Imposto sobre Rendimentos de Arrendamento no Reino Unido 2025/26 — Guia do Senhorio

1. Como é classificado o rendimento de arrendamento

A renda de arrendar uma propriedade no Reino Unido — seja um apartamento em Manchester, uma casa buy-to-let em Surrey, ou um portefólio de arrendamentos a estudantes em Glasgow — é tributada como rendimento de propriedade no Reino Unido. Não é um negócio nem rendimento de emprego. Toda a sua atividade de arrendamento de propriedades no Reino Unido é tratada como um único negócio de propriedade; agrupa os resultados de cada propriedade numas únicas contas e num único valor de lucro (ou prejuízo). Os arrendamentos no estrangeiro são um negócio de propriedade separado, declarado no SA106.

O ano fiscal para rendimento de propriedade é de 6 de abril a 5 de abril. As contas são normalmente preparadas com base no regime de caixa (cash basis) por defeito para senhorios individuais com receitas brutas abaixo de £150.000 — regista a renda quando recebida e as despesas quando pagas. Pode optar pelo regime de acréscimo (accruals basis) (associando ao período a que a renda diz respeito) se preferir, particularmente se tiver devedores ou credores materiais no final do ano.

2. O que conta como rendimento de arrendamento tributável

A definição de rendimento de arrendamento do HMRC é mais ampla do que a renda principal. Inclui:

• Renda bruta recebida — antes de o agente imobiliário deduzir as suas comissões. A comissão do agente é uma despesa dedutível separada, não uma compensação líquida.
• Encargos de serviço pagos pelos inquilinos para itens que o senhorio pagaria normalmente (água, limpeza comum).
• Depósitos retidos — quando retém parte de um depósito no final de um arrendamento para cobrir danos ou renda não paga, a parte retida é rendimento no ano em que é confiscada. Os depósitos mantidos num esquema de depósito de arrendamento não são rendimento enquanto permanecerem restituíveis.
• Pagamentos de seguro por perda de renda (ao abrigo de apólices de garantia de renda) — rendimento tributável que substitui a renda.
• Prémios em arrendamentos curtos de 50 anos ou menos — uma parte de qualquer prémio recebido é tributada como rendimento segundo uma fórmula decrescente. Quanto mais curto o arrendamento, maior a proporção tributada como rendimento (em vez de capital).
• Pagamentos de rescisão de arrendamento recebidos de um inquilino para ser libertado antecipadamente.
• Rendimento de terceiros pelo uso do terreno — wayleaves, antenas de telemóvel, alojamento de painéis solares (por vezes — verificar se classificado como comércio).

Os pagamentos de seguro por danos no edifício não são rendimento — substituem capital. O dinheiro recebido pela concessão de um arrendamento longo (superior a 50 anos) é uma receita de capital, tributada ao abrigo de CGT em vez de imposto sobre rendimento.

3. O subsídio de propriedade de £1.000

Todos os indivíduos recebem um subsídio de propriedade anual de £1.000. O subsídio funciona de uma de duas formas, dependendo do seu rendimento bruto de propriedade:

• Rendimento bruto ≤ £1.000: isenção automática total. Não precisa de declarar o rendimento nem de se registar para Self Assessment apenas por causa da propriedade.
• Rendimento bruto > £1.000: escolhe, no SA105, entre:
  • Método do subsídio: deduzir um valor fixo de £1.000 da renda bruta — não pode reclamar outras despesas.
  • Método das despesas: deduzir as despesas dedutíveis reais — sem o subsídio de £1.000.

O método do subsídio é mais simples e melhor quando as suas despesas reais são inferiores a £1.000. A maioria dos senhorios com hipotecas, comissões de agente e seguros ficará em melhor posição ao reclamar as despesas reais. A escolha é feita anualmente e pode mudar de ano para ano. O subsídio é por pessoa, não por propriedade — se possuir três propriedades, tem um único valor de £1.000 contra o total bruto combinado.

Importante: o subsídio de propriedade é uma faixa isenta de imposto retirada do rendimento bruto, não um acréscimo ao seu Personal Allowance. Não estende o Personal Allowance de £12.570 — é um alívio separado e independente.

