Impozitul pe venitul din chirii în UK 2025/26 — Ghid pentru proprietari

1. Cum este clasificat venitul din chirii

Chiria din închirierea unei proprietăți din UK — fie un apartament în Manchester, o casă buy-to-let în Surrey, sau un portofoliu de închirieri pentru studenți în Glasgow — este impozitată ca venit din proprietăți din UK. Nu este o activitate comercială și nici venit din muncă. Întreaga ta activitate de închiriere de proprietăți din UK este tratată ca o singură afacere de proprietăți; combini rezultatele fiecărei proprietăți într-un singur set de conturi și o singură cifră de profit (sau pierdere). Chiriile din străinătate reprezintă o afacere de proprietăți separată, raportată pe SA106.

Anul fiscal pentru venitul din proprietăți este 6 aprilie – 5 aprilie. Conturile sunt de obicei pregătite pe bază de numerar (cash basis) implicit pentru proprietarii individuali cu încasări brute sub £150.000 — înregistrezi chiria când este primită și cheltuielile când sunt plătite. Poți opta pentru baza de angajamente (accruals basis) (corelând cu perioada la care se referă chiria) dacă preferi, în special dacă ai debitori sau creditori semnificativi la sfârșitul anului.

2. Ce este considerat venit impozabil din chirii

Definiția HMRC pentru venitul din chirii este mai largă decât chiria nominală. Include:

• Chiria brută primită — înainte ca agenția de închiriere să deducă onorariul propriu. Onorariul agenției este o cheltuială deductibilă separată, nu o compensare netă.
• Taxele de serviciu plătite de chiriași pentru elemente pe care proprietarul le-ar plăti altfel (apă, curățenie comună).
• Depozitele reținute — când păstrezi o parte dintr-un depozit la sfârșitul unei închirieri pentru a acoperi daune sau chirie neplătită, partea reținută este venit în anul în care este pierdută. Depozitele păstrate într-o schemă de depozit pentru chirie nu sunt venit atâta timp cât rămân rambursabile.
• Plățile de asigurare pentru pierderea chiriei (în cadrul polițelor de garantare a chiriei) — venit impozabil care înlocuiește chiria.
• Primele la contractele de închiriere scurte de 50 de ani sau mai puțin — o parte din orice primă primită este impozitată ca venit conform unei formule progresive. Cu cât contractul e mai scurt, cu atât proporția impozitată ca venit (mai degrabă decât capital) este mai mare.
• Plățile pentru rezilierea contractului de închiriere primite de la un chiriaș pentru a fi eliberat mai devreme.
• Venitul de la terți pentru utilizarea terenului — wayleaves, antene de telefonie mobilă, găzduirea de panouri solare (uneori — verifică dacă este clasificat drept activitate comercială).

Plățile de asigurare pentru daune aduse clădirii nu sunt venit — ele înlocuiesc capitalul. Banii primiți pentru acordarea unui contract de închiriere lung (peste 50 de ani) reprezintă o încasare de capital, impozitată prin CGT, nu prin impozitul pe venit.

3. Alocația de £1.000 pentru proprietăți

Fiecare persoană fizică primește o alocație anuală de £1.000 pentru proprietăți (property allowance). Alocația funcționează în unul din două moduri, în funcție de venitul brut din proprietăți:

• Venit brut ≤ £1.000: scutire automată integrală. Nu trebuie să declari venitul sau să te înregistrezi pentru Self Assessment doar pentru proprietate.
• Venit brut > £1.000: alegi, pe SA105, între:
  • Metoda alocației: deduci o sumă fixă de £1.000 din chiria brută — nu se pot solicita alte cheltuieli.
  • Metoda cheltuielilor: deduci cheltuielile deductibile reale — fără alocația de £1.000.

Metoda alocației este mai simplă și cea mai bună atunci când cheltuielile tale reale sunt sub £1.000. Majoritatea proprietarilor cu ipoteci, onorarii de agenție și facturi de asigurare vor fi în avantaj solicitând cheltuielile reale. Alegerea se face anual și se poate schimba de la un an la altul. Alocația este per persoană, nu per proprietate — dacă deții trei proprietăți, primești o singură alocație de £1.000 aplicată la totalul brut.

Important: alocația pentru proprietăți este o bandă scutită de impozit extrasă din venitul brut, nu o adăugare la Personal Allowance. Nu extinde Personal Allowance de £12.570 — este o scutire separată, independentă.

