Treth Incwm Rhentu DU 2026/27: Adran 24, Treuliau a MTD
Mae bod yn landlord wedi dod yn dasg dreth lawer mwy trwm. Mae rhyddhad llog morgais llawn wedi mynd, mae cyfundrefn Gosodiadau Gwyliau Dodrefnedig wedi ei diddymu, ac mae Making Tax Digital yn dechrau gorfodi adrodd digidol chwarterol. Mae’r canllaw hwn yn esbonio sut y trethir incwm rhentu yn 2026/27: sut y trethir eich elw rhentu ar eich cyfradd treth incwm, cyfyngiad llog morgais Adran 24 sydd ond yn rhoi credyd treth o 20%, y treuliau caniataol y gallwch eu dal i ddidynnu, tudalennau eiddo’r SA105, diddymu cyfundrefn yr FHL, a dyfodiad MTD ar gyfer Treth Incwm. Mae enghreifftiau wedi eu gweithio yn dangos pam y gall landlord cyfradd uwch â morgais dalu llawer mwy nag y maent yn ei ddisgwyl.
Trethir chi ar eich elw rhentu — rhent a dderbyniwyd llai treuliau caniataol — nid ar y rhent crynswth. Ychwanegir yr elw hwnnw at eich incwm arall a’i drethu ar eich cyfradd ymylol: 20%, 40% neu 45% (neu gyfraddau’r Alban). Nid oes cyfradd landlord arbennig, is.
Mae’r £1,000 cyntaf o incwm eiddo wedi ei orchuddio gan y lwfans eiddo, felly gall gosodiadau bach iawn fod yn ddi-dreth. Uwchlaw hynny rydych naill ai’n didynnu’r lwfans £1,000 neu’ch treuliau gwirioneddol — pa un bynnag sy’n cynhyrchu llai o dreth. Amcangyfrifwch y bil gyda’r cyfrifiannell treth incwm.
Cyfyngiad Llog Morgais Adran 24
Adran 24 yw’r rheol sydd wedi niweidio landlordiaid â morgais fwyaf. Ni allwch bellach ddidynnu llog morgais fel traul cyn treth. Yn hytrach, nid yw costau ariannu ond yn cael gostyngiad treth cyfradd sylfaenol (20%) a gymhwysir i’ch bil terfynol.
I landlord cyfradd uwch mae hyn yn golygu 20% o ryddhad ar log yn lle 40%. Gan fod y rhent llawn (llai treuliau eraill) yn cael ei drethu cyn y credyd, gall y cyfyngiad eich gwthio i fand uwch ac, ar eiddo â lefel benthyg uchel, adael ichi dalu treth hyd yn oed lle mae’r elw arian parod gwirioneddol yn denau. Nid yw cwmnïau’n cael eu heffeithio — maent yn dal i ddidynnu llog yn llawn. Gweler y canllaw manwl Adran 24.
Treuliau Caniataol
Treuliau caniataol yw costau a dynnwyd yn gyfan gwbl ac yn benodol ar gyfer y gosodiad:
Ffioedd asiant gosod a rheoli
Yswiriant eiddo
Atgyweiriadau a chynnal a chadw (nid gwelliannau)
Rhent tir, taliadau gwasanaeth, ac unrhyw dreth gyngor neu gyfleustodau a dalwch
Nid yw llog morgais ar y rhestr hon — mae’n mynd trwy gredyd Adran 24 yn lle hynny. Nid yw costau cyfalaf fel estyniad neu’r pris prynu yn ddidynadwy yn erbyn incwm, ond gallant leihau bil Treth Enillion Cyfalaf yn y dyfodol.
Tudalennau Eiddo SA105
Adroddir incwm rhentu ar dudalen atodol eiddo yn y DU SA105, a gyflwynir gyda’ch prif ffurflen Hunanasesiad. Yn gyffredinol mae angen ichi ei chyflwyno pan fydd rhenti crynswth dros £1,000 neu pan fydd elw yn drethadwy.
Cofrestrwch ar gyfer Hunanasesiad erbyn 5 Hydref yn dilyn eich blwyddyn gyntaf o incwm rhentu, cyflwynwch ar-lein erbyn 31 Ionawr, a thalwch unrhyw dreth erbyn yr un dyddiad. Mae cofnodion da o rent a threuliau trwy gydol y flwyddyn yn gwneud y SA105 yn syml.
