Treth ar Incwm Rhentu yn y DU 2025/26 — Canllaw i Landlordiaid

1. Sut y dosberthir incwm rhentu

Trethir rhent o osod eiddo yn y DU — boed yn fflat ym Manceinion, tŷ prynu-i-osod yn Surrey, neu bortffolio o osodiadau myfyrwyr yn Glasgow — fel incwm eiddo yn y DU. Nid yw’n fasnach nac yn incwm cyflogaeth. Trinnir eich holl weithgaredd gosod eiddo yn y DU fel un busnes eiddo sengl; rydych yn cyfuno canlyniadau pob eiddo mewn un set o gyfrifon a ffigwr elw (neu golled) sengl. Mae rhenti tramor yn fusnes eiddo ar wahân, ac fe’u hadroddir ar SA106.

Y flwyddyn dreth ar gyfer incwm eiddo yw 6 Ebrill i 5 Ebrill. Fel arfer paratoir cyfrifon ar y sail arian parod yn ddiofyn ar gyfer landlordiaid unigol ag enillion crynswth o dan £150,000 — rydych yn cynnwys rhent pan dderbynnir ef a threuliau pan dalwyd. Gallwch ddewis y sail cronni (paru â’r cyfnod y mae’r rhent yn ymwneud ag ef) os yw’n well gennych, yn enwedig os oes gennych ddyledwyr neu gredydwyr sylweddol ddiwedd blwyddyn.

2. Beth sy’n cyfrif fel incwm rhentu trethadwy

Mae diffiniad HMRC o incwm rhentu yn ehangach na’r prif rent. Cynhwyswch:

• Rhent crynswth a dderbyniwyd — cyn i’r asiant gosod ddidynnu ei ffioedd. Mae ffi’r asiant yn draul ddidynadwy ar wahân, nid net-io.
• Taliadau gwasanaeth a delir gan denantiaid am eitemau y byddai’r landlord fel arall yn talu amdanynt (dŵr, glanhau cymunedol).
• Ernes a gedwir — pan gadwch ran o ernes ar ddiwedd tenantiaeth i dalu am ddifrod neu rent heb ei dalu, mae’r rhan a gedwir yn incwm yn y flwyddyn y’i collfarnir. Nid yw ernes a gedwir mewn cynllun ernes tenantiaeth yn incwm tra bônt yn dal i fod yn adenilladwy.
• Taliadau yswiriant am golli rhent (o dan bolisïau gwarant rhent) — incwm trethadwy sy’n disodli rhent.
• Premiymau ar brydlesi byr o 50 mlynedd neu lai — trethir cyfran o unrhyw bremiwm a dderbynnir fel incwm o dan fformiwla lithro. Po fyrraf y brydles, uchaf y gyfran a drethir fel incwm (yn hytrach na chyfalaf).
• Taliadau ildio prydles a dderbynnir gan denant i gael ei ryddhau’n gynnar.
• Incwm gan drydydd partïon am ddefnyddio tir — hawlffyrdd, mastiau ffôn symudol, cynnal arae solar (weithiau — gwiriwch a ddosberthir fel masnachu).

Nid yw taliadau yswiriant am ddifrod i’r adeilad yn incwm — maent yn disodli cyfalaf. Mae arian a dderbyniwch am roi prydles hir (dros 50 mlynedd) yn dderbyniad cyfalaf, a drethir o dan CGT yn hytrach na threth incwm.

3. Y lwfans eiddo o £1,000

Mae pob unigolyn yn derbyn lwfans eiddo blynyddol o £1,000. Mae’r lwfans yn gweithio mewn un o ddwy ffordd yn dibynnu ar eich incwm eiddo crynswth:

• Incwm crynswth ≤ £1,000: eithriad awtomatig llawn. Nid oes angen i chi ddatgan yr incwm na chofrestru ar gyfer Hunanasesiad am yr eiddo yn unig.
• Incwm crynswth > £1,000: dewiswch, ar y SA105, rhwng:
  • Dull lwfans: didynnu £1,000 gwastad o renti crynswth — dim treuliau eraill y gellir eu hawlio.
  • Dull treuliau: didynnu treuliau caniataol gwirioneddol — dim lwfans £1,000.

Mae’r dull lwfans yn symlach ac orau pan fo’ch treuliau gwirioneddol o dan £1,000. Bydd y rhan fwyaf o landlordiaid â morgeisi, ffioedd asiant a biliau yswiriant ar eu hennill o hawlio treuliau gwirioneddol. Gwneir y dewis yn flynyddol a gall newid o flwyddyn i flwyddyn. Mae’r lwfans fesul unigolyn, nid fesul eiddo — os ydych yn berchen ar dri eiddo, cewch £1,000 sengl yn erbyn y crynswth cyfunol.

