Impozitul pe Venitul din Chirii UK 2026/27: Secțiunea 24, Cheltuieli & MTD
A fi proprietar a devenit un exercițiu fiscal mult mai solicitant. Deducerea integrală a dobânzii ipotecare a dispărut, regimul Furnished Holiday Let a fost abolit, iar Making Tax Digital începe să impună raportarea digitală trimestrială. Acest ghid explică cum este impozitat venitul din chirii în 2026/27: cum este impozitat profitul dvs. din chirii la cota dvs. de impozit pe venit, restricția privind dobânda ipotecară din Secțiunea 24 care oferă doar un credit fiscal de 20%, cheltuielile deductibile pe care le puteți deduce în continuare, paginile de proprietate SA105, abolirea regimului FHL și apariția MTD pentru impozitul pe venit. Exemplele practice arată de ce un proprietar cu cotă mare de impozitare și ipotecă poate plăti mult mai mult decât se așteaptă.
Sunteți impozitat pe profitul dvs. din chirii — chiria primită minus cheltuielile deductibile — nu pe chiria brută. Acel profit se adaugă la celelalte venituri ale dvs. și este impozitat la cota dvs. marginală: 20%, 40% sau 45% (sau cotele scoțiene). Nu există o cotă specială, mai mică, pentru proprietari.
Primele £1,000 din venitul din proprietate sunt acoperite de alocația pentru proprietate, astfel încât închirierile foarte mici pot fi scutite de impozit. Peste acest prag, fie deduceți alocația de £1,000, fie cheltuielile dvs. reale — oricare produce un impozit mai mic. Estimați factura cu calculatorul de impozit pe venit.
Restricția privind Dobânda Ipotecară din Secțiunea 24
Secțiunea 24 este regula care a afectat cel mai mult proprietarii cu ipotecă. Nu mai puteți deduce dobânda ipotecară ca o cheltuială înainte de impozitare. În schimb, costurile de finanțare beneficiază doar de o reducere de impozit la cota de bază (20%) aplicată la factura finală.
Pentru un proprietar cu cotă mare de impozitare, aceasta înseamnă o deducere de 20% pentru dobândă, în loc de 40%. Deoarece întreaga chirie (minus alte cheltuieli) este impozitată înainte de aplicarea creditului, restricția vă poate împinge într-o bandă mai mare și, pe o proprietate cu grad ridicat de îndatorare, vă poate face să plătiți impozit chiar și atunci când profitul real în numerar este redus. Societățile nu sunt afectate — acestea deduc în continuare dobânda integral. Vezi ghidul detaliat despre Secțiunea 24.
Cheltuieli Deductibile
Cheltuielile deductibile sunt costuri suportate în întregime și exclusiv pentru închiriere:
Comisioanele agenției de închiriere și de administrare
Asigurarea proprietății
Reparații și întreținere (nu îmbunătățiri)
Chiria de teren, cheltuieli de service, și orice council tax sau utilități pe care le plătiți dvs.
Onorarii de contabilitate și profesionale
Deducerea pentru înlocuirea bunurilor casnice (mobilier, electrocasnice)
Dobânda ipotecară nu se află pe această listă — aceasta trece prin creditul fiscal din Secțiunea 24. Costurile de capital, precum o extindere sau prețul de achiziție, nu sunt deductibile din venit, dar pot reduce o viitoare factură de Capital Gains Tax.
Paginile de Proprietate SA105
Venitul din chirii este raportat pe pagina suplimentară SA105 pentru proprietăți din UK, depusă împreună cu declarația dvs. principală Self Assessment. În general aveți nevoie de ea odată ce chiriile brute depășesc £1,000 sau profiturile sunt impozabile.
Înregistrați-vă pentru Self Assessment până la 5 octombrie, după primul dvs. an de venit din chirii, depuneți online până la 31 ianuarie și plătiți orice impozit până la aceeași dată. Evidențele bune, pe tot parcursul anului, privind chiria și cheltuielile fac SA105 simplu de completat.
Regimul Furnished Holiday Let Este Abolit
Din aprilie 2025 regimul Furnished Holiday Lettings a fost abolit, astfel încât pentru 2026/27 o cazare de vacanță este impozitată ca orice altă proprietate închiriată. Vechile avantaje au dispărut:
Dobânda ipotecară intră acum sub restricția din Secțiunea 24
Venitul nu mai contează ca venit relevant pentru contribuțiile la pensie
Deducerile de capital pentru mobilier sunt înlocuite de deducerea pentru înlocuirea bunurilor casnice
Facilitățile CGT precum Business Asset Disposal Relief și rollover relief nu se mai aplică
Making Tax Digital pentru Impozitul pe Venit
MTD pentru impozitul pe venit impune proprietarilor și persoanelor care desfășoară activități independente să țină evidențe digitale și să trimită HMRC actualizări trimestriale prin software compatibil. Este introdus treptat, în funcție de venitul eligibil: peste £50,000 din aprilie 2026, peste £30,000 din aprilie 2027, și peste £20,000 de la o dată ulterioară. Venitul din proprietate contează pentru acest prag.
