ضريبة CGT عند بيع عقار في المملكة المتحدة 2025/26 — دليل الإبلاغ خلال 60 يومًا

ما الذي يستوجب CGT على عقار في المملكة المتحدة؟

تُفرض ضريبة أرباح رأس المال على تصرف في أصل خاضع للضريبة — والتعريف القانوني للتصرف يتجاوز بكثير مجرد بيع نقدي مباشر. بالنسبة للعقارات السكنية في المملكة المتحدة، تُعتبر الأحداث التالية جميعها تصرفات:

• بيع بين طرفين مستقلين — الحالة الواضحة، تاريخ الإتمام هو تاريخ التصرف لأغراض CGT.
• هدية (لغير الزوج أو الشريك المدني) — تُعامل كتصرف مفترض بالقيمة السوقية.
• نقل بأقل من القيمة — يُحسب الربح على أساس الفارق عن القيمة السوقية.
• منح عقد إيجار طويل مقابل علاوة — تصرف جزئي يستوجب ربحًا خاضعًا للضريبة على الجزء الذي تمثله العلاوة.
• الهدم متبوعًا بإعادة البناء — في ظروف معينة يُعد تدمير المبنى نفسه تصرفًا.
• تبادل العقارات — كل طرف يقوم بتصرف بالقيمة السوقية المتفق عليها.

ما لا يستوجب CGT:

• بيع سكنك الوحيد أو الرئيسي المغطى بالكامل بإعفاء السكن الرئيسي — لا ضريبة مستحقة، ولا حاجة لتقرير الـ60 يومًا.
• عمليات النقل إلى زوج أو شريك مدني أثناء العيش معًا — هذه بلا ربح ولا خسارة؛ تُؤجَّل CGT إلى تصرف لاحق من قبل الشريك المستلم.
• الوفاة — لا توجد CGT على الوفاة نفسها؛ ينتقل الأصل إلى الممثلين الشخصيين أو المستفيد بتكلفة أساس تُعاد ضبطها إلى قيمة إثبات الوصية. (قد تُطبَّق ضريبة الميراث على التركة، لكنها رسم منفصل.)
• الهدايا للجمعيات الخيرية — معفاة.

معدلات 2025/26: 18% و24%

قبل 30 أكتوبر 2024، كانت أرباح العقارات السكنية تحمل علاوة مقارنة بالأصول الأخرى — 18% لدافعي الضريبة في الشريحة الأساسية و28% لدافعي الضريبة في الشريحتين العليا والإضافية. خفّضت ميزانية الخريف 2024 معدل العقارات في الشريحة العليا من 28% إلى 24%، ورفعت في الوقت نفسه معدل الأصول الأخرى من 10%/20% إلى 18%/24%. النتيجة الصافية: زالت علاوة العقارات السكنية، ومنذ ذلك التاريخ تحمل جميع الأصول الخاضعة للضريبة نفس هيكل 18%/24%.

يُطبَّق التقسيم بعد استخدام مبلغ الإعفاء السنوي البالغ 3,000 جنيه إسترليني. لمعرفة أي معدل ينطبق على أي جزء، تضيف الربح الخاضع للضريبة فوق دخلك الخاضع للضريبة لتلك السنة وترى مقدار ما تبقى من الشريحة الأساسية.

مثال توضيحي على تقسيم الشرائح

لاحظ أنه رغم أن راتب سارة وحده أقل بكثير من عتبة الشريحة العليا، فإن التفاعل مع ربح كبير لمرة واحدة يدفع معظم الربح إلى شريحة 24%. هذا التأثير التراكمي هو أكبر مفاجأة لبائعي العقارات المؤجرة للمرة الأولى.

إعفاء السكن الرئيسي (PRR)

إعفاء السكن الرئيسي هو الإعفاء الذي يجعل بيع منزلك معفى من الضريبة. يُطبَّق الإعفاء الكامل إذا كان العقار سكنك الوحيد أو الرئيسي طوال فترة الملكية بأكملها. يُطبَّق إعفاء جزئي عندما يكون العقار جزئيًا سكنًا رئيسيًا وجزئيًا شيئًا آخر — فترة تأجير، غياب ممتد يتجاوز الفجوات المسموح بها، أو جزء يُستخدم حصريًا لأغراض تجارية.

