Suprataxa SDLT pentru proprietăți suplimentare în Marea Britanie 2025/26 — regula de 5%

1. Cum funcționează suprataxa în practică

SDLT rezidențial standard în Anglia și Irlanda de Nord se percepe pe tranșe (progresiv). De la 1 aprilie 2025, benzile sunt: 0% pe primii £125,000, 2% de la £125,000 la £250,000, 5% de la £250,000 la £925,000, 10% de la £925,000 la £1,500,000, și 12% peste. Suprataxa pentru proprietăți suplimentare nu folosește acele tranșe: este 5% fix pe întregul preț de achiziție, adăugat la ceea ce rezultă din SDLT standard. Această structură face suprataxa deosebit de aspră la prețuri mici, deoarece factura standard pe o proprietate ieftină poate fi foarte mică, în timp ce suprataxa de 5% se aplică în continuare la întreaga contravaloare.

Bugetul de toamnă din 30 octombrie 2024 a majorat suprataxa de la 3% la 5% cu efect din 31 octombrie 2024. Același Buget a confirmat și că majorarea temporară a benzii cu rată zero — introdusă în septembrie 2022 — va expira la 31 martie 2025 conform planificării, restabilind pragul de pornire de£125,000 de la 1 aprilie 2025. Două schimbări structurale în cinci luni au produs o povară totală vizibil mai mare pentru proprietarii de locuințe închiriate și cumpărătorii de locuințe secundare în 2025/26.

2. Exemplu practic — a doua locuință de £400,000

Un cuplu deține deja locuința în care trăiește. Cumpără o a doua proprietate de £400,000 — poate o căsuță de vacanță, poate primul lor buy-to-let. Calculul pentru 2025/26 arată astfel:

Observă că doar suprataxa — £20,000 — reprezintă aproximativ două luni de chirie netă pe o proprietate buy-to-let tipică de £400,000 cu un randament de 6%. Combinată cu restricția dobânzii din Section 24, costul de intrare mai mare a remodelat semnificativ calculele investiționale ale proprietarilor de locuințe închiriate în 2025/26.

3. Regulile achiziției comune — capcana „oricărui cumpărător"

Suprataxa se aplică dacă oricare cumpărător asociat ar trebui, privit singur, să o plătească. Nu există repartizare proporțională după cota de proprietate. Doi prieteni care cumpără un apartament împreună, dintre care unul deține deja o locuință, plătesc suprataxa pe întreaga valoare a tranzacției — nu doar pe jumătatea aparținând proprietarului existent.

Acest lucru produce rezultate cu adevărat surprinzătoare pentru cumpărătorii necăsătoriți la prima locuință. Dacă un cumpărător este un adevărat cumpărător la prima locuință, iar celălalt deține deja un apartament, cuplul nu doar pierde scutirea pentru prima locuință (care necesită ca ambii să îndeplinească condițiile), dar plătește și suprataxa de 5% pe întregul preț de achiziție. Unele cupluri restructurează achiziția pe un singur nume, dar creditorii ipotecari se pot opune dacă ambele venituri sunt necesare pentru eligibilitate.

4. Regula de 36 de luni pentru vânzarea locuinței principale

Suprataxa nu este menită să afecteze persoanele care pur și simplu se mută, dar nu au finalizat încă vânzarea vechii proprietăți. În acea situație plătești suprataxa în avans la finalizarea noii achiziții și o recuperezi de la HMRC odată ce vechea locuință principală este vândută — cu condiția ca vânzarea să se finalizeze în termen de 36 de luni de la noua achiziție. Ai și 12 luni de la data vechii vânzări (sau, dacă e mai târziu, 12 luni de la depunerea declarației SDLT) pentru a depune cererea de rambursare.

Ruta de rambursare este folosită pe scară largă de lanțurile de vânzare-cumpărare care se destramă. Creditorii finanțează uneori suprataxa printr-un credit-punte sau o facilitate explicită „SDLT bridge". Odată ce vechea locuință se vinde, rambursarea revine la tine, iar creditul-punte este rambursat. Costul dobânzii la creditul-punte este prețul practic al unei vânzări întârziate.

