CGT ar Waredu Eiddo yn y DU 2025/26 — y Canllaw Adrodd 60 Diwrnod

Beth sy'n sbarduno CGT ar eiddo yn y DU?

Codir Treth Enillion Cyfalaf ar warediad o ased trethadwy — ac mae'r diffiniad cyfreithiol o warediad yn mynd ymhell y tu hwnt i werthiant arian parod syml. Ar eiddo preswyl yn y DU mae'r digwyddiadau canlynol i gyd yn cyfrif fel gwarediadau:

• Gwerthiant hyd braich — yr achos amlwg, y dyddiad cwblhau yw dyddiad y gwarediad ar gyfer CGT.
• Rhodd (heblaw i briod neu bartner sifil) — trinnir fel gwarediad tybiedig ar werth marchnad.
• Trosglwyddiad islai gwerth — cyfrifir yr ennill ar y bwlch gwerth marchnad.
• Rhoi les hir am bremiwm — gwarediad rhannol sy'n sbarduno ennill trethadwy ar y sleisen a gynrychiolir gan y premiwm.
• Dymchwel wedi'i ddilyn gan ailadeiladu — mewn rhai amgylchiadau mae dinistrio'r adeilad ei hun yn warediad.
• Cyfnewid eiddo — mae pob ochr yn gwneud gwarediad ar y gwerth marchnad y cytunwyd arno.

Beth nad yw yn sbarduno CGT:

• Gwerthiant eich unig gartref neu'ch prif gartref wedi'i orchuddio'n llawn gan Ryddhad Preswylfa Breifat — dim treth yn ddyledus, dim angen adroddiad 60 diwrnod.
• Trosglwyddiadau i briod neu bartner sifil tra'n byw gyda'i gilydd — mae'r rhain yn ddi-ennill-di-golled; gohirir CGT tan warediad diweddarach gan y partner sy'n derbyn.
• Marwolaeth — nid oes CGT ar farwolaeth ei hun; mae'r ased yn mynd i'r cynrychiolwyr personol neu'r buddiolwr gyda chost sylfaen wedi'i hailosod i'r gwerth profiant. (Gall Treth Etifeddiant fod yn berthnasol ar yr ystâd, ond mae hynny'n dâl ar wahân.)
• Rhoddion i elusen — wedi'u heithrio.

Cyfraddau 2025/26: 18% a 24%

Cyn 30 Hydref 2024, roedd enillion eiddo preswyl yn cario premiwm dros asedau eraill — 18% ar gyfer trethdalwyr cyfradd sylfaenol a 28% ar gyfer trethdalwyr cyfradd uwch ac ychwanegol. Torrodd Preswyleg yr Hydref 2024 gyfradd eiddo cyfradd uwch o 28% i 24% a chodi'r gyfradd ar asedau eraill o 10% / 20% i 18% / 24% ar yr un pryd. Y canlyniad net: mae'r premiwm preswyl wedi mynd, ac o'r dyddiad hwnnw mae pob ased trethadwy yn cario'r un strwythur 18% / 24%.

Mae'r hollt yn berthnasol ar ôl i'r Swm Esempt Blynyddol o £3,000 gael ei ddefnyddio. I weithio allan pa gyfradd sy'n berthnasol i ba sleisen, rydych yn pentyrru'r ennill trethadwy ar ben eich incwm trethadwy ar gyfer y flwyddyn ac yn gweld faint o'r band cyfradd sylfaenol sy'n weddill.

Enghraifft waith bandio cyfraddau

Sylwch, er bod cyflog Sara ei hun yn gyfforddus islaw'r trothwy cyfradd uwch, mae'r rhyngweithio ag ennill mawr un-tro yn gwthio'r rhan fwyaf o'r ennill i'r band 24%. Yr effaith pentyrru hon yw'r syndod mwyaf i werthwyr landlord tro cyntaf.

