Imposto sobre Rendimento de Arrendamento no Reino Unido 2026/27: Section 24, Despesas e MTD
Ser senhorio tornou-se um exercício fiscal muito mais exigente. O alívio integral de juros hipotecários desapareceu, o regime Furnished Holiday Let foi abolido, e o Making Tax Digital está a começar a impor reporte digital trimestral. Este guia explica como o rendimento de arrendamento é tributado em 2026/27: como o seu lucro de arrendamento é tributado à sua taxa de imposto sobre o rendimento, a restrição de juros hipotecários da Section 24 que concede apenas um crédito fiscal de 20%, as despesas dedutíveis que ainda pode deduzir, as páginas SA105 de propriedade, a abolição do regime FHL, e a chegada do MTD for Income Tax. Exemplos práticos mostram porque é que um senhorio na taxa superior e com hipoteca pode pagar muito mais do que espera.
É tributado sobre o seu lucro de arrendamento — renda recebida menos despesas dedutíveis — não sobre a renda bruta. Esse lucro é somado ao restante rendimento e tributado à sua taxa marginal: 20%, 40% ou 45% (ou as taxas escocesas). Não existe uma taxa de senhorio especial e mais baixa.
As primeiras £1.000 de rendimento de propriedade estão cobertas pelo property allowance, pelo que arrendamentos muito pequenos podem ser isentos de imposto. Acima disso, deduz-se o allowance de £1.000 ou as despesas reais — o que resultar em menos imposto. Estime a fatura com a calculadora de imposto sobre o rendimento.
A Restrição de Juros Hipotecários da Section 24
A Section 24 é a regra que mais prejudicou os senhorios com hipoteca. Já não pode deduzir os juros hipotecários como despesa antes do imposto. Em vez disso, os custos de financiamento beneficiam apenas de uma redução de imposto à taxa base (20%) aplicada à fatura final.
Para um senhorio na taxa superior, isto significa 20% de alívio sobre os juros em vez de 40%. Como a renda total (menos outras despesas) é tributada antes do crédito, a restrição pode empurrá-lo para um escalão mais elevado e, numa propriedade muito alavancada, fazer com que pague imposto mesmo quando o lucro real em dinheiro é reduzido. As empresas não são afetadas — continuam a deduzir os juros na totalidade. Veja o guia aprofundado sobre a Section 24.
Despesas Dedutíveis
As despesas dedutíveis são custos incorridos inteira e exclusivamente para o arrendamento:
Taxas de agência de arrendamento e gestão
Seguro da propriedade
Reparações e manutenção (não melhoramentos)
Renda do terreno, encargos de condomínio, e qualquer council tax ou serviços que pague
Honorários de contabilidade e profissionais
Replacement of domestic items relief (mobiliário, eletrodomésticos)
Os juros hipotecários não constam desta lista — passam pelo crédito da Section 24. Custos de capital, como uma extensão ou o preço de compra, não são dedutíveis do rendimento, mas podem reduzir uma futura fatura de Capital Gains Tax.
As Páginas de Propriedade SA105
O rendimento de arrendamento é reportado na página suplementar de propriedade do Reino Unido SA105, submetida com a sua declaração principal de Self Assessment. Geralmente precisa dela quando as rendas brutas excedem £1.000 ou os lucros são tributáveis.
Registe-se para Self Assessment até 5 de outubro seguinte ao seu primeiro ano de rendimento de arrendamento, submeta online até 31 de janeiro, e pague qualquer imposto até essa mesma data. Bons registos de renda e despesas ao longo do ano tornam o SA105 simples.
O Regime Furnished Holiday Let Foi Abolido
A partir de abril de 2025, o regime Furnished Holiday Lettings foi abolido, pelo que em 2026/27 um arrendamento de férias é tributado como qualquer outra propriedade de arrendamento. As antigas vantagens desapareceram:
Os juros hipotecários passam agora a estar sujeitos à restrição da Section 24
O rendimento deixa de contar como relevant earnings para contribuições de pensão
Os capital allowances sobre mobiliário dão lugar ao replacement of domestic items relief
Os alívios de CGT como o Business Asset Disposal Relief e o rollover relief deixam de se aplicar
Making Tax Digital for Income Tax
O MTD for Income Tax exige que senhorios e trabalhadores independentes mantenham registos digitais e enviem à HMRC atualizações trimestrais através de software compatível. Está a ser implementado por faseamento consoante o rendimento qualificável: acima de £50.000 a partir de abril de 2026, acima de £30.000 a partir de abril de 2027, e acima de £20.000 a partir de uma data posterior. O rendimento de propriedade conta para o limiar.
