ضريبة الدخل الإيجاري في المملكة المتحدة 2025/26 — دليل المالك

1. كيف يُصنَّف دخل الإيجار

الإيجار المتحصل من تأجير عقار في المملكة المتحدة — سواء شقة في مانشستر، منزل buy-to-let في Surrey، أو محفظة من تأجيرات الطلاب في غلاسكو — يُفرض عليه الضريبة بوصفه دخل عقار في المملكة المتحدة. إنه ليس تجارة ولا دخل عمل. تُعامَل كل نشاطات التأجير العقاري الخاصة بك في المملكة المتحدة كنشاط عقاري واحد؛ تُجمَع نتائج كل عقار في مجموعة واحدة من الحسابات ورقم ربح (أو خسارة) واحد. التأجيرات في الخارج نشاط عقاري منفصل، يُقرَّر عنه في SA106.

السنة الضريبية لدخل العقار تمتد من 6 أبريل إلى 5 أبريل. تُعَدّ الحسابات عادةً على الأساس النقدي افتراضيًا للملّاك الأفراد ذوي الإيرادات الإجمالية دون 150,000 جنيه إسترليني — تُسجَّل الإيجارات عند استلامها والمصاريف عند دفعها. يمكنك اختيار الأساس الاستحقاقي (المطابقة مع الفترة التي يتعلق بها الإيجار) إذا فضّلت ذلك، خصوصًا إذا كان لديك مدينون أو دائنون جوهريون في نهاية السنة.

2. ما الذي يُعَدّ دخل إيجار خاضعًا للضريبة

تعريف HMRC لدخل الإيجار أوسع من الإيجار الأساسي. يشمل:

• إجمالي الإيجار المستلم — قبل خصم وكيل التأجير لرسومه. رسوم الوكيل مصروف مسموح به منفصل، وليست مقاصة.
• رسوم الخدمة المدفوعة من المستأجرين للبنود التي كان سيدفعها المالك خلاف ذلك (المياه، التنظيف المشترك).
• الودائع المحتجزة — عندما تحتفظ بجزء من وديعة في نهاية عقد الإيجار لتغطية الضرر أو الإيجار غير المدفوع، يُعَدّ الجزء المحتجز دخلاً في السنة التي يُصادَر فيها. الودائع المحفوظة في مخطط ضمان إيجار المستأجر ليست دخلاً طالما بقيت قابلة للاسترداد.
• مدفوعات التأمين عن فقدان الإيجار (بموجب بوليصات ضمان الإيجار) — دخل خاضع للضريبة يحل محل الإيجار.
• علاوات عقود الإيجار القصيرة التي تبلغ 50 عامًا أو أقل — يُفرض الضريبة على جزء من أي علاوة مستلمة كدخل وفق صيغة متدرجة. كلما كان عقد الإيجار أقصر، ارتفعت النسبة الخاضعة للضريبة كدخل (بدلاً من رأس مال).
• مدفوعات إنهاء عقد الإيجار المستلمة من مستأجر للإفراج المبكر.
• الدخل من أطراف ثالثة لاستخدام الأرض — حقوق المرور (wayleaves)، أبراج الهاتف المحمول، استضافة الألواح الشمسية (أحيانًا — تحقق مما إذا كانت تُصنَّف كتجارة).

مدفوعات التأمين عن الضرر اللاحق بالمبنى ليست دخلاً — إنها تحل محل رأس المال. المال الذي تتلقاه عن منح عقد إيجار طويل (فوق 50 عامًا) هو إيراد رأسمالي، يُفرض عليه الضريبة بموجب CGT وليس ضريبة الدخل.

3. بدل العقار البالغ 1,000 جنيه إسترليني

يحصل كل فرد على بدل عقار سنوي بقيمة 1,000 جنيه إسترليني. يعمل البدل بإحدى طريقتين حسب إجمالي دخل عقارك:

• إجمالي الدخل ≤ 1,000 جنيه إسترليني: إعفاء تلقائي كامل. لست بحاجة إلى الإقرار بالدخل أو التسجيل في Self Assessment من أجل العقار وحده.
• إجمالي الدخل > 1,000 جنيه إسترليني: تختار، على SA105، بين:
  • طريقة البدل: خصم 1,000 جنيه إسترليني ثابت من إجمالي الإيجار — لا مصاريف أخرى قابلة للمطالبة.
  • طريقة المصاريف: خصم المصاريف الفعلية المسموح بها — بدون بدل الـ1,000 جنيه إسترليني.