4. Regime Rent-a-Room — subsídio de £7.500

Existe um alívio completamente separado e mais generoso quando arrenda um quarto mobilado na sua casa principal. O regime Rent-a-Room dá até £7.500 por ano isentos de imposto (£3.750 cada, se arrendado em conjunto por um casal). Regras principais:

• A propriedade deve ser a sua única ou principal residência durante pelo menos parte do período de arrendamento.
• O alojamento tem de estar mobilado.
• O arrendamento deve ser de um quarto ou quartos dentro da casa — não um apartamento independente dentro da propriedade (um apartamento na cave com porta de entrada própria não se qualifica).
• Se as receitas brutas ≤ £7.500: isenção automática, sem necessidade de apresentar SA105 (a menos que tenha outro rendimento de propriedade).
• Se as receitas brutas > £7.500: escolha entre o método simplificado (tributar o excesso acima de £7.500 sem dedução de despesas) ou o método de despesas reais (tributado sobre a renda menos as despesas dedutíveis reais, sem a isenção de £7.500).
• Pode mudar de método de ano para ano por eleição (prazo: um ano após 31 de janeiro seguinte ao ano fiscal).

5. Despesas dedutíveis

Para ser dedutível, uma despesa tem de ser incorrida exclusivamente para o negócio de propriedade e tem de ser um custo corrente (não de capital). As principais categorias dedutíveis:

• Comissões do agente imobiliário — gestão, procura de inquilinos, cobrança de renda, comissões de renovação.
• Honorários de contabilidade para preparar as páginas de propriedade da sua declaração fiscal (não os honorários do resto da declaração SA, mas na prática rateados).
• Seguro do edifício e seguro de conteúdos para a propriedade arrendada (não a sua própria casa).
• Reparações e manutenção — arranjar itens danificados, redecoração, limpeza de caleiras, revisão da caldeira, substituição equivalente de telhas.
• Renda do terreno e encargos de serviço para propriedades em regime de leasehold.
• Council Tax durante períodos de vacância quando está entre inquilinos e responsável como proprietário.
• Contas de serviços pagas pelo senhorio — se a renda incluir as contas, estas são dedutíveis.
• Publicidade e marketing da propriedade para encontrar inquilinos.
• Honorários profissionais de serviços jurídicos relacionados com arrendamentos — elaboração de contratos de arrendamento (não a compra inicial), custos de despejo, cobrança de dívidas, renovações de arrendamento inferiores a 50 anos.
• Viagens e deslocações — custos reais (rateados) ou as taxas de quilometragem do HMRC (45p nas primeiras 10.000 milhas, 25p depois) para viagens de e para a propriedade arrendada com fins de arrendamento.
• Comissões de contratação da hipoteca — mas não o reembolso do capital, e os juros seguem as regras do crédito da Section 24 abaixo.

Section 24 — crédito de juros da hipoteca

Desde 6 de abril de 2020, os senhorios individuais não podem deduzir de todo os juros da hipoteca do rendimento de arrendamento. Em vez disso, calcula o imposto sobre o lucro bruto (antes dos juros) e depois recebe um crédito fiscal à taxa base de 20%igual a 20% dos juros pagos. A mecânica:

• O lucro líquido de propriedade (antes dos juros) entra no rendimento tributável total às taxas marginais integrais.
• Um cálculo separado produz uma redução de imposto igual a 20% × (o menor entre: custos financeiros pagos, rendimento de propriedade após outras despesas, ou rendimento tributável total menos Personal Allowance).
• O crédito reduz a sua fatura fiscal total mas nunca abaixo de zero — o crédito não utilizado pode ser transportado para anos seguintes.

Para um contribuinte da taxa base, a alteração é globalmente neutra. Para contribuintes da taxa mais elevada (40%) o imposto efetivo sobre a parte de juros da renda praticamente duplicou. Para contribuintes da taxa adicional (45%) o impacto é ainda pior. A Section 24 não se aplica a sociedades limitadas, que é um dos principais motores da incorporação de senhorios desde 2017.

6. Melhorias vs. reparações vs. substituições

Uma das áreas mais disputadas nas fiscalizações do HMRC. A distinção:

• Reparação: restaura a propriedade à sua condição original ou resolve o desgaste normal. Dedutível de imediato. Exemplos: redecoração, substituir uma janela danificada por uma de qualidade equivalente, arranjar a caldeira.
• Melhoria / despesa de capital: valoriza a propriedade além do seu estado original. Não dedutível da renda. Adicionada ao custo base para CGT quando vender. Exemplos: ampliação, marquise, instalar aquecimento central onde não existia, substituir uma cozinha básica por uma de gama alta.
• Substituição equivalente de bens domésticos (RDIR): mobiliário — sofás, frigoríficos, arcas congeladoras, máquinas de lavar, tapetes, cortinas, louça — é dedutível na medida em que substitui um item existente de padrão semelhante. As atualizações apenas obtêm o custo de uma substituição equivalente; a parte da atualização não é permitida. O equipamento inicial de uma propriedade recém-adquirida não é dedutível — apenas as substituições subsequentes.

