ضريبة دخل الإيجار في المملكة المتحدة 2026/27: القسم 24 والمصروفات وMTD
أصبح كونك مالكًا (Landlord) أمرًا أكثر تعقيدًا من الناحية الضريبية. فقد اختفى الإعفاء الكامل من فوائد الرهن العقاري، وأُلغي نظام Furnished Holiday Let، وبدأ Making Tax Digital يفرض إبلاغًا رقميًا ربع سنوي. يشرح هذا الدليل كيفية فرض الضريبة على دخل الإيجار في 2026/27: كيف تُفرض الضريبة على ربح إيجارك بمعدل ضريبة الدخل الخاص بك، وقيد فوائد الرهن العقاري بموجب القسم 24 الذي لا يمنح سوى ائتمان ضريبي بنسبة 20%، والمصروفات المسموح بخصمها التي لا تزال متاحة، وصفحات SA105 العقارية، وإلغاء نظام FHL، ووصول MTD لضريبة الدخل. تُظهر الأمثلة المحسوبة لماذا يمكن أن يدفع المالك ذو المعدل الأعلى والمرهون عقاريًا أكثر بكثير مما يتوقع.
تُفرض عليك الضريبة على ربحك من الإيجار — الإيجار المستلم مطروحًا منه المصروفات المسموح بخصمها — وليس على الإيجار الإجمالي. يُضاف هذا الربح إلى دخلك الآخر وتُفرض عليه الضريبة بمعدلك الحدي: 20% أو 40% أو 45% (أو المعدلات الاسكتلندية). لا يوجد معدل مالك خاص وأقل.
أول £1,000 من دخل الممتلكات مغطاة بإعفاء الممتلكات، لذا يمكن أن تكون التأجيرات الصغيرة جدًا معفاة من الضريبة. وفوق ذلك، تخصم إما إعفاء £1,000 أو مصروفاتك الفعلية — أيهما ينتج ضريبة أقل. قدّر الفاتورة باستخدام حاسبة ضريبة الدخل.
قيد فوائد الرهن العقاري بموجب القسم 24
القسم 24 هو القاعدة التي أضرّت بالمُلّاك المرهونين عقاريًا أكثر من غيرها. لم يعد بإمكانك خصم فوائد الرهن العقاري كمصروف قبل الضريبة. بدلاً من ذلك، تحصل تكاليف التمويل فقط على تخفيض ضريبي بالمعدل الأساسي (20%) يُطبَّق على فاتورتك النهائية.
بالنسبة لمالك ذي معدل أعلى، يعني هذا إعفاءً بنسبة 20% على الفائدة بدلاً من 40%. ونظرًا لأن الإيجار الكامل (مطروحًا منه المصروفات الأخرى) يخضع للضريبة قبل الائتمان، يمكن أن يدفعك القيد إلى شريحة أعلى، وفي عقار مرهون بشدة، يجعلك تدفع ضريبة حتى عندما يكون الربح النقدي الحقيقي ضئيلاً. لا تتأثر الشركات — فهي لا تزال تخصم الفائدة بالكامل. اطّلع على دليل التعمق في القسم 24.
المصروفات المسموح بخصمها
المصروفات المسموح بخصمها هي التكاليف المتكبدة كليًا وحصريًا لأغراض التأجير:
رسوم وكيل التأجير والإدارة
تأمين العقار
الإصلاحات والصيانة (وليس التحسينات)
إيجار الأرض ورسوم الخدمة، وأي ضريبة مجالس أو مرافق تدفعها
الأتعاب المحاسبية والمهنية
إعفاء استبدال الأدوات المنزلية (الأثاث، الأجهزة المنزلية)
فوائد الرهن العقاري ليست ضمن هذه القائمة — بل تمر عبر ائتمان القسم 24 بدلاً من ذلك. التكاليف الرأسمالية مثل التوسعة أو سعر الشراء غير قابلة للخصم من الدخل، لكنها قد تقلل من فاتورة ضريبة أرباح رأس المال المستقبلية.
صفحات العقارات SA105
يُبلَّغ عن دخل الإيجار في صفحة العقارات الملحقة SA105 الخاصة بالمملكة المتحدة، والمقدَّمة مع إقرار Self Assessment الرئيسي. تحتاج إليها عمومًا بمجرد تجاوز الإيجارات الإجمالية £1,000 أو عندما تكون الأرباح خاضعة للضريبة.
