યુકે મિલકત વેચાણ પર CGT 2025/26 — 60-દિવસ રિપોર્ટિંગ ગાઇડ

યુકે મિલકત પર CGT શેનાથી ઊભો થાય છે?

Capital Gains Tax ચાર્જેબલ એસેટના વેચાણ પર લાગુ થાય છે — અને વેચાણની કાનૂની વ્યાખ્યા સાદા રોકડ વેચાણ કરતાં ઘણી આગળ સુધી જાય છે. યુકે રહેણાંક મિલકત પર નીચેની ઘટનાઓ બધી વેચાણ ગણાય છે:

• આર્મ્સ-લેન્થ વેચાણ — સ્પષ્ટ કેસ, પૂર્ણ થવાની તારીખ એ CGT માટે વેચાણની તારીખ છે.
• ભેટ (જીવનસાથી કે સિવિલ પાર્ટનર સિવાય) — બજાર કિંમતે ડીમ્ડ વેચાણ તરીકે ગણવામાં આવે છે.
• અંડરવેલ્યુ પર ટ્રાન્સફર — બજાર-કિંમતની ખોટ પર ગેઇનની ગણતરી થાય છે.
• પ્રીમિયમ માટે લોંગ લીઝ આપવી — એક ભાગ-વેચાણ જે પ્રીમિયમ દ્વારા દર્શાવેલા ભાગ પર ચાર્જેબલ ગેઇન ઊભો કરે છે.
• ધ્વંસ પછી બદલી — અમુક સંજોગોમાં ઇમારતનો ધ્વંસ પોતે જ વેચાણ ગણાય છે.
• મિલકતોની અદલાબદલી — બંને પક્ષ સંમત બજાર કિંમતે વેચાણ કરી રહ્યા છે.

શેનાથી CGT ઊભો નથી થતો:

• તમારા એકમાત્ર કે મુખ્ય રહેઠાણનું વેચાણ જે Private Residence Relief દ્વારા સંપૂર્ણપણે આવરી લેવાયેલું હોય — કોઈ ટેક્સ બાકી નથી, 60-દિવસના રિપોર્ટની જરૂર નથી.
• સાથે રહેતા જીવનસાથી કે સિવિલ પાર્ટનરને ટ્રાન્સફર — આ નો-ગેઇન-નો-લોસ છે; CGT મેળવનાર પાર્ટનર દ્વારા પછીના વેચાણ સુધી મુલતવી રહે છે.
• મૃત્યુ — મૃત્યુ પર પોતે કોઈ CGT નથી; એસેટ પર્સનલ રિપ્રેઝન્ટેટિવ્સ કે લાભાર્થીને પ્રોબેટ વેલ્યુ પર રીસેટ થયેલા બેઝ કોસ્ટ સાથે પસાર થાય છે. (એસ્ટેટ પર Inheritance Tax લાગુ થઈ શકે છે, પરંતુ તે એક અલગ ચાર્જ છે.)
• ચેરિટીને ભેટ — મુક્ત.

2025/26 દરો: 18% અને 24%

30 ઓક્ટોબર 2024 પહેલાં, રહેણાંક મિલકતના ગેઇન પર અન્ય એસેટ્સ કરતાં પ્રીમિયમ હતું — basic-rate ટેક્સપેયર્સ માટે 18% અને higher તથા additional-rate ટેક્સપેયર્સ માટે 28%. Autumn Budget 2024એ higher-rate મિલકત દર 28%થી ઘટાડીને 24% કર્યો અને સાથે સાથે અન્ય એસેટ્સ પરનો દર 10% / 20%થી વધારીને 18% / 24% કર્યો. ચોખ્ખું પરિણામ: રહેણાંક પ્રીમિયમ ગયું છે, અને તે તારીખથી બધા ચાર્જેબલ એસેટ્સ સમાન 18% / 24% માળખું ધરાવે છે.

આ વિભાજન £3,000ની Annual Exempt Amount વપરાયા પછી લાગુ થાય છે. કયો દર કયા ભાગને લાગુ પડે તે નક્કી કરવા માટે, તમે વર્ષની ટેક્સેબલ આવક ઉપર ચાર્જેબલ ગેઇન ઉમેરો છો અને જુઓ છો કે basic-rate બેન્ડમાં કેટલી જગ્યા બાકી છે.