Testul de înlocuire este strict: proprietatea vândută trebuie să fi fost singura sau principala ta locuință la un moment dat în cei trei ani dinaintea noii achiziții, iar noua proprietate trebuie să devină singura sau principala ta locuință. Închirierea noii proprietăți în timp ce continui să locuiești în cea veche anulează scutirea.

5. Cumpărători nerezidenți în Marea Britanie — 2% suplimentar

Din 1 aprilie 2021, cumpărătorii nerezidenți în Marea Britanie de proprietăți rezidențiale în Anglia și Irlanda de Nord plătesc o suprataxă suplimentară de 2%. Aceasta se cumulează cu suprataxa de 5% pentru proprietăți suplimentare, astfel încât o companie sau o persoană nerezidentă în Marea Britanie care cumpără o a doua locuință în Anglia în 2025/26 plătește SDLT standard +5% +2% = ratele standard plus un adaos fix de 7%. Pe exemplul de £400,000 de mai sus, totalul ar crește la£38,000.

Testul de reședință pentru SDLT nu este același cu Statutory Residence Test pentru impozitul pe venit. Pentru SDLT ești considerat nerezident dacă ai petrecut mai puțin de 183 de zile în Marea Britanie în cele 12 luni care se încheie la data efectivă a tranzacției. Rambursările sunt posibile dacă ulterior îndeplinești testul de numărare a zilelor în următoarele 12 luni.

6. Cupluri căsătorite și parteneri civili

În scopul testului pentru proprietăți suplimentare, cuplurile căsătorite și partenerii civili care locuiesc împreună sunt tratați ca o singură unitate economică. Dacă oricare dintre soți deține orice proprietate rezidențială oriunde în lume, ambii sunt considerați proprietari. Suprataxa se aplică apoi oricărei achiziții comune, precum și oricărei achiziții făcute de un singur soț, cu excepția cazului în care noua proprietate înlocuiește cu adevărat locuința lor principală comună.

Un scenariu obișnuit: unul dintre soți deținea o proprietate buy-to-let înainte de căsătorie; cuplul dorește acum să cumpere prima lor locuință comună. Proprietatea buy-to-let contează împotriva amândurora, astfel încât achiziția locuinței comune plătește suprataxa — chiar dacă unul dintre soți nu a deținut niciodată vreo proprietate. Vânzarea proprietății buy-to-let la sau înainte de finalizarea achiziției comune evită suprataxa.

7. Proprietatea deținută prin trust

Proprietățile deținute prin trusturi sunt tratate ca fiind deținute de persoane fizice atunci când trustul este un trust „bare" sau atunci când beneficiarul are un interes viager (interest in possession). Beneficiarul este tratat drept proprietarul proprietății subiacente în scopul suprataxei SDLT. Trusturile discreționare sunt diferite — administratorii (trustees) sunt cumpărătorii relevanți, iar proprietatea este în general tratată ca deținută de aceștia în această calitate.

O întrebare frecventă de planificare: un părinte constituie o proprietate pe un trust bare pentru un copil adult, pentru a-l ajuta să urce pe scara proprietăților. Copilul este tratat ca proprietar în scopul suprataxei SDLT atunci când cumpără ulterior o altă proprietate — astfel trustul nuprotejează o achiziție viitoare de suprataxă. În schimb, un trust discreționar poate ajuta, dar aduce propriul cost fiscal (taxe IHT la fiecare 10 ani, taxe de ieșire, fără scutire Principal Private Residence pentru beneficiar în multe cazuri).

