CGT od sprzedaży nieruchomości w UK 2025/26 — przewodnik po zgłoszeniu w ciągu 60 dni

Co wywołuje CGT od nieruchomości w UK?

Capital Gains Tax nalicza się od sprzedaży (disposal) aktywa podlegającego opodatkowaniu — a prawna definicja sprzedaży wykracza daleko poza zwykłą transakcję gotówkową. W przypadku brytyjskiej nieruchomości mieszkalnej wszystkie poniższe zdarzenia liczą się jako sprzedaż:

• Sprzedaż na warunkach rynkowych — oczywisty przypadek, data zakończenia transakcji jest datą sprzedaży dla celów CGT.
• Darowizna (inna niż na rzecz małżonka lub partnera cywilnego) — traktowana jako domniemana sprzedaż według wartości rynkowej.
• Transfer poniżej wartości — zysk obliczany na podstawie różnicy do wartości rynkowej.
• Udzielenie długoterminowej dzierżawy za premię (premium) — częściowa sprzedaż, która wywołuje zysk podlegający opodatkowaniu od części odpowiadającej premii.
• Rozbiórka, po której następuje odbudowa — w określonych okolicznościach zniszczenie budynku samo w sobie stanowi sprzedaż.
• Zamiana nieruchomości — każda ze stron dokonuje sprzedaży według uzgodnionej wartości rynkowej.

Co nie wywołuje CGT:

• Sprzedaż jedynej lub głównej rezydencji w pełni objętej Private Residence Relief — brak podatku do zapłaty, brak potrzeby zgłoszenia w ciągu 60 dni.
• Transfery na rzecz małżonka lub partnera cywilnego podczas wspólnego zamieszkiwania — są to transfery no-gain-no-loss; CGT jest odroczony do kolejnej sprzedaży dokonanej przez przejmującego partnera.
• Śmierć — sama śmierć nie wywołuje CGT; aktywo przechodzi na przedstawicieli osobistych lub beneficjenta z kosztem bazowym zresetowanym do wartości z postępowania spadkowego. (Podatek od spadków może dotyczyć majątku, ale to osobne obciążenie.)
• Darowizny na rzecz organizacji charytatywnych — zwolnione.

Stawki 2025/26: 18% i 24%

Przed 30 października 2024 zyski z nieruchomości mieszkalnych podlegały premii względem innych aktywów — 18% dla podatników w progu podstawowym i 28% dla podatników w progu wyższym i dodatkowym. Autumn Budget 2024 obniżył stawkę dla nieruchomości w progu wyższym z 28% do 24% i jednocześnie podniósł stawkę dla innych aktywów z 10%/20% do 18%/24%. Efekt netto: premia na nieruchomościach mieszkalnych zniknęła, a od tej daty wszystkie aktywa podlegające opodatkowaniu mają tę samą strukturę 18%/24%.

Podział ten obowiązuje po wykorzystaniu rocznej kwoty wolnej £3,000. Aby ustalić, która stawka dotyczy której części, dodaje się zysk podlegający opodatkowaniu do dochodu podlegającego opodatkowaniu za dany rok i sprawdza, ile miejsca zostało w progu podstawowym.

Przykład rozliczenia progów podatkowych

Zauważ, że mimo iż samo wynagrodzenie Sary jest wyraźnie poniżej progu wyższego, interakcja z dużym jednorazowym zyskiem przesuwa większość zysku do progu 24%. Ten efekt sumowania jest największym zaskoczeniem dla sprzedających nieruchomości na wynajem po raz pierwszy.

Private Residence Relief (PRR)

PRR to ulga, dzięki której sprzedaż domu jest wolna od podatku. Pełna ulga obowiązuje, jeśli nieruchomość była Twoim jedynym lub głównym miejscem zamieszkania przez cały okres posiadania. Ulga częściowa obowiązuje, gdy nieruchomość była częściowo głównym domem, a częściowo czymś innym — okresem wynajmu, przedłużoną nieobecnością wykraczającą poza dozwolone przerwy lub częścią wykorzystywaną wyłącznie do celów biznesowych.

Dwie zasady PRR są szczególnie ważne w przypadkach częściowych:

• Ostatnie 9 miesięcy zawsze się kwalifikuje. Nawet jeśli się wyprowadziłeś/aś i wynająłeś/ęłaś nieruchomość, ostatnie 9 miesięcy liczy się jako domniemane zamieszkanie. Było to 36 miesięcy do kwietnia 2014, 18 miesięcy do kwietnia 2020, a teraz 9 miesięcy. Osoby z niepełnosprawnościami lub w domach opieki nadal otrzymują 36 miesięcy.
• Letting Relief jest w dużej mierze zniesiony. Od 6 kwietnia 2020 Letting Relief jest dostępny wyłącznie w przypadku, gdy właściciel dzielił zamieszkanie z najemcą (sytuacja prawdziwego lokatora). Dawna hojna ulga £40,000 za pełną konwersję byłego domu na BTL już nie istnieje.