રેટ-બેન્ડિંગનું ઉદાહરણ

નોંધો કે સારાનો પગાર એકલો higher-rate થ્રેશોલ્ડથી ઘણો ઓછો હોવા છતાં, મોટા એક-વખતના ગેઇન સાથેની આંતરક્રિયા મોટા ભાગના ગેઇનને 24% બેન્ડમાં ધકેલી દે છે. આ સ્ટેકિંગ ઇફેક્ટ પ્રથમ વખતના મકાનમાલિક વિક્રેતાઓ માટે સૌથી મોટું આશ્ચર્ય છે.

Private Residence Relief (PRR)

PRR એ રિલીફ છે જે તમારા ઘરના વેચાણને ટેક્સ-ફ્રી બનાવે છે. જો મિલકત સંપૂર્ણ માલિકી સમયગાળા દરમિયાન તમારું એકમાત્ર કે મુખ્ય રહેઠાણ રહી હોય તો સંપૂર્ણ રિલીફ લાગુ પડે છે. જ્યારે મિલકત આંશિક રીતે મુખ્ય ઘર અને આંશિક રીતે બીજું કંઈક રહી હોય — ભાડા સમયગાળો, મંજૂર ગેપ કરતાં લાંબી ગેરહાજરી, અથવા સંપૂર્ણપણે વ્યવસાય માટે વપરાયેલો ભાગ — ત્યારે આંશિક રિલીફ લાગુ પડે છે.

આંશિક કેસો માટે બે PRR નિયમો ખાસ મહત્વના છે:

• છેલ્લા 9 મહિના હંમેશા લાયક ઠરે છે. ભલે તમે બહાર જઈને મિલકત ભાડે આપી હોય, છેલ્લા 9 મહિના ડીમ્ડ ઓક્યુપેશન તરીકે ગણાય છે. આ એપ્રિલ 2014 સુધી 36 મહિના, એપ્રિલ 2020 સુધી 18 મહિના હતું, અને હવે 9 મહિના છે. વિકલાંગ વ્યક્તિઓ કે કેર હોમમાં રહેતા લોકોને હજુ પણ 36 મહિના મળે છે.
• Letting Relief મોટાભાગે નાબૂદ થયું છે. 6 એપ્રિલ 2020થી, Letting Relief ફક્ત ત્યાં જ ઉપલબ્ધ છે જ્યાં માલિક ભાડુઆત સાથે સહ-રહેઠાણમાં હતો (સાચી લોજર પરિસ્થિતિ). ભૂતપૂર્વ ઘરના સંપૂર્ણ BTL રૂપાંતરણ માટેની જૂની ઉદાર £40,000ની રિલીફ ગઈ ગુજરી છે.

PRR ની મિકેનિક્સ — 10-વર્ષનું ઉદાહરણ

જ્યાં વાસ્તવિક ઓક્યુપેશન અને છેલ્લા-9-મહિનાની રિલીફ ઓવરલેપ થાય છે (દા.ત. વિક્રેતા અંત સુધી ત્યાં રહ્યા), તેમને બે વાર ગણવામાં આવતા નથી — તે ફક્ત 100% રિલીફ ઉત્પન્ન કરે છે. ઓવરલેપ નિયમ ફોર્મ્યુલાને ક્યારેય 100% કરતાં વધુ રિલીફ ઉત્પન્ન કરતા અટકાવે છે.

રિપોર્ટિંગ અને ચુકવણી — 60-દિવસનો વર્કફ્લો

આ મિકેનિઝમ Capital Gains Tax on UK Property Account છે, જે gov.uk પર ઉપલબ્ધ છે. તમારા હાલના Government Gateway લોગ-ઇનનો ઉપયોગ કરીને એકાઉન્ટ ખોલો, રિટર્ન પૂર્ણ કરો (પ્રોસીડ્સ, ખર્ચ, રિલીફ, ગણતરી), અને એ જ ડેડલાઇન સુધીમાં CGT ચૂકવો. રિટર્ન સબમિટ થયા પછી HMRC 14-અક્ષરનો ચુકવણી રેફરન્સ ઇશ્યૂ કરે છે.

