CGT în Marea Britanie la vânzarea unei proprietăți 2025/26 — ghidul raportării în 60 de zile

Ce declanșează CGT la o proprietate din Marea Britanie?

Capital Gains Tax se aplică unei vânzări a unui activ impozabil — iar definiția legală a vânzării depășește cu mult o simplă tranzacție de vânzare pe bani. Pentru proprietăți rezidențiale din Marea Britanie, următoarele evenimente sunt toate considerate vânzări:

• O vânzare la valoarea de piață — cazul evident, data finalizării este data vânzării pentru CGT.
• O donație (alta decât către soț/soție sau partener civil) — tratată ca o vânzare presupusă la valoarea de piață.
• Un transfer sub valoarea de piață — câștigul se calculează pe diferența față de valoarea de piață.
• Acordarea unui contract de închiriere pe termen lung cu primă — o vânzare parțială care declanșează un câștig impozabil pe partea reprezentată de primă.
• Demolare urmată de reconstrucție — în anumite circumstanțe, distrugerea clădirii este ea însăși o vânzare.
• Schimb de proprietăți — fiecare parte efectuează o vânzare la valoarea de piață convenită.

Ce nu declanșează CGT:

• Vânzarea singurei sau principalei dvs. reședințe, acoperită integral de Private Residence Relief — nu se datorează impozit, nu este necesară o raportare în 60 de zile.
• Transferurile către soț/soție sau partener civil, în timp ce locuiesc împreună — acestea sunt fără câștig, fără pierdere; CGT este amânată până la o vânzare ulterioară de către partenerul care primește proprietatea.
• Decesul — nu există CGT la deces în sine; activul trece la reprezentanții personali sau la beneficiar, cu costul de bază resetat la valoarea de probate. (Inheritance Tax se poate aplica asupra patrimoniului, dar aceasta este o obligație separată.)
• Donațiile către instituții de caritate — scutite.

Ratele 2025/26: 18% și 24%

Înainte de 30 octombrie 2024, câștigurile din proprietăți rezidențiale purtau o primă față de alte active — 18% pentru contribuabilii din tranșa de bază și 28% pentru cei din tranșa superioară și adițională. Autumn Budget 2024 a redus rata pentru proprietăți din tranșa superioară de la 28% la 24% și, simultan, a majorat rata pentru alte active de la 10% / 20% la 18% / 24%. Rezultatul net: prima rezidențială a dispărut, iar de la acea dată toate activele impozabile au aceeași structură de 18% / 24%.

Repartizarea se aplică după ce suma anuală scutită de £3.000 a fost folosită. Pentru a stabili ce rată se aplică fiecărei părți, adăugați câștigul impozabil peste venitul dvs. impozabil din acel an și vedeți cât din tranșa de bază mai rămâne.

Exemplu numeric — repartizarea pe tranșe

Observați că, deși salariul Sarei este confortabil sub pragul tranșei superioare, interacțiunea cu un câștig mare, unic, împinge cea mai mare parte a câștigului în tranșa de 24%. Acest efect de cumulare este cea mai mare surpriză pentru proprietarii aflați la prima vânzare.

Private Residence Relief (PRR)

PRR este scutirea care face ca vânzarea locuinței dvs. să fie scutită de impozit. Scutirea integrală se aplică dacă proprietatea a fost singura sau principala dvs. reședință pe întreaga perioadă de deținere. Scutirea parțială se aplică atunci când proprietatea a fost parțial locuință principală și parțial altceva — o perioadă de închiriere, o absență prelungită peste intervalele permise, sau o parte folosită exclusiv în scop comercial.

Două reguli PRR sunt deosebit de importante pentru cazurile parțiale:

• Ultimele 9 luni se califică întotdeauna. Chiar dacă v-ați mutat și ați închiriat proprietatea, ultimele 9 luni sunt considerate ocupare presupusă. Acest interval a fost de 36 de luni până în aprilie 2014, de 18 luni până în aprilie 2020, iar acum este de 9 luni. Persoanele cu dizabilități sau aflate în cămine de îngrijire beneficiază în continuare de 36 de luni.
• Letting Relief este în mare parte desființată. Începând cu 6 aprilie 2020, Letting Relief este disponibilă doar acolo unde proprietarul locuia împreună cu chiriașul (o situație reală de chiriaș care locuiește alături de proprietar). Vechea scutire generoasă de £40.000, pentru conversia integrală buy-to-let a unei foste locuințe, a dispărut.