طريقة البدل أبسط وأفضل عندما تكون مصاريفك الفعلية أقل من 1,000 جنيه إسترليني. معظم الملّاك الذين لديهم رهون عقارية ورسوم وكيل وفواتير تأمين سيكونون أفضل حالاً بالمطالبة بالمصاريف الفعلية. يُتخذ الاختيار سنويًا ويمكن أن يتغيّر من سنة لأخرى. البدل لكل فرد، وليس لكل عقار — إذا امتلكت ثلاثة عقارات، تحصل على 1,000 جنيه إسترليني واحد مقابل الإجمالي المشترك.

هام: بدل العقار هو شريحة معفاة من الضريبة تُقتطَع من إجمالي الدخل، وليست إضافة إلى بدلك الشخصي (Personal Allowance). إنه لا يوسّع بدلك الشخصي البالغ 12,570 جنيه إسترليني — إنه إعفاء منفصل ومستقل.

4. مخطط Rent-a-Room — بدل 7,500 جنيه إسترليني

يُطبَّق إعفاء منفصل تمامًا وأكثر سخاءً عندما تؤجر غرفة مفروشة في منزلك الرئيسي. يمنحك مخطط Rent-a-Room حتى 7,500 جنيه إسترليني سنويًا معفاة من الضريبة (3,750 جنيهًا لكل منهما إذا أجّره زوجان معًا). القواعد الرئيسية:

• يجب أن يكون العقار مسكنك الوحيد أو الرئيسي لجزء على الأقل من فترة التأجير.
• يجب أن يكون السكن مفروشًا.
• يجب أن يكون التأجير لغرفة أو غرف ضمن المنزل — وليس شقة مستقلة ضمن العقار (شقة قبو بباب أمامي خاص بها لا تُؤهَّل).
• إذا كان إجمالي الإيرادات ≤ 7,500 جنيه إسترليني: إعفاء تلقائي، لا حاجة لتقديم SA105 (ما لم يكن لديك دخل عقاري آخر).
• إذا تجاوز إجمالي الإيرادات 7,500 جنيه إسترليني: اختر بين الطريقة المبسطة (فرض الضريبة على الفائض فوق 7,500 جنيه إسترليني بدون خصم مصاريف) أو طريقة المصاريف الفعلية (فرض الضريبة على الإيجار ناقص المصاريف الفعلية المسموح بها، بدون إعفاء الـ7,500 جنيه إسترليني).
• يمكنك تغيير الطريقة من سنة لأخرى عبر اختيار (الموعد النهائي: سنة واحدة بعد 31 يناير التالي للسنة الضريبية).

5. المصاريف المسموح بها

لكي يكون المصروف قابلاً للخصم، يجب أن يُتكبَّد كليًا وحصريًا من أجل النشاط العقاري، وأن يكون تكلفة إيرادية (وليست رأسمالية). الفئات الرئيسية المسموح بها:

• رسوم وكيل التأجير — الإدارة، إيجاد المستأجر، تحصيل الإيجار، عمولات التجديد.
• رسوم المحاسبة لإعداد صفحات العقار من إقرارك الضريبي (وليس رسوم بقية إقرار Self Assessment، لكن عمليًا تُقسَّم نسبيًا).
• تأمين المبنى ومحتوياته للعقار المؤجَّر (وليس منزلك الخاص).
• الإصلاحات والصيانة — إصلاح البنود المكسورة، إعادة الديكور، تنظيف المزاريب، خدمة الغلاية، استبدال قرميد السقف بمثيله.
• الإيجار الأرضي ورسوم الخدمة للعقارات المؤجرة بموجب Leasehold.
• ضريبة المجلس المحلي خلال فترات الشغور بين المستأجرين وعندما تكون مسؤولاً كمالك.
• فواتير المرافق المدفوعة من المالك — إذا كان الإيجار شاملاً للفواتير، فالفواتير قابلة للخصم.
• الإعلان والتسويق للعقار لإيجاد مستأجرين.
• الرسوم المهنية للخدمات القانونية المتعلقة بالتأجير — صياغة عقود الإيجار (وليس الشراء الأولي)، تكاليف الإخلاء، تحصيل الديون، تجديد عقود الإيجار دون 50 عامًا.
• السفر والتنقل — التكاليف الفعلية (مقسّمة نسبيًا) أو معدلات المسافة المقطوعة لدى HMRC (45 بنسًا لأول 10,000 ميل، 25 بنسًا بعد ذلك) للرحلات من وإلى العقار المؤجَّر لأغراض التأجير.
• رسوم ترتيب الرهن العقاري — لكن ليس سداد أصل الدين، والفائدة تتبع قواعد خصم Section 24 أدناه.

