دليل · ضريبة العقارات
رسم دمغة SDLT الإضافي على العقار الثاني في المملكة المتحدة 2025/26 — قاعدة الـ5%
إذا كنت تشتري عقارًا سكنيًا في إنجلترا أو أيرلندا الشمالية وهو ليس مسكنك الوحيد، فإنك تدفع 5% إضافية من رسم دمغة الأراضي (SDLT) على السعر بالكامل — فوق المعدلات السكنية القياسية. رُفع الرسم الإضافي من 3% إلى 5% في ميزانية الخريف بتاريخ 30 أكتوبر 2024، ودخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 31 أكتوبر 2024. بالنسبة لمنزل ثانٍ بقيمة £400,000فإن ذلك يحوّل فاتورة قدرها £10,000 إلى £30,000، أي فرق قدره £20,000. يستعرض هذا الدليل كل حالة يشملها المعدل الأعلى — المنازل الثانية، الشراء بغرض التأجير، عمليات الشراء المشتركة، تجميع ملكية الأزواج، الصناديق الاستئمانية، المشترون غير المقيمين، الاستخدام المختلط، عمليات الشراء بالجملة — بالإضافة إلى مسار استرداد الـ36 شهرًا للأشخاص الذين يستبدلون فعليًا مسكنهم الرئيسي، وكيف تختلف اسكتلندا (ADS ضمن LBTT بنسبة 8%) وويلز (معدلات LTT الأعلى بزيادة 5% نقاط مئوية).
- معدل الرسم الإضافي: 5% ثابتة على السعر بالكامل (كانت 3% قبل 31 أكتوبر 2024).
- سعر التفعيل: يُطبَّق على عمليات الشراء بقيمة £40,000 أو أكثر.
- الشركات: تدفع الرسم الإضافي دائمًا — لا يوجد استثناء للمسكن الرئيسي.
- غير المقيمين في المملكة المتحدة: يُضاف 2% إضافية — رسم إضافي إجمالي يصل إلى 7%.
- مهلة الاسترداد: 36 شهرًا من تاريخ الإتمام لبيع المنزل الرئيسي القديم.
- MDR: أُلغي اعتبارًا من 1 يونيو 2024 — لم يعد متاحًا.
1. كيف يعمل الرسم الإضافي فعليًا
يُفرَض رسم SDLT السكني القياسي في إنجلترا وأيرلندا الشمالية على أساس تصاعدي (شريحة تلو الأخرى). اعتبارًا من 1 أبريل 2025، الشرائح هي: 0% على أول £125,000، و2% من £125,000 إلى £250,000، و5% من £250,000 إلى £925,000، و10% من £925,000 إلى £1,500,000، و12% لما فوق ذلك. الرسم الإضافي على العقار الإضافي لا يستخدم تلك الشرائح: إنه نسبة ثابتة 5% على كامل سعر الشراء، تُضاف إلى ما ينتج عن حساب SDLT القياسي. يجعل هذا الهيكل الرسم الإضافي قاسيًا بشكل خاص عند أسعار الشراء المنخفضة، لأن الفاتورة القياسية على عقار رخيص قد تكون صغيرة جدًا، بينما يظل الرسم الإضافي 5% يُطبَّق على كامل قيمة الصفقة.
رفعت ميزانية الخريف بتاريخ 30 أكتوبر 2024 الرسم الإضافي من 3% إلى 5% اعتبارًا من 31 أكتوبر 2024. وأكدت الميزانية نفسها أيضًا أن الزيادة المؤقتة في نطاق المعدل الصفري — التي أُدخلت في سبتمبر 2022 — ستنتهي في 31 مارس 2025 كما هو مقرر، لتعيد حد البداية إلى £125,000اعتبارًا من 1 أبريل 2025. أنتج تغييران هيكليان خلال خمسة أشهر عبئًا إجماليًا أثقل بشكل ملحوظ على الملاك ومشتري المنازل الثانية في 2025/26.
2. مثال محسوب — منزل ثانٍ بقيمة £400,000
يملك زوجان بالفعل المنزل الذي يعيشان فيه. يشتريان عقارًا ثانيًا بقيمة £400,000 — ربما كوخ عطلات، أو ربما أول عقار لهما بغرض التأجير. حساب 2025/26 يبدو كالتالي:
رسم SDLT القياسي — شريحة بشريحة
0% على أول £125,000 = £0
2% على التالي £125,000 (£125,000 → £250,000) = £2,500
5% على التالي £150,000 (£250,000 → £400,000) = £7,500
SDLT القياسي = £10,000
الرسم الإضافي على العقار الإضافي — ثابت
5% × £400,000 = £20,000
إجمالي SDLT
£10,000 + £20,000 = £30,000 (7.50% من السعر).