Rhyddhad Preswylfa Breifat (PRR)

PRR yw'r rhyddhad sy'n gwneud gwerthiant eich cartref yn ddi-dreth. Mae'r rhyddhad llawn yn berthnasol os yw'r eiddo wedi bod yn unig gartref neu'n brif breswylfa i chi drwy gydol y cyfnod perchnogaeth. Mae rhyddhad rhannol yn berthnasol pan fo'r eiddo wedi bod yn rhannol brif gartref ac yn rhannol rywbeth arall — cyfnod gosod, absenoldeb estynedig y tu hwnt i'r bylchau a ganiateir, neu ran a ddefnyddiwyd yn unigryw at ddibenion busnes.

Mae dwy reol PRR yn arbennig o bwysig ar gyfer achosion rhannol:

• Mae'r 9 mis olaf bob amser yn cymhwyso. Hyd yn oed os ydych wedi symud allan a gosod yr eiddo, mae'r 9 mis olaf yn cyfrif fel meddiannaeth dybiedig. Roedd hyn yn 36 mis tan Ebrill 2014, 18 mis tan Ebrill 2020, a bellach 9 mis. Mae pobl ag anableddau neu mewn cartrefi gofal yn dal i gael 36 mis.
• Mae Rhyddhad Gosod wedi'i ddiddymu i raddau helaeth. O 6 Ebrill 2020, dim ond ar gael pan oedd y perchennog mewn meddiannaeth a rennir gyda'r tenant (senario lletywr gwirioneddol) y mae Rhyddhad Gosod. Mae'r hen ryddhad hael o £40,000 ar gyfer trosi BTL llawn o gyn-gartref wedi mynd.

Mecanwaith PRR — enghraifft 10 mlynedd

Lle mae meddiannaeth wirioneddol a rhyddhad y 9-mis olaf yn gorgyffwrdd (e.e. y gwerthwr yn byw yno hyd y diwedd), ni chânt eu cyfrif ddwywaith — maent yn syml yn cynhyrchu 100% o ryddhad. Mae'r rheol orgyffwrdd yn atal y fformiwla rhag cynhyrchu mwy na 100% o ryddhad byth.

Adrodd a thalu — y llif gwaith 60 diwrnod

Y mecanwaith yw'r Cyfrif Treth Enillion Cyfalaf ar Eiddo yn y DU, sydd ar gael yn gov.uk. Agorwch y cyfrif gan ddefnyddio'ch mewngofnodiad Porth y Llywodraeth presennol, cwblhewch y ffurflen (elw, costau, rhyddhad, cyfrifiad), a thalwch y CGT erbyn yr un dyddiad cau. Mae CThEM yn cyhoeddi cyfeirnod talu 14-nod ar ôl i'r ffurflen gael ei chyflwyno.

I drethdalwyr sydd eisoes mewn Hunanasesiad, rhaid adrodd y gwarediad hefyd ar y ffurflen HA flynyddol. Ailgyfrifir y ffigwr CGT gan ddefnyddio ffigurau incwm blwyddyn lawn wirioneddol (a all fod yn wahanol i'r amcangyfrifon a ddefnyddiwyd yn yr adroddiad 60 diwrnod), a chysonir unrhyw ordaliad neu danddaliad ar 31 Ionawr yn dilyn y flwyddyn dreth. I drethdalwyr nad ydyntmewn HA, y ffurflen 60 diwrnod fel arfer yw'r unig ffeilio sy'n ofynnol.

Cosbau am fethu'r dyddiad cau 60 diwrnod:

• Cosb sefydlog uniongyrchol o £100.
• £300 (neu 5% o'r dreth, os yw'n uwch) ar ôl 6 mis.
• £300 pellach (neu 5% o'r dreth) ar ôl 12 mis.
• Cosbau dyddiol o £10 am hyd at 90 diwrnod lle mae CThEM wedi cyhoeddi hysbysiad — anaml ei ddefnyddio yn ymarferol ar gyfer achosion eiddo.
• Mae llog yn cronni ar CGT sydd heb ei dalu o'r dyddiad dyledus 60 diwrnod gwreiddiol.

