loss کو صرف علیحدگی کے سال سے منسلک کرتا تھا۔ یہ منتقل کرنے والے شریکِ حیات پر CGT چارج سے بچنے کے لیے تصفیے کے حصے کے طور پر بات چیت شدہ پراپرٹی منتقلیوں کی اجازت دیتا ہے۔

وراثت میں ملی پراپرٹی

وراثت CGT کو متحرک نہیں کرتی۔ وارث کے لیے بیس کاسٹ پروبیٹ ویلیو ہے (موت کی تاریخ پر IHT کے لیے استعمال شدہ مارکیٹ ویلیو)۔ وارث کی طرف سے بعد کی فروخت اس پروبیٹ ویلیو کو منافع کے لیے آغاز نقطہ کے طور پر استعمال کرتی ہے۔ اگر پراپرٹی موت کے دو سال کے اندر پروبیٹ ویلیو سے کم پر فروخت ہو جائے تو پرسنل ریپریزینٹیٹوز بعض اوقات ایک IHT loss-on-sale ریلیف کا دعویٰ کر سکتے ہیں، جو زیادہ اندازہ شدہ رقم پر ادا کیے گئے کچھ IHT کو واپس دلا دیتا ہے۔

بہتری کے اخراجات

ملکیت کے دوران مالک کی طرف سے کی گئی کیپیٹل بہتری منافع سے قابلِ کٹوتی ہے بشرطیکہ وہ فروخت کے وقت پراپرٹی کی قدر میں اب بھی جھلکتی ہو۔ ایک لافٹ کنورژن جو ایک بیڈ روم شامل کرتی ہے: ہاں۔ ایک سوئمنگ پول جسے بعد میں بھر دیا گیا ہو: نہیں، کیونکہ قدر مزید نہیں جھلکتی۔ ریکارڈز (انوائسز، بلڈنگ-ریگولیشنز سرٹیفیکیٹس، آرکیٹیکٹ کے ڈرائنگز) پوری ملکیتی مدت جمع مزید چھ سال تک محفوظ رکھے جانے چاہئیں۔

ملے جلے استعمال کی پراپرٹی

ایک پراپرٹی جو جزوی طور پر رہائشی اور جزوی طور پر کمرشل استعمال ہو (دکان کے اوپر مشترکہ ملکیتی فلیٹ) کو درست اور معقول بنیاد پر — عام طور پر فرش کے رقبے اور وقت کے حساب سے — تقسیم کرنا ضروری ہے۔ رہائشی حصہ 18% / 24% ڈھانچے کی پیروی کرتا ہے؛ کمرشل حصہ اب اکتوبر 2024 کے بعد بھی 18% / 24% کی پیروی کرتا ہے۔ تقسیم کا ثبوت (سرویئر کا خط، فرش کے پلانز) ریٹرن کے ساتھ ہونا چاہیے۔

پانچ مرحلوں کا فروخت کا عمل

1. منافع کا حساب لگائیں — حاصل شدہ رقم مائنس اصل خریداری کی قیمت، قابلِ اجازت خریداری کے اخراجات، بہتری کے اخراجات اور فروخت کے اخراجات۔
2. PRR لاگو کریں — ٹائم-اپورشنڈ، بشمول آخری 9 ماہ۔
3. AEA لاگو کریں — فی فرد £3,000؛ ہر مشترکہ مالک کا اپنا ہوتا ہے۔
4. CGT on UK Property Account کے ذریعے رپورٹ کریں — مکمل ہونے سے 60 دن، حساب کردہ CGT ادا کریں۔
5. سیلف اسیسمنٹ کے ذریعے ملاپ کریں — اصل مکمل سال کی آمدنی کے اعداد و شمار کے ساتھ دوبارہ حساب کریں؛ 31 جنوری تک کوئی بیلنس ادا کریں یا ریفنڈ کا دعویٰ کریں۔

خلاصہ

رہائشی پراپرٹی پر کیپیٹل گینز ٹیکس اب سال کے اختتام کا وہ غیر واضح بعد از خیال معاملہ نہیں رہا جو کبھی ہوا کرتا تھا۔ 60-دن کی رپورٹنگ اور ادائیگی کی مہلت فروخت کنندگان کو سیلف اسیسمنٹ سائیکل شروع ہونے سے بہت پہلے اپنے اعداد و شمار — یا ان کا معقول تخمینہ — جاننے پر مجبور کرتی ہے۔ 2024 کی شرح ہم آہنگی نے دراصل ٹاپ پراپرٹی شرح کو 28% سے 24% تک کم کیا ہے، لیکن AEA £12,300 (2022/23) سے £3,000 (2024/25 سے آگے) تک ڈرامائی طور پر سکڑ گیا ہے، جس کا مطلب ہے کہ اب زیادہ ٹرانزیکشنز میں قابلِ ٹیکس بل بنتا ہے۔ مشترکہ ملکیت، PRR کے طریقہ کار اور شریکِ حیات کی منتقلیوں کے گرد منصوبہ بندی قانونی طور پر ٹیکس کو کم سے کم کرنے کا سب سے مؤثر طریقہ ہے۔ پیچیدہ کیسز کے لیے — ملے جلے استعمال، طلاق، بڑے بہتری کے دعوے، ہالیڈے لیٹس — کسی ماہر کے ساتھ مختصر مشاورت کی قیمت عام طور پر داؤ پر لگے ٹیکس کے مقابلے میں معمولی ہوتی ہے۔