8. Proprietăți cu utilizare mixtă — scăparea prin elementul comercial

O proprietate este „rezidențială" pentru SDLT doar dacă este alcătuită integral din locuințe (împreună cu terenul aferent). Dacă orice parte este nerezidențială — o unitate de magazin, o pășune folosită comercial, o fermă în funcțiune — întreaga tranzacție este tratată ca având utilizare mixtă și impozitată la ratele nerezidențiale, fără nicio suprataxă pentru proprietăți suplimentare. Ratele nerezidențiale sunt mai mici, iar benzile mai largi, astfel încât tratamentul de utilizare mixtă poate fi foarte atractiv.

HMRC a înăsprit agresiv aplicarea. Cumpărarea unei case la țară cu o pășune mică pe care vânzătorul o închiria ocazional unui vecin nu reprezintă utilizare mixtă; pășunea trebuie să fie cu adevărat comercială, cu dovezi documentare de utilizare comercială pe toată durata deținerii de către vânzător. Tribunalele sunt pline de cereri de utilizare mixtă respinse. Cere consultanță înainte de a te baza pe clasificare — și include în oferta ta riscul unei reevaluări din partea HMRC.

9. Concesiunea pentru achiziții în bloc de șase sau mai multe locuințe

O rută de planificare SDLT de lungă durată supraviețuiește schimbărilor din 2024: atunci când o singură tranzacție include șase sau mai multe locuințe separate, cumpărătorul poate opta să plătească SDLT la ratele nerezidențiale pe întregul preț. Suprataxa nu se aplică la calculele nerezidențiale, astfel încât opțiunea elimină încărcarea de 5% și folosește benzile și ratele comerciale mai mici (rata maximă 5%).

Până la 31 mai 2024, marii proprietari puteau cumula avantaje, solicitând Multiple Dwellings Relief pe lângă alte scutiri, producând adesea rate efective foarte mici pe achiziții de portofolii. Acum că MDR este abolită, opțiunea pentru șase sau mai multe locuințe este cea mai utilă rută rămasă, dar este realistă doar pentru cumpărătorii care achiziționează un bloc efectiv — șase apartamente într-o singură achiziție, un teren de dezvoltare cu unități finalizate etc.

10. Multiple Dwellings Relief — abolită la 1 iunie 2024

MDR permitea cumpărătorilor a două sau mai multe locuințe într-o singură tranzacție să calculeze SDLT pe baza prețului mediu per locuință, cu o rată efectivă minimă de 1%. Era deosebit de valoroasă pentru achizițiile cu anexe, apartamente pentru bunici (granny flats) și unități suprapuse. În urma unei analize HMRC care a arătat rate ridicate de abuz, MDR a fost abolită pentru tranzacțiile cu dată efectivă începând cu 1 iunie 2024. Regulile tranzitorii păstrează MDR doar acolo unde contractele au fost semnate înainte de 6 martie 2024 și nu au fost modificate ulterior.

Cumpărătorii care s-ar fi bazat anterior pe MDR — de exemplu, cumpărând o locuință principală cu o anexă — se confruntă acum cu factura SDLT rezidențială integrală plus, în majoritatea cazurilor, suprataxa pentru proprietăți suplimentare dacă anexa este tratată drept o locuință separată. Regulile pentru anexele de tip granny-annex au devenit un teren minat; HMRC tinde să trateze anexele conectate structural ca parte a locuinței principale, ceea ce evită suprataxa, dar elimină orice avantaj de planificare.

11. Tranzacții legate (linked transactions)

Două sau mai multe tranzacții între același cumpărător și vânzător (sau persoane conectate cu aceștia) într-o perioadă scurtă sunt tratate ca o singură tranzacție pentru SDLT — prețurile sunt agregate, iar SDLT se calculează pe total. Suprataxa se aplică apoi pe valoarea agregată, acolo unde este cazul. Acest lucru afectează achizițiile eșalonate — cumpărarea unei case și a unei parcele de garaj adiacente în două contracte, de exemplu — precum și divizarea portofoliilor mari.

