Надбавка SDLT за додаткову нерухомість у Великій Британії 2025/26 — правило 5%

1. Як насправді працює надбавка

Стандартний житловий SDLT в Англії та Північній Ірландії стягується поступово по «зрізах» (прогресивно). З 1 квітня 2025 року діапазони такі: 0% на перші £125,000, 2% від £125,000 до £250,000, 5% від £250,000 до £925,000, 10% від £925,000 до £1,500,000 та 12% понад цю суму. Надбавка за додаткову нерухомість не використовує ці зрізи: це фіксовані 5% на всю вартість покупки, які додаються до того, що вийшло за стандартним SDLT. Ця структура робить надбавку особливо болючою на нижчих цінових рівнях, оскільки стандартний рахунок для дешевого об\'єкта може бути дуже малим, тоді як 5% надбавки все одно застосовуються до всієї суми угоди.

Осінній бюджет від 30 жовтня 2024 року підвищив надбавку з 3% до 5% з чинністю від 31 жовтня 2024 року. Той самий бюджет також підтвердив, що тимчасове підвищення нульового порогу — введене у вересні 2022 року — закінчиться 31 березня 2025 року, як і планувалося, відновивши початковий поріг у £125,000 з 1 квітня 2025 року. Дві структурні зміни за п\'ять місяців суттєво збільшили загальне навантаження для орендодавців і покупців другого житла у 2025/26 році.

2. Приклад розрахунку — друге житло за £400,000

Подружжя вже володіє житлом, у якому мешкає. Вони купують другу нерухомість за £400,000 — можливо, котедж для відпочинку, можливо, свій перший buy-to-let. Розрахунок 2025/26 виглядає так:

Зауважте, що сама лише надбавка — £20,000 — приблизно дорівнює двом місяцям чистої орендної плати для типового buy-to-let за £400,000 з дохідністю 6%. У поєднанні з обмеженням відсоткових витрат за Section 24 вища вхідна вартість суттєво змінила інвестиційну математику орендодавців у 2025/26 році.

3. Правила спільної покупки — пастка «будь-якого покупця»

Надбавка застосовується, якщо хоча б один зі спільних покупців, розглянутий окремо, мав би її сплатити. Розподілу за часткою власності немає. Двоє друзів, що купують квартиру разом, один з яких вже володіє житлом, сплачують надбавку на всю суму угоди — а не лише на половину, що належить наявному власнику.

Це призводить до по-справжньому неочікуваних результатів для неодружених покупців, що купують житло вперше. Якщо один покупець дійсно купує житло вперше, а інший вже володіє квартирою, пара не лише втрачає пільгу для покупців вперше (яка вимагає, щоб обидва відповідали критеріям), а й сплачує надбавку 5% на всю вартість покупки. Деякі пари реструктурують покупку на одну особу, але кредитори можуть цьому противитися, якщо для схвалення потрібні обидва доходи.

4. Правило продажу основного житла протягом 36 місяців

Надбавка не призначена для тих, хто просто переїжджає, але ще не завершив продаж старого житла. У такій ситуації ви сплачуєте надбавку одразу при завершенні нової покупки й повертаєте її від HMRC, коли старе основне житло буде продано — за умови, що продаж завершиться протягом 36 місяців з моменту нової покупки. У вас також є 12 місяців з дати старого продажу (або, якщо пізніше, 12 місяців з моменту подання декларації SDLT), щоб подати заявку на повернення.

Маршрут повернення широко використовується у ланцюжках угод, що зриваються. Кредитори іноді фінансують надбавку через бридж-кредит або спеціальний засіб «SDLT bridge». Коли старе житло продається, повернення надходить вам, а бридж-кредит погашається. Відсоткова вартість бридж-кредиту — практична ціна затриманого продажу.

Перевірка на заміну сувора: нерухомість, що продається, мала бути вашим єдиним або основним житлом у якийсь момент протягом трьох років до нової покупки, а нова нерухомість має стати вашим єдиним або основним житлом. Здача нової нерухомості в оренду при продовженні проживання в старій позбавляє права на пільгу.

5. Покупці-нерезиденти UK — додаткові 2%

З 1 квітня 2021 року покупці-нерезиденти UK, що купують житлову нерухомість в Англії та Північній Ірландії, сплачують додаткову надбавку 2%. Вона додається до 5% надбавки за додаткову нерухомість, тож компанія-нерезидент або фізична особа-нерезидент, що купує друге житло в Англії у 2025/26 році, сплачує стандартний SDLT +5% +2% = стандартні ставки плюс фіксована надбавка 7%. У прикладі за £400,000 вище загальна сума зросла б до £38,000.