Perchnogaeth ar y cyd — dyblu'r lloches

Pan fo dau neu fwy o bobl yn berchen ar yr eiddo, mae pob perchennog yn gwneud ei warediad ei hun o'i gyfran ac yn ffeilio ei ffurflen 60 diwrnod ei hun. Yn hollbwysig, mae gan bob perchennog ei AEA £3,000.00 ei hun a'i fand cyfradd sylfaenol heb ei ddefnyddio ei hun. Ar gyfer cwpl priod sy'n berchen 50/50, mae hyn yn golygu:

• Dwy AEA o £3,000 = £6,000 o ennill wedi'i lochesu cyn unrhyw dreth.
• Dau gyfrifiad band ar wahân — o bosibl yn cadw'r ddau briod yn rhannol yn y bracket 18%.
• Os yw un priod yn berchen ar lai, gall trosglwyddiad rhwng priod o ran o'r eiddo cyn gwerthu ailgydbwyso'r berchnogaeth i optimeiddio defnydd band. Mae'r trosglwyddiad yn ddi-ennill-di-golled ac mae'r gost sylfaen yn pasio drosodd.

Tenantiaid ar y cyd yn erbyn tenantiaid cyffredin: Mewn tenantiaeth gyffredin gall y cyfrannau fod yn anghyfartal ac yn amrywio drwy weithred cyn gwerthu, gan roi hyblygrwydd llawn. Mae tenantiaid ar y cyd bob amser yn dal mewn cyfrannau cyfartal; byddai angen iddynt yn gyntaf dorri'r denantiaeth ar y cyd (hysbysiad syml) a dod yn denantiaid cyffredin cyn addasu'r hollt. Beth bynnag, dylai'r newid ddigwydd yn ystyrlon cyn cwblhau i osgoi her wrth-osgoi.

Manylion prynu-i-osod

Nid yw BTL pur byth yn gymwys ar gyfer PRR (nid yw erioed wedi bod yn brif breswylfa'r perchennog) ac, ers Ebrill 2020, anaml yn gymwys ar gyfer Rhyddhad Gosod ychwaith. Mae'r ennill llawn — ar ôl costau caniataol ac AEA — felly'n drethadwy. Eitemau caniataol ar y cyfrifiad BTL:

• Pris prynu gwreiddiol, gan gynnwys SDLT (a gordal BTL/ail gartref os talwyd), ffioedd cyfreithiol, ffioedd arolwg, ffioedd brocer.
• Gwariant gwella cyfalaf — trosi atig, estyniad, ystafell ymolchi newydd lle nad oedd un yn bodoli. Nid atgyweiriadau a chynnal a chadw.
• Costau gwerthu — comisiwn asiant tai, ffioedd trawsgludwr, EPC, hysbysebu.

Ddim yn ganiataol ar y cyfrifiad CGT:

• Atgyweiriadau a chynnal a chadw yn ystod y cyfnod gosod — treuliau refeniw oedd y rhain yn erbyn incwm rhent.
• Llog morgais — hefyd yn refeniw, bellach gyda'r credyd cyfradd sylfaenol 20% o dan adran 24 (gweler y canllaw Adran 24).
• Amnewidiadau tebyg-am-debyg (boeler, cegin o'r un safon).

Lle mae cyn-brif gartref wedi'i osod, rydych yn cyfrifo un ennill cyfunol ac yn dosbarthu drwy PRR. Nid ydych'n cael rhannu'r cyfnod yn "flynyddoedd PRR" a "blynyddoedd BTL" a'u trin fel enillion ar wahân — mae CThEM bob amser yn defnyddio dosbarthiad amser.

Sefyllfaoedd arbennig

Ysgariad a gwahanu

O 6 Ebrill 2023, mae gan briod neu bartneriaid sifil sy'n gwahanu ffenestr estynedig ar gyfer trosglwyddiadau di-ennill-di-golled o asedau: hyd at dair blynedd dreth ar ôl diwedd blwyddyn y gwahanu (neu tan ddyddiad y setliad ariannol, os yw'n gynharach ac wedi'i gofnodi drwy orchymyn llys). Mae hyn yn disodli'r hen reol lem a oedd yn pegio di-ennill-di-golled i flwyddyn y gwahanu yn unig. Mae'n caniatáu trosglwyddiadau eiddo wedi'u trafod fel rhan o setliad i osgoi tâl CGT ar y priod sy'n trosglwyddo.