Zasady działania PRR — przykład 10-letni

Tam, gdzie faktyczne zamieszkanie i ulga za ostatnie 9 miesięcy nakładają się (np. sprzedający mieszkał tam do końca), nie są one liczone podwójnie — po prostu dają w rezultacie 100% ulgi. Zasada nakładania się zapobiega temu, by wzór kiedykolwiek dawał więcej niż 100% ulgi.

Zgłoszenie i płatność — proces 60-dniowy

Mechanizmem jest Capital Gains Tax on UK Property Account, dostępny na gov.uk. Otwórz konto, korzystając z istniejącego logowania Government Gateway, wypełnij zgłoszenie (przychód, koszty, ulgi, obliczenie) i zapłać CGT w tym samym terminie. HMRC wystawia 14-znakowy numer referencyjny płatności po złożeniu zgłoszenia.

Dla podatników będących już w Self Assessment sprzedaż musi zostać również zgłoszona w rocznym zeznaniu SA. Kwota CGT jest przeliczana na podstawie rzeczywistych danych o dochodach za cały rok (które mogą różnić się od szacunków użytych w zgłoszeniu 60-dniowym), a ewentualna nadpłata lub niedopłata jest rozliczana 31 stycznia po zakończeniu roku podatkowego. Dla podatników nie będących w SA, zgłoszenie 60-dniowe jest zwykle jedynym wymaganym zgłoszeniem.

Kary za niedotrzymanie 60-dniowego terminu:

• £100 natychmiastowej stałej kary.
• £300 (lub 5% podatku, jeśli wyższe) po 6 miesiącach.
• Kolejne £300 (lub 5% podatku) po 12 miesiącach.
• Dzienne kary £10 przez maksymalnie 90 dni, gdy HMRC wystawił zawiadomienie — rzadko stosowane w praktyce w przypadku nieruchomości.
• Odsetki naliczają się od niezapłaconego CGT od pierwotnej daty wymagalności po 60 dniach.

Współwłasność — podwojenie ochrony podatkowej

Gdy nieruchomość posiada dwóch lub więcej właścicieli, każdy z nich dokonuje własnej sprzedaży swojego udziału i składa własne zgłoszenie w ciągu 60 dni. Co istotne, każdy właściciel ma własną kwotę wolną £3,000.00 oraz własny niewykorzystany próg podstawowy. Dla małżeństwa posiadającego nieruchomość 50/50 oznacza to:

• Dwie kwoty wolne po £3,000 = £6,000 zysku chronione przed jakimkolwiek podatkiem.
• Dwa osobne obliczenia progów — potencjalnie utrzymujące oboje małżonków częściowo w przedziale 18%.
• Jeśli jeden z małżonków posiada mniejszy udział, transfer części nieruchomości między małżonkami przed sprzedażą może zrównoważyć własność, aby zoptymalizować wykorzystanie progów. Transfer jest no-gain-no-loss, a koszt bazowy przechodzi razem z udziałem.

Tenants in common a joint tenants: W przypadku tenancy in common udziały mogą być nierówne i zmieniane aktem prawnym przed sprzedażą, co daje pełną elastyczność. Joint tenants zawsze posiadają równe udziały; musieliby najpierw zerwać wspólną dzierżawę (proste zawiadomienie) i stać się tenants in common, zanim dostosują podział. Tak czy inaczej, zmiana powinna nastąpić z odpowiednim wyprzedzeniem przed zakończeniem transakcji, aby uniknąć zarzutu unikania opodatkowania.

Specyfika buy-to-let

Czysta nieruchomość BTL nigdy nie kwalifikuje się do PRR (nigdy nie była głównym miejscem zamieszkania właściciela) i od kwietnia 2020 rzadko kwalifikuje się do Letting Relief. Cały zysk — po odliczeniu dopuszczalnych kosztów i AEA — podlega więc opodatkowaniu. Dopuszczalne pozycje w obliczeniu BTL:

• Pierwotna cena zakupu, w tym SDLT (oraz dopłata BTL/drugiego domu, jeśli została zapłacona), opłaty prawne, opłaty za wycenę, opłaty maklerskie.
• Wydatki na ulepszenia kapitałowe — adaptacja poddasza, rozbudowa, nowa łazienka tam, gdzie jej wcześniej nie było. Nie naprawy i konserwacja.
• Koszty sprzedaży — prowizja agenta nieruchomości, opłaty prawnika (conveyancer), EPC, reklama.

Niedopuszczalne w obliczeniu CGT:

• Naprawy i konserwacja w okresie wynajmu — były to wydatki bieżące odliczane od dochodu z najmu.
• Odsetki od kredytu hipotecznego — również wydatek bieżący, obecnie z 20% ulgą w progu podstawowym na podstawie sekcji 24 (zobacz przewodnik po sekcji 24).
• Wymiany „jak za jak” (piec, kuchnia tego samego standardu).