4. Schema Rent-a-Room — alocația de £7.500

O scutire complet separată și mai generoasă se aplică atunci când închiriezi o cameră mobilată în locuința ta principală. Schema Rent-a-Room îți oferă până la £7.500 pe an scutiți de impozit (£3.750 fiecare, dacă închirierea este comună pentru un cuplu). Reguli-cheie:

• Proprietatea trebuie să fie singura sau principala ta reședință pentru cel puțin o parte din perioada de închiriere.
• Locuința trebuie să fie mobilată.
• Închirierea trebuie să fie a unei camere sau a unor camere din locuință — nu un apartament independent în cadrul proprietății (un apartament la subsol cu ușă proprie de intrare nu se califică).
• Dacă încasările brute ≤ £7.500: scutire automată, fără a fi nevoie să depui SA105 (dacă nu ai alt venit din proprietăți).
• Dacă încasările brute > £7.500: alegi între metoda simplificată (se impozitează excedentul peste £7.500, fără deducere de cheltuieli) sau metoda cheltuielilor reale (impozitare pe chirie minus cheltuielile deductibile reale, fără scutirea de £7.500).
• Poți schimba metoda de la un an la altul printr-o opțiune (termen: un an după 31 ianuarie următor anului fiscal).

5. Cheltuieli deductibile

Pentru a fi deductibilă, o cheltuială trebuie să fie efectuată integral și exclusiv pentru afacerea de proprietăți și trebuie să fie un cost de venit curent (nu de capital). Principalele categorii admise:

• Onorariile agenției de închiriere — administrare, găsirea chiriașilor, colectarea chiriei, comisioane de reînnoire.
• Onorariile de contabilitate pentru pregătirea paginilor de proprietate ale declarației fiscale (nu onorariile pentru restul declarației SA, dar în practică se împart proporțional).
• Asigurarea clădirii și asigurarea de conținut pentru proprietatea închiriată (nu locuința ta proprie).
• Reparații și întreținere — repararea elementelor defecte, redecorare, curățarea jgheaburilor, revizia centralei, înlocuirea identică a țiglelor de acoperiș.
• Chiria de teren (ground rent) și taxele de serviciu pentru proprietățile în regim leasehold.
• Council Tax în perioadele de vacanță când te afli între chiriași și ești răspunzător ca proprietar.
• Facturile de utilități plătite de proprietar — dacă chiria include utilitățile, facturile sunt deductibile.
• Publicitate și marketing pentru găsirea chiriașilor.
• Onorarii profesionale pentru servicii juridice legate de închiriere — redactarea contractelor de închiriere (nu achiziția inițială), costuri de evacuare, recuperarea datoriilor, reînnoiri de contracte sub 50 de ani.
• Deplasări și cheltuieli auto — costuri reale (proporționale) sau ratele HMRC pentru kilometraj (45p pentru primele 10.000 de mile, 25p ulterior) pentru deplasările la și de la proprietatea închiriată în scopuri legate de închiriere.
• Comisioane de aranjare a ipotecii — dar nu rambursarea principalului, iar dobânda urmează regulile creditului de la Secțiunea 24 de mai jos.

Secțiunea 24 — creditul pentru dobânda ipotecară

Din 6 aprilie 2020, proprietarii individuali nu mai pot deduce deloc dobânda ipotecară din venitul din chirii. În schimb, calculezi impozitul pe profitul brut (înainte de dobândă) și apoi primești un credit fiscal de 20% (rata de bază) egal cu 20% din dobânda plătită. Mecanismul:

• Profitul net din proprietăți (înainte de dobândă) se adaugă la venitul total impozabil la ratele marginale integrale.
• Un calcul separat produce o reducere de impozit egală cu 20% × (cea mai mică dintre: costurile de finanțare plătite, venitul din proprietăți după alte cheltuieli, sau venitul total impozabil minus Personal Allowance).
• Creditul reduce nota ta fiscală totală, dar niciodată sub zero — creditul neutilizat poate fi reportat în anii următori.

Pentru un contribuabil la rata de bază, schimbarea este în linii mari neutră. Pentru contribuabilii la rata superioară (40%), impozitul efectiv asupra părții de dobândă din chirie s-a aproximativ dublat. Pentru contribuabilii la rata suplimentară (45%), impactul este și mai mare. Secțiunea 24 nu se aplică societăților limitate, unul dintre principalii factori din spatele constituirii de societăți de către proprietari din 2017 încoace.

