CGT при продажу нерухомості у Великій Британії 2025/26 — довідник із 60-денного звітування

Що спричиняє нарахування CGT на нерухомість у Великій Британії?

Податок на приріст капіталу нараховується на продаж (disposal) оподатковуваного активу — і юридичне визначення продажу виходить далеко за межі звичайного продажу за готівку. Для житлової нерухомості у Великій Британії всі наведені нижче події вважаються продажем:

• Продаж на комерційних умовах (arm's-length) — очевидний випадок, дата завершення угоди є датою продажу для цілей CGT.
• Дарування (крім дарування подружжю чи цивільному партнеру) — розглядається як умовний продаж за ринковою вартістю.
• Передача за заниженою вартістю — приріст розраховується на різницю з ринковою вартістю.
• Надання довгострокової оренди за премію — частковий продаж, що спричиняє оподатковуваний приріст на частку, представлену премією.
• Знесення з подальшою заміною — за певних обставин саме знищення будівлі є продажем.
• Обмін нерухомістю — кожна сторона здійснює продаж за узгодженою ринковою вартістю.

Що не спричиняє CGT:

• Продаж вашого єдиного чи основного житла, повністю покритий Private Residence Relief — податок не сплачується, 60-денний звіт не потрібен.
• Передача подружжю чи цивільному партнеру під час спільного проживання — це no-gain-no-loss; CGT відкладається до наступного продажу партнером, який отримав майно.
• Смерть — сама смерть не спричиняє CGT; актив переходить до особистих представників чи бенефіціара з базовою вартістю, скинутою до вартості на момент отримання спадщини. (Податок на спадщину може застосовуватися до майна, але це окремий податок.)
• Дарування благодійним організаціям — звільнено від податку.

Ставки 2025/26: 18% та 24%

До 30 жовтня 2024 року приріст від житлової нерухомості мав надбавку порівняно з іншими активами — 18% для платників базової ставки та 28% для платників вищої та додаткової ставки. Autumn Budget 2024 знизив вищу ставку для нерухомості з 28% до 24% та одночасно підняв ставку на інші активи з 10% / 20% до 18% / 24%. Підсумковий результат: надбавка на житлову нерухомість зникла, і з цієї дати всі оподатковувані активи мають однакову структуру 18% / 24%.

Розподіл застосовується після використання неоподатковуваної суми £3,000 (Annual Exempt Amount). Щоб визначити, яка ставка застосовується до якої частини, ви додаєте оподатковуваний приріст поверх вашого оподатковуваного доходу за рік і дивитеся, скільки залишилося базового діапазону.

Приклад розрахунку розподілу по діапазонах

Зверніть увагу, що навіть якщо зарплата Сари сама по собі значно нижча за поріг вищої ставки, взаємодія з великим одноразовим приростом відсуває більшу частину приросту у діапазон 24%. Цей ефект накопичення — найбільший сюрприз для орендодавців-початківців, які продають нерухомість уперше.

Private Residence Relief (PRR)

PRR — це пільга, яка робить продаж вашого житла безподатковим. Повна пільга застосовується, якщо нерухомість була вашим єдиним чи основним житлом протягом усього періоду володіння. Часткова пільга застосовується, коли нерухомість частково була основним житлом, а частково — чимось іншим: період оренди, тривала відсутність понад дозволені проміжки, або частина, що використовувалася виключно для бізнесу.

Два правила PRR особливо важливі для часткових випадків:

• Останні 9 місяців завжди враховуються. Навіть якщо ви виїхали та здали нерухомість в оренду, останні 9 місяців зараховуються як умовне проживання. Раніше це було 36 місяців до квітня 2014 року, 18 місяців до квітня 2020 року, а тепер — 9 місяців. Особи з інвалідністю або ті, хто перебуває в будинках для догляду, все ще отримують 36 місяців.
• Letting Relief здебільшого скасовано. З 6 квітня 2020 року Letting Relief доступний лише там, де власник проживав спільно з орендарем (ситуація зі справжнім квартирантом). Стара щедра пільга £40,000 для повного перетворення колишнього житла на BTL більше не діє.