Dacă vă aflați peste pragul relevant, aveți nevoie de software compatibil cu MTD și de un obicei de evidență digitală cu mult înainte de data de start. Vezi ghidul MTD for ITSA pentru calendar și opțiunile de software.
Exemple Practice
Un proprietar cu £15,000 chirie, £3,000 cheltuieli fără dobândă și £6,000 dobândă ipotecară. Profitul înainte de creditul pentru dobândă este £12,000:
Proprietar
Impozit pe profit de £12,000
Minus creditul de 20% pentru dobândă
Impozit datorat
Cotă de bază (20%)
£2,400
−£1,200
£1,200
Cotă mare (40%)
£4,800
−£1,200
£3,600
Conform vechilor reguli, proprietarul cu cotă mare ar fi dedus mai întâi cei £6,000 dobândă și ar fi plătit 40% pe £6,000 profit — £2,400. Secțiunea 24 majorează factura la £3,600 pentru aceeași situație economică. Cu cât împrumutați mai mult și cu cât banda dvs. este mai mare, cu atât penalizarea din Secțiunea 24 este mai mare. Modelați-vă situația cu calculatorul buy-to-let.
Cum este impozitat venitul din chirii în UK în 2026/27?
Venitul din chirii este impozitat ca parte a venitului dvs. total, la cota dvs. marginală — 20%, 40% sau 45% (sau cotele scoțiene, dacă sunteți contribuabil scoțian) — dar numai pentru profitul din chirii, nu pentru chiria brută. Profitul reprezintă venitul din chirii minus cheltuielile deductibile. Primele £1,000 din venitul din proprietate sunt acoperite de alocația pentru proprietate (property allowance), astfel încât închirierile foarte mici pot fi scutite de impozit sau necesită doar deducerea alocației. Peste acest prag, adăugați profitul la celelalte venituri și plătiți impozit la banda în care se încadrează. Nu există o cotă de impozitare separată, mai mică, pentru „proprietari".
Ce este restricția privind dobânda ipotecară din Secțiunea 24?
Secțiunea 24 a schimbat modul în care proprietarii persoane fizice primesc deducere pentru dobânda ipotecară. În loc să deducă dobânda ca o cheltuială înainte de impozitare, costurile de finanțare beneficiază acum doar de o reducere de impozit la cota de bază (20%), aplicată la factura finală de impozit. Astfel, un proprietar cu cotă mai mare nu mai primește deducere de 40% pentru dobândă — ci doar 20%. Acest lucru poate împinge unii proprietari într-o bandă de impozitare mai mare și, în cele mai grave cazuri, îi poate face să plătească impozit chiar și pe o proprietate care aduce un profit real redus. Nu se aplică companiilor, care deduc în continuare dobânda integral — unul dintre motivele pentru care mulți proprietari s-au constituit în societate.
Ce cheltuieli pot deduce din venitul din chirii?
Cheltuielile deductibile sunt costuri suportate „în întregime și exclusiv" pentru închiriere. Cele mai comune includ comisioanele agenției de închiriere și de administrare, asigurarea proprietății, reparațiile și întreținerea (dar nu îmbunătățirile), chiria de teren și cheltuielile de service, taxa locală (council tax) sau utilitățile pe care le plătiți dvs., onorariile de contabilitate, și costul înlocuirii bunurilor casnice precum mobilierul și electrocasnicele, în cadrul deducerii pentru înlocuirea bunurilor casnice (replacement of domestic items relief). Dobânda ipotecară nu mai este o cheltuială deductibilă — aceasta trece prin creditul fiscal din Secțiunea 24. Costurile de capital, precum extinderile sau prețul de achiziție, nu sunt deductibile din venit, dar pot reduce o viitoare factură de Capital Gains Tax.
Show 8 more questionsShow fewer questions
Ce este SA105 și trebuie să depun unul?
SA105 este pagina suplimentară pentru proprietăți din UK a declarației Self Assessment, unde raportați venitul din chirii, cheltuielile și creditul fiscal pentru costurile de finanțare. O depuneți împreună cu declarația principală SA100 dacă venitul dvs. din proprietate necesită raportare — de regulă, atunci când chiriile brute depășesc £1,000 sau profiturile sunt impozabile. De obicei trebuie să vă înregistrați pentru Self Assessment până la 5 octombrie, după anul fiscal în care ați avut prima dată venit din chirii, să depuneți online până la 31 ianuarie și să plătiți orice impozit datorat până la aceeași dată. Păstrarea unor evidențe bune privind chiria primită și cheltuielile pe parcursul anului face completarea SA105 mult mai simplă.
A fost cu adevărat abolit regimul Furnished Holiday Let (FHL)?
Da. Regimul Furnished Holiday Lettings a fost abolit din aprilie 2025, astfel încât pentru 2026/27 nu mai există un tratament fiscal special pentru cazările de vacanță eligibile. Fostele FHL sunt acum impozitate ca orice altă proprietate închiriată: dobânda ipotecară intră sub restricția din Secțiunea 24, venitul nu mai contează ca venit relevant pentru contribuțiile la pensie, deducerile de capital pentru mobilier sunt înlocuite de deducerea pentru înlocuirea bunurilor casnice, iar facilitățile pentru câștigurile de capital, precum Business Asset Disposal Relief și rollover relief, nu se mai aplică. Proprietarii care se bazau pe vechile avantaje FHL au trebuit să își regândească poziția fiscală.
