Податок на дохід від оренди у UK 2025/26 — Посібник для орендодавців

1. Як класифікується дохід від оренди

Орендна плата за здачу в оренду нерухомості у UK — будь то квартира в Манчестері, будинок для здачі в оренду в Суррею чи портфель студентського житла в Глазго — оподатковується як дохід від нерухомості у UK. Це не торгова діяльність і не дохід від зайнятості. Уся ваша діяльність зі здачі в оренду нерухомості у UK розглядається як єдиний бізнес нерухомості; ви об'єднуєте результати кожної нерухомості в один набір рахунків і одну цифру прибутку (або збитку). Оренда закордонної нерухомості — окремий бізнес нерухомості, що декларується на SA106.

Податковий рік для доходу від нерухомості триває з 6 квітня по 5 квітня. Рахунки зазвичай готуються за касовим методом за замовчуванням для індивідуальних орендодавців із валовим доходом нижче £150,000 — ви враховуєте орендну плату при отриманні, а витрати — при оплаті. Ви можете обрати метод нарахування (відповідність періоду, до якого відноситься орендна плата), якщо бажаєте, особливо якщо у вас є суттєві дебітори чи кредитори на кінець року.

2. Що вважається оподатковуваним доходом від оренди

Визначення доходу від оренди у HMRC ширше, ніж основна орендна плата. Включає:

• Валову отриману орендну плату — до того, як агент з нерухомості вирахує свою комісію. Комісія агента є окремою дозволеною витратою, а не взаємозаліком.
• Плату за обслуговування, яку сплачують орендарі за пункти, які інакше сплачував би орендодавець (вода, прибирання спільних приміщень).
• Утриманий депозит — коли ви утримуєте частину депозиту наприкінці оренди для покриття збитків або несплаченої орендної плати, утримана частина є доходом у рік, коли вона переходить до вас. Депозити, що зберігаються у схемі депозитів (tenancy deposit scheme), не є доходом, поки залишаються підлягаючими поверненню.
• Страхові виплати за втрату орендної плати (за полісами гарантії орендної плати) — оподатковуваний дохід, що замінює орендну плату.
• Премії за короткі оренди строком 50 років або менше — частина будь-якої отриманої премії оподатковується як дохід за плинною формулою. Чим коротший строк оренди, тим більша частка оподатковується як дохід (а не як капітал).
• Платежі за дострокове припинення оренди, отримані від орендаря за дострокове звільнення.
• Дохід від третіх сторін за використання землі — wayleaves, вежі мобільного зв'язку, розміщення сонячних панелей (іноді — перевірте, чи це не класифікується як торгова діяльність).

Страхові виплати за пошкодження будівлі не є доходом — вони замінюють капітал. Гроші, отримані за надання довгострокової оренди (понад 50 років), є капітальним надходженням, що оподатковується CGT, а не прибутковим податком.

3. Пільга на нерухомість £1,000

Кожна фізична особа отримує щорічну пільгу на нерухомість (property allowance) у розмірі £1,000. Пільга діє одним із двох способів залежно від вашого валового доходу від нерухомості:

• Валовий дохід ≤ £1,000: повне автоматичне звільнення. Вам не потрібно декларувати дохід або реєструватися для Self Assessment лише щодо нерухомості.
• Валовий дохід > £1,000: ви обираєте на SA105 між:
  • Метод пільги: вирахувати фіксовану суму £1,000 з валової орендної плати — інші витрати заявляти не можна.
  • Метод витрат: вирахувати фактичні дозволені витрати — без пільги £1,000.

Метод пільги простіший і найкращий, коли ваші фактичні витрати нижче £1,000. Більшості орендодавців з іпотеками, комісіями агента та страховими рахунками вигідніше заявляти фактичні витрати. Вибір робиться щороку і може змінюватися з року в рік. Пільга надається на особу, а не на нерухомість — якщо ви володієте трьома об'єктами, ви отримуєте одну пільгу £1,000 на сукупний валовий дохід.

Важливо: пільга на нерухомість — це неоподатковувана смуга, вирахувана з валового доходу, а не додаток до вашої Personal Allowance. Вона не розширює Personal Allowance £12,570 — це окрема, незалежна пільга.

