Sobretaxa do SDLT do Reino Unido para Imóveis Adicionais 2025/26 — a regra dos 5%

1. Como funciona realmente a sobretaxa

O SDLT residencial normal em Inglaterra e na Irlanda do Norte é cobrado numa base progressiva, por fatias. A partir de 1 de abril de 2025 os escalões são: 0% nos primeiros £125,000, 2% de £125,000 a £250,000, 5% de £250,000 a £925,000, 10% de £925,000 a £1,500,000, e 12% acima disso. A sobretaxa de imóvel adicional não utiliza essas fatias: é uma taxa fixa de 5% sobre a totalidade do preço de compra, acrescentada ao que resultar do SDLT normal. Essa estrutura torna a sobretaxa especialmente penalizadora em preços mais baixos, porque a fatura normal num imóvel barato pode ser muito pequena, enquanto os 5% de sobretaxa continuam a aplicar-se sobre toda a contrapartida.

O Orçamento de Outono de 30 de outubro de 2024 aumentou a sobretaxa de 3% para 5% com efeitos a partir de 31 de outubro de 2024. O mesmo Orçamento confirmou também que o aumento temporário do escalão de taxa zero — introduzido em setembro de 2022 — expiraria a 31 de março de 2025 conforme previsto, repondo o limiar inicial de £125,000 a partir de 1 de abril de 2025. Duas alterações estruturais em cinco meses produziram um encargo total sensivelmente mais pesado para senhorios e compradores de segundas casas em 2025/26.

2. Exemplo prático — segunda casa de £400,000

Um casal já é proprietário da casa onde vive. Compram um segundo imóvel de £400,000 — talvez uma casa de férias, talvez o seu primeiro buy-to-let. O cálculo em 2025/26 é o seguinte:

Note que a sobretaxa por si só — £20,000 — equivale aproximadamente a dois meses de renda líquida num buy-to-let típico de £400,000 com um rendimento de 6%. Combinada com a restrição de juros da Secção 24, o custo de entrada mais elevado remodelou significativamente as contas de investimento dos senhorios em 2025/26.

3. Regras de compra conjunta — a armadilha de "qualquer comprador"

A sobretaxa aplica-se se qualquer um dos compradores conjuntos, considerado isoladamente, tiver de a pagar. Não existe rateio pela quota de propriedade. Dois amigos que comprem um apartamento juntos, sendo que um deles já possui uma casa, pagam a sobretaxa sobre o valor total da transação — não apenas sobre a metade pertencente ao proprietário já existente.

Isto produz resultados genuinamente surpreendentes para compradores não casados pela primeira vez. Se um comprador for verdadeiramente comprador pela primeira vez e o outro já possuir um apartamento, o casal não só perde o benefício de comprador pela primeira vez (que exige que ambos qualifiquem), como também paga a sobretaxa de 5% sobre o preço total de compra. Alguns casais reestruturam a compra para nome único, mas os credores hipotecários podem resistir se ambos os rendimentos forem necessários para qualificar.

4. A regra de venda da residência principal a 36 meses

A sobretaxa não pretende apanhar pessoas que estão simplesmente a mudar de casa mas ainda não concluíram a venda do imóvel antigo. Nessa situação, paga-se a sobretaxa antecipadamente na conclusão da nova compra, e reclama-se junto da HMRC assim que a antiga residência principal for vendida — desde que a venda se conclua dentro de 36 meses a partir da nova compra. Tem ainda 12 meses a partir da data da venda antiga (ou, se posterior, 12 meses a partir da apresentação da declaração de SDLT) para apresentar o pedido de reembolso.

A via de reembolso é amplamente utilizada por cadeias que se quebram. Os credores por vezes financiam a sobretaxa com um empréstimo-ponte ou uma facilidade explícita de "SDLT bridge". Assim que a casa antiga for vendida, o reembolso volta para si e o empréstimo-ponte é liquidado. O custo dos juros do empréstimo-ponte é o preço prático de uma venda atrasada.

O teste de substituição é rigoroso: o imóvel a vender tem de ter sido a sua única ou principal residência em algum momento nos três anos anteriores à nova compra, e o novo imóvel tem de se tornar a sua única ou principal residência. Arrendar o novo imóvel enquanto continua a ocupar o antigo anula o benefício.

5. Compradores não residentes no Reino Unido — mais 2% adicionais

Desde 1 de abril de 2021, compradores não residentes no Reino Unido de imóveis residenciais em Inglaterra e na Irlanda do Norte pagam uma sobretaxa adicional de 2%. Isto acumula-se com a sobretaxa de 5% de imóvel adicional, pelo que uma empresa ou indivíduo não residente no Reino Unido que compre uma segunda casa em Inglaterra em 2025/26 paga SDLT normal +5% +2% = taxas normais mais um adicional fixo de 7%. No exemplo de £400,000 acima, o total subiria para £38,000.