જે ટેક્સપેયર્સ પહેલેથી Self Assessmentમાં છે, તેમના માટે વેચાણ વાર્ષિક SA રિટર્નમાં પણ રિપોર્ટ કરવું આવશ્યક છે. વાસ્તવિક પૂરા-વર્ષની આવકના આંકડાનો ઉપયોગ કરીને CGT ના આંકડાની ફરી ગણતરી કરવામાં આવે છે (જે 60-દિવસના રિપોર્ટમાં વપરાયેલા અંદાજથી અલગ હોઈ શકે છે), અને વધુ પડતી કે ઓછી ચૂકવેલી રકમ ટેક્સ વર્ષ પછીની 31 જાન્યુઆરીએ સરભર કરવામાં આવે છે. જે ટેક્સપેયર્સ SAમાં નથી, તેમના માટે સામાન્ય રીતે 60-દિવસનું રિટર્ન જ એકમાત્ર જરૂરી ફાઇલિંગ છે.

60-દિવસની ડેડલાઇન ચૂકવા બદલ દંડ:

• £100 તાત્કાલિક ફિક્સ્ડ પેનલ્ટી.
• 6 મહિના પછી £300 (અથવા ટેક્સના 5%, જે વધારે હોય તે).
• 12 મહિના પછી વધુ £300 (અથવા ટેક્સના 5%).
• HMRC એ નોટિસ ઇશ્યૂ કરી હોય ત્યાં 90 દિવસ સુધી દૈનિક £10 પેનલ્ટી — મિલકતના કેસોમાં વ્યવહારમાં ભાગ્યે જ વપરાય છે.
• મૂળ 60-દિવસની ડ્યૂ તારીખથી ન ચૂકવેલા CGT પર વ્યાજ ચડે છે.

સંયુક્ત માલિકી — છૂટ બમણી કરવી

જ્યારે બે અથવા વધુ લોકો મિલકતની માલિકી ધરાવે છે, ત્યારે દરેક માલિક પોતાના હિસ્સાનું પોતાનું વેચાણ કરે છે અને પોતાનું 60-દિવસનું રિટર્ન ફાઇલ કરે છે. મહત્વનું, દરેક માલિકની પોતાની £3,000.00ની AEA અને પોતાનો વણવપરાયેલો basic-rate બેન્ડ છે. 50/50 માલિકી ધરાવતા પરિણીત યુગલ માટે, આનો અર્થ છે:

• બે £3,000ની AEA = કોઈ ટેક્સ પહેલાં £6,000નો ગેઇન સુરક્ષિત.
• બે અલગ બેન્ડ ગણતરીઓ — બંને જીવનસાથીઓને આંશિક રીતે 18% બ્રેકેટમાં રાખવાની શક્યતા.
• જો એક જીવનસાથી ઓછો હિસ્સો ધરાવે છે, તો વેચાણ પહેલાં મિલકતના ભાગનું જીવનસાથી-વચ્ચેનું ટ્રાન્સફર બેન્ડ વપરાશને ઑપ્ટિમાઇઝ કરવા માટે માલિકીને પુનઃસંતુલિત કરી શકે છે. ટ્રાન્સફર નો-ગેઇન-નો-લોસ છે અને બેઝ કોસ્ટ પણ ટ્રાન્સફર થાય છે.

Tenants in common vs joint tenants: Tenancy in commonમાં હિસ્સા અસમાન હોઈ શકે છે અને વેચાણ પહેલાં ડીડ દ્વારા બદલી શકાય છે, જે સંપૂર્ણ સુગમતા આપે છે. Joint tenants હંમેશા સમાન હિસ્સામાં ધારણ કરે છે; વિભાજન બદલતા પહેલાં તેમણે પહેલા joint tenancy તોડવી પડશે (એક સાદી નોટિસ) અને tenants in common બનવું પડશે. ગમે તે રીતે, અન્ટી-અવોઇડન્સ પડકારથી બચવા માટે ફેરફાર પૂર્ણ થવા પહેલાં અર્થપૂર્ણ રીતે થવો જોઈએ.