O fis Ebrill 2025 diddymwyd cyfundrefn Gosodiadau Gwyliau Dodrefnedig, felly ar gyfer 2026/27 trethir gosodiad gwyliau fel unrhyw eiddo rhentu arall. Mae’r hen fanteision wedi mynd:
Mae llog morgais bellach yn disgyn o dan gyfyngiad Adran 24
Nid yw’r incwm bellach yn cyfrif fel enillion perthnasol ar gyfer cyfraniadau pensiwn
Mae lwfansau cyfalaf ar ddodrefn yn ildio i ryddhad amnewid eitemau domestig
Nid yw rhyddhadau CGT fel Rhyddhad Gwaredu Ased Busnes a rhyddhad rholio drosodd yn berthnasol bellach
Making Tax Digital ar gyfer Treth Incwm
Mae MTD ar gyfer Treth Incwm yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid a’r hunangyflogedig gadw cofnodion digidol ac anfon diweddariadau chwarterol at HMRC trwy feddalwedd gydnaws. Caiff ei gyflwyno fesul cam yn ôl incwm cymwys: dros £50,000 o fis Ebrill 2026, dros £30,000 o fis Ebrill 2027, a thros £20,000 o ddyddiad diweddarach. Mae incwm eiddo yn cyfrif tuag at y trothwy.
Os ydych uwchlaw’r trothwy perthnasol mae angen ichi gael meddalwedd gydnaws â MTD a habit cadw cofnodion digidol ymhell cyn eich dyddiad dechrau. Gweler y canllaw MTD ar gyfer ITSA am yr amserlen ac opsiynau meddalwedd.
Enghreifftiau wedi eu Gweithio
Landlord â £15,000 o rent, £3,000 o dreuliau nad ydynt yn gostau ariannu a £6,000 o log morgais. Elw cyn y credyd llog yw £12,000:
Landlord
Treth ar elw o £12,000
Llai credyd llog 20%
Treth ddyledus
Cyfradd sylfaenol (20%)
£2,400
−£1,200
£1,200
Cyfradd uwch (40%)
£4,800
−£1,200
£3,600
O dan yr hen reolau byddai’r landlord cyfradd uwch wedi didynnu’r £6,000 o log yn gyntaf a thalu 40% ar £6,000 o elw — £2,400. Mae Adran 24 yn codi’r bil i £3,600 ar yr un economeg. Po fwyaf a fenthycwch a’r uwch eich band, y mwyaf yw cosb Adran 24. Modelwch eich sefyllfa gyda’r cyfrifiannell prynu-i-osod.
Trethir incwm rhentu fel rhan o’ch incwm cyffredinol ar eich cyfradd ymylol — 20%, 40% neu 45% (neu gyfraddau’r Alban os ydych yn drethdalwr Albanaidd) — ond dim ond ar eich elw rhentu, nid y rhent crynswth. Elw yw incwm rhentu llai treuliau caniataol. Mae’r £1,000 cyntaf o incwm eiddo wedi ei orchuddio gan y lwfans eiddo, felly gall gosodiadau bach iawn fod yn ddi-dreth neu ond angen didynnu’r lwfans. Uwchlaw hynny, ychwanegwch yr elw at eich incwm arall a thalwch dreth ar ba fand bynnag y mae’n disgyn iddo. Nid oes cyfradd dreth «landlord» ar wahân, is.
Beth yw cyfyngiad llog morgais Adran 24?
Newidiodd Adran 24 sut mae landlordiaid unigol yn cael rhyddhad ar log morgais. Yn hytrach na didynnu llog fel traul cyn treth, nid yw costau ariannu bellach ond yn cael gostyngiad treth cyfradd sylfaenol (20%) a gymhwysir i’ch bil treth terfynol. Felly nid yw landlord cyfradd uwch bellach yn cael 40% o ryddhad ar log — dim ond 20%. Gall hyn wthio rhai landlordiaid i fand treth uwch ac, yn yr achosion gwaethaf, adael iddynt dalu treth hyd yn oed ar eiddo sy’n gwneud ychydig iawn o elw gwirioneddol. Nid yw’n berthnasol i gwmnïau, sy’n dal i ddidynnu llog yn llawn, sef un rheswm pam mae llawer o landlordiaid wedi ymgorffori.
Pa dreuliau y gallaf eu didynnu o incwm rhentu?