Mecanismul PRR — un exemplu pe 10 ani

Acolo unde ocuparea efectivă și scutirea pentru ultimele 9 luni se suprapun (de exemplu, vânzătorul a locuit acolo până la sfârșit), acestea nu se numără de două ori — pur și simplu produc o scutire de 100%. Regula suprapunerii împiedică formula să producă vreodată o scutire de peste 100%.

Raportare și plată — fluxul de 60 de zile

Mecanismul este Capital Gains Tax on UK Property Account, disponibil pe gov.uk. Deschideți contul folosind autentificarea existentă Government Gateway, completați declarația (suma încasată, costuri, scutiri, calcul) și plătiți CGT până la același termen. HMRC emite un număr de referință de plată din 14 caractere după depunerea declarației.

Pentru contribuabilii care deja depun Self Assessment, vânzarea trebuie de asemenea raportată în declarația anuală SA. Cifra CGT este recalculată folosind cifrele reale de venit pe întregul an (care pot diferi de estimările folosite în declarația de 60 de zile), iar orice plată în plus sau în minus este reconciliată la 31 ianuarie, după anul fiscal. Pentru contribuabilii care nu depun SA, declarația de 60 de zile este de obicei singura declarație necesară.

Penalități pentru nerespectarea termenului de 60 de zile:

• Penalitate fixă imediată de £100.
• £300 (sau 5% din impozit, dacă e mai mare) după 6 luni.
• Încă £300 (sau 5% din impozit) după 12 luni.
• Penalități zilnice de £10, timp de până la 90 de zile, acolo unde HMRC a emis o notificare — rareori folosite în practică pentru cazurile de proprietăți.
• Se acumulează dobândă pentru CGT neplătită de la data inițială de scadență de 60 de zile.

Coproprietatea — dublarea plafonului scutit

Când două sau mai multe persoane dețin proprietatea, fiecare proprietar efectuează propria vânzare a cotei sale și depune propria declarație de 60 de zile. Esențial, fiecare proprietar are propria sa AEA de £3,000.00 și propria tranșă de bază neutilizată. Pentru un cuplu căsătorit care deține în proporție 50/50, aceasta înseamnă:

• Două AEA de £3.000 = £6.000 din câștig scutit înainte de orice impozit.
• Două calcule separate de tranșe — posibil menținând ambii soți parțial în tranșa de 18%.
• Dacă unul dintre soți deține o cotă mai mică, un transfer între soți al unei părți din proprietate, înainte de vânzare, poate rebalansa deținerea pentru a optimiza folosirea tranșelor. Transferul este fără câștig, fără pierdere, iar costul de bază se transferă și el.

Tenants in common vs joint tenants: Într-un regim de tenancy in common cotele pot fi inegale și modificate printr-un act, înainte de vânzare, oferind flexibilitate deplină. Joint tenants dețin întotdeauna cote egale; ar trebui mai întâi să separe regimul de joint tenancy (printr-o notificare simplă) și să devină tenants in common înainte de a ajusta repartizarea. Oricum ar fi, modificarea ar trebui să aibă loc într-un mod semnificativ înainte de finalizare, pentru a evita o contestație de anti-evitare.

Specificul buy-to-let

Un BTL pur nu se califică niciodată pentru PRR (nu a fost niciodată reședința principală a proprietarului) și, din aprilie 2020, se califică rareori și pentru Letting Relief. Prin urmare, întregul câștig — după costurile permise și AEA — este impozabil. Elemente permise în calculul BTL:

• Prețul inițial de achiziție, inclusiv SDLT (și suprataxa BTL/a doua locuință, dacă a fost plătită), onorarii juridice, onorarii de expertiză, comisioane de broker.
• Cheltuieli de îmbunătățire de capital — mansardare, extindere, o baie nouă acolo unde nu exista niciuna. Nu reparații și întreținere.
• Costuri de vânzare — comisionul agenției imobiliare, onorariile notarului, EPC, publicitate.

Nu sunt permise în calculul CGT:

• Reparațiile și întreținerea din perioada de închiriere — acestea au fost cheltuieli de venit din chirii.
• Dobânda ipotecară — de asemenea cheltuială de venit, acum cu credit de 20% în tranșa de bază conform secțiunii 24 (vezi ghidul Secțiunii 24).
• Înlocuiri de tip „ca-pentru-ca” (centrală, bucătărie de același standard).