Buy-to-let ની વિગતો

શુદ્ધ BTL ક્યારેય PRR માટે લાયક ઠરતું નથી (તે ક્યારેય માલિકનું મુખ્ય રહેઠાણ રહ્યું નથી) અને, એપ્રિલ 2020થી, Letting Relief માટે પણ ભાગ્યે જ લાયક ઠરે છે. તેથી માન્ય ખર્ચ અને AEA પછીનો સંપૂર્ણ ગેઇન ટેક્સેબલ છે. BTL ગણતરી પર માન્ય વસ્તુઓ:

• મૂળ ખરીદ કિંમત, જેમાં SDLT (અને જો ચૂકવેલો હોય તો BTL/બીજા-ઘરનો સરચાર્જ), કાનૂની ફી, સર્વે ફી, બ્રોકર ફીનો સમાવેશ થાય છે.
• કેપિટલ એન્હાન્સમેન્ટ ખર્ચ — લોફ્ટ કન્વર્ઝન, એક્સ્ટેન્શન, જ્યાં ન હોય ત્યાં નવું બાથરૂમ. રિપેર અને મેન્ટેનન્સ નહીં.
• વેચાણ ખર્ચ — એસ્ટેટ એજન્ટ કમિશન, કન્વેયન્સર ફી, EPC, જાહેરાત.

CGT ગણતરી પર માન્ય નથી:

• ભાડા સમયગાળા દરમિયાન રિપેર અને મેન્ટેનન્સ — આ ભાડાની આવક સામે રેવન્યુ ખર્ચ હતા.
• મોર્ટગેજ વ્યાજ — આ પણ રેવન્યુ છે, હવે section 24 હેઠળ 20%ના basic-rate ક્રેડિટ સાથે (જુઓ Section 24 ગાઇડ).
• લાઇક-ફોર-લાઇક બદલી (સમાન સ્તરનું બોઇલર, રસોડું).

જ્યાં ભૂતપૂર્વ મુખ્ય ઘર ભાડે આપવામાં આવ્યું હોય, ત્યાં તમે એક સંયુક્ત ગેઇનની ગણતરી કરો છો અને PRR મારફતે ફાળવો છો. તમે સમયગાળાને "PRR વર્ષો" અને "BTL વર્ષો"માં વિભાજિત કરીને તેમને અલગ ગેઇન તરીકે ગણી નથી શકતા — HMRC હંમેશા સમય-ફાળવણીનો ઉપયોગ કરે છે.

ખાસ પરિસ્થિતિઓ

છૂટાછેડા અને અલગ થવું

6 એપ્રિલ 2023થી, અલગ થઈ રહેલા જીવનસાથી કે સિવિલ પાર્ટનર્સ પાસે એસેટ્સના નો-ગેઇન-નો-લોસ ટ્રાન્સફર માટે વિસ્તૃત વિન્ડો છે: અલગ થવાના વર્ષના અંતથી ત્રણ ટેક્સ વર્ષ સુધી (અથવા જો વહેલું હોય અને કોર્ટ ઓર્ડરમાં નોંધાયેલું હોય તો, નાણાકીય સમાધાનની તારીખ સુધી). આણે નો-ગેઇન- નો-લોસને ફક્ત અલગ થવાના વર્ષ સાથે જોડતા કઠોર જૂના નિયમનું સ્થાન લીધું. આ સમાધાનના ભાગ રૂપે વાટાઘાટ કરેલા મિલકત ટ્રાન્સફરને ટ્રાન્સફર કરનાર જીવનસાથી પર CGT ચાર્જ ટાળવાની મંજૂરી આપે છે.

વારસામાં મળેલી મિલકત

વારસો CGT ઊભો કરતો નથી. લાભાર્થી માટે બેઝ કોસ્ટ પ્રોબેટ વેલ્યુ છે (IHT માટે વપરાયેલી મૃત્યુની તારીખની બજાર કિંમત). લાભાર્થી દ્વારા પછીનું વેચાણ ગેઇન માટે પ્રારંભિક બિંદુ તરીકે આ પ્રોબેટ વેલ્યુનો ઉપયોગ કરે છે. જો મિલકત મૃત્યુના બે વર્ષની અંદર પ્રોબેટ વેલ્યુ કરતાં ઓછી કિંમતે વેચાય, તો પર્સનલ રિપ્રેઝન્ટેટિવ્સ ક્યારેક IHT loss-on-sale રિલીફનો દાવો કરી શકે છે, જે ઓવરવેલ્યુડ આંકડા પર ચૂકવેલા કેટલાક IHTની વસૂલાત કરે છે.