Механіка PRR — приклад на 10 років

Там, де фактичне проживання та пільга за останні 9 місяців перекриваються (наприклад, продавець проживав там до кінця), подвійного заліку не відбувається — вони просто дають 100% пільгу. Правило перекриття запобігає тому, щоб формула коли-небудь давала більше 100% пільги.

Звітування та сплата — 60-денний порядок дій

Механізм — це Capital Gains Tax on UK Property Account, доступний на gov.uk. Відкрийте кабінет за допомогою наявного входу Government Gateway, заповніть декларацію (виручка, витрати, пільги, розрахунок) і сплатіть CGT у той самий термін. HMRC видає 14-символьний платіжний номер після подання декларації.

Для платників податків, які вже подають Self Assessment, продаж також має бути вказаний у річній декларації SA. Сума CGT перераховується з урахуванням фактичних показників доходу за весь рік (які можуть відрізнятися від оцінок, використаних у 60-денному звіті), а будь-яка переплата чи недоплата врегульовується 31 січня наступного податкового року. Для платників податків, які не подають SA, 60-денна декларація зазвичай є єдиною необхідною подачею.

Штрафи за порушення 60-денного терміну:

• £100 негайного фіксованого штрафу.
• £300 (або 5% податку, якщо більше) після 6 місяців.
• Ще £300 (або 5% податку) після 12 місяців.
• Щоденні штрафи £10 до 90 днів, коли HMRC видав повідомлення — рідко застосовується на практиці для випадків з нерухомістю.
• Відсотки нараховуються на несплачений CGT з початкової 60-денної дати сплати.

Спільне володіння — подвоєння захисту

Коли нерухомістю володіють дві чи більше осіб, кожен власник здійснює власний продаж своєї частки та подає власну 60-денну декларацію. Важливо, що кожен власник має власний AEA у розмірі £3,000.00 та власний невикористаний базовий діапазон. Для подружжя, що володіє нерухомістю порівну (50/50), це означає:

• Два AEA по £3,000 = £6,000 приросту, звільненого від податку до будь-якого оподаткування.
• Два окремі розрахунки діапазону — можливо, обидва партнери частково залишаться в діапазоні 18%.
• Якщо одне з подружжя володіє меншою часткою, передача частини нерухомості між подружжям перед продажем може перебалансувати володіння для оптимізації використання діапазонів. Передача є no-gain-no-loss, і базова вартість переходить разом з нею.

Tenants in common проти joint tenants: При tenancy in common частки можуть бути нерівними і змінюватися за документом перед продажем, що дає повну гнучкість. Joint tenants завжди володіють рівними частками; їм спершу потрібно розірвати спільне володіння (проста заява) та стати tenants in common, перш ніж змінювати розподіл. У будь-якому разі зміна має відбутися по-справжньому заздалегідь до завершення угоди, щоб уникнути оскарження за правилами протидії ухиленню від оподаткування.

Особливості buy-to-let

Чистий BTL ніколи не кваліфікується для PRR (він ніколи не був основним житлом власника) і, з квітня 2020 року, рідко кваліфікується для Letting Relief. Тому весь приріст — після дозволених витрат та AEA — оподатковується. Дозволені статті в розрахунку BTL:

• Первісна ціна покупки, включно з SDLT (і надбавкою за BTL/другий дім, якщо сплачена), юридичними послугами, оплатою обстеження, комісією брокера.
• Витрати на капітальні поліпшення — переобладнання горища, прибудова, нова ванна кімната там, де її раніше не було. Не ремонт та обслуговування.
• Витрати на продаж — комісія рієлтора, послуги юриста з передачі права власності, EPC, реклама.

Не дозволено у розрахунку CGT:

• Ремонт та обслуговування протягом періоду оренди — це були поточні витрати проти орендного доходу.
• Відсотки за іпотекою — також поточні витрати, тепер із 20% податковим кредитом за базовою ставкою згідно з розділом 24 (див. довідник Section 24).
• Рівноцінна заміна (бойлер, кухня того ж рівня).