نفس العقار بقيمة £400,000 لو تم شراؤه كمسكن رئيسي وحيد لكانت تكلفته £10,000 فقط من SDLT — بفرق قدره £20,000.
لاحظ أن الرسم الإضافي وحده — £20,000 — يعادل تقريبًا شهرين من صافي الإيجار لعقار بغرض التأجير بقيمة £400,000 بعائد 6%. جنبًا إلى جنب مع قيد الفائدة بموجب القسم 24 (Section 24)، أعاد ارتفاع تكلفة الدخول تشكيل حسابات استثمار الملاك بشكل جوهري في 2025/26.
3. قواعد الشراء المشترك — فخ "أي مشترٍ"
يُطبَّق الرسم الإضافي إذا كان أي مشترٍ واحد مشارك سيتوجب عليه دفعه لو كان بمفرده. لا يوجد توزيع بحسب حصة الملكية. صديقان يشتريان شقة معًا، أحدهما يملك بالفعل منزلًا، يدفعان الرسم الإضافي على كامل قيمة الصفقة — وليس فقط على النصف الذي يخص المالك الحالي.
ينتج عن هذا نتائج مفاجئة حقًا للمشترين لأول مرة غير المتزوجين. إذا كان أحد المشترين مشتريًا فعليًا لأول مرة والآخر يملك بالفعل شقة، فلن يفقد الزوجان فقط إعفاء المشتري لأول مرة (الذي يتطلب تأهل الطرفين)، بل سيدفعان أيضًا الرسم الإضافي 5% على كامل سعر الشراء. يعيد بعض الأزواج هيكلة عملية الشراء باسم واحد فقط، لكن المُقرضين العقاريين قد يعترضون على ذلك إذا كان كلا الدخلين مطلوبين للتأهل.
4. قاعدة بيع المسكن الرئيسي خلال 36 شهرًا
لا يُقصد بالرسم الإضافي أن يشمل الأشخاص الذين ينتقلون ببساطة من منزل إلى آخر لكنهم لم يكملوا بعد بيع عقارهم القديم. في تلك الحالة تدفع الرسم الإضافي مقدمًا عند إتمام عملية الشراء الجديدة، وتستردّه من HMRC بمجرد بيع مسكنك الرئيسي القديم — بشرط أن يكتمل البيع خلال 36 شهرًا من عملية الشراء الجديدة. لديك أيضًا 12 شهرًا من تاريخ بيع العقار القديم (أو، إن كان لاحقًا، 12 شهرًا من تقديم إقرار SDLT) لتقديم طلب الاسترداد.
يُستخدم مسار الاسترداد على نطاق واسع من قِبل سلاسل البيع التي تتعثر. يموّل المُقرضون أحيانًا الرسم الإضافي عبر قرض جسر (bridging) أو تسهيل "SDLT bridge" صريح. بمجرد بيع المنزل القديم، يعود الاسترداد إليك ويُسدَّد القرض الجسر. تكلفة الفائدة على القرض الجسر هي الثمن العملي لتأخر البيع.
اختبار الاستبدال صارم: يجب أن يكون العقار المُباع قد شكّل مسكنك الوحيد أو الرئيسي في وقت ما خلال السنوات الثلاث السابقة لعملية الشراء الجديدة، ويجب أن يصبح العقار الجديد مسكنك الوحيد أو الرئيسي. تأجير العقار الجديد مع الاستمرار في شغل العقار القديم يُبطل الإعفاء.
5. المشترون غير المقيمين في المملكة المتحدة — 2% إضافية فوق ذلك
منذ 1 أبريل 2021، يدفع المشترون غير المقيمين في المملكة المتحدة لعقارات سكنية في إنجلترا وأيرلندا الشمالية رسمًا إضافيًا بنسبة 2%. يُضاف هذا إلى الرسم الإضافي 5% على العقار الإضافي، بحيث تدفع شركة أو فرد غير مقيم يشتري منزلًا ثانيًا في إنجلترا في 2025/26 SDLT القياسي +5% +2% = المعدلات القياسية بالإضافة إلى إضافة ثابتة قدرها 7%. في مثال الـ£400,000 أعلاه سيرتفع الإجمالي إلى £38,000.