Legarea se aplică indiferent dacă tranzacțiile sunt între părți identice sau doar conectate. Două achiziții separate ale unui soț și ale unei soții de la același vânzător sunt de obicei legate. Același principiu împiedică inginerierea unei secvențe de achiziții de locuințe sub £40,000 pentru a evita pragul de declanșare.

12. Scoția și Țara Galilor — comparație regională

SDLT este un impozit specific Angliei și Irlandei de Nord. Scoția și Țara Galilor au propriile sisteme devolute, cu rate, benzi și mecanisme de suprataxă diferite.

ADS-ul Scoției este cel mai abrupt dintre cele trei, la 8% — o a doua locuință de £400,000 la nord de graniță suportă un ADS de £32,000 de unul singur, înainte de LBTT standard. Țara Galilor aplică rate majorate bandă cu bandă, mai degrabă decât ca adaos fix, ceea ce atenuează impactul la partea de jos și îl accentuează la vârf. Niciunul dintre cele trei regimuri nu recunoaște locuința principală dintr-o altă regiune ca înlăturând suprataxa — o locuință principală în Scoția nu scutește a doua ta achiziție engleză, și invers.

Irlanda de Nord folosește același regim SDLT ca Anglia și este supusă suprataxei de 5% în mod identic. Adaosul de 2% pentru nerezidenți în Marea Britanie se aplică în Anglia și Irlanda de Nord; Scoția și Țara Galilor au propriile echivalente (niciunul pentru ADS, dar Țara Galilor a consultat cu privire la un adaos pentru nerezidenți).

13. Listă practică de planificare

• Confirmă dacă soțul/soția sau partenerul deține vreo proprietate oriunde în lume.
• Dacă cumperi printr-o companie Ltd, presupune că suprataxa se aplică — nu există scutire pentru locuința principală.
• Dacă proprietatea are vreun element nerezidențial, cere consultanță privind clasificarea de utilizare mixtă.
• Dacă înlocuiești o locuință principală, modelează decalajul de flux de numerar și costul creditului-punte.
• Dacă ești nerezident în Marea Britanie, planifică șederea de 183 de zile după finalizare pentru a solicita rambursarea de 2% acolo unde este realist.
• Pentru achizițiile de portofolii de șase sau mai multe locuințe, modelează explicit opțiunea nerezidențială.
• Documentează clar proprietatea beneficiară în trust înainte de orice nouă achiziție — trusturile bare sunt transparente pentru suprataxă.
• Urmărește fereastra de rambursare de 36 de luni dacă lanțul pare fragil.

14. Surse oficiale

• Ghidul HMRC: Higher rates of SDLT for purchases of additional residential properties (gov.uk/guidance/sdlt-higher-rates-for-additional-properties).
• Manualul HMRC SDLTM09730 și urm. — detaliile tehnice privind ratele majorate.
• Manualul HMRC SDLTM09812 — cereri de rambursare la înlocuirea unei locuințe principale.
• Bugetul de toamnă 2024 (HM Treasury, 30 octombrie 2024) — suprataxa majorată de la 3% la 5%.
• Revenue Scotland: Land and Buildings Transaction Tax — Additional Dwelling Supplement.
• Welsh Revenue Authority: Land Transaction Tax higher rates.
• Finance (No. 2) Act 2024 — abolirea Multiple Dwellings Relief.

Pe scurt

Suprataxa pentru proprietăți suplimentare este cel mai mare element de linie din regimul SDLT 2025/26 pentru oricine cumpără altceva decât singura sa locuință. O creștere de 2 puncte procentuale pare modestă până când o aplici la un preț de achiziție de £400,000 sau £750,000: la 5% suprataxa este o sumă cu cinci cifre de una singură, înainte de orice SDLT standard. Combinată cu abolirea MDR și restabilirea benzii cu rată zero de £125,000 din aprilie 2025, costul de intrare pentru o a doua proprietate este la cel mai ridicat nivel din ultimele decenii. Planifică din timp, modelează cel mai rău scenariu și tratează fereastra de înlocuire de 36 de luni ca pe un termen limită ferm.