6. Îmbunătățiri vs reparații vs înlocuiri

Una dintre cele mai disputate zone la o anchetă HMRC. Distincția:

• Reparație: readuce proprietatea la starea inițială sau remediază uzura normală. Deductibilă imediat. Exemple: redecorare, înlocuirea unui geam deteriorat cu unul de calitate echivalentă, repararea centralei.
• Îmbunătățire / cheltuială de capital: sporește proprietatea dincolo de starea sa inițială. Nu este deductibilă din chirie. Se adaugă la costul de bază pentru CGT când vinzi. Exemple: extindere, seră, instalarea încălzirii centrale acolo unde nu exista, înlocuirea unei bucătării de bază cu una de înalt standard.
• Înlocuirea identică a bunurilor casnice (RDIR): mobilierul — canapele, frigidere, congelatoare, mașini de spălat, covoare, perdele, veselă — este deductibil în măsura în care înlocuiește un element existent de standard similar. Îmbunătățirile primesc doar costul unei înlocuiri echivalente; partea de îmbunătățire nu este admisă. Dotarea inițială a unei proprietăți nou achiziționate nu este deductibilă — doar înlocuirile ulterioare.

HMRC acceptă că echivalentele moderne se consideră identice chiar și atunci când tehnologia s-a îmbunătățit (un frigider modern de clasă A care înlocuiește unul vechi de clasă C). Înlocuirea unui geam de lemn cu geam simplu cu unul modern cu geam termopan este acum acceptată ca reparație (este echivalentul modern al originalului) — dar instalarea de geamuri termopan acolo unde anterior nu existau este o îmbunătățire.

7. Exemplu lucrat — proprietar cu două proprietăți, 2025/26

8. Activitate comercială vs investiție — și sfârșitul FHL-urilor

HMRC tratează majoritatea închirierilor rezidențiale ca investiție pasivă, nu ca activitate comercială. Consecințele practice: pierderile din chirii pot fi reportate doar contra profiturilor viitoare ale aceleiași afaceri de proprietăți (nu compensate cu venitul general), nu se datorează National Insurance, venitul nu se consideră câștig relevant pentru scutirea fiscală de pensie, iar Business Asset Disposal Relief la vânzare nu este disponibilă.

Marea excepție a fost regimul Furnished Holiday Let (FHL): o închiriere de scurtă durată care îndeplinea teste stricte (disponibilă pentru închiriere 210+ zile, efectiv închiriată 105+ zile, cu o durată medie a închirierilor sub 31 de zile) era tratată ca o activitate comercială. FHL-urile beneficiau de deducere integrală a dobânzii ipotecare (fără Secțiunea 24), alocații de capital pentru mobilier și dotări, venituri relevante pentru pensie ale proprietarului și scutiri de CGT, inclusiv BADR și holdover relief.

Statutul FHL a fost desființat de la 6 aprilie 2025. Din 2025/26, toate FHL-urile care se calificau anterior sunt impozitate ca venit rezidențial obișnuit din chirii — supus Secțiunii 24, nemaifiind venit relevant pentru pensii, fără BADR la vânzare. Regulile tranzitorii permit ca fondurile existente de alocații de capital să continue să solicite writing-down allowances pentru activele deja deținute; costurile noilor mobilier după 6 aprilie 2025 trebuie solicitate conform regulilor standard Replacement of Domestic Items Relief. Pierderile reportate la data tranziției pot fi folosite în continuare contra aceleiași afaceri de proprietăți în curs.

9. Proprietate comună și Formularul 17

Dacă două sau mai multe persoane dețin în comun o proprietate închiriată, profitul din chirii se împarte între ele. Împărțirea implicită depinde de relație:

• Cupluri căsătorite / parteneri civili: implicit 50/50, indiferent de modul în care este deținută efectiv proprietatea. Pentru a declara o împărțire diferită trebuie să dețineți proprietatea ca tenants in common în cote inegale, apoi să trimiteți un Formular 17 semnat la HMRC în 60 de zile, dovedind proprietatea beneficiară. Împărțirea trebuie să corespundă proprietății reale (nu poți alege cifre arbitrare); un Declaration of Trust este documentul justificativ obișnuit.
• Coproprietari necăsătoriți: impozitați implicit pe cotele reale de proprietate beneficiară — nu este nevoie de Formularul 17.

Formularul 17 este un instrument puternic de planificare pentru cuplurile în care unul câștigă semnificativ mai mult decât celălalt — transferând proprietatea beneficiară pentru a pondera partenerul cu venituri mai mici (de exemplu 90/10 către un soț/soție care nu lucrează), mai mult din venit intră în Personal Allowance și în banda de rată de bază. Reține că formularul produce efecte de la data depunerii, nu retroactiv, și rămâne în vigoare până când proprietatea de bază se schimbă.