O teste de residência para efeitos de SDLT não é o mesmo que o Statutory Residence Test para o imposto sobre o rendimento. Para efeitos de SDLT, é tratado como não residente se tiver passado menos de 183 dias no Reino Unido nos 12 meses que terminam na data efetiva da transação. É possível obter reembolsos se, posteriormente, cumprir o teste de contagem de dias dentro dos 12 meses seguintes.

6. Casais casados e parceiros civis

Para efeitos do teste de imóvel adicional, casais casados e parceiros civis que vivam juntos são tratados como uma única unidade económica. Se qualquer um dos cônjuges possuir algum imóvel residencial em qualquer parte do mundo, ambos são considerados proprietários dele. A sobretaxa aplica-se então a qualquer compra conjunta, e a qualquer compra feita por um dos cônjuges isoladamente, a menos que o novo imóvel substitua genuinamente a sua residência principal conjunta.

Um cenário comum: um dos cônjuges possuía um buy-to-let antes do casamento; o casal quer agora comprar a sua primeira casa conjunta. O buy-to-let conta contra ambos, pelo que a compra da casa conjunta paga a sobretaxa — mesmo que um dos cônjuges nunca tenha possuído um imóvel antes. Vender o buy-to-let antes ou até à conclusão da compra conjunta evita a sobretaxa.

7. Propriedade em trust

Imóveis detidos através de trusts são tratados como pertencentes a indivíduos quando o trust é um "bare trust" ou quando o beneficiário tem um interesse vitalício (interest in possession). O beneficiário é tratado como o proprietário do imóvel subjacente para efeitos da sobretaxa de SDLT. Os trusts discricionários são diferentes — os trustees são os compradores relevantes e o imóvel é geralmente tratado como detido pelos trustees nessa qualidade.

Uma questão comum de planeamento: um progenitor coloca um imóvel num bare trust para um filho adulto receber ajuda para entrar no mercado imobiliário. O filho é tratado como o proprietário para efeitos da sobretaxa de SDLT quando mais tarde comprar outro imóvel — o trust não protege, portanto, uma compra futura da sobretaxa. Por outro lado, um trust discricionário pode ajudar, mas traz o seu próprio custo fiscal (encargos decenais de IHT, encargos de saída, sem isenção de Principal Private Residence para o beneficiário em muitos casos).

8. Imóveis de uso misto — a via de escape do elemento comercial

Um imóvel só é "residencial" para efeitos de SDLT se for constituído inteiramente por habitações (com os respetivos terrenos). Se qualquer parte for não residencial — uma loja, um terreno de pasto usado comercialmente, uma quinta em funcionamento — a transação inteira é tratada como uso misto e tributada às taxas não residenciais, sem qualquer sobretaxa de imóvel adicional. As taxas não residenciais são mais baixas e os escalões mais amplos, pelo que o tratamento de uso misto pode ser muito atrativo.

A HMRC tem apertado a fiscalização de forma agressiva. Comprar uma casa de campo com um pequeno terreno de pasto que o vendedor ocasionalmente cedia a um vizinho não é uso misto; o terreno tem de ser genuinamente comercial, com prova documental de utilização comercial ao longo da posse do vendedor. Os tribunais estão cheios de reclamações de uso misto falhadas. Procure aconselhamento antes de confiar na classificação — e avalie no seu preço o risco de uma reavaliação pela HMRC.

9. A concessão de compra em massa de seis ou mais

Uma via de planeamento de SDLT de longa data sobrevive às alterações de 2024: quando uma única transação inclui seis ou mais habitações separadas, o comprador pode optar por pagar SDLT às taxas não residenciais sobre o preço total. A sobretaxa não se aplica aos cálculos não residenciais, pelo que a opção elimina o acréscimo de 5% e utiliza os escalões e taxas comerciais mais baixos (taxa máxima 5%).

Até 31 de maio de 2024, grandes senhorios podiam acumular benefícios ao reclamar o Multiple Dwellings Relief juntamente com outras isenções, produzindo muitas vezes taxas efetivas muito baixas em compras de portefólio. Com o MDR agora abolido, a opção de seis ou mais é a via sobrevivente mais útil, mas só é realista para compradores que adquiram um bloco efetivo — seis apartamentos numa única compra, um terreno de desenvolvimento com unidades concluídas, etc.

10. Multiple Dwellings Relief — abolido a 1 de junho de 2024

O MDR permitia a compradores de duas ou mais habitações numa única transação calcular o SDLT sobre o preço médio por habitação, com uma taxa efetiva mínima de 1%. Era particularmente valioso para compras com anexos, "granny flats" e unidades empilhadas. Na sequência de uma revisão da HMRC que revelou taxas elevadas de abuso, o MDR foi abolido para transações com data efetiva a partir de 1 de junho de 2024. Regras transitórias preservam o MDR apenas quando os contratos foram assinados antes de 6 de março de 2024 e não foram posteriormente alterados.

