Gordal Eiddo Ychwanegol SDLT y DU 2025/26 — y rheol 5%

1. Sut mae\'r gordal yn gweithio go iawn

Codir SDLT preswyl safonol yn Lloegr a Gogledd Iwerddon ar sail rhaniad-wrth-raniad (blaengar). O 1 Ebrill 2025 mae\'r bandiau fel a ganlyn: 0% ar y £125,000 cyntaf, 2% o £125,000 i £250,000, 5% o £250,000 i £925,000, 10% o £925,000 i £1,500,000, a 12% uwchben hynny. Nid yw\'r gordal eiddo ychwanegol yn defnyddio\'r rhaniadau hynny: mae\'n 5% gwastad ar y pris pryniant cyfan, wedi\'i ychwanegu at beth bynnag yw\'r SDLT safonol. Mae\'r strwythur hwnnw\'n gwneud y gordal yn arbennig o llym ar bwyntiau pris is, gan y gall y bil safonol ar eiddo rhad fod yn fach iawn, tra bo\'r gordal 5% yn dal i fod yn berthnasol i\'r ystyriaeth gyfan.

Cododd Cyllideb yr Hydref ar 30 Hydref 2024 y gordal o 3% i 5% gan ddod i rym o 31 Hydref 2024. Cadarnhaodd yr un Gyllideb hefyd y byddai\'r cynnydd dros dro i\'r band cyfradd sero — a gyflwynwyd ym Medi 2022 — yn dod i ben ar 31 Mawrth 2025 fel y cynlluniwyd, gan adfer y trothwy cychwynnol £125,000 o 1 Ebrill 2025. Cynhyrchodd dau newid strwythurol mewn pum mis faich cyffredinol amlwg drymach i landlordiaid a phrynwyr ail gartrefi yn 2025/26.

2. Enghraifft wedi\'i gweithio — ail gartref o £400,000

Mae cwpl eisoes yn berchen ar y cartref y maent yn byw ynddo. Maent yn prynu ail eiddo gwerth £400,000 — bwthyn gwyliau efallai, neu efallai eu pryniant prynu-i-osod cyntaf. Mae\'r cyfrifiad ar gyfer 2025/26 yn edrych fel hyn:

Sylwch fod y gordal ar ei ben ei hun — £20,000 — tua dau fis o rent net ar eiddo prynu-i-osod nodweddiadol o £400,000 sy\'n rhoi enillion o 6%. Ynghyd â chyfyngiad llog Adran 24, mae\'r gost mynediad uwch wedi ail-siapio\'n sylweddol fathemateg buddsoddi landlordiaid yn 2025/26.

3. Rheolau prynu ar y cyd — magl "unrhyw brynwr"

Mae\'r gordal yn berthnasol os byddai unrhyw un prynwr ar y cyd, wedi\'i ystyried ar ei ben ei hun, yn gorfod ei dalu. Nid oes cyfrannu yn ôl cyfran perchnogaeth. Mae dau ffrind sy\'n prynu fflat gyda\'i gilydd, ac un ohonynt eisoes yn berchen ar gartref, yn talu\'r gordal ar werth cyfan y trafodiad — nid dim ond ar yr hanner sy\'n perthyn i\'r perchennog presennol.

Mae hyn yn cynhyrchu canlyniadau gwirioneddol syndod i brynwyr tro cyntaf sengl. Os yw un prynwr yn brynwr tro cyntaf go iawn a\'r llall eisoes yn berchen ar fflat, nid yn unig y mae\'r cwpl yn colli rhyddhad prynwr tro cyntaf (sy\'n gofyn i\'r ddau fod yn gymwys), maent hefyd yn talu\'r gordal 5% ar y pris pryniant llawn. Mae rhai cyplau\'n ad-drefnu\'r pryniant i un enw yn unig, ond gall benthycwyr morgeisi wrthwynebu hynny os oes angen incwm y ddau i fod yn gymwys.