Section 24 — خصم فائدة الرهن العقاري

منذ 6 أبريل 2020، لا يمكن للملّاك الأفراد خصم فائدة الرهن العقاري من دخل الإيجار على الإطلاق. بدلاً من ذلك، تحتسب الضريبة على إجمالي الربح (قبل الفائدة) ثم تحصل على خصم ضريبي بنسبة 20% (الشريحة الأساسية) يساوي 20% من الفائدة المدفوعة. الآلية:

• يُدرَج صافي ربح العقار (قبل الفائدة) ضمن إجمالي الدخل الخاضع للضريبة بالمعدلات الهامشية الكاملة.
• يُنتِج احتساب منفصل تخفيضًا ضريبيًا يساوي 20% × (الأقل من: تكاليف التمويل المدفوعة، دخل العقار بعد المصاريف الأخرى، أو إجمالي الدخل الخاضع للضريبة ناقص البدل الشخصي).
• يُخفِّض الخصم فاتورة ضريبتك الإجمالية لكن لا يقل عن الصفر أبدًا — يمكن ترحيل الخصم غير المستخدم إلى السنوات اللاحقة.

بالنسبة لدافع ضريبة الشريحة الأساسية، التغيير محايد إجمالاً. أما بالنسبة لدافعي الضريبة في الشريحة العليا (40%) فقد تضاعفت تقريبًا الضريبة الفعلية على جزء الفائدة من الإيجار. بالنسبة لدافعي الشريحة الإضافية (45%) الأثر أسوأ. لا ينطبق Section 24 على الشركات المحدودة، وهو أحد أهم دوافع تأسيس الملّاك لشركات منذ 2017.

6. التحسينات مقابل الإصلاحات مقابل الاستبدالات

أحد أكثر المجالات إثارة للجدل عند تحقيق HMRC. التمييز:

• الإصلاح: يعيد العقار إلى حالته الأصلية أو يعالج البِلى والاستهلاك. قابل للخصم فورًا. أمثلة: إعادة الديكور، استبدال نافذة تالفة بأخرى بجودة مماثلة، إصلاح الغلاية.
• التحسين / النفقة الرأسمالية: يرتقي بالعقار فوق حالته الأصلية. غير قابل للخصم من الإيجار. يُضاف إلى تكلفة الأساس لـ CGT عند البيع. أمثلة: توسعة، شرفة زجاجية (conservatory)، تركيب تدفئة مركزية حيث لم تكن موجودة، استبدال مطبخ أساسي بآخر عالي المواصفات.
• استبدال الأصناف المنزلية بمثيلها (RDIR): المفروشات — الأرائك، الثلاجات، المجمّدات، الغسالات، السجاد، الستائر، أواني المائدة — قابلة للخصم بقدر ما تستبدل صنفًا موجودًا بمعيار مماثل. الترقيات تحصل فقط على تكلفة استبدال مكافئ؛ يُرفَض جزء الترقية. التجهيز الأولي لعقار مُشترى حديثًا ليس قابلاً للخصم — فقط الاستبدالات اللاحقة.

تقبل HMRC أن التكافؤات الحديثة تُعَدّ استبدالاً بمثيله حتى عندما تكون التكنولوجيا قد تطورت (ثلاجة حديثة بتصنيف A تحل محل ثلاجة قديمة بتصنيف C). استبدال نافذة خشبية بزجاج مفرد بأخرى حديثة بزجاج مزدوج يُقبَل الآن كإصلاح (إنها المكافئ الحديث للأصل) — لكن تركيب زجاج مزدوج حيث لم يكن موجودًا سابقًا هو تحسين.

7. مثال عملي — مالك عقارين، 2025/26

8. التجارة مقابل الاستثمار — ونهاية عقود FHL

تعامل HMRC معظم التأجير السكني بوصفه استثمارًا سلبيًا، وليس تجارة. النتائج العملية: يمكن ترحيل خسائر الإيجار فقط مقابل أرباح مستقبلية لنفس النشاط العقاري ذاته (لا تُقاصّ مقابل الدخل العام)، لا تُستحق National Insurance، ولا يُحتسَب الدخل كأرباح ذات صلة بإعفاء ضريبة المعاش التقاعدي، وإعفاء التصرف في أصول الأعمال عند البيع غير متاح.