سجّل في Self Assessment بحلول 5 أكتوبر التالي لأول سنة لك من دخل الإيجار، وقدّم الإقرار إلكترونيًا بحلول 31 يناير، وادفع أي ضريبة بحلول التاريخ نفسه. السجلات الجيدة على مدار العام للإيجار والمصروفات تجعل نموذج SA105 مباشرًا.
إلغاء نظام Furnished Holiday Let
اعتبارًا من أبريل 2025، أُلغي نظام Furnished Holiday Lettings، لذا في 2026/27 تُفرض الضريبة على التأجير السياحي مثل أي عقار إيجار آخر. اختفت المزايا القديمة:
تخضع فوائد الرهن العقاري الآن لقيد القسم 24
لم يعد الدخل يُحتسب كأرباح ذات صلة لمساهمات المعاش
تُستبدل البدلات الرأسمالية على الأثاث بإعفاء استبدال الأدوات المنزلية
لم تعد إعفاءات CGT مثل Business Asset Disposal Relief وrollover relief تنطبق
Making Tax Digital لضريبة الدخل
يتطلب MTD لضريبة الدخل من المُلّاك والعاملين لحسابهم الخاص الاحتفاظ بسجلات رقمية وإرسال تحديثات ربع سنوية إلى HMRC عبر برامج متوافقة. يُطبَّق على مراحل حسب الدخل المؤهل: ما يتجاوز £50,000 اعتبارًا من أبريل 2026، وما يتجاوز £30,000 من أبريل 2027، وما يتجاوز £20,000 من تاريخ لاحق. يُحتسب دخل الممتلكات ضمن العتبة.
إذا كنت تتجاوز العتبة ذات الصلة، فأنت بحاجة إلى برامج متوافقة مع MTD وعادة حفظ سجلات رقمية قبل تاريخ بدئك بوقت كافٍ. اطّلع على دليل MTD for ITSA للاطلاع على الجدول الزمني وخيارات البرامج.
أمثلة محسوبة
مالك لديه £15,000 إيجارًا، و£3,000 من المصروفات غير التمويلية، و£6,000 من فوائد الرهن العقاري. الربح قبل ائتمان الفائدة هو £12,000:
المالك
الضريبة على ربح £12,000
ناقص ائتمان الفائدة 20%
الضريبة المستحقة
المعدل الأساسي (20%)
£2,400
−£1,200
£1,200
المعدل الأعلى (40%)
£4,800
−£1,200
£3,600
بموجب القواعد القديمة، كان المالك ذو المعدل الأعلى سيخصم فائدة £6,000 أولاً ويدفع 40% على ربح قدره £6,000 — أي £2,400. يرفع القسم 24 الفاتورة إلى £3,600 على نفس الظروف الاقتصادية. كلما اقترضت أكثر وكانت شريحتك أعلى، زادت عقوبة القسم 24. اختبر وضعك باستخدام حاسبة buy-to-let.
كيف تُفرض الضريبة على دخل الإيجار في المملكة المتحدة لعام 2026/27؟
يُفرض على دخل الإيجار ضريبة كجزء من دخلك الكلي بمعدلك الحدي — 20% أو 40% أو 45% (أو المعدلات الاسكتلندية إذا كنت دافع ضرائب اسكتلندي) — ولكن فقط على ربح الإيجار وليس على الإيجار الإجمالي. الربح هو دخل الإيجار مطروحًا منه المصروفات المسموح بخصمها. أول £1,000 من دخل الممتلكات مغطاة بإعفاء الممتلكات، لذا قد تكون التأجيرات الصغيرة جدًا معفاة من الضريبة أو تحتاج فقط إلى خصم الإعفاء. وفوق ذلك، تضيف الربح إلى دخلك الآخر وتدفع الضريبة وفق أي شريحة يقع فيها. لا يوجد معدل ضريبي منفصل وأقل لـ"المالك".
ما هو قيد فوائد الرهن العقاري بموجب القسم 24؟
غيّر القسم 24 كيفية حصول المُلّاك الأفراد على الإعفاء من فوائد الرهن العقاري. فبدلاً من خصم الفائدة كمصروف قبل الضريبة، تحصل تكاليف التمويل الآن على تخفيض ضريبي بالمعدل الأساسي فقط (20%) يُطبّق على فاتورة ضريبتك النهائية. لذا لم يعد المالك ذو المعدل الأعلى يحصل على إعفاء 40% على الفائدة — بل 20% فقط. يمكن أن يدفع هذا بعض المُلّاك إلى شريحة ضريبية أعلى، وفي أسوأ الحالات، يجعلهم يدفعون ضريبة حتى على عقار لا يحقق سوى ربح حقيقي ضئيل. لا ينطبق هذا على الشركات، التي لا تزال تخصم الفائدة بالكامل، وهو أحد أسباب تحوّل كثير من المُلّاك إلى تأسيس شركات.