Ce este Making Tax Digital pentru impozitul pe venit și când începe pentru proprietari?
Making Tax Digital pentru impozitul pe venit (MTD for ITSA) impune proprietarilor și persoanelor care desfășoară activități independente să țină evidențe digitale și să trimită HMRC actualizări trimestriale prin software compatibil, înlocuind declarația anuală unică pentru majoritatea. Este introdus treptat, în funcție de nivelul venitului: cei cu venit eligibil peste £50,000 sunt obligați începând din aprilie 2026, cei peste £30,000 din aprilie 2027, iar cei peste £20,000 de la o dată ulterioară. Venitul din proprietate contează pentru acest prag. Proprietarii peste pragul relevant au nevoie de software compatibil cu MTD și de o rutină de evidență digitală cu mult înainte de data de start.
Cum raportez pierderile din chirii?
Dacă cheltuielile dvs. deductibile depășesc venitul din chirii într-un an, înregistrați o pierdere din chirii. Pierderile din proprietate sunt, în general, reportate și compensate cu profiturile viitoare din aceeași activitate de proprietate din UK — de obicei nu pot fi compensate cu alte venituri, precum salariul. Totuși raportați pierderea în SA105, astfel încât HMRC să aibă o evidență pentru reportare. Deoarece toate închirierile dvs. rezidențiale din UK sunt tratate ca o singură activitate de proprietate, o pierdere pe o proprietate poate fi compensată cu profitul de pe alta în același an, înainte ca orice surplus să fie reportat.
Plătesc impozit pe venitul din chirii dacă închiriez o cameră din propria locuință?
Închirierea unei camere mobilate din locuința dvs. principală este acoperită de schema separată Rent a Room, care vă permite să primiți până la £7,500 pe an fără impozit (£3,750 fiecare, dacă este partajată). Peste acest prag puteți fie să plătiți impozit pe excedentul peste £7,500, fără deduceri de cheltuieli, fie să optați pentru impozitare normală asupra profitului — oricare este mai avantajos. Rent a Room se aplică doar unei camere din propria locuință, nu unei proprietăți separate de tip buy-to-let, care intră sub regulile obișnuite de impozitare a venitului din chirii și sub SA105.
Ar trebui să dețin o proprietate închiriată personal sau printr-o societate cu răspundere limitată?
Depinde. Societățile scapă de restricția din Secțiunea 24 și deduc dobânda ipotecară integral, plătind corporation tax (19%/25%) în loc de impozit pe venit, ceea ce poate fi mai avantajos pentru proprietarii cu cotă mai mare care păstrează profiturile. Dar extragerea profiturilor adaugă impozit pe dividende sau salariu, ipotecile sunt adesea mai scumpe, iar există costuri de funcționare și posibile Capital Gains Tax și Stamp Duty la transformarea unui portofoliu existent în societate. Nu există un răspuns universal — proprietarii cu grad ridicat de îndatorare, cotă mare de impozitare și pe termen lung beneficiază adesea de o societate, în timp ce proprietarii mai mici sau cu cotă de bază adesea nu.
Cum funcționează alocația de £1,000 pentru proprietate?
Fiecare persoană fizică primește o alocație de £1,000 pentru proprietate. Dacă venitul dvs. brut din proprietate pe an este de £1,000 sau mai puțin, acesta este acoperit integral și, de obicei, nici nu trebuie să îl raportați. Dacă venitul dvs. este peste £1,000, puteți alege fie să deduceți alocația de £1,000 în locul cheltuielilor reale (util atunci când cheltuielile sunt mici), fie să deduceți cheltuielile dvs. deductibile reale, ca de obicei — oricare produce un impozit mai mic. Nu puteți solicita atât alocația, cât și cheltuielile reale pentru același venit.
Când plătesc impozitul pe profitul din chirii?
Impozitul pe profitul din chirii se plătește prin Self Assessment, scadent până la 31 ianuarie, după încheierea anului fiscal. Dacă factura dvs. de impozit este suficient de mare, este posibil să trebuiască să faceți și plăți în avans (payments on account) — două plăți anticipate către factura anului următor, fiecare de 50% din obligația curentă, scadente la 31 ianuarie și 31 iulie. Pe măsură ce MTD pentru impozitul pe venit se extinde, ritmul de evidență și raportare se schimbă către actualizări trimestriale, deși datele de plată pentru impozitul propriu-zis nu se schimbă în același mod.
Precizare: Acest ghid reflectă regulile de impozitare a venitului din chirii din UK pentru 2026/27. Benzile de impozitare, restricția din Secțiunea 24, alocația pentru proprietate, pragurile MTD și tratamentul fostelor cazări de vacanță se pot schimba la evenimentele fiscale, iar obligația dvs. depinde de celelalte venituri și de modul în care este deținută proprietatea. Consultați un contabil autorizat înainte de a acționa și consultați gov.uk pentru cotele actuale.