اختبار الإقامة لأغراض SDLT ليس نفسه اختبار الإقامة القانوني (Statutory Residence Test) لضريبة الدخل. لأغراض SDLT تُعامَل كغير مقيم إذا أمضيت أقل من 183 يومًا في المملكة المتحدة خلال الأشهر الـ12 المنتهية بتاريخ نفاذ الصفقة. يمكن استرداد الرسم إذا استوفيت اختبار عدد الأيام لاحقًا خلال الأشهر الـ12 التالية.
6. الأزواج والشركاء المدنيون
لأغراض اختبار العقار الإضافي، يُعامَل الأزواج والشركاء المدنيون المقيمون معًا كوحدة اقتصادية واحدة. إذا كان أي من الزوجين يملك أي عقار سكني في أي مكان في العالم، يُعتبر كلاهما مالكًا له. ثم يُطبَّق الرسم الإضافي على أي عملية شراء مشتركة، وعلى أي عملية شراء يقوم بها أحد الزوجين بمفرده، ما لم يكن العقار الجديد يستبدل فعليًا مسكنهما الرئيسي المشترك.
سيناريو شائع: أحد الزوجين كان يملك عقارًا بغرض التأجير قبل الزواج؛ يريد الزوجان الآن شراء منزلهما المشترك الأول. يُحتسب عقار التأجير ضد كليهما، لذا تدفع عملية شراء المنزل المشترك الرسم الإضافي — حتى مع أن أحد الزوجين لم يمتلك عقارًا من قبل. بيع عقار التأجير عند أو قبل إتمام عملية الشراء المشتركة يتجنب الرسم الإضافي.
7. الملكية عبر الصناديق الاستئمانية
تُعامَل العقارات المملوكة عبر صناديق استئمانية على أنها مملوكة للأفراد عندما يكون الصندوق "صندوقًا صوريًا" (bare trust) أو عندما يكون للمستفيد حق الانتفاع مدى الحياة (interest in possession). يُعامَل المستفيد على أنه مالك العقار الأساسي لأغراض الرسم الإضافي على SDLT. الصناديق التقديرية (discretionary trusts) مختلفة — الأمناء هم المشترون ذوو الصلة، ويُعامَل العقار عمومًا على أنه مملوك للأمناء بتلك الصفة.
سؤال تخطيطي شائع: يودع أحد الوالدين عقارًا في صندوق صوري لصالح طفل بالغ لمساعدته على شراء أول منزل. يُعامَل الطفل كمالك لأغراض الرسم الإضافي على SDLT عند شراء عقار آخر لاحقًا — لذا الصندوق لا يحمي عملية شراء مستقبلية من الرسم الإضافي. في المقابل، قد يساعد الصندوق التقديري، لكنه يجلب تكلفة ضريبية خاصة به (رسوم ضريبة الميراث كل 10 سنوات، رسوم خروج، وعدم توفر إعفاء المسكن الرئيسي الخاص للمستفيد في كثير من الحالات).
8. العقارات ذات الاستخدام المختلط — مخرج العنصر التجاري
يُعتبر العقار "سكنيًا" لأغراض SDLT فقط إذا كان يتكون بالكامل من مساكن (مع أراضيها). إذا كان أي جزء منه غير سكني — وحدة تجارية، أو مرعى يُستخدم تجاريًا، أو مزرعة عاملة — تُعامَل الصفقة بأكملها كاستخدام مختلط وتُفرَض عليها الضريبة بالمعدلات غير السكنية دون أي رسم إضافي على العقار الإضافي على الإطلاق. المعدلات غير السكنية أقل والشرائح أوسع، لذا يمكن أن تكون معاملة الاستخدام المختلط جذابة جدًا.
شددت HMRC إنفاذ هذا الأمر بشكل كبير. شراء منزل ريفي مع مرعى صغير كان البائع يؤجره أحيانًا لجار ليس استخدامًا مختلطًا؛ يجب أن يكون المرعى تجاريًا فعليًا، مع دليل مستندي على استخدام تجاري طوال فترة ملكية البائع. المحاكم مليئة بمطالبات استخدام مختلط فاشلة. اطلب المشورة قبل الاعتماد على هذا التصنيف — وضع سعر مخاطر إعادة تقييم HMRC ضمن عرضك.