Costau a dynnwyd «yn gyfan gwbl ac yn benodol» ar gyfer y gosodiad yw treuliau caniataol. Mae’r rhai cyffredin yn cynnwys ffioedd asiant gosod a rheoli, yswiriant eiddo, atgyweiriadau a chynnal a chadw (ond nid gwelliannau), rhent tir a thaliadau gwasanaeth, treth gyngor neu gyfleustodau a dalwch, ffioedd cyfrifyddiaeth, a chost amnewid eitemau domestig fel dodrefn a nwyddau gwyn o dan ryddhad amnewid eitemau domestig. Nid yw llog morgais bellach yn draul y gellir ei didynnu — mae’n mynd trwy gredyd treth Adran 24 yn lle hynny. Nid yw costau cyfalaf fel estyniadau neu bris prynu yn ddidynadwy yn erbyn incwm ond gallant leihau bil Treth Enillion Cyfalaf yn y dyfodol.
Show 8 more questionsShow fewer questions
Beth yw’r SA105 ac a oes angen imi gyflwyno un?
Y SA105 yw tudalen atodol eiddo yn y DU o ffurflen dreth Hunanasesiad, lle rydych yn adrodd incwm rhentu, treuliau a chredyd treth costau ariannu. Rydych yn ei chyflwyno ochr yn ochr â’ch prif ffurflen SA100 os oes angen adrodd eich incwm eiddo — yn gyffredinol pan fydd rhenti crynswth dros £1,000, neu pan fydd elw yn drethadwy. Fel arfer mae angen ichi gofrestru ar gyfer Hunanasesiad erbyn 5 Hydref yn dilyn y flwyddyn dreth y cawsoch incwm rhentu gyntaf, cyflwyno ar-lein erbyn 31 Ionawr, a thalu unrhyw dreth ddyledus erbyn yr un dyddiad. Mae cadw cofnodion da o rent a dderbyniwyd a threuliau trwy gydol y flwyddyn yn gwneud cwblhau’r SA105 yn llawer symlach.
A yw cyfundrefn Gosodiadau Gwyliau Dodrefnedig (FHL) wir wedi ei diddymu?
Ydy. Diddymwyd cyfundrefn Gosodiadau Gwyliau Dodrefnedig o fis Ebrill 2025, felly ar gyfer 2026/27 nid oes cymhwysiad treth arbennig bellach ar gyfer gosodiadau gwyliau cymwys. Trethir cyn-FHLau bellach fel unrhyw eiddo rhentu arall: mae llog morgais yn disgyn o dan gyfyngiad Adran 24, nid yw’r incwm bellach yn cyfrif fel enillion perthnasol ar gyfer cyfraniadau pensiwn, disodlir lwfansau cyfalaf ar ddodrefn gan ryddhad amnewid eitemau domestig, ac nid yw rhyddhadau enillion cyfalaf fel Rhyddhad Gwaredu Ased Busnes a rhyddhad rholio drosodd yn berthnasol bellach. Mae landlordiaid a ddibynnodd ar hen fanteision yr FHL wedi gorfod ailystyried eu sefyllfa dreth.
Beth yw Making Tax Digital ar gyfer Treth Incwm a phryd mae’n dechrau i landlordiaid?
Mae Making Tax Digital ar gyfer Treth Incwm (MTD ar gyfer ITSA) yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid a’r hunangyflogedig gadw cofnodion digidol ac anfon diweddariadau chwarterol at HMRC trwy feddalwedd gydnaws, gan ddisodli’r ffurflen flynyddol sengl i’r rhan fwyaf. Caiff ei gyflwyno fesul cam yn ôl lefel incwm: mae’r rhai ag incwm cymwys dros £50,000 yn orfodol o fis Ebrill 2026, dros £30,000 o fis Ebrill 2027, a thros £20,000 o ddyddiad diweddarach. Mae incwm eiddo yn cyfrif tuag at y trothwy. Mae angen i landlordiaid uwchlaw’r trothwy perthnasol gael meddalwedd gydnaws â MTD a threfn cadw cofnodion digidol ymhell cyn eu dyddiad dechrau.
Sut ydw i’n adrodd colledion rhentu?
Os yw’ch treuliau caniataol yn fwy na’ch incwm rhentu mewn blwyddyn, rydych yn gwneud colled rentu. Yn gyffredinol, cariwch golledion eiddo ymlaen a’u gosod yn erbyn elw yn y dyfodol o’r un busnes eiddo yn y DU — fel arfer ni ellir eu gosod yn erbyn eich incwm arall fel cyflog. Rydych yn dal i adrodd y golled ar y SA105 fel bod gan HMRC gofnod i’w gario ymlaen. Gan fod pob un o’ch gosodiadau preswyl yn y DU yn cael eu trin fel un busnes eiddo, gall colled ar un eiddo gael ei gwrthbwyso yn erbyn elw ar un arall yn yr un flwyddyn cyn i unrhyw warged gael ei gario ymlaen.
