Основний гід · Оновлено травень 2026
UK CGT Private Residence Relief: звільнення основного дому, фінальні 9 місяців, Letting Relief після 2020, обрання та розрахунки приросту на 2026/27
Private Residence Relief (PRR) — найцінніша пільга з податку на приріст капіталу у податковій системі UK. Згідно з Section 222 Taxation of Chargeable Gains Act 1992, нерухомість, що була вашим єдиним або основним місцем проживання протягом усього періоду володіння, повністю звільняється від CGT при продажу — жодних розрахунків, жодного подання, жодного податку. Саме повне звільнення робить володіння житлом у UK домінуючим інструментом довгострокового накопичення багатства для типових домогосподарств. Якщо нерухомість була вашим основним домом лише ЧАСТИНУ періоду володіння (наприклад, ви пізніше здавали її в оренду, володіли другим будинком, жили за кордоном), PRR звільняє пропорційну до часу частку приросту — фінальні 9 місяців завжди трактуються як проживання, а різні періоди відсутності все ще зараховуються як кваліфіковане проживання за чітко визначених умов. Цей основний гід охоплює повну структуру PRR на 2026/27: правило повного звільнення, фінальні 9 місяців (подовжені до 36 місяців для людей з інвалідністю та мешканців будинків догляду), суттєву реформу 2020 року, яка скасувала Letting Relief, окрім випадків спільного проживання, правило єдиного місця проживання для подружжя, 2-річне вікно обрання для другої нерухомості, обмеження саду/ території у 0.5 гектара, дозволені відсутності через роботу та інші причини, сумісність із Rent-a-Room, режим для об'єктів змішаного використання та повністю розрахований приклад часткового PRR, що показує, як розподіл приросту формує реальне зобов'язання з CGT для випадкових орендодавців та продавців колишнього житла.
Що таке Private Residence Relief?
Private Residence Relief (PRR) — це пільга з CGT, закріплена в Section 222 TCGA 1992. Вона звільняє приріст від продажу нерухомості, яка була вашим єдиним або основним місцем проживання протягом періоду володіння. Якщо нерухомість відповідає критеріям основного дому протягом усього періоду, весь приріст звільнений — жодного CGT, звітування чи подання. Пільга діє автоматично при продажу єдиного місця проживання.
Якщо нерухомість відповідає критеріям основного дому лише частину періоду володіння, PRR звільняє пропорційну до часу частку приросту. Частка розраховується помісячно: місяці кваліфікованого проживання (плюс фінальні 9 місяців) діляться на загальну кількість місяців володіння. Решта частки є оподатковуваним приростом, з якого CGT сплачується за ставками для житлової нерухомості: 18% у межах базової ставки, 24% вище порогу вищої ставки (ставки чинні з бюджету 30 жовтня 2024 року).
PRR лежить в основі особистого податкового планування CGT у UK. Без PRR власники житла в UK стикалися б із великими рахунками CGT при продажу своїх основних домівок — типовий приріст власників-мешканців у £100k-£500k за 10-30 років володіння інакше давав би £15k-£100k+ податку. PRR повністю усуває це для справжніх продажів основного дому та надає пропорційну пільгу для часткового використання як основного дому. Це найцінніша окрема пільга у податковому кодексі UK за сукупним обсягом наданих звільнень.
Правило повного звільнення
Якщо нерухомість була вашим єдиним або основним місцем проживання протягом усього періоду володіння, PRR звільняє 100% приросту при продажу. Немає обмеження на суму звільнення — приріст у £50k, £500k чи £5m при справжньому продажі основного дому повністю підпадає під PRR.
Умови для повного звільнення: (а) нерухомість має бути «житловим будинком» — будівлею, що використовується як місце проживання, а не суто комерційно; (б) ви мусили ПРОЖИВАТИ в ній як основному місці проживання протягом усього періоду володіння; (в) ви мусили ВОЛОДІТИ нею протягом цього часу; (г) відчуження має стосуватися житлового будинку та прилеглого саду/території, що підпадають під пільгу.