Eiddo wedi'i etifeddu

Nid yw etifeddiaeth yn sbarduno CGT. Y gost sylfaen ar gyfer y buddiolwr yw gwerth profiant (gwerth marchnad ar ddyddiad y farwolaeth a ddefnyddiwyd ar gyfer TE). Mae gwerthiant diweddarach gan y buddiolwr yn defnyddio'r gwerth profiant hwn fel man cychwyn ar gyfer yr ennill. Os gwerthir yr eiddo o fewn dwy flynedd i farwolaeth am lai na'r gwerth profiant, gall y cynrychiolwyr personol weithiau hawlio rhyddhad colled-ar-werthiant TE, gan adfer rhywfaint o'r TE a dalwyd ar y ffigwr gorwerthfawrogedig.

Gwariant gwella

Mae gwelliannau cyfalaf a wnaed gan y perchennog yn ystod y berchnogaeth yn ddidynadwy o'r ennill ar yr amod eu bod yn dal i gael eu hadlewyrchu yng ngwerth yr eiddo ar y gwarediad. Trosi atig sy'n ychwanegu ystafell wely: ydy. Pwll nofio sydd ers hynny wedi'i lenwi i mewn: nac ydy, oherwydd nid yw'r gwerth bellach yn cael ei adlewyrchu. Dylid cadw cofnodion (anfonebau, tystysgrifau rheoliadau adeiladu, cynlluniau pensaer) am gyfnod y berchnogaeth gyfan ynghyd â chwe blynedd.

Eiddo defnydd cymysg

Rhaid dosbarthu eiddo a ddefnyddiwyd yn rhannol yn breswyl ac yn rhannol yn fasnachol (fflat uwchben siop y mae'r ddau berchennog yn berchen arni gyda'i gilydd) ar sail deg a rhesymol — fel arfer yn ôl arwynebedd llawr ac amser. Mae'r rhan breswyl yn dilyn y strwythur 18% / 24%; mae'r rhan fasnachol bellach hefyd yn dilyn 18% / 24% ar ôl Hydref 2024. Dylai tystiolaeth ddosbarthu (llythyr syrfëwr, cynlluniau llawr) gyd-fynd â'r ffurflen.

Proses warediad pum cam

1. Cyfrifo'r ennill — elw llai'r pris prynu gwreiddiol, costau prynu caniataol, gwariant gwella a chostau gwerthu.
2. Cymhwyso PRR — wedi'i ddosbarthu yn ôl amser, gan gynnwys y 9 mis olaf.
3. Cymhwyso'r AEA — £3,000 fesul unigolyn; mae gan bob perchennog ar y cyd ei un ei hun.
4. Adrodd drwy'r Cyfrif CGT ar Eiddo yn y DU — 60 diwrnod o gwblhau, talu'r CGT a gyfrifwyd.
5. Cysoni drwy Hunanasesiad — ailgyfrifo gyda ffigurau incwm blwyddyn lawn wirioneddol; talu unrhyw falans neu hawlio ad-daliad erbyn 31 Ionawr.

Dod â'r cyfan at ei gilydd

Nid yw Treth Enillion Cyfalaf ar eiddo preswyl bellach yn ôl-feddwl aneglur diwedd blwyddyn fel yr arferai fod. Mae'r dyddiad cau adrodd a thalu 60 diwrnod yn gorfodi gwerthwyr i wybod eu rhifau — neu amcangyfrif rhesymegol ohonynt — ymhell cyn i gylch yr Hunanasesiad ddechrau erioed. Mae harmoneiddio cyfradd 2024 mewn gwirionedd wedi lleihau'r gyfradd eiddo uchaf o 28% i 24%, ond mae'r AEA wedi crebachu'n ddramatig o £12,300 (2022/23) i £3,000 (2024/25 ymlaen), sy'n golygu bod mwy o drafodion bellach yn cynhyrchu bil trethadwy. Cynllunio o amgylch perchnogaeth ar y cyd, mecanwaith PRR a throsglwyddiadau priod yw'r ffordd fwyaf effeithiol o leihau'r dreth yn gyfreithlon. Ar gyfer achosion cymhleth — defnydd cymysg, ysgariad, hawliadau gwella mawr, gosodiadau gwyliau — mae cost ymgynghoriad byr gyda arbenigwr fel arfer yn ddibwys o'i gymharu â'r dreth dan sylw.