Pwysig: mae’r lwfans eiddo yn fand di-dreth wedi ei gerfio o incwm crynswth, nid yn ychwanegiad at eich Lwfans Personol. Nid yw’n ymestyn y Lwfans Personol o £12,570 — mae’n rhyddhad ar wahân, annibynnol.

4. Cynllun Rent-a-Room — lwfans £7,500

Mae rhyddhad hollol ar wahân a mwy hael yn berthnasol pan fyddwch yn gosod ystafell ddodrefnedig yn eich prif gartref. Mae cynllun Rent-a-Room yn rhoi hyd at £7,500 y flwyddyn yn ddi-dreth (£3,750 yr un os caiff ei osod ar y cyd gan gwpl). Rheolau allweddol:

• Rhaid i’r eiddo fod yn unig neu brif breswylfa i chi am o leiaf ran o gyfnod y gosod.
• Rhaid i’r llety fod yn ddodrefnedig.
• Rhaid i’r gosodiad fod o ystafell neu ystafelloedd o fewn y cartref — nid fflat hunangynhwysol o fewn yr eiddo (nid yw fflat islawr gyda’i ddrws ffrynt ei hun yn gymwys).
• Os yw enillion crynswth ≤ £7,500: eithriad awtomatig, dim angen cyflwyno SA105 (oni bai bod gennych incwm eiddo arall).
• Os yw enillion crynswth > £7,500: dewiswch rhwng y dull symlach (trethu’r gormodedd dros £7,500 heb ddidyniad treuliau) neu’r dull treuliau gwirioneddol (trethu ar rent minws treuliau caniataol gwirioneddol, dim eithriad £7,500).
• Gallwch newid dulliau o flwyddyn i flwyddyn drwy ethol (dyddiad cau: blwyddyn ar ôl 31 Ionawr yn dilyn y flwyddyn dreth).

5. Treuliau caniataol

I fod yn ddidynadwy, rhaid i draul gael ei hachosi yn gyfan gwbl ac yn unswydd ar gyfer y busnes eiddo a rhaid iddi fod yn gost refeniw (nid cyfalaf). Y prif gategorïau caniataol:

• Ffioedd asiant gosod — rheolaeth, dod o hyd i denant, casglu rhent, comisiynau adnewyddu.
• Ffioedd cyfrifyddiaeth am baratoi tudalennau eiddo eich ffurflen dreth (nid ffioedd am weddill y ffurflen SA, ond wedi eu prorata yn ymarferol).
• Yswiriant adeilad ac yswiriant cynnwys ar gyfer yr eiddo a osodir (nid eich cartref eich hun).
• Atgyweiriadau a chynnal a chadw — trwsio eitemau wedi torri, ail-addurno, glanhau cafnau, gwasanaethu boeler, amnewid teils to fel-am-fel.
• Rhent tir a thaliadau gwasanaeth ar gyfer eiddo lesddaliadol.
• Treth Gyngor yn ystod cyfnodau gwag pan fyddwch rhwng tenantiaid ac yn atebol fel y perchennog.
• Biliau cyfleustodau a delir gan y landlord — os yw’r rhent yn cynnwys biliau, mae’r biliau’n ddidynadwy.
• Hysbysebu a marchnata yr eiddo i ddod o hyd i denantiaid.
• Ffioedd proffesiynol am wasanaethau cyfreithiol yn ymwneud â gosod — drafftio tenantiaethau (nid y prynu cychwynnol), costau troi allan, adfer dyledion, adnewyddu prydlesi dan 50 mlynedd.
• Teithio a moduro — costau gwirioneddol (wedi eu prorata) neu gyfraddau milltiroedd HMRC (45c am y 10,000 milltir gyntaf, 25c wedi hynny) ar gyfer teithiau i ac o’r eiddo a osodir at ddibenion gosod.
• Ffioedd trefnu morgais — ond nid ad-daliad y prifswm, ac mae llog yn dilyn y rheolau credyd Adran 24 isod.

