Przewodnik filarowy · Zaktualizowano w czerwcu 2026
Podatek od dochodu z wynajmu w UK 2026/27: Section 24, koszty i MTD
Bycie wynajmującym stało się znacznie bardziej wymagającym zadaniem podatkowym. Pełna ulga na odsetki od kredytu hipotecznego zniknęła, system Furnished Holiday Let został zniesiony, a Making Tax Digital zaczyna wymuszać kwartalne raportowanie cyfrowe. Ten przewodnik wyjaśnia, jak opodatkowany jest dochód z wynajmu w roku 2026/27: jak Twój zysk z wynajmu jest opodatkowany według Twojej stawki podatku dochodowego, ograniczenie Section 24 dotyczące odsetek od kredytu hipotecznego, które daje jedynie 20% ulgi podatkowej, koszty uzyskania przychodu, które nadal możesz odliczyć, strony SA105 dotyczące nieruchomości, zniesienie systemu FHL oraz nadejście MTD dla podatku dochodowego. Przykłady liczbowe pokazują, dlaczego zadłużony wynajmujący płacący wyższą stawkę podatku może zapłacić znacznie więcej, niż się spodziewa.
Jesteś opodatkowany od zysku z wynajmu — czynszu otrzymanego pomniejszonego o koszty uzyskania przychodu — a nie od kwoty brutto czynszu. Ten zysk jest dodawany do pozostałego dochodu i opodatkowany według Twojej stawki krańcowej: 20%, 40% lub 45% (lub stawek szkockich). Nie ma specjalnej, niższej stawki dla wynajmujących.
Pierwsze £1,000 dochodu z nieruchomości jest objęte ulgą property allowance, więc bardzo mały wynajem może być wolny od podatku. Powyżej tego progu odliczasz albo ulgę £1,000, albo rzeczywiste koszty — w zależności od tego, co daje niższy podatek. Oszacuj wysokość podatku za pomocą kalkulatora podatku dochodowego.
Ograniczenie Section 24 dotyczące odsetek od kredytu hipotecznego
Section 24 to zasada, która najbardziej dotknęła zadłużonych wynajmujących. Nie możesz już odliczyć odsetek od kredytu hipotecznego jako kosztu przed opodatkowaniem. Zamiast tego koszty finansowania podlegają jedynie uldze podatkowej na poziomie stawki podstawowej (20%) stosowanej do końcowego rachunku.
Dla wynajmującego płacącego wyższą stawkę podatku oznacza to 20% ulgi na odsetki zamiast 40%. Ponieważ pełny czynsz (pomniejszony o inne koszty) jest opodatkowany przed zastosowaniem ulgi, ograniczenie to może przesunąć Cię do wyższego przedziału podatkowego, a przy mocno zadłużonej nieruchomości sprawić, że zapłacisz podatek nawet tam, gdzie realny zysk gotówkowy jest niewielki. Spółki nie są objęte tym ograniczeniem — nadal odliczają odsetki w całości. Zobacz szczegółowy przewodnik po Section 24.
Koszty uzyskania przychodu
Koszty uzyskania przychodu to koszty poniesione wyłącznie i całkowicie w związku z wynajmem:
Opłaty dla agencji wynajmu i zarządzania
Ubezpieczenie nieruchomości
Naprawy i konserwacja (nie ulepszenia)
Czynsz gruntowy, opłaty eksploatacyjne oraz council tax lub media, które opłacasz
Opłaty księgowe i za usługi profesjonalne
Ulga replacement of domestic items relief (meble, sprzęt AGD)
Odsetki od kredytu hipotecznego nie znajdują się na tej liście — są rozliczane w ramach ulgi podatkowej Section 24. Koszty kapitałowe, takie jak rozbudowa lub cena zakupu, nie podlegają odliczeniu od dochodu, ale mogą obniżyć przyszły rachunek podatku od zysków kapitałowych.
Strony SA105 dotyczące nieruchomości
Dochód z wynajmu jest zgłaszany na formularzu SA105, dodatkowej stronie dotyczącej nieruchomości w UK, składanej razem z głównym zeznaniem Self Assessment. Zazwyczaj jest on wymagany, gdy przychód brutto z czynszu przekracza £1,000 lub gdy zysk podlega opodatkowaniu.