Se estiver acima do limiar relevante, precisa de software compatível com o MTD e de um hábito de registo digital bem antes da sua data de início. Veja o guia de MTD for ITSA para o calendário e as opções de software.
Exemplos Práticos
Um senhorio com £15.000 de renda, £3.000 de despesas não relacionadas com financiamento e £6.000 de juros hipotecários. O lucro antes do crédito de juros é £12.000:
Senhorio
Imposto sobre lucro de £12.000
Menos crédito de juros de 20%
Imposto devido
Taxa base (20%)
£2.400
−£1.200
£1.200
Taxa superior (40%)
£4.800
−£1.200
£3.600
Sob as regras antigas, o senhorio na taxa superior teria deduzido primeiro os £6.000 de juros e pago 40% sobre £6.000 de lucro — £2.400. A Section 24 eleva a fatura para £3.600 na mesma economia. Quanto mais alavancado e quanto mais elevado o seu escalão, maior a penalização da Section 24. Modele a sua posição com a calculadora de buy-to-let.
Como é tributado o rendimento de arrendamento no Reino Unido em 2026/27?
O rendimento de arrendamento é tributado como parte do seu rendimento total à sua taxa marginal — 20%, 40% ou 45% (ou as taxas escocesas, se for contribuinte na Escócia) — mas apenas sobre o seu lucro de arrendamento, não sobre a renda bruta. O lucro é o rendimento de arrendamento menos as despesas dedutíveis. As primeiras £1.000 de rendimento de propriedade estão cobertas pelo property allowance, pelo que arrendamentos muito pequenos podem ser isentos de imposto ou apenas precisar de deduzir esse valor. Acima disso, soma-se o lucro ao restante rendimento e paga-se imposto de acordo com o escalão em que se enquadra. Não existe uma taxa de imposto "de senhorio" separada e mais baixa.
O que é a restrição de juros hipotecários da Section 24?
A Section 24 alterou a forma como os senhorios individuais obtêm alívio fiscal sobre os juros hipotecários. Em vez de deduzir os juros como despesa antes do imposto, os custos de financiamento passam a beneficiar apenas de uma redução de imposto à taxa base (20%) aplicada à fatura final. Assim, um senhorio na taxa superior deixa de obter 40% de alívio sobre os juros — apenas 20%. Isto pode empurrar alguns senhorios para um escalão de imposto mais elevado e, nos piores casos, fazer com que paguem imposto mesmo numa propriedade que gera pouco lucro real. Não se aplica a empresas, que continuam a deduzir os juros na totalidade — uma das razões pelas quais muitos senhorios se constituíram em sociedade.
Que despesas posso deduzir do rendimento de arrendamento?
As despesas dedutíveis são custos incorridos "inteira e exclusivamente" para o arrendamento. As mais comuns incluem taxas de agência de arrendamento e gestão, seguro da propriedade, reparações e manutenção (mas não melhoramentos), renda do terreno e encargos de condomínio, council tax ou serviços que pague, honorários de contabilidade, e o custo de substituição de bens domésticos como mobiliário e eletrodomésticos ao abrigo do replacement of domestic items relief. Os juros hipotecários deixaram de ser uma despesa dedutível — passam pelo crédito fiscal da Section 24. Custos de capital, como extensões ou o preço de compra, não são dedutíveis do rendimento, mas podem reduzir uma futura fatura de Capital Gains Tax.
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O que é o SA105 e preciso de o submeter?
O SA105 é a página suplementar de propriedade do Reino Unido da declaração de Self Assessment, onde reporta o rendimento de arrendamento, despesas e o crédito fiscal de custos de financiamento. Submete-o juntamente com a sua declaração principal SA100 se o seu rendimento de propriedade exigir reporte — geralmente quando as rendas brutas excedem £1.000, ou os lucros são tributáveis. Normalmente precisa de se registar para Self Assessment até 5 de outubro seguinte ao ano fiscal em que começou a ter rendimento de arrendamento, submeter online até 31 de janeiro, e pagar qualquer imposto devido até essa mesma data. Manter bons registos das rendas recebidas e das despesas ao longo do ano torna o preenchimento do SA105 muito mais simples.
O regime Furnished Holiday Let (FHL) foi mesmo abolido?
Sim. O regime Furnished Holiday Lettings foi abolido a partir de abril de 2025, pelo que em 2026/27 já não existe um tratamento fiscal especial para arrendamentos de férias qualificados. Os antigos FHL são agora tributados como qualquer outra propriedade de arrendamento: os juros hipotecários passam a estar sujeitos à restrição da Section 24, o rendimento deixa de contar como relevant earnings para contribuições de pensão, os capital allowances sobre mobiliário são substituídos pelo replacement of domestic items relief, e os alívios de mais-valias como o Business Asset Disposal Relief e o rollover relief deixam de se aplicar. Os senhorios que dependiam das antigas vantagens do FHL tiveram de repensar a sua posição fiscal.