10. Proprietari nerezidenți

Dacă locuința ta obișnuită este în afara UK timp de șase luni sau mai mult, intri sub incidența Non-Resident Landlord Scheme (NRLS). Două căi:

• Implicit — reținere la sursă: agenția de închiriere (sau chiriașul, dacă chiria depășește £100/săptămână și nu există un agent din UK) trebuie să rețină impozitul la rata de bază (20%) din chiria netă de anumite cheltuieli și să îl plătească trimestrial către HMRC pe formularul NRLQ. Proprietarul depune apoi o declarație Self Assessment în UK și solicită impozitul reținut contra obligației sale reale.
• Aprobarea de a primi chiria brut: proprietarul depune cererea pe formularul NRL1 (sau NRL2/3 pentru societăți/fiduciari). Odată aprobat, agentul sau chiriașul nu mai reține impozitul, iar proprietarul achită impozitul prin SA. Aprobarea necesită de obicei un istoric bun de conformitate fiscală în UK.

Proprietarii nerezidenți au în continuare dreptul la un Personal Allowance în UK dacă sunt cetățeni SEE sau se califică în baza unui tratat de evitare a dublei impuneri. De asemenea, se pot afla sub incidența CGT din UK la vânzarea unei proprietăți din UK — o regulă separată introdusă în aprilie 2015 (extinsă la înstrăinările indirecte în aprilie 2019).

11. Making Tax Digital pentru proprietari

MTD for Income Tax Self Assessment (MTD ITSA) înlocuiește declarația anuală SA cu transmiteri digitale trimestriale plus o declarație finală. Calendarul etapizat:

• De la 6 aprilie 2026: obligatoriu pentru proprietari / liber-profesioniști cu venit brut combinat peste £50.000.
• De la 6 aprilie 2027: pragul scade la £30.000.
• De la 6 aprilie 2028: pragul scade la £20.000.

Proprietarii afectați trebuie să țină evidențe digitale ale venitului și cheltuielilor din chirii, să transmită actualizări trimestriale prin software compatibil MTD (Xero, FreeAgent, Hammock, Landlord Studio etc.) și să depună o Declarație Finală după sfârșitul anului pentru a include sursele de venit din afara MTD (salarii, pensii, economii). Testul de prag ia în considerare cota ta din venitul unei proprietăți deținute în comun, nu totalul — astfel încât un proprietar cu cotă de 50/50 dintr-o proprietate cu chirie de £80.000 are un venit din proprietăți de £40.000 pentru testul de prag.

12. Greșeli frecvente care declanșează anchete HMRC

• Declararea unei îmbunătățiri ca reparație. Înlocuirea unei bucătării de bază cu o bucătărie de lux montată la comandă de £20.000 nu este o reparație. HMRC verifică facturile și inspectează proprietățile în cazurile grave.
• Uitarea Secțiunii 24. Deducerea în continuare a dobânzii ipotecare integral din venitul din chirii, în loc de calcularea creditului de 20%. Unele programe fiscale mai vechi necesită conversie manuală.
• Lipsa opțiunii pentru alocația pentru proprietăți. Continuarea solicitării unor cheltuieli reale mici (de exemplu £400) atunci când alocația de £1.000 ar da un rezultat mai bun.
• Tratarea unei Furnished Holiday Let ca și cum regimul FHL ar mai exista în 2025/26 — solicitarea de alocații de capital pentru mobilier nou, deducerea integrală a dobânzii sau BADR la vânzare.
• Împărțirea arbitrară a venitului comun fără Formular 17 sau fără să corespundă proprietății beneficiare — HMRC va reveni la implicitul 50/50 și va emite o evaluare pentru soțul/soția care a subdeclarat.
• Neînregistrarea pentru Self Assessment până la 5 octombrie după primul an de venit calificat din proprietăți — penalitate pentru notificare tardivă.
• Ignorarea Let Property Campaign atunci când chirii nedeclarate ies la iveală. Penalitățile pentru declarare voluntară sunt semnificativ mai mici decât cele impuse de HMRC.
• Tratarea comisioanelor de căutare/aranjare a ipotecii ca și cheltuieli de reparație — acestea sunt de natura veniturilor, dar urmează regulile costurilor de finanțare din Secțiunea 24, nu deducerea normală de cheltuieli.

13. Unde găsești regulile — referințe gov.uk

• HMRC Property Income Manual (PIM) — manualul intern autoritativ: de la PIM1000 în sus.
• Notele SA105 — publicate anual împreună cu formularul SA105 pentru fiecare an fiscal.
• Secțiunea 24, Income Tax (Trading and Other Income) Act 2005 — baza legală pentru restricția costurilor de finanțare.
• Replacement of Domestic Items Relief — ITTOIA 2005 s 311A.
• Alocația pentru proprietăți — Finance (No. 2) Act 2017, Sch 1, care introduce ITTOIA 2005 Part 6A.
• Schema Rent-a-Room — ITTOIA 2005 Part 7 Ch 1.
• Non-Resident Landlord Scheme — Taxation of Income from Land (Non-Residents) Regulations 1995.
• MTD ITSA — Income Tax (Digital Requirements) Regulations 2021 și actualizările ulterioare.