9. تسهيل الشراء بالجملة لستة مساكن أو أكثر
هناك مسار تخطيط واحد قديم لـSDLT ينجو من تغييرات 2024: عندما تشمل صفقة واحدة ستة مساكن منفصلة أو أكثر، يمكن للمشتري اختيار دفع SDLT بـالمعدلات غير السكنية على كامل السعر. لا يُطبَّق الرسم الإضافي على الحسابات غير السكنية، لذا يزيل هذا الخيار عبء الـ5% ويستخدم الشرائح والمعدلات التجارية الأدنى (أعلى معدل 5%).
حتى 31 مايو 2024، كان بإمكان كبار الملاك الجمع بين إعفاء المساكن المتعددة وإعفاءات أخرى، مما ينتج غالبًا معدلات فعلية منخفضة جدًا على عمليات شراء المحافظ العقارية. مع إلغاء MDR الآن، يظل خيار الستة مساكن أو أكثر أكثر المسارات الباقية فائدة، لكنه واقعي فقط للمشترين الذين يحصلون على كتلة فعلية — ستة شقق في صفقة واحدة، أو موقع تطوير بوحدات مكتملة، وغيرها.
10. إعفاء المساكن المتعددة — أُلغي في 1 يونيو 2024
كان MDR يسمح لمشتري مسكنين أو أكثر في صفقة واحدة بحساب SDLT على متوسط سعر المسكن الواحد، بحد أدنى للمعدل الفعلي قدره 1%. كان ذا قيمة خاصة لعمليات الشراء التي تشمل ملحقات، شقق الجدة، أو وحدات متراصة. وبعد مراجعة من HMRC أظهرت معدلات إساءة استخدام مرتفعة، أُلغي MDR للمعاملات التي يكون تاريخ نفاذها في 1 يونيو 2024 أو بعده. تحافظ القواعد الانتقالية على MDR فقط في الحالات التي تم فيها تبادل العقود قبل 6 مارس 2024 ولم تُعدَّل لاحقًا.
المشترون الذين كانوا سيعتمدون سابقًا على MDR — على سبيل المثال، عند شراء مسكن رئيسي مع ملحق — يواجهون الآن فاتورة SDLT السكنية الكاملة بالإضافة إلى، في معظم الحالات، الرسم الإضافي على العقار الإضافي إذا عُومل الملحق كمسكن منفصل. أصبحت قواعد "ملحق الجدة" حقلًا من الألغام؛ تميل HMRC إلى معاملة الملحقات المتصلة إنشائيًا كجزء من المسكن الرئيسي، مما يتجنب الرسم الإضافي لكنه يزيل أي ميزة تخطيطية.
11. المعاملات المرتبطة
تُعامَل صفقتان أو أكثر بين نفس المشتري والبائع (أو أشخاص مرتبطين بهما) خلال فترة قصيرة على أنها صفقة واحدة لأغراض SDLT — تُجمَّع الأسعار ويُحسَب SDLT على الإجمالي. ثم يُطبَّق الرسم الإضافي على الإجمالي عند الانطباق. يشمل هذا عمليات الشراء على مراحل — كشراء منزل وقطعة جراج مجاورة في عقدين منفصلين، على سبيل المثال — وكذلك تقسيم المحافظ العقارية الكبيرة.
يُطبَّق الربط سواء كانت المعاملات بين أطراف متطابقة أو مرتبطة فقط. عادة ما تُربَط عمليتا شراء منفصلتان من قِبل زوج وزوجة من نفس البائع. المبدأ نفسه يمنع هندسة سلسلة من عمليات شراء مساكن أقل من £40,000 لتجنب حد التفعيل.
12. اسكتلندا وويلز — مقارنة إقليمية
SDLT ضريبة خاصة بإنجلترا وأيرلندا الشمالية. لدى اسكتلندا وويلز أنظمتهما المفوَّضة الخاصة بمعدلات وشرائح وآليات رسم إضافي مختلفة.