Adran 24 — credyd llog morgais

O 6 Ebrill 2020, ni all landlordiaid unigol ddidynnu llog morgais o incwm rhentu o gwbl. Yn hytrach, rydych yn cyfrifo’r dreth ar yr elw crynswth (cyn llog) ac yna’n derbyn credyd treth ar gyfradd sylfaenol o 20% sy’n gyfartal â 20% o’r llog a dalwyd. Y mecanwaith:

• Mae elw eiddo net (cyn llog) yn bwydo i mewn i gyfanswm incwm trethadwy ar gyfraddau ymylol llawn.
• Mae cyfrifiad ar wahân yn cynhyrchu gostyngiad treth sy’n gyfartal â 20% × (yr isaf o: gostau ariannu a dalwyd, incwm eiddo ar ôl treuliau eraill, neu gyfanswm incwm trethadwy minws y Lwfans Personol).
• Mae’r credyd yn lleihau eich bil treth cyffredinol ond byth o dan sero — gellir cario ymlaen gredyd heb ei ddefnyddio i flynyddoedd diweddarach.

I drethdalwr cyfradd sylfaenol mae’r newid yn niwtral yn fras. I drethdalwyr cyfradd uwch (40%) mae’r dreth effeithiol ar ran llog y rhent wedi bron dyblu. I drethdalwyr cyfradd ychwanegol (45%) mae’r effaith yn waeth fyth. Nid yw Adran 24 yn berthnasol i gwmnïau cyfyngedig, sy’n un o’r prif ysgogwyr y tu ôl i ymgorffori landlordiaid ers 2017.

6. Gwelliannau yn erbyn atgyweiriadau yn erbyn amnewidiadau

Un o’r meysydd mwyaf dadleuol mewn ymholiad HMRC. Y gwahaniaeth:

• Atgyweiriad: adfer yr eiddo i’w gyflwr gwreiddiol neu fynd i’r afael â threulio arferol. Didynadwy ar unwaith. Enghreifftiau: ail-addurno, amnewid ffenestr wedi difrodi ag un o ansawdd cyfatebol, trwsio’r boeler.
• Gwelliant / gwariant cyfalaf: gwella’r eiddo y tu hwnt i’w gyflwr gwreiddiol. Ddim yn ddidynadwy yn erbyn rhent. Ychwanegir at y gost sylfaenol ar gyfer CGT pan werthwch. Enghreifftiau: estyniad, conserfatori, gosod gwres canolog lle nad oedd un o’r blaen, amnewid cegin sylfaenol am un o safon uchel.
• Amnewid fel-am-fel eitemau domestig (RDIR): mae dodrefn — soffas, oergelloedd, rhewgelloedd, peiriannau golchi, carpedi, llenni, llestri — yn ddidynadwy i’r graddau y maent yn amnewid eitem bresennol o safon debyg. Dim ond cost amnewidiad cyfatebol y mae uwchraddiadau’n ei gael; gwrthodir y rhan uwchraddio. Nid yw ffit-owt cychwynnol eiddo a brynwyd yn ddiweddar yn ddidynadwy — dim ond amnewidiadau dilynol.

Mae HMRC yn derbyn bod cyfatebiaethau modern yn cyfrif fel fel-am-fel hyd yn oed pan fo technoleg wedi gwella (oergell fodern raddedig-A yn amnewid un raddedig-C hen). Nawr derbynnir bod amnewid ffenestr bren wydr sengl ag un wydro dwbl fodern yn atgyweiriad (dyma’r cyfatebiaeth fodern o’r gwreiddiol) — ond mae gosod gwydro dwbl lle nad oedd un o’r blaen yn welliant.

7. Enghraifft waith — landlord dau-eiddo, 2025/26

8. Masnach yn erbyn buddsoddiad — a diwedd FHLs

Mae HMRC yn trin y rhan fwyaf o osodiadau preswyl fel buddsoddiad goddefol, nid masnach. Y canlyniadau ymarferol: dim ond yn erbyn elw dyfodol o’r un busnes eiddo (nid yn erbyn incwm cyffredinol) y gellir cario ymlaen golledion rhentu, ni ddyledir Yswiriant Gwladol, nid yw’r incwm yn cyfrif fel enillion perthnasol ar gyfer rhyddhad treth pensiwn, ac nid yw Rhyddhad Gwaredu Ased Busnes ar werthu ar gael.

Yr eithriad mawr oedd cyfundrefn Gosodiadau Gwyliau Dodrefnedig (FHL): gosodiad arhosiad byr a fodlonai brofion llym (ar gael i’w osod 210+ diwrnod, wedi ei osod mewn gwirionedd 105+ diwrnod, gosodiadau cyfartalog dan 31 diwrnod) a driniwyd fel masnach. Mwynhaodd FHLs ddidyniad llog morgais llawn (dim Adran 24), lwfansau cyfalaf ar ddodrefn a ffitiadau, enillion perthnasol i bensiwn i’r perchennog, a rhyddhadau CGT gan gynnwys BADR a rhyddhad daliadaeth.