A wyf yn talu treth ar incwm rhentu os wyf yn gosod ystafell yn fy nghartref fy hun?
Mae gosod ystafell ddodrefnedig yn eich prif gartref wedi ei orchuddio gan gynllun Rent a Room ar wahân, sy’n caniatáu ichi dderbyn hyd at £7,500 y flwyddyn yn ddi-dreth (£3,750 yr un os yn rhannu). Uwchlaw’r trothwy hwnnw gallwch naill ai dalu treth ar y swm dros £7,500 heb ddidyniadau treuliau, neu ddewis cael eich trethu’n arferol ar yr elw — pa un bynnag sydd orau. Dim ond ystafell yn eich cartref eich hun y mae Rent a Room yn berthnasol iddi, nid prynu-i-osod ar wahân, sy’n disgyn o dan reolau incwm rhentu arferol a’r SA105.
Ddylwn i ddal eiddo rhentu yn bersonol neu trwy gwmni cyfyngedig?
Mae’n dibynnu. Mae cwmnïau’n osgoi cyfyngiad Adran 24 ac yn didynnu llog morgais yn llawn, ac yn talu Treth Gorfforaeth (19%/25%) yn hytrach na threth incwm, a all fod yn rhatach i landlordiaid cyfradd uwch sy’n cadw elw. Ond mae echdynnu elw yn ychwanegu treth ddifidend neu gyflog, mae morgeisi’n aml yn ddrytach, ac mae costau rhedeg a Threth Enillion Cyfalaf a Threth Stamp bosibl ar ymgorffori portffolio presennol. Nid oes ateb cyffredinol — mae landlordiaid tymor hir, cyfradd uwch, sydd â lefel benthyg uchel yn aml yn elwa o gwmni, tra nad yw landlordiaid llai neu gyfradd sylfaenol yn aml.
Sut mae’r lwfans eiddo £1,000 yn gweithio?
Mae pob unigolyn yn cael lwfans eiddo o £1,000. Os yw’ch incwm eiddo crynswth ar gyfer y flwyddyn yn £1,000 neu lai, mae wedi ei orchuddio’n llawn ac fel arfer nid oes angen ichi hyd yn oed ei adrodd. Os yw’ch incwm uwchlaw £1,000, gallwch ddewis naill ai didynnu’r lwfans £1,000 yn lle’ch treuliau gwirioneddol (defnyddiol pan fo treuliau’n isel), neu ddidynnu’ch treuliau caniataol gwirioneddol fel arfer — pa un bynnag sy’n rhoi’r dreth is. Ni allwch hawlio’r lwfans a threuliau gwirioneddol ar yr un incwm.
Pryd ydw i’n talu’r dreth ar fy elw rhentu?
Telir treth ar elw rhentu trwy Hunanasesiad, yn ddyledus erbyn 31 Ionawr yn dilyn diwedd y flwyddyn dreth. Os yw’ch bil treth yn ddigon mawr efallai y bydd rhaid ichi hefyd wneud taliadau ar gyfrif — dau daliad ymlaen llaw tuag at fil y flwyddyn nesaf, pob un yn 50% o’r rhwymedigaeth gyfredol, yn ddyledus 31 Ionawr a 31 Gorffennaf. Wrth i MTD ar gyfer Treth Incwm gael ei gyflwyno, mae cyfradd cadw cofnodion ac adrodd yn newid i ddiweddariadau chwarterol, er nad yw dyddiadau talu’r dreth ei hun yn newid yn yr un modd.
Ymwadiad: Mae’r canllaw hwn yn adlewyrchu rheolau treth incwm rhentu’r DU ar gyfer 2026/27. Mae bandiau treth, cyfyngiad Adran 24, y lwfans eiddo, trothwyon MTD a’r driniaeth o gyn-osodiadau gwyliau yn newid ar ddigwyddiadau cyllidol, ac mae eich rhwymedigaeth yn dibynnu ar eich incwm arall a sut y deiliedir yr eiddo. Ymgynghorwch â chyfrifydd cymwysedig cyn gweithredu, a chyfeiriwch at gov.uk am gyfraddau cyfredol.