O HMRC aceita que equivalentes modernos contam como substituição equivalente mesmo quando a tecnologia melhorou (um frigorífico moderno de classe A a substituir um antigo de classe C). Substituir uma janela de vidro simples em madeira por uma moderna de vidro duplo é agora aceite como reparação (é o equivalente moderno do original) — mas instalar vidros duplos onde antes não existiam é uma melhoria.

7. Exemplo prático — senhorio com duas propriedades, 2025/26

8. Comércio vs. investimento — e o fim dos FHLs

O HMRC trata a maioria dos arrendamentos residenciais como investimento passivo, não como um negócio. As consequências práticas: as perdas de arrendamento só podem ser transportadas contra lucros futuros do mesmo negócio de propriedade (não compensadas com o rendimento geral), não é devida Segurança Social, o rendimento não conta como rendimento relevante para alívio fiscal de pensão, e o Business Asset Disposal Relief na venda não está disponível.

A grande exceção era o regime Furnished Holiday Let (FHL): um arrendamento de curta estadia que cumprisse testes rigorosos (disponível para arrendamento 210+ dias, efetivamente arrendado 105+ dias, arrendamentos médios inferiores a 31 dias) era tratado como um negócio. Os FHLs beneficiavam de dedução total dos juros da hipoteca (sem Section 24), subsídios de capital sobre mobiliário e equipamento, rendimento relevante para pensão do proprietário, e alívios de CGT incluindo BADR e holdover relief.

O estatuto FHL foi abolido a partir de 6 de abril de 2025. A partir de 2025/26, todos os FHLs anteriormente qualificados são tributados como rendimento de arrendamento residencial comum — sujeitos à Section 24, deixando de ser rendimento relevante para pensões, sem BADR na venda. Regras transitórias permitem que os grupos de subsídios de capital existentes continuem a reclamar writing-down allowances sobre ativos já detidos; os novos custos de mobiliário após 6 de abril de 2025 têm de ser reclamados ao abrigo das regras padrão do Replacement of Domestic Items Relief. As perdas transportadas na data de transição ainda podem ser usadas contra o mesmo negócio de propriedade em continuidade.

9. Copropriedade e Formulário 17

Se duas ou mais pessoas possuem uma propriedade arrendada em conjunto, o lucro de arrendamento é dividido entre elas. A divisão por defeito depende da relação:

• Casais casados / uniões de facto registadas: divisão por defeito de 50/50, independentemente de como a propriedade é realmente detida. Para declarar uma divisão diferente, tem de deter a propriedade como tenants in common em quotas desiguais, e depois submeter um Formulário 17 assinado ao HMRC no prazo de 60 dias, comprovando a propriedade beneficiária. A divisão tem de corresponder à propriedade real (não pode escolher números arbitrariamente); uma Declaration of Trust é o documento de suporte habitual.
• Coproprietários não casados: tributados, por defeito, de acordo com as quotas reais de propriedade beneficiária — sem necessidade de Formulário 17.

O Formulário 17 é uma ferramenta de planeamento poderosa para casais em que um ganha substancialmente mais do que o outro — ao transferir a propriedade beneficiária para favorecer quem ganha menos (por exemplo, 90/10 para um cônjuge sem trabalho), mais do rendimento cai dentro do Personal Allowance e da faixa base. Note que o formulário produz efeitos a partir da data de submissão, não retroativamente, e permanece em vigor até que a propriedade subjacente mude.

10. Senhorios não residentes

Se o seu local habitual de residência for fora do Reino Unido durante seis meses ou mais, está abrangido pelo Non-Resident Landlord Scheme (NRLS). Duas vias:

• Por defeito — dedução na fonte: o agente imobiliário (ou o inquilino, quando a renda excede £100/semana e não há agente no Reino Unido) tem de deduzir o imposto à taxa base (20%) da renda líquida de certas despesas e entregá-lo trimestralmente ao HMRC através do formulário NRLQ. O senhorio apresenta depois uma declaração de Self Assessment no Reino Unido e reclama o imposto deduzido contra a sua responsabilidade real.
• Aprovação para receber a renda bruta: o senhorio candidata-se através do formulário NRL1 (ou NRL2/3 para sociedades/administradores fiduciários). Uma vez aprovado, o agente ou inquilino deixa de reter e o senhorio liquida o imposto via SA. A aprovação normalmente requer um bom histórico de conformidade fiscal no Reino Unido.