4. Rheol gwerthu prif breswylfa 36 mis

Nid bwriad y gordal yw dal pobl sydd ond yn symud tŷ ond heb gwblhau gwerthiant eu hen eiddo eto. Yn y sefyllfa honno rydych yn talu\'r gordal ymlaen llaw wrth gwblhau\'r pryniant newydd, ac yn ei adhawlio gan HMRC unwaith y bydd yr hen brif breswylfa wedi\'i gwerthu — cyn belled â bod y gwerthiant yn cwblhau o fewn 36 mis i\'r pryniant newydd. Mae gennych hefyd 12 mis o ddyddiad yr hen werthiant (neu, os yn hwyrach, 12 mis o gyflwyno\'r ffurflen SDLT) i gyflwyno\'r hawliad ad-daliad.

Defnyddir y llwybr ad-daliad yn helaeth gan gadwyni sy\'n chwalu. Weithiau mae benthycwyr yn ariannu\'r gordal â chyfleuster pontio neu "bont SDLT" benodol. Unwaith y bydd yr hen gartref yn gwerthu, mae\'r ad-daliad yn dychwelyd atoch a thelir y bont yn ôl. Cost llog y bont yw pris ymarferol gwerthiant sydd wedi\'i ohirio.

Mae\'r prawf disodli\'n llym: rhaid i\'r eiddo sy\'n cael ei werthu fod wedi bod yn unig neu brif breswylfa i chi ar ryw adeg yn ystod y tair blynedd cyn y pryniant newydd, a rhaid i\'r eiddo newydd ddod yn unig neu brif breswylfa i chi. Mae gosod yr eiddo newydd tra\'n parhau i fyw yn yr hen un yn dinistrio\'r rhyddhad.

5. Prynwyr nad ydynt yn breswylwyr yn y DU — 2% ychwanegol ar ben

Ers 1 Ebrill 2021, mae prynwyr eiddo preswyl nad ydynt yn breswylwyr yn y DU yn Lloegr a Gogledd Iwerddon yn talu gordal ychwanegol o 2%. Mae hwn yn pentyrru gyda\'r gordal eiddo ychwanegol 5%, felly mae cwmni neu unigolyn nad yw\'n breswylydd yn y DU sy\'n prynu ail gartref yn Lloegr yn 2025/26 yn talu SDLT safonol +5% +2% = cyfraddau safonol ynghyd ag ychwanegiad gwastad o 7%. Ar yr enghraifft £400,000 uchod byddai\'r cyfanswm yn codi i £38,000.

Nid yw\'r prawf preswyliaeth ar gyfer SDLT yr un fath â Phrawf Preswyliaeth Statudol treth incwm. Ar gyfer SDLT rydych yn cael eich trin fel nad ydych yn breswylydd os ydych wedi treulio llai na 183 diwrnod yn y DU yn y 12 mis sy\'n dod i ben ar ddyddiad effeithiol y trafodiad. Mae ad-daliadau\'n bosibl os ydych wedyn yn bodloni\'r prawf cyfrif diwrnodau o fewn y 12 mis dilynol.

6. Cyplau priod a phartneriaid sifil

At ddiben prawf yr eiddo ychwanegol, trinnir cyplau priod a phartneriaid sifil sy\'n byw gyda\'i gilydd fel un uned economaidd. Os yw un o\'r priod yn berchen ar unrhyw eiddo preswyl yn unrhyw le yn y byd, ystyrir bod y ddau yn berchen arno. Mae\'r gordal wedyn yn taro ar unrhyw bryniant ar y cyd, ac ar unrhyw bryniant gan un priod ar ei ben ei hun, oni bai bod yr eiddo newydd yn wirioneddol yn disodli eu prif breswylfa ar y cyd.