4. Схема Rent-a-Room — пільга £7,500

Абсолютно окрема і щедріша пільга застосовується, коли ви здаєте в оренду умебльовану кімнату у своєму основному будинку. Схема Rent-a-Room дає вам до £7,500 на рік без податку (по £3,750 кожному, якщо здають спільно подружжя). Основні правила:

• Нерухомість має бути вашим єдиним або основним місцем проживання принаймні протягом частини періоду оренди.
• Приміщення має бути умебльованим.
• Оренда має стосуватися кімнати чи кімнат у межах будинку — не окремої квартири в межах нерухомості (квартира в цокольному поверсі з власними вхідними дверима не підходить).
• Якщо валовий дохід ≤ £7,500: автоматичне звільнення, немає потреби подавати SA105 (якщо у вас немає іншого доходу від нерухомості).
• Якщо валовий дохід > £7,500: обирайте між спрощеним методом (оподаткування суми понад £7,500 без вирахування витрат) або методом фактичних витрат (оподаткування орендної плати за вирахуванням фактичних дозволених витрат, без пільги £7,500).
• Ви можете змінювати метод з року в рік за заявою (термін: один рік після 31 січня, що настає за податковим роком).

5. Дозволені витрати

Щоб бути дозволеною, витрата має бути понесена повністю і виключно для бізнесу нерухомості і має бути поточною (не капітальною) витратою. Основні дозволені категорії:

• Комісії агента з нерухомості — управління, пошук орендарів, збір орендної плати, комісії за продовження договору.
• Бухгалтерські витрати на підготовку сторінок нерухомості вашої податкової декларації (не витрати на решту декларації SA, але на практиці розподіляються пропорційно).
• Страхування будівлі та майна для орендованої нерухомості (не вашого власного будинку).
• Ремонт і технічне обслуговування — усунення поламаних предметів, ремонт, чищення водостоків, обслуговування котла, заміна черепиці на аналогічну.
• Земельна орендна плата та плата за обслуговування для нерухомості на умовах leasehold.
• Council Tax у періоди простою, коли нерухомість між орендарями, а власник несе відповідальність.
• Комунальні рахунки, сплачені орендодавцем — якщо орендна плата включає комунальні послуги, ці рахунки вираховуються.
• Реклама та маркетинг нерухомості для пошуку орендарів.
• Професійні витрати на юридичні послуги, пов'язані з орендою — складання договорів оренди (не початкова купівля), витрати на виселення, стягнення боргу, продовження оренди на строк до 50 років.
• Транспортні та автомобільні витрати — фактичні витрати (пропорційно) або ставки миль HMRC (45 пенсів за перші 10,000 миль, 25 пенсів надалі) для поїздок до орендованої нерухомості та назад з метою здачі в оренду.
• Комісії за оформлення іпотеки — але не погашення основної суми, а відсотки підпорядковуються правилам кредиту Section 24, наведеним нижче.

Section 24 — податковий кредит на відсотки за іпотекою

Із 6 квітня 2020 року індивідуальні орендодавці взагалі не можуть вираховувати відсотки за іпотекою з доходу від оренди. Натомість ви обчислюєте податок на валовий прибуток (до відсотків), а потім отримуєте 20% податковий кредит за базовою ставкою, що дорівнює 20% від сплачених відсотків. Механіка:

• Чистий прибуток від нерухомості (до відсотків) включається до загального оподатковуваного доходу за повними граничними ставками.
• Окремий розрахунок дає зменшення податку, що дорівнює 20% × (меншій із величин: сплачені фінансові витрати, дохід від нерухомості після інших витрат, або загальний оподатковуваний дохід мінус Personal Allowance).
• Кредит зменшує ваш загальний податковий рахунок, але не нижче нуля — невикористаний кредит можна перенести на наступні роки.

Для платника податку за базовою ставкою зміна в цілому нейтральна. Для платників за вищою ставкою (40%) ефективний податок на відсоткову частину орендної плати приблизно подвоївся. Для платників за додатковою ставкою (45%) вплив ще гірший. Section 24 не застосовується до компаній з обмеженою відповідальністю, що є одним з основних факторів переходу орендодавців на корпоративну форму з 2017 року.