قاعدتان من قواعد PRR مهمتان بشكل خاص للحالات الجزئية:

• الأشهر الـ9 الأخيرة تؤهل دائمًا. حتى لو انتقلت وأجّرت العقار، تُحتسب الأشهر الـ9 الأخيرة كإشغال مفترض. كانت هذه الفترة 36 شهرًا حتى أبريل 2014، و18 شهرًا حتى أبريل 2020، والآن 9 أشهر. الأشخاص ذوو الإعاقة أو المقيمون في دور الرعاية لا يزالون يحصلون على 36 شهرًا.
• إعفاء التأجير ملغى إلى حد كبير. اعتبارًا من 6 أبريل 2020، لا يتوفر إعفاء التأجير إلا حيث كان المالك في سكن مشترك مع المستأجر (وضع نزيل حقيقي). الإعفاء السخي القديم بقيمة 40,000 جنيه إسترليني لتحويل كامل لعقار للتأجير من سكن سابق لم يعد قائمًا.

آلية PRR — مثال على 10 سنوات

عندما يتداخل الإشغال الفعلي وإعفاء الأشهر الـ9 الأخيرة (مثلًا، عاش البائع فيها حتى النهاية)، لا يُحتسبان مرتين — بل ينتجان ببساطة إعفاءً بنسبة 100%. تمنع قاعدة التداخل الصيغة من إنتاج أكثر من 100% من الإعفاء أبدًا.

الإبلاغ والدفع — سير عمل الـ60 يومًا

الآلية هي حساب CGT الخاص بالعقارات في المملكة المتحدة، المتاح على gov.uk. افتح الحساب باستخدام بيانات تسجيل الدخول الحالية عبر Government Gateway، وأكمل الإقرار (العائدات، التكاليف، الإعفاءات، الحساب)، وادفع ضريبة CGT بحلول نفس الموعد النهائي. تصدر HMRC مرجع دفع مكونًا من 14 حرفًا بمجرد تقديم الإقرار.

بالنسبة لدافعي الضريبة المسجلين بالفعل في الإقرار الذاتي، يجب أيضًا الإبلاغ عن عملية التصرف في الإقرار السنوي. تُعاد حساب رقم CGT باستخدام أرقام الدخل الفعلية للسنة الكاملة (والتي قد تختلف عن التقديرات المستخدمة في تقرير الـ60 يومًا)، وتُسوَّى أي دفعة زائدة أو ناقصة في 31 يناير التالي للسنة الضريبية. بالنسبة لدافعي الضريبة غير المسجلين في الإقرار الذاتي، يكون تقرير الـ60 يومًا عادةً التقديم الوحيد المطلوب.

عقوبات تجاوز الموعد النهائي البالغ 60 يومًا:

• غرامة ثابتة فورية قدرها 100 جنيه إسترليني.
• 300 جنيه إسترليني (أو 5% من الضريبة، أيهما أعلى) بعد 6 أشهر.
• 300 جنيه إسترليني إضافية (أو 5% من الضريبة) بعد 12 شهرًا.
• غرامات يومية قدرها 10 جنيهات إسترلينية لمدة تصل إلى 90 يومًا حيث أصدرت HMRC إشعارًا — نادرًا ما تُستخدم عمليًا في حالات العقارات.
• تتراكم الفائدة على ضريبة CGT غير المدفوعة من تاريخ الاستحقاق الأصلي البالغ 60 يومًا.