Tam, gdzie były główny dom został wynajęty, obliczasz jeden łączny zysk i rozdzielasz go przez PRR. Nie możesz podzielić okresu na „lata PRR” i „lata BTL” i traktować ich jako osobne zyski — HMRC zawsze stosuje rozliczenie proporcjonalne w czasie.

Sytuacje szczególne

Rozwód i separacja

Od 6 kwietnia 2023 małżonkowie lub partnerzy cywilni będący w trakcie separacji mają wydłużone okno na transfery aktywów no-gain-no-loss: do trzech lat podatkowych po zakończeniu roku separacji (lub do daty ugody finansowej, jeśli wcześniejsza i potwierdzona orzeczeniem sądu). Zastąpiło to surową dawną zasadę, która ograniczała no-gain-no-loss tylko do roku separacji. Pozwala to na negocjowane transfery nieruchomości w ramach ugody, aby uniknąć obciążenia CGT po stronie przenoszącego małżonka.

Odziedziczona nieruchomość

Odziedziczenie nie wywołuje CGT. Koszt bazowy dla beneficjenta to wartość z postępowania spadkowego (wartość rynkowa w dniu śmierci użyta dla celów IHT). Późniejsza sprzedaż przez beneficjenta wykorzystuje tę wartość jako punkt wyjścia do obliczenia zysku. Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu dwóch lat od śmierci za kwotę niższą niż wartość z postępowania spadkowego, przedstawiciele osobiści mogą czasem ubiegać się o ulgę IHT z tytułu straty na sprzedaży, odzyskując część zapłaconego IHT od zawyżonej kwoty.

Wydatki na ulepszenia

Ulepszenia kapitałowe dokonane przez właściciela w okresie posiadania podlegają odliczeniu od zysku, pod warunkiem że są nadal odzwierciedlone w wartości nieruchomości w dniu sprzedaży. Adaptacja poddasza dodająca sypialnię: tak. Basen, który został od tego czasu zasypany: nie, ponieważ jego wartość nie jest już odzwierciedlona. Dokumentację (faktury, świadectwa zgodności z przepisami budowlanymi, rysunki architekta) należy przechowywać przez cały okres posiadania plus sześć lat.

Nieruchomość o mieszanym przeznaczeniu

Nieruchomość wykorzystywana częściowo mieszkalnie, a częściowo komercyjnie (mieszkanie nad sklepem posiadane razem) musi być rozdzielona na zasadzie słuszności i rozsądku — zazwyczaj według powierzchni i czasu. Część mieszkalna podlega strukturze 18%/24%; część komercyjna również podlega obecnie strukturze 18%/24% po październiku 2024. Dowody podziału (list rzeczoznawcy, plany kondygnacji) powinny towarzyszyć zgłoszeniu.

Pięcioetapowy proces sprzedaży

1. Oblicz zysk — przychód pomniejszony o pierwotną cenę zakupu, dopuszczalne koszty zakupu, wydatki na ulepszenia i koszty sprzedaży.
2. Zastosuj PRR — proporcjonalnie w czasie, wliczając ostatnie 9 miesięcy.
3. Zastosuj AEA — £3,000 na osobę; każdy współwłaściciel ma własną.
4. Zgłoś przez CGT on UK Property Account — 60 dni od zakończenia transakcji, zapłać obliczony CGT.
5. Rozlicz przez Self Assessment — przelicz na podstawie rzeczywistych danych o dochodach za cały rok; zapłać saldo lub ubiegaj się o zwrot do 31 stycznia.

Podsumowanie

Capital Gains Tax od nieruchomości mieszkalnej nie jest już tym niejasnym, odkładanym na koniec roku obowiązkiem, jakim był kiedyś. 60-dniowy termin zgłoszenia i płatności zmusza sprzedających do znajomości swoich liczb — lub uzasadnionego ich oszacowania — na długo przed rozpoczęciem cyklu Self Assessment. Harmonizacja stawek z 2024 roku faktycznie obniżyła najwyższą stawkę dla nieruchomości z 28% do 24%, ale roczna kwota wolna dramatycznie skurczyła się z £12,300 (2022/23) do £3,000 (od 2024/25), co oznacza, że więcej transakcji generuje teraz rachunek podatkowy. Planowanie wokół współwłasności, mechanizmów PRR i transferów między małżonkami jest najskuteczniejszym sposobem na legalne zminimalizowanie podatku. W przypadkach złożonych — mieszane przeznaczenie, rozwód, duże roszczenia dotyczące ulepszeń, wynajmy wakacyjne — koszt krótkiej konsultacji ze specjalistą jest zwykle znikomy w porównaniu ze stawką podatkową.