Практичний хронометраж. Дуже короткі періоди на початку (між обміном контрактами та завершенням угоди, зазвичай 4-12 тижнів, коли ви ще не проживаєте в об'єкті) та наприкінці (між виїздом і завершенням угоди) покриваються прагматичними поступками HMRC там, де нерухомість фактично була вашим основним домом. Якщо ви купили новобудову на стадії будівництва і чекали 18 місяців до завершення, період до завершення зазвичай НЕ зараховується як основне місце проживання, оскільки ви не могли в ньому проживати — це створює невелику оподатковувану частку приросту в багатьох перепродажах новобудов, частково пом'якшену фінальними 9 місяцями. Для типових власників-мешканців, які купують готовий дім, одразу в нього переїжджають і продають при виїзді, повне звільнення застосовується без ускладнень.
Фінальні 9 місяців
ФІНАЛЬНІ 9 МІСЯЦІВ володіння завжди трактуються як період кваліфікованого проживання для цілей PRR, за умови що нерухомість була вашим основним місцем проживання у якийсь попередній момент. Вам не потрібно фактично проживати в нерухомості протягом цих фінальних 9 місяців — вони зараховуються автоматично.
Історія фінального періоду. Спочатку 36 місяців від запровадження PRR у 1965 році, скорочено до 18 місяців у Finance Act 2014, знову скорочено до 9 місяців у Finance Act 2020. Мета: дати власникам житла практичний запас часу між виїздом зі старого дому та його продажем, не втрачаючи покриття PRR за період накладання. Послідовні уряди скорочували цей період як невеликий спосіб збільшити доходи бюджету, але 9 місяців залишаються достатніми для покриття типового термінового продажу та переїзду.
Фінальні 36 місяців все ще застосовуються там, де власник (або його чоловік/дружина чи цивільний партнер) є особою з інвалідністю в значенні Equality Act 2010, або переїхав у довгостроковий будинок догляду. Це захищає вразливих власників, які не можуть реально організувати продаж протягом 9 місяців після переїзду. Умови мають виконуватися на момент відчуження — див. HMRC manual CG65030.
Практичний наслідок. Фінальні 9 місяців можуть суттєво пом'якшити зобов'язання за частковим PRR, якщо колишній дім здавався в оренду після виїзду власника. Приклад: 10 років володіння, 7 років проживання як основний дім, 3 роки оренди, продаж одразу після виїзду орендаря. Фінальні 9 місяців покривають частину періоду оренди. Кваліфіковані місяці = 84 (проживання) + 9 (фінальний період) = 93 із 120 загалом = 77.5% PRR. Якщо приріст становив £100k, оподатковується лише £22,500.
Letting Relief після квітня 2020
Letting Relief була значною мірою скасована Finance Act 2020 з 6 квітня 2020 року. Режим до квітня 2020 року надавав додаткову пільгу з CGT при продажу колишнього основного дому, який здавався в оренду, обмежену НИЖЧОЮ з таких сум: (а) сума PRR; (б) приріст, що припадає на період оренди; або (в) £40,000 на власника. Для пари зі спільною власністю обмеження становило £80,000 — суттєве зменшення податку при продажах випадкових орендодавців.
Після квітня 2020 року Letting Relief застосовується лише там, де власник ДІЛИВ проживання з орендарем. Спільне проживання означає квартиранта чи спільну домовленість про проживання — власник проживав у тій же оселі, що й орендар, протягом періоду оренди. Стандартна конверсія buy-to-let чи HMO з колишнього основного дому (коли власник виїхав і здавав весь об'єкт) більше взагалі не підпадає під Letting Relief. Обмеження £40,000 все ще діє там, де спільне проживання відповідає критеріям.