6. Покращення проти ремонту проти заміни

Одна з найбільш суперечливих сфер під час перевірки HMRC. Розмежування:

• Ремонт: відновлює нерухомість до початкового стану або усуває знос. Вираховується одразу. Приклади: перефарбування, заміна пошкодженого вікна на аналогічної якості, ремонт котла.
• Покращення / капітальні витрати: покращує нерухомість понад початковий стан. Не вираховується з орендної плати. Додається до базової вартості для CGT, коли ви продаєте. Приклади: прибудова, зимовий сад, встановлення центрального опалення там, де його не було, заміна базової кухні на кухню високого класу.
• Заміна побутових предметів на аналогічні (RDIR): меблі — дивани, холодильники, морозильні камери, пральні машини, килими, штори, посуд — вираховуються тією мірою, якою вони замінюють наявний предмет подібного рівня. За модернізацію можна заявити лише вартість еквівалентної заміни; частина, пов'язана з покращенням, не дозволяється. Початкове облаштування щойно придбаної нерухомості не вираховується — лише подальші заміни.

HMRC визнає, що сучасні еквіваленти вважаються аналогічною заміною, навіть якщо технологія покращилася (сучасний холодильник класу А, що замінює старий класу С). Заміна дерев'яного вікна з одинарним склінням на сучасне з подвійним тепер визнається ремонтом (це сучасний еквівалент оригіналу) — але встановлення подвійного скління там, де його раніше не було, є покращенням.

7. Практичний приклад — орендодавець із двома об'єктами, 2025/26

8. Торгова діяльність проти інвестицій — і кінець FHL

HMRC розглядає більшість здачі житлової нерухомості в оренду як пасивну інвестицію, а не торгову діяльність. Практичні наслідки: збитки від оренди можна переносити лише проти майбутніх прибутків того ж самого бізнесу нерухомості (не зараховувати проти загального доходу), NI не сплачується, дохід не враховується як заробіток, що дає право на пенсійну податкову пільгу, а Business Asset Disposal Relief при продажу недоступний.

Великим винятком був режим Furnished Holiday Let (FHL): оренда на короткий термін, що відповідала суворим критеріям (доступна для оренди 210+ днів, фактично здана 105+ днів, середня тривалість оренди менше 31 дня), розглядалася як торгова діяльність. FHL мали повне вирахування відсотків за іпотекою (без Section 24), капітальні знижки на меблі та обладнання, заробіток, що враховується для пенсії власника, та пільги CGT, включно з BADR і holdover relief.

Статус FHL було скасовано з 6 квітня 2025 року. З 2025/26 усі раніше кваліфіковані FHL оподатковуються як звичайний дохід від житлової оренди — з урахуванням Section 24, більше не є заробітком для пенсій, без BADR при продажу. Перехідні правила дозволяють продовжувати заявляти амортизаційні знижки на активи, що вже перебувають у власності, у рамках існуючих пулів капітальних знижок; нові витрати на меблі після 6 квітня 2025 року мають заявлятися за стандартними правилами Replacement of Domestic Items Relief. Збитки, перенесені на дату переходу, все ще можна використовувати проти того ж бізнесу нерухомості, що триває.

9. Спільна власність і Form 17

Якщо два або більше осіб володіють орендованою нерухомістю спільно, прибуток від оренди розподіляється між ними. Розподіл за замовчуванням залежить від стосунків:

• Подружжя / цивільні партнери: за замовчуванням 50/50, незалежно від того, як фактично оформлена власність на нерухомість. Щоб задекларувати інший розподіл, ви маєте володіти нерухомістю як tenants in common у нерівних частках, а потім подати підписану Form 17 до HMRC протягом 60 днів, надавши докази бенефіціарного володіння. Розподіл має відповідати фактичній власності (не можна довільно обрати цифри); зазвичай підтверджувальним документом є Declaration of Trust.
• Неодружені співвласники: за замовчуванням оподатковуються відповідно до фактичних часток бенефіціарного володіння — Form 17 не потрібна.

Form 17 — потужний інструмент планування для подружжя, де один заробляє суттєво більше за іншого — передаючи бенефіціарну власність, щоб перевести більшу частку на партнера з нижчим доходом (наприклад, 90/10 на непрацюючого чоловіка/дружину), більша частина доходу потрапляє в межі Personal Allowance та базової смуги. Зауважте, що форма набуває чинності з дати подання, а не заднім числом, і залишається чинною, доки не зміниться основна структура власності.

10. Орендодавці-нерезиденти

Якщо ваше звичайне місце проживання перебуває за межами UK шість місяців або більше, ви підпадаєте під Non-Resident Landlord Scheme (NRLS). Два шляхи:

• За замовчуванням — утримання у джерела: агент з нерухомості (або орендар, якщо орендна плата перевищує £100/тиждень і немає агента в UK) повинен утримати податок за базовою ставкою (20%) з орендної плати за вирахуванням певних витрат і щоквартально сплачувати його HMRC на формі NRLQ. Потім орендодавець подає декларацію Self Assessment у UK і зараховує утриманий податок проти свого фактичного зобов'язання.
• Схвалення на отримання орендної плати без утримання: орендодавець подає заявку на формі NRL1 (або NRL2/3 для компаній/довірчих власників). Після схвалення агент чи орендар припиняють утримання, а орендодавець розраховується з податком через SA. Схвалення зазвичай вимагає гарної історії дотримання податкових вимог у UK.