Diddymwyd statws FHL o 6 Ebrill 2025. O 2025/26 trethir pob FHL a oedd yn gymwys o’r blaen fel incwm rhentu preswyl cyffredin — yn ddarostyngedig i Adran 24, dim bellach yn enillion perthnasol i bensiynau, dim BADR ar werthu. Mae rheolau trosiannol yn caniatáu i byllau lwfans cyfalaf presennol barhau i hawlio lwfansau gostwng gwerth ar asedau sydd eisoes ym meddiant y perchennog; rhaid hawlio costau dodrefn newydd ar ôl 6 Ebrill 2025 o dan reolau safonol Rhyddhad Amnewid Eitemau Domestig. Gellir dal i ddefnyddio colledion a gariwyd ymlaen ar ddyddiad y trawsnewid yn erbyn yr un busnes eiddo parhaus.

9. Cyd-berchnogaeth a Ffurflen 17

Os yw dau berson neu fwy yn berchen ar eiddo a osodir ar y cyd, rhennir yr elw rhentu rhyngddynt. Mae’r rhaniad diofyn yn dibynnu ar y berthynas:

• Cyplau priod / partneriaid sifil: diofyn 50/50, waeth sut y perchnogir yr eiddo mewn gwirionedd. I ddatgan rhaniad gwahanol rhaid i chi ddal yr eiddo fel tenantiaid ar y cyd yn gyffredin mewn cyfrannau anghyfartal, yna gyflwyno Ffurflen 17 wedi ei llofnodi i HMRC o fewn 60 diwrnod, gan roi tystiolaeth o’r berchnogaeth fuddiannol. Rhaid i’r rhaniad gyfateb i’r berchnogaeth wirioneddol (ni allwch ddewis rhifau); Datganiad Ymddiriedaeth yw’r ddogfen ategol arferol.
• Cyd-berchnogion di-briod: trethir ar gyfrannau perchnogaeth fuddiannol gwirioneddol yn ddiofyn — dim angen Ffurflen 17.

Mae Ffurflen 17 yn arf cynllunio pwerus i gyplau lle mae un yn ennill sylweddol mwy na’r llall — drwy drosglwyddo perchnogaeth fuddiannol i bwyso’r un sy’n ennill llai (e.e. 90/10 i briod nad yw’n gweithio), mae mwy o’r incwm yn syrthio i’r Lwfans Personol a’r band cyfradd sylfaenol. Sylwch fod y ffurflen yn dod i rym o’r dyddiad y’i cyflwynwyd, nid yn ôl-weithredol, ac yn parhau mewn grym hyd nes y bydd y berchnogaeth sylfaenol yn newid.

10. Landlordiaid nad ydynt yn breswylwyr

Os yw eich man preswylio arferol y tu allan i’r DU am chwe mis neu fwy, rydych yn dod o dan y Cynllun Landlordiaid Nad Ydynt yn Breswylwyr (NRLS). Dwy lwybr:

• Diofyn — didyniad wrth y ffynhonnell: rhaid i’r asiant gosod (neu’r tenant lle mae’r rhent dros £100/wythnos ac nid oes asiant yn y DU) ddidynnu treth ar gyfradd sylfaenol (20%) o’r rhent net o rai treuliau a’i thalu bob chwarter i HMRC ar ffurflen NRLQ. Yna mae’r landlord yn cyflwyno ffurflen Hunanasesiad DU ac yn hawlio’r dreth a ddidynnwyd yn erbyn ei rwymedigaeth wirioneddol.
• Cymeradwyaeth i dderbyn rhent crynswth: mae’r landlord yn gwneud cais ar ffurflen NRL1 (neu NRL2/3 ar gyfer cwmnïau/ymddiriedolwyr). Wedi ei chymeradwyo, mae’r asiant neu’r tenant yn stopio dal yn ôl a’r landlord yn setlo’r dreth drwy SA. Fel arfer mae angen hanes cydymffurfio treth da yn y DU ar gyfer cymeradwyaeth.

Mae landlordiaid nad ydynt yn breswylwyr yn dal i fod â hawl i Lwfans Personol y DU os ydynt yn ddinasyddion AEE neu’n gymwys o dan gytundeb trethiant dwbl. Maent hefyd o bosibl o fewn cwmpas CGT y DU ar waredu eiddo yn y DU — rheol ar wahân a gyflwynwyd ym Mis Ebrill 2015 (ac a estynnwyd i waredu anuniongyrchol ym Mis Ebrill 2019).