ما المصروفات التي يمكنني خصمها من دخل الإيجار؟
المصروفات المسموح بخصمها هي التكاليف المتكبدة "كليًا وحصريًا" لأغراض التأجير. من الشائع منها: رسوم وكيل التأجير والإدارة، تأمين العقار، الإصلاحات والصيانة (وليس التحسينات)، إيجار الأرض ورسوم الخدمة، ضريبة المجالس أو المرافق التي تدفعها، الأتعاب المحاسبية، وتكلفة استبدال الأدوات المنزلية مثل الأثاث والأجهزة المنزلية بموجب إعفاء استبدال الأدوات المنزلية. لم تعد فوائد الرهن العقاري مصروفًا قابلاً للخصم — بل تمر عبر ائتمان القسم 24 الضريبي بدلاً من ذلك. التكاليف الرأسمالية مثل التوسعات أو سعر الشراء غير قابلة للخصم من الدخل، لكنها قد تقلل من فاتورة ضريبة أرباح رأس المال (CGT) المستقبلية.
Show 8 more questionsShow fewer questions
ما هو نموذج SA105 وهل أحتاج إلى تقديمه؟
نموذج SA105 هو صفحة العقارات الملحقة بإقرار Self Assessment الضريبي في المملكة المتحدة، حيث تُبلغ عن دخل الإيجار والمصروفات وائتمان تكلفة التمويل الضريبي. تقدّمه مع إقرارك الرئيسي SA100 إذا كان دخل عقارك يستوجب الإبلاغ — عمومًا بمجرد تجاوز الإيجارات الإجمالية £1,000، أو عندما تكون الأرباح خاضعة للضريبة. تحتاج عادةً إلى التسجيل في Self Assessment بحلول 5 أكتوبر التالي للسنة الضريبية التي حصلت فيها لأول مرة على دخل إيجار، وتقديم الإقرار إلكترونيًا بحلول 31 يناير، ودفع أي ضريبة مستحقة بحلول التاريخ نفسه. الاحتفاظ بسجلات جيدة للإيجار المستلم والمصروفات طوال العام يجعل استكمال نموذج SA105 أبسط بكثير.
هل أُلغي فعلاً نظام Furnished Holiday Let (FHL)؟
نعم. أُلغي نظام Furnished Holiday Lettings اعتبارًا من أبريل 2025، لذا لم تعد هناك معاملة ضريبية خاصة لعام 2026/27 للتأجيرات السياحية المؤهلة سابقًا. تُفرض الضريبة الآن على تأجيرات FHL السابقة مثل أي عقار إيجار آخر: تخضع فوائد الرهن العقاري لقيد القسم 24، ولم يعد الدخل يُحتسب كأرباح ذات صلة لمساهمات المعاش، وتُستبدل البدلات الرأسمالية على الأثاث بإعفاء استبدال الأدوات المنزلية، ولم تعد إعفاءات أرباح رأس المال مثل Business Asset Disposal Relief و rollover relief تنطبق. اضطر المُلّاك الذين اعتمدوا على مزايا FHL القديمة إلى إعادة النظر في وضعهم الضريبي.
ما هو Making Tax Digital لضريبة الدخل، ومتى يبدأ للمُلّاك؟
يتطلب Making Tax Digital for Income Tax (MTD for ITSA) من المُلّاك والعاملين لحسابهم الخاص الاحتفاظ بسجلات رقمية وإرسال تحديثات ربع سنوية إلى HMRC عبر برامج متوافقة، ليحل محل الإقرار السنوي الواحد لمعظمهم. يُطبَّق على مراحل حسب مستوى الدخل: من لديهم دخل مؤهل يتجاوز £50,000 مُلزمون اعتبارًا من أبريل 2026، وما يتجاوز £30,000 من أبريل 2027، وما يتجاوز £20,000 من تاريخ لاحق. يُحتسب دخل الممتلكات ضمن العتبة. يحتاج المُلّاك الذين يتجاوزون العتبة ذات الصلة إلى برامج متوافقة مع MTD وروتين حفظ سجلات رقمي قبل تاريخ بدئهم بوقت كافٍ.