الملكية المشتركة — مضاعفة الحماية

عندما يمتلك شخصان أو أكثر العقار، يقوم كل مالك بعملية تصرف خاصة به في حصته ويقدم تقرير الـ60 يومًا الخاص به. والأهم أن لكل مالك مبلغ الإعفاء السنوي £3,000.00 الخاص به وشريحته الأساسية غير المستخدمة الخاصة به. بالنسبة لزوجين يمتلكان العقار بنسبة 50/50، يعني هذا:

• مبلغا إعفاء سنوي بقيمة 3,000 جنيه إسترليني = 6,000 جنيه إسترليني من الربح معفى قبل أي ضريبة.
• حسابا شريحة منفصلان — قد يبقيان كلا الزوجين جزئيًا في شريحة 18%.
• إذا كان أحد الزوجين يمتلك حصة أقل، فإن نقل جزء من العقار بين الزوجين قبل البيع يمكن أن يعيد توازن الملكية لتحسين استخدام الشريحة. النقل بلا ربح ولا خسارة وتنتقل تكلفة الأساس معه.

المستأجرون المشتركون (tenants in common) مقابل الملاك المشتركون (joint tenants): في الملكية المشتركة بحصص (tenancy in common) يمكن أن تكون الحصص غير متساوية ويمكن تعديلها بموجب سند قبل البيع، مما يمنح مرونة كاملة. أما الملاك المشتركون (joint tenants) فيحتفظون دائمًا بحصص متساوية؛ ويحتاجون أولًا إلى فصل الملكية المشتركة (إشعار بسيط) والتحول إلى مستأجرين مشتركين قبل تعديل التقسيم. وفي كلتا الحالتين، يجب أن يحدث التغيير قبل الإتمام بفترة معقولة لتجنب الطعن بمكافحة التجنب الضريبي.

تفاصيل الشراء للتأجير

لا يؤهل عقار الشراء للتأجير الصرف أبدًا لإعفاء السكن الرئيسي (لم يكن يومًا سكن المالك الرئيسي)، ومنذ أبريل 2020، نادرًا ما يؤهل لإعفاء التأجير أيضًا. لذا فإن الربح الكامل — بعد التكاليف المسموح بها ومبلغ الإعفاء السنوي — خاضع للضريبة. العناصر المسموح بها في حساب عقار التأجير:

• سعر الشراء الأصلي، بما في ذلك SDLT (والرسم الإضافي لعقارات التأجير/المنزل الثاني إن دُفع)، وأتعاب المحاماة، وأتعاب المسح، وأتعاب الوسيط.
• مصاريف التحسين الرأسمالي — تحويل علية، توسعة، حمام جديد حيث لم يكن هناك حمام. وليس الإصلاحات والصيانة.
• تكاليف البيع — عمولة وكيل العقارات، أتعاب ناقل الملكية، شهادة أداء الطاقة EPC، الإعلان.

غير مسموح به في حساب CGT:

• الإصلاحات والصيانة خلال فترة التأجير — كانت هذه مصاريف إيرادية مقابل دخل الإيجار.
• فائدة الرهن العقاري — وهي أيضًا إيرادية، والآن بخصم ضريبي بنسبة 20% من الشريحة الأساسية بموجب Section 24 (راجع دليل Section 24).
• الاستبدالات المماثلة (غلاية، مطبخ بنفس المستوى).

عندما يكون سكن رئيسي سابق قد أُجّر، تحسب ربحًا واحدًا مجمعًا وتوزعه عبر PRR. لا يمكنك تقسيم الفترة إلى "سنوات PRR" و"سنوات تأجير" ومعاملتها كأرباح منفصلة — تستخدم HMRC دائمًا التوزيع الزمني.

حالات خاصة

الطلاق والانفصال

اعتبارًا من 6 أبريل 2023، يحصل الأزواج أو الشركاء المدنيون المنفصلون على نافذة ممتدة لعمليات النقل بلا ربح ولا خسارة للأصول: حتى ثلاث سنوات ضريبية بعد نهاية سنة الانفصال (أو حتى تاريخ التسوية المالية، إن كان أبكر ومسجلًا بأمر محكمة). حل هذا محل القاعدة القديمة القاسية التي كانت تربط الوضع بلا ربح ولا خسارة بسنة الانفصال فقط. يسمح هذا بعمليات نقل عقارات متفاوض عليها كجزء من التسوية لتجنب رسم CGT على الزوج الناقل.