O que é o Making Tax Digital for Income Tax e quando começa para os senhorios?
O Making Tax Digital for Income Tax (MTD for ITSA) exige que senhorios e trabalhadores independentes mantenham registos digitais e enviem à HMRC atualizações trimestrais através de software compatível, substituindo a declaração anual única para a maioria. Está a ser implementado por faseamento consoante o nível de rendimento: quem tem rendimento qualificável acima de £50.000 é obrigado a partir de abril de 2026, acima de £30.000 a partir de abril de 2027, e acima de £20.000 a partir de uma data posterior. O rendimento de propriedade conta para o limiar. Os senhorios acima do limiar relevante precisam de software compatível com o MTD e de uma rotina de registo digital bem antes da sua data de início.
Como reporto perdas de arrendamento?
Se as suas despesas dedutíveis excederem o seu rendimento de arrendamento num determinado ano, tem uma perda de arrendamento. As perdas de propriedade são geralmente transportadas e compensadas contra lucros futuros do mesmo negócio de propriedade no Reino Unido — normalmente não podem ser compensadas contra outro rendimento, como o salário. Ainda assim, reporta a perda no SA105 para que a HMRC tenha um registo a transportar. Como todos os seus arrendamentos residenciais no Reino Unido são tratados como um único negócio de propriedade, uma perda numa propriedade pode ser compensada contra o lucro noutra no mesmo ano, antes de qualquer excedente ser transportado.
Pago imposto sobre rendimento de arrendamento se arrendar um quarto na minha própria casa?
Arrendar um quarto mobilado na sua casa principal está abrangido pelo regime separado Rent a Room, que permite receber até £7.500 por ano isentos de imposto (£3.750 cada, se partilhado). Acima desse limiar pode optar por pagar imposto sobre o excedente acima de £7.500 sem deduções de despesas, ou optar por ser tributado normalmente sobre o lucro — o que for melhor. O Rent a Room aplica-se apenas a um quarto na sua própria casa, não a um buy-to-let separado, que se enquadra nas regras normais de rendimento de arrendamento e no SA105.
Devo deter uma propriedade de arrendamento pessoalmente ou através de uma sociedade limitada?
Depende. As empresas escapam à restrição da Section 24 e deduzem os juros hipotecários na totalidade, e pagam corporation tax (19%/25%) em vez de income tax, o que pode ser mais barato para senhorios na taxa superior que retêm lucros. Mas extrair lucros acrescenta imposto sobre dividendos ou salário, as hipotecas são frequentemente mais caras, e há custos de funcionamento e possível Capital Gains Tax e Stamp Duty ao constituir em sociedade um portefólio já existente. Não há uma resposta universal — senhorios muito alavancados, na taxa superior e de longo prazo frequentemente beneficiam de uma empresa, enquanto senhorios mais pequenos ou na taxa base frequentemente não beneficiam.
Como funciona o property allowance de £1.000?
Todos os indivíduos têm direito a um property allowance de £1.000. Se o seu rendimento bruto de propriedade no ano for £1.000 ou menos, está totalmente coberto e normalmente nem sequer precisa de o reportar. Se o seu rendimento for superior a £1.000, pode optar por deduzir o allowance de £1.000 em vez das suas despesas reais (útil quando as despesas são baixas), ou deduzir as suas despesas dedutíveis reais como habitual — o que resultar em menos imposto. Não pode reclamar o allowance e as despesas reais sobre o mesmo rendimento.
Quando pago o imposto sobre o meu lucro de arrendamento?
O imposto sobre o lucro de arrendamento é pago através de Self Assessment, com vencimento a 31 de janeiro seguinte ao final do ano fiscal. Se a sua fatura de imposto for suficientemente elevada, também pode ter de fazer payments on account — dois pagamentos antecipados relativos à fatura do ano seguinte, cada um correspondente a 50% da obrigação atual, com vencimento a 31 de janeiro e 31 de julho. À medida que o MTD for Income Tax é implementado, a cadência de manutenção de registos e reporte muda para atualizações trimestrais, embora as datas de pagamento do próprio imposto não estejam a mudar da mesma forma.
Aviso legal: Este guia reflete as regras de imposto sobre rendimento de arrendamento no Reino Unido para 2026/27. Os escalões de imposto, a restrição da Section 24, o property allowance, os limiares do MTD e o tratamento dos antigos arrendamentos de férias alteram-se em eventos orçamentais, e a sua responsabilidade fiscal depende do seu outro rendimento e da forma como a propriedade é detida. Consulte um contabilista qualificado antes de agir, e consulte o gov.uk para as taxas atuais.