11. Troi Treth yn Ddigidol ar gyfer landlordiaid

Mae MTD ar gyfer Hunanasesiad Treth Incwm (MTD ITSA) yn disodli’r ffurflen SA flynyddol â chyflwyniadau digidol chwarterol ynghyd â datganiad terfynol. Yr amserlen fesul cam:

• O 6 Ebrill 2026: gorfodol i landlordiaid / masnachwyr unigol ag incwm cyfun crynswth dros £50,000.
• O 6 Ebrill 2027: mae’r trothwy’n gostwng i £30,000.
• O 6 Ebrill 2028: mae’r trothwy’n gostwng i £20,000.

Rhaid i landlordiaid yr effeithir arnynt gadw cofnodion digidol o incwm a threuliau rhentu, cyflwyno diweddariadau chwarterol drwy feddalwedd cydnaws â MTD (Xero, FreeAgent, Hammock, Landlord Studio, ac ati), a chyflwyno Datganiad Terfynol ar ôl diwedd y flwyddyn i gynnwys ffynonellau incwm nad ydynt yn MTD (cyflogaeth, pensiynau, cynilion). Mae’r prawf trothwy yn edrych ar eich cyfran chi o incwm eiddo a berchnogir ar y cyd, nid y cyfanswm — felly mae gan berchennog 50/50 o eiddo gyda rhent o £80,000 incwm eiddo o £40,000 ar gyfer y prawf trothwy.

12. Camgymeriadau cyffredin sy’n sbarduno ymholiadau HMRC

• Hawlio gwelliant fel atgyweiriad. Nid yw amnewid cegin sylfaenol am gegin foethus £20k wedi ei ffitio yn atgyweiriad. Mae HMRC yn gwirio anfonebau ac yn archwilio eiddo mewn achosion difrifol.
• Anghofio Adran 24. Dal i ddidynnu llog morgais yn llawn o incwm rhentu, yn hytrach na chyfrifo’r credyd 20%. Mae rhai systemau meddalwedd treth hŷn yn gofyn am drosi â llaw.
• Colli’r etholiad lwfans eiddo. Parhau i hawlio treuliau gwirioneddol bach (e.e. £400) pan fyddai’r lwfans £1,000 yn rhoi canlyniad gwell.
• Trin Gosodiad Gwyliau Dodrefnedig fel pe bai FHL yn dal i fodoli yn 2025/26 — hawlio lwfansau cyfalaf ar ddodrefn newydd, didyniad llog llawn, neu BADR ar werthu.
• Rhannu incwm ar y cyd yn fympwyol heb Ffurflen 17 na pherchnogaeth fuddiannol gyfatebol — bydd HMRC yn dychwelyd i’r diofyn 50/50 ac yn codi asesiad ar gyfer y priod sy’n tan-ddatgan.
• Peidio â chofrestru ar gyfer Hunanasesiad erbyn 5 Hydref ar ôl blwyddyn gyntaf incwm eiddo cymhwysol — cosb hysbysu hwyr.
• Anwybyddu Ymgyrch Eiddo Gosod pan ddaw rhenti heb eu datgan i’r amlwg. Mae cosbau datgeliad gwirfoddol yn ddramatig is na rhai a ysgogir gan HMRC.
• Trin ffioedd dod o hyd / trefnu ar y morgais fel costau atgyweirio — maent yn refeniw ond yn dilyn rheolau cost ariannu Adran 24, nid didyniad treuliau arferol.

13. Ble i ddod o hyd i’r rheolau — cyfeiriadau gov.uk

• Llawlyfr Incwm Eiddo HMRC (PIM) — y llawlyfr mewnol awdurdodol: PIM1000 ymlaen.
• Nodiadau SA105 — cyhoeddir yn flynyddol ochr yn ochr â ffurflen SA105 ar gyfer pob blwyddyn dreth.
• Adran 24, Deddf Treth Incwm (Masnachu ac Incwm Arall) 2005 — y sail statudol ar gyfer y cyfyngiad cost ariannu.
• Rhyddhad Amnewid Eitemau Domestig — ITTOIA 2005 a 311A.
• Lwfans Eiddo — Deddf Cyllid (Rhif 2) 2017, Atodlen 1, yn cyflwyno Rhan 6A ITTOIA 2005.
• Cynllun Rent-a-Room — ITTOIA 2005 Rhan 7 Pen 1.
• Cynllun Landlordiaid Nad Ydynt yn Breswylwyr — Rheoliadau Trethiant Incwm o Dir (Nad Ydynt yn Breswylwyr) 1995.
• MTD ITSA — Rheoliadau Treth Incwm (Gofynion Digidol) 2021 a diweddariadau.