Податок на орендний дохід UK 2026/27: Section 24, витрати та MTD
Бути орендодавцем стало значно складнішою податковою справою. Повна пільга з іпотечних відсотків зникла, режим Furnished Holiday Let скасовано, а Making Tax Digital починає запроваджувати обов'язкову щоквартальну цифрову звітність. Цей гід пояснює, як оподатковується орендний дохід у 2026/27 році: як ваш орендний прибуток оподатковується за вашою ставкою прибуткового податку, обмеження Section 24 щодо іпотечних відсотків, яке дає лише 20% податкової знижки, витрати, що все ще вираховуються, сторінки нерухомості SA105, скасування режиму FHL та запровадження MTD for Income Tax. Практичні приклади показують, чому орендодавець за вищою ставкою з іпотекою може сплатити значно більше, ніж очікує.
Ви сплачуєте податок з вашого орендного прибутку — отриманої орендної плати за вирахуванням витрат, що вираховуються, — а не з валової орендної плати. Цей прибуток додається до вашого іншого доходу і оподатковується за вашою граничною ставкою: 20%, 40% або 45% (або за шотландськими ставками). Окремої, нижчої ставки для орендодавців не існує.
Перші £1,000 доходу від нерухомості покриваються пільгою на майновий дохід, тож дуже невеликий орендний дохід може бути неоподатковуваним. Понад цю суму ви вираховуєте або пільгу £1,000, або фактичні витрати — залежно від того, що дає менший податок. Оцініть рахунок за допомогою калькулятора прибуткового податку.
Обмеження Section 24 щодо іпотечних відсотків
Section 24 — це правило, яке найбільше вдарило по орендодавцях з іпотекою. Ви більше не можете вираховувати іпотечні відсотки як витрату до оподаткування. Натомість фінансові витрати дають лише податкове зменшення за базовою ставкою (20%), застосоване до вашого підсумкового рахунку.
Для орендодавця за вищою ставкою це означає 20% пільги на відсотки замість 40%. Оскільки повна орендна плата (за вирахуванням інших витрат) оподатковується до застосування знижки, обмеження може перевести вас у вищий діапазон і, для сильно закредитованої нерухомості, змусити сплачувати податок навіть там, де реальний грошовий прибуток невеликий. Компанії це не стосується — вони й надалі вираховують відсотки повністю. Дивіться детальний гід по Section 24.
Витрати, що вираховуються
Витрати, що вираховуються — це витрати, понесені повністю та виключно для здачі в оренду:
Комісії агенції з управління нерухомістю
Страхування нерухомості
Ремонт та обслуговування (не поліпшення)
Земельна рента, сервісні платежі та будь-який муніципальний податок або комунальні послуги, які ви сплачуєте
Бухгалтерські та професійні послуги
Пільга на заміну побутових предметів (меблі, побутова техніка)
Іпотечних відсотків немає у цьому переліку — вони проходять через знижку Section 24 замість цього. Капітальні витрати, такі як прибудова чи ціна купівлі, не вираховуються з доходу, але можуть зменшити майбутній рахунок з податку на приріст капіталу.
Сторінки нерухомості SA105
Орендний дохід звітується на додатковій сторінці SA105 «UK property», поданій разом з основною декларацією Self Assessment. Зазвичай вона потрібна, коли валова орендна плата перевищує £1,000 або прибуток оподатковується.
Зареєструйтеся для Self Assessment до 5 жовтня, наступного за вашим першим роком орендного доходу, подайте декларацію онлайн до 31 січня та сплатіть будь-який податок до тієї самої дати. Хороший цілорічний облік орендної плати та витрат робить SA105 простим.
Режим Furnished Holiday Let скасовано
З квітня 2025 року режим Furnished Holiday Lettings було скасовано, тож у 2026/27 курортна оренда оподатковується так само, як будь-яка інша орендна нерухомість. Старих переваг більше немає:
Іпотечні відсотки тепер підпадають під обмеження Section 24
Дохід більше не враховується як відповідний заробіток для пенсійних внесків
Капітальні пільги на меблі поступаються місцем пільзі на заміну побутових предметів
Пільги CGT, такі як Business Asset Disposal Relief та rollover relief, більше не застосовуються
Making Tax Digital for Income Tax
MTD for Income Tax вимагає від орендодавців та самозайнятих осіб вести цифрові записи та надсилати HMRC щоквартальні звіти через сумісне програмне забезпечення. Вона запроваджується поетапно за відповідним доходом: понад £50,000 з квітня 2026 року, понад £30,000 з квітня 2027 року, а понад £20,000 — з пізнішої дати. Дохід від нерухомості враховується у порозі.
Якщо ви перевищуєте відповідний поріг, вам потрібне сумісне з MTD програмне забезпечення та звичка цифрового обліку задовго до дати початку. Дивіться гід по MTD for ITSA щодо часової шкали та варіантів програмного забезпечення.