كان الاستثناء الكبير هو نظام عقود الإيجار للعطلات المفروشة (FHL): عقد إيجار قصير المدة استوفى اختبارات صارمة (متاح للتأجير 210 أيام أو أكثر، مؤجَّر فعليًا 105 أيام أو أكثر، بمتوسط مدة إيجار أقل من 31 يومًا) كان يُعامَل كتجارة. تمتعت عقود FHL بخصم كامل لفائدة الرهن العقاري (بدون Section 24)، بدلات رأسمالية على الأثاث والتجهيزات، أرباح ذات صلة بالمعاش التقاعدي للمالك، وإعفاءات CGT بما فيها BADR وإعفاء الاحتفاظ (holdover relief).

أُلغيت صفة FHL اعتبارًا من 6 أبريل 2025. اعتبارًا من 2025/26 تُفرض الضريبة على جميع عقود FHL المؤهلة سابقًا كدخل إيجاري سكني عادي — خاضعة لـSection 24، ولم تعد أرباحًا ذات صلة بالمعاشات التقاعدية، وبدون BADR عند البيع. تسمح قواعد انتقالية باستمرار مجمعات البدلات الرأسمالية الحالية بالمطالبة ببدلات الاستهلاك على الأصول المملوكة بالفعل؛ يجب المطالبة بتكاليف الأثاث الجديد بعد 6 أبريل 2025 بموجب قواعد إعفاء استبدال الأصناف المنزلية القياسية. يمكن استخدام الخسائر المرحّلة عند تاريخ الانتقال لا تزال مقابل نفس النشاط العقاري المستمر.

9. الملكية المشتركة والنموذج 17

إذا امتلك شخصان أو أكثر عقارًا مؤجَّرًا بشكل مشترك، يُقسَّم ربح الإيجار بينهم. يعتمد التقسيم الافتراضي على العلاقة:

• الأزواج المتزوجون / الشركاء المدنيون: افتراضيًا 50/50، بصرف النظر عن كيفية الملكية الفعلية للعقار. للإقرار بتقسيم مختلف يجب أن تحتفظا بالعقار كـمالكين مشتركين بحصص محددة (tenants in common) بحصص غير متساوية، ثم تقديم النموذج 17 الموقَّع إلى HMRC خلال 60 يومًا، مع إثبات الملكية الاستفادية. يجب أن يطابق التقسيم الملكية الفعلية (لا يمكن اختيار أرقام اعتباطية)؛ إقرار الثقة (Declaration of Trust) هو المستند الداعم المعتاد.
• الملّاك المشتركون غير المتزوجين: تُفرض الضريبة على حصص الملكية الاستفادية الفعلية افتراضيًا — لا حاجة إلى النموذج 17.

النموذج 17 أداة تخطيط قوية للأزواج حيث يكسب أحدهما أكثر بكثير من الآخر — عبر نقل الملكية الاستفادية لترجيح كفة صاحب الدخل الأقل (مثلاً 90/10 لزوج غير عامل)، يقع جزء أكبر من الدخل ضمن البدل الشخصي والشريحة الأساسية. لاحظ أن النموذج يسري من تاريخ التقديم، وليس بأثر رجعي، ويظل ساري المفعول حتى تتغير الملكية الأساسية.

10. الملّاك غير المقيمين

إذا كان مكان إقامتك المعتاد خارج المملكة المتحدة لستة أشهر أو أكثر، فأنت تقع ضمن نظام الملّاك غير المقيمين (NRLS). طريقتان:

• الافتراضي — الخصم من المصدر: يجب على وكيل التأجير (أو المستأجر عندما يتجاوز الإيجار 100 جنيه إسترليني أسبوعيًا ولا يوجد وكيل في المملكة المتحدة) خصم ضريبة الشريحة الأساسية (20%) من الإيجار بعد مصاريف معينة ودفعها ربع سنويًا إلى HMRC عبر النموذج NRLQ. يقدّم المالك بعد ذلك إقرار Self Assessment في المملكة المتحدة ويطالب بالضريبة المخصومة مقابل التزامه الفعلي.
• الموافقة على تلقي الإيجار كاملاً: يتقدم المالك بطلب على النموذج NRL1 (أو NRL2/3 للشركات/الأمناء). بمجرد الموافقة، يتوقف الوكيل أو المستأجر عن الخصم ويسوّي المالك الضريبة عبر SA. تتطلب الموافقة عادةً سجل امتثال ضريبي جيد في المملكة المتحدة.

لا يزال الملّاك غير المقيمين مؤهلين للبدل الشخصي في المملكة المتحدة إذا كانوا من مواطني المنطقة الاقتصادية الأوروبية أو مؤهلين بموجب اتفاقية ازدواج ضريبي. كما أنهم قد يقعون ضمن نطاق ضريبة CGT في المملكة المتحدة عند التصرف في عقار في المملكة المتحدة — قاعدة منفصلة أُدخلت في أبريل 2015 (ووُسِّعت لتشمل التصرفات غير المباشرة في أبريل 2019).