العقار الموروث

الميراث لا يستوجب CGT. تكلفة الأساس للمستفيد هي قيمة إثبات الوصية (القيمة السوقية في تاريخ الوفاة المستخدمة لضريبة الميراث). يستخدم البيع اللاحق من قبل المستفيد قيمة إثبات الوصية هذه كنقطة انطلاق للربح. إذا بيع العقار خلال سنتين من الوفاة بأقل من قيمة إثبات الوصية، يمكن للممثلين الشخصيين أحيانًا المطالبة بإعفاء خسارة البيع لضريبة الميراث، مما يستعيد جزءًا من ضريبة الميراث المدفوعة على الرقم المبالغ في تقديره.

مصاريف التحسين

التحسينات الرأسمالية التي يجريها المالك خلال فترة الملكية قابلة للخصم من الربح شريطة أن تكون لا تزال منعكسة في قيمة العقار عند التصرف. تحويل علية يضيف غرفة نوم: نعم. حمام سباحة تم ردمه لاحقًا: لا، لأن القيمة لم تعد منعكسة. يجب الاحتفاظ بالسجلات (الفواتير، شهادات لوائح البناء، رسومات المهندس المعماري) طوال فترة الملكية بأكملها بالإضافة إلى ست سنوات.

العقار مختلط الاستخدام

العقار المستخدم جزئيًا كسكن وجزئيًا تجاريًا (شقة فوق متجر مملوكة معًا) يجب توزيعه على أساس عادل ومعقول — عادةً حسب مساحة الأرضية والوقت. يتبع الجزء السكني هيكل 18%/24%، ويتبع الجزء التجاري الآن أيضًا 18%/24% بعد أكتوبر 2024. يجب أن يرافق دليل التوزيع (خطاب مساح، مخططات الطوابق) الإقرار.

عملية التصرف من خمس خطوات

1. احسب الربح — العائدات ناقص سعر الشراء الأصلي، وتكاليف الشراء المسموح بها، ومصاريف التحسين، وتكاليف البيع.
2. طبّق PRR — موزع زمنيًا، بما في ذلك الأشهر الـ9 الأخيرة.
3. طبّق مبلغ الإعفاء السنوي — 3,000 جنيه إسترليني لكل فرد؛ لكل مالك مشترك مبلغه الخاص.
4. أبلغ عبر حساب CGT الخاص بالعقارات في المملكة المتحدة — 60 يومًا من الإتمام، ادفع ضريبة CGT المحسوبة.
5. وفّق عبر الإقرار الذاتي — أعد الحساب بأرقام الدخل الفعلية للسنة الكاملة؛ ادفع أي رصيد أو طالب باسترداد بحلول 31 يناير.

تجميع كل ذلك

لم تعد ضريبة أرباح رأس المال على العقارات السكنية فكرة غامضة تأتي كملحق في نهاية السنة كما كانت في السابق. يجبر الموعد النهائي للإبلاغ والدفع خلال 60 يومًا البائعين على معرفة أرقامهم — أو تقديرًا معقولًا لها — قبل بدء دورة الإقرار الذاتي بوقت طويل. لقد خفّض توحيد المعدلات لعام 2024 فعليًا أعلى معدل للعقارات من 28% إلى 24%، لكن مبلغ الإعفاء السنوي انكمش بشكل كبير من 12,300 جنيه إسترليني (2022/23) إلى 3,000 جنيه إسترليني (2024/25 فصاعدًا)، مما يعني أن مزيدًا من المعاملات تولّد الآن فاتورة خاضعة للضريبة. التخطيط حول الملكية المشتركة وآلية PRR وعمليات النقل بين الزوجين هو الطريقة الأكثر فعالية لتقليل الضريبة قانونيًا. بالنسبة للحالات المعقدة — الاستخدام المختلط، الطلاق، مطالبات التحسين الكبيرة، عقارات العطلات — عادةً ما تكون تكلفة استشارة موجزة مع متخصص تافهة مقارنة بالضريبة المعرضة للخطر.