Перевірка на резидентність для SDLT відрізняється від Statutory Residence Test для прибуткового податку. Для SDLT ви вважаєтесь нерезидентом, якщо провели менше 183 днів у UK протягом 12 місяців, що закінчуються датою вступу угоди в силу. Повернення можливе, якщо ви згодом відповідаєте критерію кількості днів протягом наступних 12 місяців.

6. Одружені пари та цивільні партнери

Для цілей перевірки на додаткову нерухомість одружені пари та цивільні партнери, що живуть разом, розглядаються як єдина економічна одиниця. Якщо хтось із подружжя володіє будь-якою житловою нерухомістю будь-де у світі, обидва вважаються її власниками. Надбавка тоді застосовується до будь-якої спільної покупки й до будь-якої покупки одним із подружжя окремо, якщо тільки нова нерухомість дійсно не заміняє їхнє спільне основне житло.

Типовий сценарій: один із подружжя володів buy-to-let ще до шлюбу; тепер пара хоче купити своє перше спільне житло. Buy-to-let зараховується проти обох, тож покупка спільного житла оподатковується надбавкою — навіть якщо один із подружжя ніколи раніше не володів нерухомістю. Продаж buy-to-let до або на момент завершення спільної покупки дозволяє уникнути надбавки.

7. Володіння через траст

Нерухомість, утримувана через трасти, вважається власністю фізичних осіб, якщо траст є «простим» (bare trust) або якщо бенефіціар має довічний інтерес (interest in possession). Бенефіціар вважається власником базової нерухомості для цілей надбавки SDLT. Дискреційні трасти відрізняються — покупцями вважаються довірені особи (trustees), а нерухомість зазвичай вважається такою, що утримується ними в цій якості.

Типове питання щодо планування: батько передає нерухомість у простий траст для дорослої дитини, щоб допомогти їй з першим кроком на житловому ринку. Дитина вважається власником для цілей надбавки SDLT при подальшій покупці іншої нерухомості — тож траст не захищає майбутню покупку від надбавки. Натомість дискреційний траст може допомогти, але несе власну податкову вартість (10-річні збори IHT, вихідні збори, відсутність пільги Principal Private Residence для бенефіціара у багатьох випадках).

8. Нерухомість змішаного призначення — вихід через комерційний елемент

Нерухомість вважається «житловою» для SDLT лише якщо повністю складається з житлових приміщень (з прилеглою територією). Якщо будь-яка частина є нежитловою — торгова одиниця, вигін, що використовується комерційно, діюча ферма — вся угода вважається змішаного призначення й оподатковується за нежитловими ставками без жодної надбавки за додаткову нерухомість. Нежитлові ставки нижчі, а діапазони ширші, тож режим змішаного призначення може бути дуже привабливим.

HMRC значно посилила контроль. Купівля заміського будинку з невеликим вигоном, який продавець зрідка здавав сусіду, не є змішаним призначенням; вигін має бути дійсно комерційним, з документальним підтвердженням торгового використання протягом усього періоду володіння продавцем. Трибунали переповнені невдалими заявками на змішане призначення. Отримайте консультацію перед тим, як покладатися на цю класифікацію — і закладіть ризик перекваліфікації з боку HMRC у свою пропозицію.

9. Пільга для оптової покупки від шести об\'єктів

Один із давніх маршрутів планування SDLT переживає зміни 2024 року: якщо одна угода включає шість або більше окремих житлових об\'єктів, покупець може обрати сплату SDLT за нежитловими ставками на всю вартість. Надбавка не застосовується до нежитлових розрахунків, тож цей вибір усуває навантаження 5% і використовує нижчі комерційні діапазони та ставки (найвища ставка 5%).

До 31 травня 2024 року великі орендодавці могли поєднувати пільги, заявляючи Multiple Dwellings Relief додатково до інших пільг, часто отримуючи дуже низькі ефективні ставки на портфельні покупки. Тепер, коли MDR скасовано, вибір «шість або більше» є найкориснішим маршрутом, що залишився, але він реалістичний лише для покупців, що набувають фактичний блок — шість квартир в одній угоді, ділянку забудови з готовими об\'єктами тощо.

10. Multiple Dwellings Relief — скасовано 1 червня 2024 року

MDR дозволяла покупцям двох або більше житлових об\'єктів в одній угоді розраховувати SDLT за середньою ціною за об\'єкт, з мінімальною ефективною ставкою 1%. Це було особливо цінно для покупок із прибудовами, окремими помешканнями для родичів (granny flats) та багаторівневими об\'єктами. Після огляду HMRC, що показав високий рівень зловживань, MDR скасовано для операцій із датою вступу в силу 1 червня 2024 року або пізніше. Перехідні правила зберігають MDR лише там, де контракти підписані до 6 березня 2024 року й не змінювалися згодом.