Senario gyffredin: roedd un priod yn berchen ar eiddo prynu-i-osod cyn priodi; nawr mae\'r cwpl am brynu eu cartref cyntaf ar y cyd. Mae\'r eiddo prynu-i-osod yn cyfrif yn erbyn y ddau ohonynt, felly mae\'r pryniant cartref ar y cyd yn talu\'r gordal — er nad yw un o\'r priod erioed wedi bod yn berchen ar eiddo o\'r blaen. Mae gwerthu\'r eiddo prynu-i-osod ar neu cyn cwblhau\'r pryniant ar y cyd yn osgoi\'r gordal.

7. Perchnogaeth ymddiriedolaeth

Trinnir eiddo a ddelir trwy ymddiriedolaethau fel eiddo unigolion lle mae\'r ymddiriedolaeth yn ymddiriedolaeth "noeth" neu lle mae gan y buddiolwr fudd oes (budd meddiant). Trinnir y buddiolwr fel perchennog yr eiddo sylfaenol at ddibenion gordal SDLT. Mae ymddiriedolaethau disgresiwn yn wahanol — yr ymddiriedolwyr yw\'r prynwyr perthnasol ac fel arfer trinnir yr eiddo fel un a ddelir gan yr ymddiriedolwyr yn y gallu hwnnw.

Cwestiwn cynllunio cyffredin: mae rhiant yn gosod eiddo ar ymddiriedolaeth noeth i blentyn oedolyn gael cymorth ar yr ysgol dai. Trinnir y plentyn fel y perchennog at ddibenion gordal SDLT wrth brynu eiddo arall yn ddiweddarach — felly nid yw\'r ymddiriedolaeth yn diogelu pryniant yn y dyfodol rhag y gordal. I\'r gwrthwyneb, gall ymddiriedolaeth ddisgresiwn helpu, ond mae\'n dwyn ei chost treth ei hun (taliadau TAM bob 10 mlynedd, taliadau ymadael, dim rhyddhad Preswylfa Breifat Brif i\'r buddiolwr mewn llawer o achosion).

8. Eiddo defnydd cymysg — dianc trwy\'r elfen fasnachol

Mae eiddo\'n "breswyl" at ddibenion SDLT dim ond os yw\'n cynnwys anheddau yn gyfan gwbl (gyda\'u tiroedd). Os yw unrhyw ran yn anfreswyl — uned siop, cae a ddefnyddir yn fasnachol, fferm weithredol — trinnir y trafodiad cyfan fel defnydd cymysg a threthir ar gyfraddau anfreswyl heb ddim gordal eiddo ychwanegol o gwbl. Mae cyfraddau anfreswyl yn is a\'r bandiau\'n ehangach, felly gall triniaeth defnydd cymysg fod yn ddeniadol iawn.

Mae HMRC wedi tynhau gorfodaeth yn ymosodol. Nid yw prynu tŷ gwledig â chae bach y byddai\'r gwerthwr weithiau\'n ei osod i gymydog yn ddefnydd cymysg; rhaid i\'r cae fod yn wirioneddol fasnachol, gyda thystiolaeth ddogfennol o ddefnydd masnachu drwy gydol perchnogaeth y gwerthwr. Mae\'r tribiwnlysoedd yn llawn hawliadau defnydd cymysg aflwyddiannus. Cymerwch gyngor cyn dibynnu ar y dosbarthiad — a phrisiwch risg ailasesiad HMRC i mewn i\'ch cynnig.

9. Consesiwn prynu swmp chwech-neu-fwy

Mae un llwybr cynllunio SDLT hirsefydlog yn goroesi newidiadau 2024: lle mae un trafodiad yn cynnwys chwe anheddiad ar wahân neu fwy, gall y prynwr ddewis talu SDLT ar y cyfraddau anfreswyl ar y pris cyfan. Nid yw\'r gordal yn berthnasol i gyfrifiadau anfreswyl, felly mae\'r etholiad yn tynnu\'r llwyth 5% ac yn defnyddio\'r bandiau a chyfraddau masnachol is (cyfradd uchaf 5%).