Якщо колишнє основне житло здавалося в оренду, ви розраховуєте один сукупний приріст і розподіляєте його через PRR. Ви не можете розділити період на "роки PRR" та "роки BTL" і розглядати їх як окремий приріст — HMRC завжди використовує розподіл за часом.

Особливі ситуації

Розлучення та роздільне проживання

З 6 квітня 2023 року подружжя чи цивільні партнери, які розлучаються, мають розширене вікно для передачі активів на умовах no-gain-no-loss: до трьох податкових років після завершення року роздільного проживання (або до дати фінансового врегулювання, якщо вона раніше і зафіксована рішенням суду). Це замінило суворе старе правило, яке прив'язувало no-gain-no-loss лише до року роздільного проживання. Це дозволяє узгодженим передачам нерухомості в рамках врегулювання уникнути нарахування CGT стороні, що передає майно.

Успадкована нерухомість

Спадкування не спричиняє CGT. Базова вартість для бенефіціара — це вартість на момент отримання спадщини (ринкова вартість на дату смерті, використана для IHT). Подальший продаж бенефіціаром використовує цю вартість як відправну точку для приросту. Якщо нерухомість продається протягом двох років після смерті за суму, меншу за вартість на момент отримання спадщини, особисті представники іноді можуть подати заявку на пільгу IHT loss-on-sale, повернувши частину сплаченого IHT з завищеної суми.

Витрати на поліпшення

Капітальні поліпшення, зроблені власником протягом володіння, підлягають вирахуванню з приросту за умови, що вони досі відображені у вартості нерухомості на момент продажу. Переобладнання горища, що додає спальню: так. Басейн, який відтоді засипали: ні, оскільки вартість більше не відображається. Документи (рахунки, сертифікати будівельних норм, креслення архітектора) слід зберігати протягом усього періоду володіння плюс шість років.

Нерухомість змішаного використання

Нерухомість, що використовується частково як житло, а частково комерційно (квартира над магазином, якою володіють разом), має бути розподілена на справедливій та обґрунтованій основі — зазвичай за площею та часом. Житлова частина слідує структурі 18% / 24%; комерційна частина тепер теж слідує 18% / 24% після жовтня 2024 року. До декларації слід додати докази розподілу (лист інженера-геодезиста, плани поверхів).

П'ять кроків процесу продажу

1. Розрахуйте приріст — виручка мінус первісна ціна покупки, дозволені витрати на купівлю, витрати на поліпшення та витрати на продаж.
2. Застосуйте PRR — розподілений за часом, включно з останніми 9 місяцями.
3. Застосуйте AEA — £3,000 на особу; кожен співвласник має власний.
4. Подайте звіт через CGT on UK Property Account — 60 днів від завершення угоди, сплатіть розрахований CGT.
5. Звірте через Self Assessment — перерахуйте з фактичними показниками доходу за весь рік; сплатіть залишок або отримайте повернення до 31 січня.

Підсумок

Податок на приріст капіталу на житлову нерухомість більше не є незрозумілою кінцевою думкою про рік, якою він колись був. 60-денний термін звітування та сплати змушує продавців знати свої цифри — або обґрунтовану оцінку цих цифр — задовго до початку циклу Self Assessment. Гармонізація ставок 2024 року фактично знизила найвищу ставку для нерухомості з 28% до 24%, але Annual Exempt Amount різко скоротилася з £12,300 (2022/23) до £3,000 (з 2024/25 і надалі), а це означає, що більше операцій тепер генерують оподатковуваний рахунок. Планування навколо спільного володіння, механіки PRR та передач подружжю — найефективніший спосіб законно мінімізувати податок. Для складних випадків — змішане використання, розлучення, великі заявки на поліпшення, оренда для відпочинку — вартість короткої консультації зі спеціалістом зазвичай незначна порівняно з податком на кону.