| الاختصاص القضائي | الضريبة | الرسم الإضافي على العقار الإضافي |
|---|---|---|
| إنجلترا وأيرلندا الشمالية | SDLT | 5% ثابتة على كامل السعر (اعتبارًا من 31 أكتوبر 2024). |
| اسكتلندا | LBTT | الرسم الإضافي للمساكن (ADS) 8% ثابتة (رُفعت من 6% في 5 ديسمبر 2024). |
| ويلز | LTT | معدلات أعلى تُحدَّد عند الشرائح الرئيسية +5 نقاط مئوية (اعتبارًا من 11 ديسمبر 2024). |
رسم ADS في اسكتلندا هو الأعلى من بين الثلاثة بنسبة 8% — منزل ثانٍ بقيمة £400,000شمال الحدود يحمل رسم ADS قدره £32,000 وحده، قبل LBTT القياسي. تُطبِّق ويلز المعدلات الأعلى شريحة بشريحة بدلًا من إضافة ثابتة، مما يخفف الأثر عند الحد الأدنى ويزيده حدة عند الحد الأعلى. لا يعترف أي من الأنظمة الثلاثة بمسكن رئيسي في منطقة أخرى كبديل عن الرسم الإضافي — المسكن الرئيسي الاسكتلندي لا يُعفي شراءك الثاني في إنجلترا، والعكس صحيح.
تستخدم أيرلندا الشمالية نفس نظام SDLT المستخدم في إنجلترا وتخضع للرسم الإضافي 5% بشكل مماثل. تُطبَّق إضافة الـ2% لغير المقيمين في المملكة المتحدة في إنجلترا وأيرلندا الشمالية؛ ولدى اسكتلندا وويلز أنظمتهما المكافئة الخاصة (لا يوجد لـADS، لكن ويلز تشاورت بشأن إضافة لغير المقيمين).
13. قائمة تخطيط عملية
- تأكد مما إذا كان أي من الزوج/الشريك يملك أي عقار في أي مكان في العالم.
- إذا كنت تشتري عبر شركة محدودة، افترض أن الرسم الإضافي يُطبَّق — لا يوجد إعفاء للمسكن الرئيسي.
- إذا كان للعقار أي عنصر غير سكني، اطلب المشورة بشأن تصنيف الاستخدام المختلط.
- إذا كنت تستبدل مسكنًا رئيسيًا، احسب فجوة التدفق النقدي وتكلفة القرض الجسر.
- إذا كنت غير مقيم في المملكة المتحدة، خطط لإقامة 183 يومًا بعد الإتمام للمطالبة باسترداد الـ2% حيثما كان ذلك واقعيًا.
- لعمليات شراء المحافظ العقارية بستة مساكن أو أكثر، احسب خيار المعدلات غير السكنية بوضوح.
- وثّق الملكية الاستفادية للصناديق الاستئمانية بوضوح قبل أي عملية شراء جديدة — الصناديق الصورية شفافة بالنسبة للرسم الإضافي.
- راقب مهلة استرداد الـ36 شهرًا إذا بدت السلسلة هشة.
14. مصادر رسمية
- إرشادات HMRC: Higher rates of SDLT for purchases of additional residential properties (gov.uk/guidance/sdlt-higher-rates-for-additional-properties).
- دليل HMRC SDLTM09730 وما يليه — التفاصيل الفنية للمعدلات الأعلى.
- دليل HMRC SDLTM09812 — طلبات الاسترداد عند استبدال المسكن الرئيسي.
- ميزانية الخريف 2024 (وزارة الخزانة البريطانية، 30 أكتوبر 2024) — رفع الرسم الإضافي من 3% إلى 5%.
- Revenue Scotland: ضريبة معاملات الأراضي والمباني — الرسم الإضافي للمساكن.
- هيئة الإيرادات الويلزية: معدلات ضريبة معاملات الأراضي الأعلى.
- قانون المالية (رقم 2) 2024 — إلغاء إعفاء المساكن المتعددة.
تجميع كل ذلك معًا
الرسم الإضافي على العقار الإضافي هو أكبر بند منفرد في نظام SDLT لعام 2025/26 لأي شخص يشتري أي شيء بخلاف مسكنه الوحيد. زيادة بمقدار نقطتين مئويتين تبدو متواضعة إلى أن تُطبِّقها على سعر شراء قدره £400,000 أو £750,000: بنسبة 5% يصبح الرسم الإضافي مبلغًا من خمسة أرقام وحده، قبل أي SDLT قياسي. جنبًا إلى جنب مع إلغاء MDR واستعادة نطاق المعدل الصفري البالغ £125,000 اعتبارًا من أبريل 2025، بلغت تكلفة دخول العقار الثاني أعلى مستوى لها منذ عقود. خطط مبكرًا، احسب أسوأ سيناريو، وتعامل مع مهلة الاستبدال البالغة 36 شهرًا كموعد نهائي صارم.