Compradores que anteriormente contariam com o MDR — por exemplo, ao comprar uma residência principal com um anexo — enfrentam agora a fatura total de SDLT residencial mais, na maioria dos casos, a sobretaxa de imóvel adicional se o anexo for tratado como uma habitação separada. As regras dos "granny annexes" tornaram-se um campo minado; a HMRC tende a tratar anexos estruturalmente ligados como parte da habitação principal, o que evita a sobretaxa mas elimina qualquer vantagem de planeamento.

11. Transações vinculadas

Duas ou mais transações entre o mesmo comprador e vendedor (ou pessoas relacionadas com eles) num curto período são tratadas como uma única transação para efeitos de SDLT — os preços são agregados e o SDLT é calculado sobre o total. A sobretaxa aplica-se então sobre o valor agregado, quando aplicável. Isto apanha compras faseadas — comprar uma casa e um terreno de garagem adjacente em dois contratos, por exemplo — e também a divisão de grandes portefólios.

A vinculação aplica-se quer as transações sejam entre as mesmas partes, quer sejam apenas entre partes relacionadas. Duas compras separadas feitas por um marido e uma mulher ao mesmo vendedor são normalmente vinculadas. O mesmo princípio impede a engenharia de uma sequência de compras de habitações abaixo de £40,000 para evitar o limiar de acionamento.

12. Escócia e País de Gales — comparação regional

O SDLT é um imposto de Inglaterra e da Irlanda do Norte. A Escócia e o País de Gales têm os seus próprios sistemas descentralizados, com taxas, escalões e mecânicas de sobretaxa diferentes.

O ADS escocês é o mais elevado dos três, a 8% — uma segunda casa de £400,000 a norte da fronteira carrega, só por si, um ADS de £32,000, antes do LBTT normal. O País de Gales aplica taxas mais altas escalão a escalão em vez de um acréscimo fixo, o que suaviza o impacto na parte baixa e o acentua no topo. Nenhum dos três regimes reconhece a residência principal noutra região como substituindo a sobretaxa — uma residência principal escocesa não isenta a sua segunda compra inglesa, e vice-versa.

A Irlanda do Norte usa o mesmo regime de SDLT que Inglaterra e está sujeita à sobretaxa de 5% de forma idêntica. O adicional de 2% para não residentes no Reino Unido aplica-se em Inglaterra e na Irlanda do Norte; a Escócia e o País de Gales têm os seus próprios equivalentes (nenhum para o ADS, mas o País de Gales consultou sobre um acréscimo para não residentes).

13. Lista de verificação prática de planeamento

• Confirme se algum dos cônjuges/parceiros possui algum imóvel em qualquer parte do mundo.
• Se comprar através de uma empresa Ltd, assuma que a sobretaxa se aplica — não há isenção de residência principal.
• Se o imóvel tiver algum elemento não residencial, procure aconselhamento sobre a classificação de uso misto.
• Se estiver a substituir uma residência principal, modele a lacuna de fluxo de caixa e o custo do empréstimo-ponte.
• Se for não residente no Reino Unido, planeie a estadia pós-conclusão de 183 dias para reclamar o reembolso dos 2% quando for realista.
• Para compras de portefólio de seis ou mais habitações, modele explicitamente a opção não residencial.
• Documente claramente a propriedade beneficiária em trust antes de qualquer nova compra — os bare trusts são transparentes para efeitos da sobretaxa.
• Fique atento à janela de reembolso de 36 meses se a cadeia parecer frágil.

14. Fontes oficiais

• Orientação da HMRC: Higher rates of SDLT for purchases of additional residential properties (gov.uk/guidance/sdlt-higher-rates-for-additional-properties).
• Manual da HMRC SDLTM09730 e seguintes — o detalhe técnico sobre as taxas mais altas.
• Manual da HMRC SDLTM09812 — pedidos de reembolso ao substituir uma residência principal.
• Orçamento de Outono 2024 (HM Treasury, 30 de outubro de 2024) — sobretaxa aumentada de 3% para 5%.
• Revenue Scotland: Land and Buildings Transaction Tax — Additional Dwelling Supplement.
• Welsh Revenue Authority: Land Transaction Tax higher rates.
• Finance (No. 2) Act 2024 — abolição do Multiple Dwellings Relief.

Juntando tudo

A sobretaxa de imóvel adicional é o maior item isolado do regime de SDLT de 2025/26 para quem comprar qualquer coisa que não seja a sua única casa. Um aumento de 2 pontos percentuais parece modesto até o aplicar a um preço de compra de £400,000 ou £750,000: a 5%, a sobretaxa é, por si só, um valor de cinco dígitos, antes de qualquer SDLT normal. Combinado com a abolição do MDR e a reposição do escalão de taxa zero de £125,000 a partir de abril de 2025, o custo de entrada de um segundo imóvel está no seu nível mais alto em décadas. Planeie com antecedência, modele o pior cenário, e trate a janela de substituição de 36 meses como um prazo fixo.