Практичні приклади
Орендодавець з орендною платою £15,000, £3,000 витрат, не пов'язаних з фінансуванням, та £6,000 іпотечних відсотків. Прибуток до знижки на відсотки становить £12,000:
Орендодавець
Податок з прибутку £12,000
Мінус 20% знижка на відсотки
Податок до сплати
Базова ставка (20%)
£2,400
−£1,200
£1,200
Вища ставка (40%)
£4,800
−£1,200
£3,600
За старими правилами орендодавець за вищою ставкою спершу вирахував би £6,000 відсотків і сплатив би 40% з £6,000 прибутку — £2,400. Section 24 підвищує рахунок до £3,600 за тієї самої економіки. Чим більше ви позичаєте і чим вищий ваш діапазон, тим більший штраф Section 24. Змоделюйте свою позицію за допомогою калькулятора buy-to-let.
Як оподатковується орендний дохід у UK у 2026/27 році?
Орендний дохід оподатковується як частина вашого загального доходу за вашою граничною ставкою — 20%, 40% або 45% (або за шотландськими ставками, якщо ви шотландський платник податку) — але лише з вашого орендного прибутку, а не з валової орендної плати. Прибуток — це орендний дохід за вирахуванням витрат, що вираховуються. Перші £1,000 доходу від нерухомості покриваються пільгою на майновий дохід, тож дуже невеликий орендний дохід може бути неоподатковуваним або потребувати лише вирахування пільги. Понад цю суму ви додаєте прибуток до іншого доходу і сплачуєте податок за тим діапазоном, до якого він потрапляє. Окремої, нижчої ставки податку «для орендодавців» не існує.
Що таке обмеження Section 24 щодо іпотечних відсотків?
Section 24 змінила спосіб, яким окремі орендодавці отримують пільгу з іпотечних відсотків. Замість вирахування відсотків як витрати до оподаткування, фінансові витрати тепер дають лише податкове зменшення за базовою ставкою (20%), застосоване до вашого підсумкового податкового рахунку. Тож орендодавець за вищою ставкою більше не отримує 40% пільги на відсотки — лише 20%. Це може перевести деяких орендодавців у вищий податковий діапазон і, у найгірших випадках, змусити їх сплачувати податок навіть на нерухомість, яка приносить малий реальний прибуток. Це не стосується компаній, які й надалі вираховують відсотки повністю, що є однією з причин, чому багато орендодавців перейшли на компанії.
Які витрати я можу вирахувати з орендного доходу?
Витрати, що вираховуються — це витрати, понесені «повністю та виключно» для здачі в оренду. Поширені серед них: комісії агенції з управління нерухомістю, страхування нерухомості, ремонт та обслуговування (але не поліпшення), земельна рента та сервісні платежі, муніципальний податок або комунальні послуги, які ви сплачуєте, бухгалтерські послуги, а також вартість заміни побутових предметів, як-от меблі та побутова техніка, у межах пільги на заміну побутових предметів. Іпотечні відсотки більше не є витратою, що вираховується — вони проходять через податкову знижку Section 24 замість цього. Капітальні витрати, такі як прибудова чи ціна купівлі, не вираховуються з доходу, але можуть зменшити майбутній рахунок з податку на приріст капіталу.
Show 8 more questionsShow fewer questions
Що таке SA105 і чи потрібно мені його подавати?
SA105 — це додаткова сторінка «UK property» податкової декларації Self Assessment, де ви звітуєте про орендний дохід, витрати та податкову знижку на фінансові витрати. Ви подаєте її разом з основною декларацією SA100, якщо ваш дохід від нерухомості потребує звітування — зазвичай коли валова орендна плата перевищує £1,000 або прибуток оподатковується. Зазвичай потрібно зареєструватися для Self Assessment до 5 жовтня, наступного за податковим роком, коли ви вперше отримали орендний дохід, подати декларацію онлайн до 31 січня та сплатити будь-який належний податок до тієї самої дати. Хороший облік отриманої орендної плати та витрат протягом року значно спрощує заповнення SA105.
Чи справді скасовано режим Furnished Holiday Let (FHL)?
Так. Режим Furnished Holiday Lettings було скасовано з квітня 2025 року, тож у 2026/27 більше немає особливого податкового режиму для відповідних курортних оренд. Колишні FHL тепер оподатковуються так само, як будь-яка інша орендна нерухомість: іпотечні відсотки підпадають під обмеження Section 24, дохід більше не враховується як відповідний заробіток для пенсійних внесків, капітальні пільги на меблі замінені пільгою на заміну побутових предметів, а пільги з податку на приріст капіталу, такі як Business Asset Disposal Relief та rollover relief, більше не застосовуються. Орендодавцям, які покладалися на старі переваги FHL, довелося переглянути свою податкову позицію.