11. Making Tax Digital للملّاك

يستبدل MTD لضريبة الدخل Self Assessment (MTD ITSA) إقرار SA السنوي بتقديمات رقمية ربع سنوية بالإضافة إلى إقرار نهائي. الجدول الزمني المرحلي:

• اعتبارًا من 6 أبريل 2026: إلزامي للملّاك / أصحاب الأعمال الفردية ذوي الدخل الإجمالي المشترك فوق 50,000 جنيه إسترليني.
• اعتبارًا من 6 أبريل 2027: ينخفض الحد إلى 30,000 جنيه إسترليني.
• اعتبارًا من 6 أبريل 2028: ينخفض الحد إلى 20,000 جنيه إسترليني.

يجب على الملّاك المتأثرين الاحتفاظ بسجلات رقمية لدخل الإيجار والمصاريف، وتقديم تحديثات ربع سنوية عبر برمجيات متوافقة مع MTD (Xero، FreeAgent، Hammock، Landlord Studio، إلخ)، وتقديم إقرار نهائي بعد نهاية السنة لإدراج مصادر الدخل غير الخاضعة لـMTD (العمل، المعاشات، المدخرات). ينظر اختبار الحد إلى حصتك من دخل العقار المملوك بشكل مشترك، وليس الإجمالي — فمالك بنسبة 50/50 لعقار بإيجار 80,000 جنيه إسترليني له دخل عقاري قدره 40,000 جنيه إسترليني لأغراض اختبار الحد.

12. الأخطاء الشائعة التي تستدعي تحقيقات HMRC

• المطالبة بتحسين كإصلاح. استبدال مطبخ أساسي بمطبخ فاخر بقيمة 20 ألف جنيه إسترليني ليس إصلاحًا. تتحقق HMRC من الفواتير وتفحص العقارات في الحالات الجادة.
• نسيان Section 24. الاستمرار في خصم فائدة الرهن العقاري بالكامل من دخل الإيجار، بدلاً من احتساب خصم 20%. تتطلب بعض البرمجيات الضريبية القديمة تحويلًا يدويًا.
• إغفال اختيار بدل العقار. الاستمرار في المطالبة بمصاريف فعلية صغيرة (مثلاً 400 جنيه إسترليني) بينما يعطي بدل الـ1,000 جنيه إسترليني نتيجة أفضل.
• معاملة عقد إيجار للعطلات المفروشة كما لو كان FHL لا يزال قائمًا في 2025/26 — المطالبة ببدلات رأسمالية على أثاث جديد، أو خصم كامل للفائدة، أو BADR عند البيع.
• تقسيم الدخل المشترك بشكل اعتباطي بدون نموذج 17 أو مطابقة الملكية الاستفادية — ستعود HMRC إلى الافتراض 50/50 وتصدر تقييمًا للزوج الذي قلّل الإقرار.
• عدم التسجيل في Self Assessment بحلول 5 أكتوبر بعد أول سنة من دخل العقار المؤهل — غرامة تأخر الإخطار.
• تجاهل حملة Let Property Campaign عندما تُكتشَف إيجارات غير مُقرَّر عنها. عقوبات الإفصاح الطوعي أقل بكثير من تلك التي تبادر بها HMRC.
• معاملة رسوم الإيجاد / الترتيب على الرهن العقاري كتكاليف إصلاح — هي إيرادية لكنها تتبع قواعد تكلفة التمويل بموجب Section 24، وليس خصم المصاريف العادي.

13. أين تجد القواعد — مراجع gov.uk

• دليل دخل العقار لدى HMRC (PIM) — الدليل الداخلي الرسمي: PIM1000 وما بعده.
• ملاحظات SA105 — تُنشر سنويًا إلى جانب نموذج SA105 لكل سنة ضريبية.
• Section 24، قانون ضريبة الدخل (التجارة والدخل الآخر) 2005 — الأساس التشريعي لقيد تكلفة التمويل.
• إعفاء استبدال الأصناف المنزلية — ITTOIA 2005 المادة 311A.
• بدل العقار — قانون المالية (رقم 2) 2017، الجدول 1، الذي أدخل الجزء 6A من ITTOIA 2005.
• مخطط Rent-a-Room — ITTOIA 2005 الجزء 7 الفصل 1.
• نظام الملّاك غير المقيمين — لوائح ضريبة الدخل من الأراضي (غير المقيمين) 1995.
• MTD ITSA — لوائح ضريبة الدخل (المتطلبات الرقمية) 2021 وتحديثاتها.