Tan 31 Mai 2024, gallai landlordiaid mawr ddyblu-drochi trwy hawlio Rhyddhad Anheddau Lluosog ar ben rhyddhadau eraill, gan gynhyrchu cyfraddau effeithiol isel iawn ar bryniannau portffolio yn aml. Gyda MDR bellach wedi\'i ddiddymu, yr etholiad chwech-neu-fwy yw\'r llwybr sy\'n goroesi mwyaf defnyddiol, ond dim ond yn realistig i brynwyr sy\'n caffael bloc gwirioneddol — chwe fflat mewn un pryniant, safle datblygu ag unedau wedi\'u cwblhau, ac ati.

10. Rhyddhad Anheddau Lluosog — diddymwyd 1 Mehefin 2024

Roedd MDR yn caniatáu i brynwyr dau anheddiad neu fwy mewn un trafodiad gyfrifo SDLT ar y pris cyfartalog fesul anheddiad, gyda chyfradd effeithiol isaf o 1%. Roedd yn arbennig o werthfawr ar gyfer pryniannau ag atodiadau, fflatiau mam-gu a stacio unedau. Yn dilyn adolygiad HMRC a ddangosodd gyfraddau camdriniaeth uchel, diddymwyd MDR ar gyfer trafodion â dyddiad effeithiol ar neu ar ôl 1 Mehefin 2024. Mae rheolau trosiannol yn cadw MDR dim ond lle cyfnewidiwyd contractau cyn 6 Mawrth 2024 heb eu newid wedyn.

Mae prynwyr a fyddai wedi dibynnu ar MDR o\'r blaen — er enghraifft, prynu prif breswylfa ag atodiad — bellach yn wynebu\'r bil SDLT preswyl llawn ynghyd â, mewn llawer o achosion, y gordal eiddo ychwanegol os trinnir yr atodiad fel anheddiad ar wahân. Mae rheolau\'r atodiad mam-gu wedi dod yn faes ffrwydron; mae HMRC yn tueddu i drin atodiadau sydd wedi\'u cysylltu\'n strwythurol fel rhan o\'r prif anheddiad, sy\'n osgoi\'r gordal ond yn dileu unrhyw fantais gynllunio.

11. Trafodion cysylltiedig

Trinnir dau drafodiad neu fwy rhwng yr un prynwr a gwerthwr (neu bersonau cysylltiedig â hwy) o fewn cyfnod byr fel un trafodiad ar gyfer SDLT — cyfunir y prisiau a chyfrifir SDLT ar y cyfanswm. Mae\'r gordal wedyn yn berthnasol ar y cyfanredd lle bo\'n gymwys. Mae hyn yn dal pryniannau graddol — prynu tŷ a phlot garej cyfagos mewn dau gontract, er enghraifft — ac hefyd hollti portffolios mawr.

Mae cysylltiad yn berthnasol p\'un a yw\'r trafodion rhwng partïon union yr un fath neu ddim ond rhai cysylltiedig. Mae dau bryniant ar wahân gan ŵr a gwraig gan yr un gwerthwr fel arfer yn gysylltiedig. Mae\'r un egwyddor yn atal peirianyddu dilyniant o bryniannau anheddau o dan £40,000 i osgoi\'r trothwy sbarduno.

12. Yr Alban a Chymru — cymhariaeth ranbarthol

Mae SDLT yn dreth ar gyfer Lloegr a Gogledd Iwerddon. Mae gan yr Alban a Chymru eu systemau datganoledig eu hunain gyda chyfraddau, bandiau a mecanweithiau gordal gwahanol.

ADS yr Alban yw\'r mwyaf serth o\'r tri ar 8% — mae ail gartref £400,000 dros y ffin yn dwyn ADS o £32,000 ar ei ben ei hun, cyn LBTT safonol. Mae Cymru\'n cymhwyso cyfraddau uwch fesul band yn hytrach nag fel ychwanegiad gwastad, sy\'n meddalu\'r effaith ar y pen isaf ac yn ei chryfhau ar y brig. Nid yw\'r un o\'r tair cyfundrefn yn cydnabod prif breswylfa rhanbarth arall fel rhywbeth sy\'n disodli\'r gordal — nid yw prif gartref yn yr Alban yn eithrio\'ch ail bryniant yn Lloegr, ac i chwith.