Що таке Making Tax Digital for Income Tax і коли вона запроваджується для орендодавців?
Making Tax Digital for Income Tax (MTD for ITSA) вимагає від орендодавців та самозайнятих осіб вести цифрові записи та надсилати HMRC щоквартальні звіти через сумісне програмне забезпечення, замінюючи єдину річну декларацію для більшості. Вона запроваджується поетапно за рівнем доходу: ті, хто має відповідний дохід понад £50,000, зобов'язані з квітня 2026 року, понад £30,000 — з квітня 2027 року, а понад £20,000 — з пізнішої дати. Дохід від нерухомості враховується у порозі. Орендодавцям, дохід яких перевищує відповідний поріг, потрібне сумісне з MTD програмне забезпечення та звичка цифрового обліку задовго до дати початку.
Як звітувати про орендні збитки?
Якщо ваші витрати, що вираховуються, перевищують орендний дохід за рік, ви отримуєте орендний збиток. Збитки від нерухомості зазвичай переносяться на майбутні періоди та зараховуються проти майбутнього прибутку від того самого орендного бізнесу у UK — їх зазвичай не можна зарахувати проти іншого вашого доходу, наприклад заробітної плати. Ви все одно звітуєте про збиток у SA105, щоб HMRC мав запис для перенесення. Оскільки всі ваші житлові оренди у UK розглядаються як один орендний бізнес, збиток на одній нерухомості може бути зарахований проти прибутку на іншій у тому самому році, перш ніж будь-який залишок буде перенесено.
Чи сплачую я податок на орендний дохід, якщо здаю кімнату у власному будинку?
Здача мебльованої кімнати у вашому основному будинку покривається окремою схемою Rent a Room, яка дозволяє отримувати до £7,500 на рік без сплати податку (£3,750 кожному, якщо кімнату здають спільно). Понад цей поріг ви можете або сплатити податок з надлишку понад £7,500 без вирахування витрат, або обрати оподаткування прибутку у звичайному порядку — залежно від того, що вигідніше. Rent a Room стосується лише кімнати у вашому власному будинку, а не окремого об'єкта buy-to-let, який підпадає під звичайні правила орендного доходу та SA105.
Чи варто утримувати орендну нерухомість особисто, чи через компанію з обмеженою відповідальністю?
Це залежить від обставин. Компанії уникають обмеження Section 24 та вираховують іпотечні відсотки повністю, а також сплачують корпоративний податок (19%/25%) замість прибуткового податку, що може бути дешевше для орендодавців за вищою ставкою, які утримують прибуток у бізнесі. Але виведення прибутку додає податок на дивіденди чи зарплату, іпотеки часто дорожчі, а також є поточні витрати та можливий податок на приріст капіталу і гербовий збір при переведенні наявного портфеля в компанію. Універсальної відповіді немає — сильно закредитовані орендодавці за вищою ставкою на довгий термін часто виграють від компанії, тоді як менші орендодавці або ті, хто платить за базовою ставкою, часто ні.
Як працює пільга на майновий дохід у £1,000?
Кожна фізична особа отримує пільгу на майновий дохід у £1,000. Якщо ваш валовий дохід від нерухомості за рік становить £1,000 або менше, він повністю покривається, і зазвичай навіть не потрібно про нього звітувати. Якщо ваш дохід перевищує £1,000, ви можете обрати або вирахувати пільгу £1,000 замість фактичних витрат (корисно, коли витрати низькі), або вирахувати фактичні витрати, що вираховуються, як зазвичай — залежно від того, що дає меншу суму податку. Не можна одночасно застосувати пільгу і фактичні витрати до того самого доходу.
Коли я сплачую податок на свій орендний прибуток?
Податок на орендний прибуток сплачується через Self Assessment, до 31 січня після закінчення податкового року. Якщо ваш податковий рахунок достатньо великий, вам також може знадобитися здійснювати платежі на рахунок — два авансові платежі в рахунок рахунку наступного року, кожен по 50% від поточного зобов'язання, до 31 січня та 31 липня. У міру запровадження MTD for Income Tax періодичність ведення обліку та звітності змінюється на щоквартальну, хоча дати сплати самого податку не змінюються таким самим чином.
Застереження: Цей гід відображає правила податку на орендний дохід UK на 2026/27 рік. Податкові діапазони, обмеження Section 24, пільга на майновий дохід, пороги MTD та режим оподаткування колишніх курортних оренд змінюються при бюджетних подіях, а ваше зобов'язання залежить від вашого іншого доходу та способу володіння нерухомістю. Зверніться до кваліфікованого бухгалтера, перш ніж діяти, і звіряйтеся з gov.uk щодо актуальних ставок.