كيف أُبلّغ عن خسائر الإيجار؟
إذا تجاوزت مصروفاتك المسموح بخصمها دخل إيجارك في سنة ما، فإنك تحقق خسارة إيجارية. تُرحَّل خسائر الممتلكات عمومًا إلى الأمام وتُقاصّ مقابل الأرباح المستقبلية من نفس نشاط العقارات في المملكة المتحدة — ولا يمكن عادةً مقاصتها مقابل دخلك الآخر مثل الراتب. لا تزال تُبلغ عن الخسارة في نموذج SA105 حتى يكون لدى HMRC سجل لترحيلها. ولأن جميع تأجيراتك السكنية في المملكة المتحدة تُعامل كنشاط عقاري واحد، يمكن مقاصة خسارة عقار واحد مقابل ربح عقار آخر في نفس السنة قبل ترحيل أي فائض.
هل أدفع ضريبة على دخل الإيجار إذا أجّرت غرفة في منزلي الخاص؟
تأجير غرفة مفروشة في منزلك الرئيسي يخضع لنظام Rent a Room المنفصل، الذي يتيح لك استلام ما يصل إلى £7,500 سنويًا معفاة من الضريبة (£3,750 لكل شخص إذا كان مشتركًا). فوق تلك العتبة يمكنك إما دفع الضريبة على الفائض عن £7,500 دون أي خصومات مصروفات، أو اختيار فرض الضريبة عليك بشكل عادي على الربح — أيهما أفضل. لا ينطبق Rent a Room إلا على غرفة في منزلك الخاص، وليس على عقار buy-to-let منفصل، والذي يخضع لقواعد دخل الإيجار العادية ونموذج SA105.
هل يجب أن أمتلك عقار الإيجار شخصيًا أم من خلال شركة محدودة؟
يعتمد الأمر على الحالة. تُعفى الشركات من قيد القسم 24 وتخصم فوائد الرهن العقاري بالكامل، وتدفع ضريبة الشركات (19%/25%) بدلاً من ضريبة الدخل، وهو ما قد يكون أرخص للمُلّاك ذوي المعدل الأعلى الذين يحتفظون بالأرباح. لكن سحب الأرباح يضيف ضريبة أرباح موزعة أو راتب، وغالبًا ما تكون القروض العقارية أغلى، وهناك تكاليف تشغيلية واحتمال ضريبة أرباح رأس المال ورسوم الدمغة عند تحويل محفظة قائمة إلى شركة. لا توجد إجابة عامة — غالبًا ما يستفيد المُلّاك ذوو الرافعة المالية العالية والمعدل الأعلى وطويلو الأجل من الشركة، بينما لا يستفيد المُلّاك الأصغر أو ذوو المعدل الأساسي غالبًا.
كيف يعمل إعفاء الممتلكات البالغ £1,000؟
يحصل كل فرد على إعفاء ممتلكات بقيمة £1,000. إذا كان دخل ممتلكاتك الإجمالي للسنة £1,000 أو أقل، فهو مغطى بالكامل وعادةً لن تحتاج حتى إلى الإبلاغ عنه. إذا كان دخلك أعلى من £1,000، يمكنك الاختيار بين خصم إعفاء £1,000 بدلاً من مصروفاتك الفعلية (مفيد عندما تكون المصروفات منخفضة)، أو خصم مصروفاتك الفعلية المسموح بها كالمعتاد — أيهما يعطي ضريبة أقل. لا يمكنك المطالبة بالإعفاء والمصروفات الفعلية معًا على نفس الدخل.
متى أدفع الضريبة على ربح الإيجار الخاص بي؟
تُدفع الضريبة على ربح الإيجار عبر Self Assessment، وتستحق بحلول 31 يناير التالي لنهاية السنة الضريبية. إذا كانت فاتورة ضريبتك كبيرة بما يكفي، فقد يتعين عليك أيضًا سداد دفعات على الحساب — دفعتان مقدمتان نحو فاتورة السنة التالية، كل منهما 50% من الالتزام الحالي، تستحقان في 31 يناير و31 يوليو. مع طرح MTD لضريبة الدخل، يتغير إيقاع حفظ السجلات والإبلاغ إلى تحديثات ربع سنوية، رغم أن مواعيد دفع الضريبة نفسها لا تتغير بنفس الطريقة.
إخلاء مسؤولية: يعكس هذا الدليل قواعد ضريبة دخل الإيجار في المملكة المتحدة لعام 2026/27. تتغير شرائح الضرائب، وقيد القسم 24، وإعفاء الممتلكات، وعتبات MTD، ومعاملة تأجيرات العطلات السابقة في المناسبات المالية، ويعتمد التزامك على دخلك الآخر وكيفية امتلاك العقار. استشر محاسبًا مؤهلاً قبل التصرف، وارجع إلى gov.uk للحصول على المعدلات الحالية.