Покупці, що раніше покладалися на MDR — наприклад, купуючи основне житло з прибудовою — тепер стикаються з повним рахунком за житловий SDLT плюс, у більшості випадків, надбавкою за додаткову нерухомість, якщо прибудова вважається окремим житловим об\'єктом. Правила щодо прибудов для родичів (granny annexe) стали мінним полем; HMRC схильна вважати структурно з\'єднані прибудови частиною основного будинку, що уникає надбавки, але позбавляє будь-якої переваги планування.

11. Пов\'язані угоди

Дві або більше угоди між тим самим покупцем і продавцем (або пов\'язаними з ними особами) протягом короткого періоду вважаються єдиною угодою для цілей SDLT — ціни підсумовуються, і SDLT розраховується на загальну суму. Надбавка тоді застосовується до сукупної суми, якщо це доречно. Це охоплює покупки, розбиті на етапи — наприклад, купівлю будинку та сусідньої ділянки з гаражем за двома контрактами — а також розбиття великих портфелів.

Зв\'язок застосовується незалежно від того, чи угоди між ідентичними сторонами, чи лише пов\'язаними. Дві окремі покупки чоловіком і дружиною в одного продавця зазвичай вважаються пов\'язаними. Той самий принцип запобігає штучному конструюванню серії покупок житла нижче порогу £40,000, щоб уникнути порогу спрацювання.

12. Шотландія та Уельс — регіональне порівняння

SDLT — це податок Англії та Північної Ірландії. Шотландія та Уельс мають власні деволюційні системи з різними ставками, діапазонами та механікою надбавок.

ADS Шотландії — найвища з трьох ставок, 8% — друге житло за £400,000 на північ від кордону несе ADS у розмірі £32,000 саме по собі, ще до стандартного LBTT. Уельс застосовує підвищені ставки по кожному діапазону окремо, а не як фіксовану надбавку, що пом\'якшує вплив на нижньому рівні й посилює його на верхньому. Жоден із трьох режимів не визнає основне житло в іншому регіоні таким, що скасовує надбавку — основне житло у Шотландії не звільняє вашу покупку другого житла в Англії, і навпаки.

Північна Ірландія використовує той самий режим SDLT, що й Англія, і підпадає під 5% надбавку ідентично. Додаткові 2% для нерезидентів UK застосовуються в Англії та Північній Ірландії; Шотландія та Уельс мають власні еквіваленти (немає для ADS, але Уельс проводив консультації щодо надбавки для нерезидентів).

13. Практичний чекліст планування

• Перевірте, чи володіє хтось із подружжя/партнерів будь-якою нерухомістю будь-де у світі.
• Якщо купуєте через компанію з обмеженою відповідальністю, вважайте, що надбавка застосовується — пільги за основне житло немає.
• Якщо нерухомість має нежитловий елемент, отримайте консультацію щодо класифікації змішаного призначення.
• Якщо заміняєте основне житло, змоделюйте розрив грошового потоку та вартість бридж-фінансування.
• Якщо ви нерезидент UK, сплануйте перебування 183 дні після завершення угоди, щоб реалістично отримати повернення 2%.
• Для портфельних покупок від шести об\'єктів явно змоделюйте вибір нежитлового статусу.
• Чітко задокументуйте бенефіціарне володіння трастом перед будь-якою новою покупкою — прості трасти прозорі для цілей надбавки.
• Стежте за 36-місячним вікном повернення, якщо ланцюжок угод виглядає нестабільним.

14. Офіційні джерела

• Керівництво HMRC: Higher rates of SDLT for purchases of additional residential properties (gov.uk/guidance/sdlt-higher-rates-for-additional-properties).
• Довідник HMRC SDLTM09730 та наступні — технічні деталі щодо підвищених ставок.
• Довідник HMRC SDLTM09812 — заявки на повернення при заміні основного житла.
• Осінній бюджет 2024 (HM Treasury, 30 жовтня 2024 року) — надбавку підвищено з 3% до 5%.
• Revenue Scotland: Land and Buildings Transaction Tax — Additional Dwelling Supplement.
• Welsh Revenue Authority: підвищені ставки Land Transaction Tax.
• Finance (No. 2) Act 2024 — скасування Multiple Dwellings Relief.

Підсумовуючи

Надбавка за додаткову нерухомість — це найбільша окрема стаття витрат у режимі SDLT 2025/26 для будь-кого, хто купує щось, окрім свого єдиного житла. Підвищення на 2 процентні пункти виглядає скромно, поки не застосуєте його до ціни покупки £400,000 чи £750,000: за ставки 5% надбавка сама по собі становить п\'ятизначну суму, ще до стандартного SDLT. У поєднанні зі скасуванням MDR та відновленням нульового порогу £125,000 з квітня 2025 року вхідна вартість другої нерухомості перебуває на найвищому рівні за десятиліття. Плануйте заздалегідь, моделюйте найгірший сценарій і розглядайте 36-місячне вікно заміни як жорсткий дедлайн.