Os senhorios não residentes continuam a ter direito ao Personal Allowance do Reino Unido se forem cidadãos do EEE ou se qualificarem ao abrigo de um tratado de dupla tributação. Também estão potencialmente sujeitos a CGT no Reino Unido na alienação de propriedade no Reino Unido — uma regra separada introduzida em abril de 2015 (e alargada a alienações indiretas em abril de 2019).

11. Making Tax Digital para senhorios

O MTD para Income Tax Self Assessment (MTD ITSA) substitui a declaração anual de SA por submissões digitais trimestrais mais uma declaração final. O calendário faseado:

• A partir de 6 de abril de 2026: obrigatório para senhorios / trabalhadores independentes com rendimento bruto combinado acima de £50.000.
• A partir de 6 de abril de 2027: o limiar desce para £30.000.
• A partir de 6 de abril de 2028: o limiar desce para £20.000.

Os senhorios afetados têm de manter registos digitais do rendimento e despesas de arrendamento, submeter atualizações trimestrais através de software compatível com MTD (Xero, FreeAgent, Hammock, Landlord Studio, etc.), e apresentar uma Declaração Final após o fim do ano para incluir fontes de rendimento não sujeitas a MTD (emprego, pensões, poupanças). O teste do limiar analisa a sua quota do rendimento de propriedade em copropriedade, não o total — pelo que um proprietário 50/50 de uma propriedade com £80.000 de renda tem um rendimento de propriedade de £40.000 para efeitos do teste do limiar.

12. Erros comuns que despoletam fiscalizações do HMRC

• Reclamar uma melhoria como reparação. Substituir uma cozinha básica por uma cozinha de luxo de £20 mil não é uma reparação. O HMRC verifica faturas e inspeciona propriedades em casos graves.
• Esquecer a Section 24. Continuar a deduzir os juros da hipoteca na íntegra do rendimento de arrendamento, em vez de calcular o crédito de 20%. Alguns softwares fiscais mais antigos requerem conversão manual.
• Não fazer a eleição do subsídio de propriedade. Continuar a reclamar pequenas despesas reais (por exemplo, £400) quando o subsídio de £1.000 daria melhor resultado.
• Tratar um Furnished Holiday Let como se o FHL ainda existisse em 2025/26 — reclamar subsídios de capital sobre mobiliário novo, dedução total de juros, ou BADR na venda.
• Dividir o rendimento conjunto arbitrariamente sem um Formulário 17 ou sem corresponder à propriedade beneficiária — o HMRC reverterá para o padrão 50/50 e emitirá uma liquidação para o cônjuge que subdeclarou.
• Não se registar para Self Assessment até 5 de outubro após o primeiro ano de rendimento de propriedade elegível — penalização por notificação tardia.
• Ignorar a Let Property Campaign quando vêm à luz rendas não declaradas. As penalizações de divulgação voluntária são drasticamente mais baixas do que as motivadas pelo HMRC.
• Tratar comissões de intermediação / contratação da hipoteca como custos de reparação — são correntes mas seguem as regras de custo financeiro da Section 24, não a dedução normal de despesas.

13. Onde encontrar as regras — referências gov.uk

• HMRC Property Income Manual (PIM) — o manual interno de referência: PIM1000 em diante.
• Notas do SA105 — publicadas anualmente juntamente com o formulário SA105 para cada ano fiscal.
• Section 24, Income Tax (Trading and Other Income) Act 2005 — a base legal para a restrição de custo financeiro.
• Replacement of Domestic Items Relief — ITTOIA 2005 s 311A.
• Property Allowance — Finance (No. 2) Act 2017, Sch 1, introduzindo a ITTOIA 2005 Part 6A.
• Rent-a-Room Scheme — ITTOIA 2005 Part 7 Ch 1.
• Non-Resident Landlord Scheme — Taxation of Income from Land (Non-Residents) Regulations 1995.
• MTD ITSA — Income Tax (Digital Requirements) Regulations 2021 e atualizações.