Mae Gogledd Iwerddon yn defnyddio\'r un gyfundrefn SDLT â Lloegr ac yn agored i\'r gordal 5% yn union yr un fath. Mae\'r ychwanegiad 2% i breswylwyr nad ydynt yn y DU yn berthnasol yn Lloegr a Gogledd Iwerddon; mae gan yr Alban a Chymru eu cyfwerthau eu hunain (dim un ar gyfer ADS, ond mae Cymru wedi ymgynghori ar lwyth i breswylwyr nad ydynt yn breswylwyr).

13. Rhestr wirio cynllunio ymarferol

• Cadarnhewch a yw\'r naill briod/partner neu\'r llall yn berchen ar unrhyw eiddo yn unrhyw le yn y byd.
• Os yn prynu trwy gwmni Cyf., tybiwch fod y gordal yn berthnasol — nid oes rhyddhad prif breswylfa.
• Os oes gan yr eiddo unrhyw elfen anfreswyl, cymerwch gyngor ar ddosbarthiad defnydd cymysg.
• Os yn disodli prif breswylfa, modelwch y bwlch llif arian a chost pontio.
• Os yn breswylydd nad yw yn y DU, cynlluniwch y arhosiad 183 diwrnod ar ôl cwblhau i hawlio\'r ad-daliad 2% lle bo\'n realistig.
• Ar gyfer pryniannau portffolio o chwech neu fwy o anheddau, modelwch yr etholiad anfreswyl yn benodol.
• Dogfennwch berchnogaeth fuddiannol ymddiriedolaeth yn glir cyn unrhyw bryniant newydd — mae ymddiriedolaethau noeth yn dryloyw ar gyfer y gordal.
• Gwyliwch y ffenestr adhawlio 36 mis os yw\'r gadwyn yn edrych yn fregus.

14. Ffynonellau swyddogol

• Canllawiau HMRC: Higher rates of SDLT for purchases of additional residential properties (gov.uk/guidance/sdlt-higher-rates-for-additional-properties).
• Llawlyfr HMRC SDLTM09730 ac ymlaen — y manylion technegol ar y cyfraddau uwch.
• Llawlyfr HMRC SDLTM09812 — hawliadau ad-daliad wrth ddisodli prif breswylfa.
• Cyllideb yr Hydref 2024 (Trysorlys EM, 30 Hydref 2024) — gordal wedi\'i godi o 3% i 5%.
• Revenue Scotland: Treth Trafodiadau Tir ac Adeiladau — Atodiad Anheddau Ychwanegol.
• Awdurdod Cyllid Cymru: cyfraddau uwch Treth Trafodiadau Tir.
• Deddf Cyllid (Rhif 2) 2024 — diddymu Rhyddhad Anheddau Lluosog.

Yn gryno

Y gordal eiddo ychwanegol yw\'r eitem linell fwyaf sengl yng nghyfundrefn SDLT 2025/26 i unrhyw un sy\'n prynu unrhyw beth heblaw eu hunig gartref. Mae cynnydd o 2 bwynt canran yn edrych yn gymedrol nes i chi ei gymhwyso i bris pryniant o £400,000 neu £750,000: ar 5% mae\'r gordal yn swm pum ffigwr ar ei ben ei hun, cyn unrhyw SDLT safonol. Ynghyd â diddymu MDR ac adfer y band cyfradd sero £125,000 o Ebrill 2025, mae cost mynediad ail eiddo ar ei uchaf ers degawdau. Cynlluniwch yn gynnar, modelwch y senario waethaf, a thriniwch y ffenestr ddisodli 36 mis fel dyddiad cau caled.