Zarejestruj się do Self Assessment do 5 października po pierwszym roku dochodu z wynajmu, złóż zeznanie online do 31 stycznia i zapłać należny podatek w tym samym terminie. Dobra, całoroczna dokumentacja czynszu i kosztów znacznie ułatwia wypełnienie SA105.
System Furnished Holiday Let został zniesiony
Od kwietnia 2025 roku system Furnished Holiday Lettings został zniesiony, więc w roku 2026/27 wynajem wakacyjny jest opodatkowany tak jak każda inna nieruchomość na wynajem. Dawne korzyści zniknęły:
Odsetki od kredytu hipotecznego podlegają teraz ograniczeniu Section 24
Dochód nie liczy się już jako relevant earnings przy składkach emerytalnych
Ulgi kapitałowe na meble ustępują miejsca uldze replacement of domestic items relief
Ulgi CGT, takie jak Business Asset Disposal Relief i rollover relief, już nie mają zastosowania
Making Tax Digital dla podatku dochodowego
MTD dla podatku dochodowego wymaga od wynajmujących i osób samozatrudnionych prowadzenia cyfrowej dokumentacji oraz przesyłania do HMRC kwartalnych aktualizacji za pomocą kompatybilnego oprogramowania. Jest wdrażane etapami w zależności od kwalifikującego się dochodu: powyżej £50,000 od kwietnia 2026 roku, powyżej £30,000 od kwietnia 2027 roku i powyżej £20,000 od późniejszej daty. Dochód z nieruchomości liczy się do tego progu.
Jeśli przekraczasz odpowiedni próg, potrzebujesz oprogramowania kompatybilnego z MTD oraz nawyku cyfrowego prowadzenia dokumentacji na długo przed datą rozpoczęcia obowiązku. Zobacz przewodnik po MTD dla ITSA po harmonogram i opcje oprogramowania.
Przykłady liczbowe
Wynajmujący z czynszem £15,000, kosztami niezwiązanymi z finansowaniem £3,000 i odsetkami od kredytu hipotecznego £6,000. Zysk przed ulgą na odsetki wynosi £12,000:
Wynajmujący
Podatek od zysku £12,000
Minus 20% ulga na odsetki
Podatek należny
Stawka podstawowa (20%)
£2,400
−£1,200
£1,200
Stawka wyższa (40%)
£4,800
−£1,200
£3,600
Według starych zasad wynajmujący płacący wyższą stawkę podatku odliczyłby najpierw £6,000 odsetek i zapłaciłby 40% od £6,000 zysku — £2,400. Section 24 podnosi rachunek do £3,600 przy tej samej ekonomii. Im więcej pożyczasz i im wyższy Twój przedział podatkowy, tym większa kara wynikająca z Section 24. Zamodeluj swoją sytuację za pomocą kalkulatora buy-to-let.
Jak opodatkowany jest dochód z wynajmu w UK w roku 2026/27?
Dochód z wynajmu jest opodatkowany jako część Twojego całkowitego dochodu według stawki krańcowej — 20%, 40% lub 45% (lub stawek szkockich, jeśli jesteś podatnikiem szkockim) — ale tylko od zysku z wynajmu, a nie od kwoty brutto czynszu. Zysk to dochód z wynajmu pomniejszony o koszty uzyskania przychodu. Pierwsze £1,000 dochodu z nieruchomości jest objęte tzw. property allowance, więc bardzo mały wynajem może być wolny od podatku lub wymagać jedynie odliczenia tej ulgi. Powyżej tego progu dodajesz zysk do pozostałego dochodu i płacisz podatek według odpowiedniego przedziału. Nie ma osobnej, niższej stawki podatkowej dla "wynajmujących".
Czym jest ograniczenie Section 24 dotyczące odsetek od kredytu hipotecznego?
Section 24 zmieniło sposób, w jaki indywidualni wynajmujący uzyskują ulgę na odsetki od kredytu hipotecznego. Zamiast odliczać odsetki jako koszt przed opodatkowaniem, koszty finansowania podlegają teraz jedynie uldze podatkowej na poziomie stawki podstawowej (20%), stosowanej do końcowego rachunku podatkowego. Oznacza to, że wynajmujący płacący wyższą stawkę podatku nie otrzymuje już 40% ulgi na odsetki — tylko 20%. Może to przesunąć niektórych wynajmujących do wyższego przedziału podatkowego, a w najgorszych przypadkach sprawić, że będą płacić podatek nawet od nieruchomości, która generuje niewielki realny zysk. Nie dotyczy to spółek, które nadal odliczają odsetki w całości, co jest jednym z powodów, dla których wielu wynajmujących się inkorporowało.