એન્હાન્સમેન્ટ ખર્ચ

માલિકી દરમિયાન માલિક દ્વારા કરવામાં આવેલા કેપિટલ સુધારા ગેઇનમાંથી બાદ કરી શકાય છે જો તે વેચાણ સમયે મિલકતની કિંમતમાં હજુ પણ પ્રતિબિંબિત થાય. બેડરૂમ ઉમેરતું લોફ્ટ કન્વર્ઝન: હા. પછીથી ભરી દેવામાં આવેલો સ્વિમિંગ પૂલ: ના, કારણ કે કિંમત હવે પ્રતિબિંબિત થતી નથી. રેકોર્ડ્સ (ઇન્વોઇસ, બિલ્ડિંગ-રેગ્યુલેશન્સ સર્ટિફિકેટ, આર્કિટેક્ટના ડ્રોઇંગ) સંપૂર્ણ માલિકી સમયગાળા વત્તા છ વર્ષ સુધી રાખવા જોઈએ.

મિશ્ર-ઉપયોગ મિલકત

આંશિક રીતે રહેણાંક અને આંશિક રીતે વ્યાવસાયિક ઉપયોગની મિલકત (સાથે માલિકીની દુકાનની ઉપરનો ફ્લેટ)ને યોગ્ય અને વ્યાજબી ધોરણે — સામાન્ય રીતે ફ્લોર એરિયા અને સમય પ્રમાણે — ફાળવવી પડે છે. રહેણાંક ભાગ 18% / 24% માળખાને અનુસરે છે; વ્યાવસાયિક ભાગ પણ ઓક્ટોબર 2024 પછી હવે 18% / 24% ને અનુસરે છે. ફાળવણીના પુરાવા (સર્વેયરનો પત્ર, ફ્લોર પ્લાન) રિટર્ન સાથે હોવા જોઈએ.

પાંચ-પગલાની વેચાણ પ્રક્રિયા

1. ગેઇનની ગણતરી કરો — પ્રોસીડ્સમાંથી મૂળ ખરીદ કિંમત, માન્ય ખરીદ ખર્ચ, એન્હાન્સમેન્ટ ખર્ચ અને વેચાણ ખર્ચ બાદ કરો.
2. PRR લાગુ કરો — છેલ્લા 9 મહિના સહિત, સમય-ફાળવણી પ્રમાણે.
3. AEA લાગુ કરો — વ્યક્તિ દીઠ £3,000; દરેક સંયુક્ત માલિકનું પોતાનું છે.
4. CGT on UK Property Account મારફતે રિપોર્ટ કરો — પૂર્ણ થયાના 60 દિવસમાં, ગણતરી કરેલ CGT ચૂકવો.
5. Self Assessment મારફતે સમાધાન કરો — વાસ્તવિક પૂરા-વર્ષની આવકના આંકડા સાથે ફરી ગણતરી કરો; 31 જાન્યુઆરી સુધીમાં કોઈ બાકી રકમ ચૂકવો અથવા રિફંડનો દાવો કરો.

બધું એકસાથે

રહેણાંક મિલકત પર Capital Gains Tax હવે એ અસ્પષ્ટ વર્ષના-અંતનો વિચાર નથી રહ્યો જે તે એક વખત હતો. 60-દિવસની રિપોર્ટિંગ અને ચુકવણી ડેડલાઇન વિક્રેતાઓને Self Assessment ચક્ર શરૂ થાય તે પહેલાં જ — તેમના આંકડા, અથવા તેમનો તર્કબદ્ધ અંદાજ — જાણવાની ફરજ પાડે છે. 2024ના દર-સુસંગતિકરણે ટોચનો મિલકત દર 28%થી ઘટાડીને 24% ઘટાડ્યો છે ખરો, પરંતુ AEA £12,300 (2022/23)થી નાટકીય રીતે ઘટીને £3,000 (2024/25 થી આગળ) થઈ ગયું છે, જેનો અર્થ છે કે હવે વધુ વ્યવહારો ચાર્જેબલ બિલ ઊભું કરે છે. સંયુક્ત માલિકી, PRR ની મિકેનિક્સ અને જીવનસાથી ટ્રાન્સફર આસપાસનું આયોજન કાયદેસર રીતે ટેક્સ ઘટાડવાનો સૌથી અસરકારક રસ્તો છે. જટિલ કેસો માટે — મિશ્ર-ઉપયોગ, છૂટાછેડા, મોટા એન્હાન્સમેન્ટ દાવા, હોલિડે લેટ્સ — નિષ્ણાત સાથે ટૂંકી સલાહ-મસલતનો ખર્ચ સામાન્ય રીતે દાવ પર રહેલા ટેક્સ કરતાં નજીવો હોય છે.