Орендодавці-нерезиденти все ще мають право на Personal Allowance у UK, якщо вони є громадянами країн ЄЕЗ або підпадають під угоду про уникнення подвійного оподаткування. Вони також потенційно підпадають під дію CGT у UK при продажу нерухомості у UK — окреме правило, введене у квітні 2015 року (і поширене на непрямий продаж у квітні 2019 року).

11. Making Tax Digital для орендодавців

MTD для Income Tax Self Assessment (MTD ITSA) замінює річну декларацію SA щоквартальними цифровими поданнями плюс фінальну декларацію. Поетапний графік:

• З 6 квітня 2026 року: обов'язково для орендодавців / самозайнятих осіб із сукупним валовим доходом понад £50,000.
• З 6 квітня 2027 року: поріг знижується до £30,000.
• З 6 квітня 2028 року: поріг знижується до £20,000.

Орендодавці, на яких це поширюється, повинні вести цифрові записи доходу та витрат від оренди, подавати щоквартальні оновлення через сумісне з MTD програмне забезпечення (Xero, FreeAgent, Hammock, Landlord Studio тощо) і подавати Final Declaration після завершення року, щоб врахувати джерела доходу, що не підпадають під MTD (зайнятість, пенсії, заощадження). Перевірка порогу враховує вашу частку доходу від нерухомості у спільній власності, а не загальну суму — тож власник 50% нерухомості з орендною платою £80,000 має дохід від нерухомості £40,000 для перевірки порогу.

12. Поширені помилки, що спричиняють перевірки HMRC

• Заявлення покращення як ремонту. Заміна базової кухні на розкішну вбудовану кухню за £20 тис. не є ремонтом. HMRC перевіряє рахунки-фактури й оглядає нерухомість у серйозних випадках.
• Забування про Section 24. Продовження повного вирахування відсотків за іпотекою з доходу від оренди замість обчислення 20% кредиту. Деяке старе податкове програмне забезпечення вимагає ручного перерахунку.
• Пропуск заяви на пільгу на нерухомість. Продовження заявлення невеликих фактичних витрат (наприклад, £400), коли пільга £1,000 дала б кращий результат.
• Ставлення до Furnished Holiday Let так, ніби FHL все ще існує у 2025/26 — заявлення капітальних знижок на нові меблі, повного вирахування відсотків або BADR при продажу.
• Довільний розподіл спільного доходу без Form 17 або відповідної бенефіціарної власності — HMRC повернеться до розподілу 50/50 за замовчуванням і нарахує додатковий податок для подружжя, яке недодекларувало дохід.
• Незареєстрація для Self Assessment до 5 жовтня після першого року отримання кваліфікованого доходу від нерухомості — штраф за пізнє повідомлення.
• Ігнорування Let Property Campaign, коли виявляється незадекларована орендна плата. Штрафи за добровільне розкриття значно нижчі, ніж штрафи, ініційовані HMRC.
• Розгляд комісій за пошук / оформлення іпотеки як витрат на ремонт — вони є поточними витратами, але підпорядковуються правилам фінансових витрат Section 24, а не звичайному вирахуванню витрат.

13. Де знайти правила — посилання на gov.uk

• HMRC Property Income Manual (PIM) — авторитетний внутрішній посібник: PIM1000 і далі.
• SA105 Notes — публікується щорічно разом із формою SA105 за кожен податковий рік.
• Section 24, Income Tax (Trading and Other Income) Act 2005 — законодавча основа обмеження фінансових витрат.
• Replacement of Domestic Items Relief — ITTOIA 2005 s 311A.
• Property Allowance — Finance (No. 2) Act 2017, Sch 1, що вводить ITTOIA 2005 Part 6A.
• Rent-a-Room Scheme — ITTOIA 2005 Part 7 Ch 1.
• Non-Resident Landlord Scheme — Taxation of Income from Land (Non-Residents) Regulations 1995.
• MTD ITSA — Income Tax (Digital Requirements) Regulations 2021 та подальші оновлення.