Jakie koszty mogę odliczyć od dochodu z wynajmu?
Koszty uzyskania przychodu to koszty poniesione "wyłącznie i całkowicie" w związku z wynajmem. Do najczęstszych należą opłaty dla agencji wynajmu i zarządzania, ubezpieczenie nieruchomości, naprawy i konserwacja (ale nie ulepszenia), czynsz gruntowy i opłaty eksploatacyjne, podatek lokalny (council tax) lub media, które opłacasz, opłaty księgowe oraz koszt wymiany przedmiotów domowych, takich jak meble i sprzęt AGD, w ramach ulgi replacement of domestic items relief. Odsetki od kredytu hipotecznego nie są już kosztem podlegającym odliczeniu — są rozliczane w ramach ulgi podatkowej Section 24. Koszty kapitałowe, takie jak rozbudowa lub cena zakupu, nie podlegają odliczeniu od dochodu, ale mogą obniżyć przyszły rachunek podatku od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax).
Show 8 more questionsShow fewer questions
Czym jest formularz SA105 i czy muszę go składać?
SA105 to dodatkowa strona dotycząca nieruchomości w UK w ramach zeznania Self Assessment, na której raportujesz dochód z wynajmu, koszty oraz ulgę podatkową z tytułu kosztów finansowania. Składasz go razem z głównym zeznaniem SA100, jeśli Twój dochód z nieruchomości wymaga zgłoszenia — zazwyczaj gdy przychód brutto z czynszu przekracza £1,000 lub gdy zysk podlega opodatkowaniu. Zazwyczaj musisz zarejestrować się do Self Assessment do 5 października po roku podatkowym, w którym po raz pierwszy uzyskałeś dochód z wynajmu, złożyć zeznanie online do 31 stycznia i zapłacić należny podatek w tym samym terminie. Prowadzenie dobrej dokumentacji otrzymanego czynszu i kosztów przez cały rok znacznie ułatwia wypełnienie SA105.
Czy system Furnished Holiday Let (FHL) rzeczywiście został zniesiony?
Tak. System Furnished Holiday Lettings został zniesiony od kwietnia 2025 roku, więc w roku 2026/27 nie ma już specjalnego traktowania podatkowego dla kwalifikujących się wynajmów wakacyjnych. Dawne FHL są teraz opodatkowane tak jak każda inna nieruchomość na wynajem: odsetki od kredytu hipotecznego podlegają ograniczeniu Section 24, dochód nie liczy się już jako relevant earnings przy składkach emerytalnych, ulgi kapitałowe na meble zastąpione są ulgą replacement of domestic items relief, a ulgi w zakresie podatku od zysków kapitałowych, takie jak Business Asset Disposal Relief i rollover relief, już nie mają zastosowania. Wynajmujący, którzy polegali na dawnych korzyściach FHL, musieli przemyśleć swoją sytuację podatkową na nowo.
Czym jest Making Tax Digital dla podatku dochodowego i kiedy zaczyna obowiązywać wynajmujących?
Making Tax Digital for Income Tax (MTD for ITSA) wymaga od wynajmujących i osób samozatrudnionych prowadzenia cyfrowej dokumentacji oraz przesyłania do HMRC kwartalnych aktualizacji za pomocą kompatybilnego oprogramowania, zastępując dla większości pojedyncze roczne zeznanie. Wdrażane jest etapami w zależności od poziomu dochodu: osoby z kwalifikującym się dochodem powyżej £50,000 są objęte obowiązkiem od kwietnia 2026 roku, powyżej £30,000 od kwietnia 2027 roku, a powyżej £20,000 od późniejszej daty. Dochód z nieruchomości liczy się do tego progu. Wynajmujący powyżej odpowiedniego progu potrzebują oprogramowania kompatybilnego z MTD oraz rutyny cyfrowego prowadzenia dokumentacji na długo przed datą rozpoczęcia obowiązku.
Jak zgłosić stratę z wynajmu?