Acolo unde o fostă locuință principală a fost închiriată, se calculează un singur câștig combinat și se repartizează prin PRR. Nu puteți împărți perioada în "ani PRR" și "ani BTL" și să le tratați ca vânzări separate — HMRC folosește întotdeauna repartizarea proporțională în timp.

Situații speciale

Divorț și separare

Începând cu 6 aprilie 2023, soții sau partenerii civili care se separă au o fereastră extinsă pentru transferuri fără câștig, fără pierdere: până la trei ani fiscali după sfârșitul anului separării (sau până la data acordului financiar, dacă este mai devreme și consemnat printr-o hotărâre judecătorească). Aceasta a înlocuit vechea regulă mai severă, care lega regimul fără câștig, fără pierdere doar de anul separării. Aceasta permite transferuri negociate de proprietăți, ca parte a unui acord, pentru a evita o obligație CGT pentru soțul/soția care transferă.

Proprietate moștenită

Moștenirea nu declanșează CGT. Costul de bază pentru beneficiar este valoarea de probate (valoarea de piață de la data decesului, folosită pentru IHT). O vânzare ulterioară de către beneficiar folosește această valoare de probate ca punct de plecare pentru câștig. Dacă proprietatea este vândută în termen de doi ani de la deces, la o valoare mai mică decât valoarea de probate, reprezentanții personali pot uneori solicita o scutire IHT pentru pierdere-la-vânzare, recuperând o parte din IHT plătit pe baza cifrei supraevaluate.

Cheltuieli de îmbunătățire

Îmbunătățirile de capital realizate de proprietar în perioada deținerii sunt deductibile din câștig, cu condiția să fie încă reflectate în valoarea proprietății la data vânzării. O mansardare care adaugă un dormitor: da. O piscină care a fost ulterior umplută: nu, pentru că valoarea nu mai este reflectată. Evidențele (facturi, certificate de reglementare a construcțiilor, planuri de arhitect) ar trebui păstrate pe toată perioada deținerii, plus șase ani.

Proprietate cu utilizare mixtă

O proprietate folosită parțial rezidențial și parțial comercial (un apartament deasupra unui magazin, deținute împreună) trebuie repartizată pe o bază echitabilă și rezonabilă — de obicei după suprafață și timp. Partea rezidențială urmează structura de 18% / 24%; partea comercială urmează acum, de asemenea, 18% / 24% după octombrie 2024. Dovada repartizării (o scrisoare de la un expert evaluator, planuri de etaj) ar trebui să însoțească declarația.

Procesul de vânzare în cinci pași

1. Calculați câștigul — suma încasată minus prețul inițial de achiziție, costurile de achiziție permise, cheltuielile de îmbunătățire și costurile de vânzare.
2. Aplicați PRR — repartizat proporțional în timp, incluzând ultimele 9 luni.
3. Aplicați AEA — £3.000 per persoană; fiecare coproprietar are propria sa.
4. Raportați prin CGT on UK Property Account — 60 de zile de la finalizare, plătiți CGT calculată.
5. Reconciliați prin Self Assessment — recalculați cu cifrele reale de venit pe întregul an; plătiți orice sold sau solicitați o rambursare până la 31 ianuarie.

Concluzii

Capital Gains Tax pe proprietăți rezidențiale nu mai este obscurul gând de final de an de altădată. Termenul de raportare și plată de 60 de zile îi obligă pe vânzători să își cunoască cifrele — sau o estimare bine argumentată a acestora — cu mult înainte de începerea ciclului Self Assessment. Armonizarea ratelor din 2024 a redus de fapt rata maximă pentru proprietăți de la 28% la 24%, dar AEA s-a redus dramatic, de la £12.300 (2022/23) la £3.000 (din 2024/25 încolo), ceea ce înseamnă că mai multe tranzacții generează acum o factură impozabilă. Planificarea în jurul coproprietății, mecanismelor PRR și transferurilor între soți este cea mai eficientă modalitate de a reduce legal impozitul. Pentru cazuri complexe — utilizare mixtă, divorț, cereri mari de îmbunătățire, proprietăți de vacanță — costul unei scurte consultații cu un specialist este de obicei neglijabil în comparație cu impozitul aflat în joc.