Jeśli Twoje koszty uzyskania przychodu przewyższają dochód z wynajmu w danym roku, powstaje strata z wynajmu. Straty z nieruchomości są zazwyczaj przenoszone na kolejne lata i rozliczane z przyszłymi zyskami z tej samej działalności wynajmu nieruchomości w UK — zwykle nie można ich rozliczyć z innym dochodem, takim jak wynagrodzenie. Nadal zgłaszasz stratę na formularzu SA105, aby HMRC miał zapis pozwalający na jej przeniesienie. Ponieważ wszystkie Twoje wynajmy mieszkalne w UK są traktowane jako jedna działalność wynajmu nieruchomości, strata na jednej nieruchomości może zostać rozliczona z zyskiem na innej w tym samym roku, zanim nadwyżka zostanie przeniesiona dalej.
Czy płacę podatek od dochodu z wynajmu, jeśli wynajmuję pokój we własnym domu?
Wynajem umeblowanego pokoju w Twoim głównym domu jest objęty odrębnym programem Rent a Room, który pozwala otrzymać do £7,500 rocznie bez podatku (£3,750 na osobę, jeśli dzielony). Powyżej tego progu możesz albo zapłacić podatek od nadwyżki ponad £7,500 bez odliczania kosztów, albo wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych od zysku — w zależności od tego, co jest korzystniejsze. Rent a Room dotyczy tylko pokoju w Twoim własnym domu, a nie osobnej nieruchomości buy-to-let, która podlega zwykłym zasadom dochodu z wynajmu i formularzowi SA105.
Czy powinienem posiadać nieruchomość na wynajem osobiście, czy poprzez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością?
To zależy. Spółki unikają ograniczenia Section 24 i odliczają odsetki od kredytu hipotecznego w całości, a płacą podatek dochodowy od osób prawnych (19%/25%) zamiast podatku dochodowego od osób fizycznych, co może być tańsze dla wynajmujących płacących wyższą stawkę podatku i zatrzymujących zyski w spółce. Jednak wypłata zysków oznacza dodatkowy podatek od dywidend lub wynagrodzenia, kredyty hipoteczne są zwykle droższe, a dochodzą też bieżące koszty oraz ewentualny podatek od zysków kapitałowych i opłata skarbowa (Stamp Duty) przy przenoszeniu istniejącego portfela do spółki. Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi — mocno zadłużeni, długoterminowi wynajmujący płacący wyższą stawkę podatku często korzystają na spółce, podczas gdy mniejsi lub podstawowi wynajmujący często nie.
Jak działa ulga property allowance w wysokości £1,000?
Każda osoba fizyczna otrzymuje ulgę property allowance w wysokości £1,000. Jeśli Twój roczny dochód brutto z nieruchomości wynosi £1,000 lub mniej, jest on w pełni objęty ulgą i zazwyczaj nie musisz go nawet zgłaszać. Jeśli dochód przekracza £1,000, możesz wybrać: odliczyć ulgę £1,000 zamiast rzeczywistych kosztów (przydatne, gdy koszty są niskie) albo odliczyć rzeczywiste koszty uzyskania przychodu w standardowy sposób — w zależności od tego, co daje niższy podatek. Nie możesz jednocześnie skorzystać z ulgi i odliczyć rzeczywistych kosztów od tego samego dochodu.
Kiedy płacę podatek od zysku z wynajmu?
Podatek od zysku z wynajmu płacony jest w ramach Self Assessment, w terminie do 31 stycznia po zakończeniu roku podatkowego. Jeśli Twój rachunek podatkowy jest wystarczająco wysoki, możesz też być zobowiązany do dokonywania płatności zaliczkowych (payments on account) — dwóch zaliczek na poczet rachunku za kolejny rok, każda w wysokości 50% bieżącego zobowiązania, płatnych 31 stycznia i 31 lipca. Wraz z wdrażaniem MTD dla podatku dochodowego zmienia się częstotliwość prowadzenia dokumentacji i raportowania na kwartalną, choć terminy płatności samego podatku nie zmieniają się w ten sam sposób.
Zastrzeżenie: Ten przewodnik odzwierciedla zasady podatku od dochodu z wynajmu w UK obowiązujące w roku 2026/27. Przedziały podatkowe, ograniczenie Section 24, ulga property allowance, progi MTD oraz traktowanie dawnych wynajmów wakacyjnych zmieniają się przy okazji wydarzeń fiskalnych, a Twoje zobowiązanie zależy od pozostałego dochodu i formy posiadania nieruchomości. Skonsultuj się z wykwalifikowanym księgowym przed podjęciem działań i sprawdź gov.uk w celu uzyskania aktualnych stawek.