Ця зміна стала серйозною негативною реформою для випадкових орендодавців. Типовий розрахунок до 2020 року: куплено за £200k, продано за £400k через 10 років (5 років проживання, 5 років оренди), приріст £200k. PRR звільняє £100k (5/10) + £15k (фінальні 18 місяців до квітня 2020) = £115k. Letting Relief: нижча з £85k оподатковуваної частки, £115k PRR або £40,000 = £40,000 додаткового звільнення. Фінальна оподатковувана сума £45,000. Після квітня 2020 за тими ж фактами (з фінальним 9-місячним періодом): PRR звільняє £100k + £7.5k = £107.5k. Letting Relief: £0 (немає спільного проживання). Оподатковується: £92,500 — більш ніж удвічі більше, ніж до реформи.
Єдине місце проживання для подружжя/цивільних партнерів
Подружжя чи цивільні партнери, що живуть разом, можуть мати лише ОДНЕ основне місце проживання між собою для цілей CGT — навіть якщо подружжя володіє різними об'єктами. Це стосується незалежно від того, чи нерухомість перебуває у спільній власності, чи належить одному партнеру. Правило міститься в Section 222(6) TCGA 1992.
Якщо пара володіє двома об'єктами (наприклад, квартирою в Лондоні та котеджем у Корнволлі), вони мусять номінувати, який об'єкт є основним місцем проживання. Номінація має бути зроблена спільно протягом 2 років з моменту придбання другого об'єкта (або з моменту укладення шлюбу/цивільного партнерства, якщо це сталося пізніше). Обрання можна пізніше змінити спільним повідомленням. Обраний об'єкт не обов'язково має бути тим, що використовується найбільше — стратегічні обрання можуть перенести пільгу на об'єкт із найбільшим очікуваним приростом.
Для пар, що розлучаються, Section 225B TCGA 1992 надає перехідну пільгу. Після розлучення, але до офіційного розірвання шлюбу чи партнерства, кожен з подружжя може продовжувати трактувати подружній дім як своє основне місце проживання для цілей PRR протягом визначеного періоду — зазвичай до дати остаточного рішення про розлучення. Це захищає подружжя від втрати PRR під час бракорозлучного процесу. Конкретні подовження застосовуються, коли один з подружжя продовжує проживати в подружньому домі, доки розлучення триває; HMRC manual CG65356 і далі охоплює деталі. Пари, що розлучаються, повинні отримати конкретну консультацію — правила технічні, а податкові ставки високі.
2-річне обрання PRR
Коли ви набуваєте ДРУГЕ місце проживання (на додаток до вже наявного основного), у вас є 2 РОКИ з дати придбання, щоб обрати, яка нерухомість вважатиметься вашим основним місцем проживання для цілей PRR за Section 222(5) TCGA 1992. Обрання подається у письмовій формі до HMRC.
Обране місце проживання не обов'язково має бути тим, де ви проводите найбільше часу, — ви можете обрати будь-яке, за умови що обидва справді є місцями проживання (тобто не суто інвестиціями). 2-річний відлік починається заново кожного разу, коли комбінація місць проживання змінюється: придбання нового об'єкта, продаж одного, одруження (яке об'єднує місця проживання подружжя для спільного тесту).
Стратегічне перемикання обрання. Оскільки PRR автоматично включає фінальні 9 місяців, коротке обрання другого об'єкта як основного місця проживання перед продажем може перенести пільгу та захопити 9-місячний «хвіст». Приклад: у вас є квартира в Лондоні (основний дім, проживання з 2010 року), і ви купили котедж у Корнволлі в 2020 році як другий дім. У 2025 році ви продаєте котедж. Обравши котедж основним місцем проживання на один тиждень у 2023 році (у межах 2-річного вікна, якщо ви його скинули, наприклад, придбавши інший другий об'єкт), а потім негайно повернувшись до Лондона, ви потенційно отримуєте PRR за той тиждень + фінальні 9 місяців володіння котеджем. Цю техніку «перемикання» оскаржувала HMRC, і вона суворо фактично-специфічна; спеціалізована консультація обов'язкова перед впровадженням.
Відсутність обрання протягом 2 років. Якщо обрання не зроблено, HMRC визначатиме основне місце проживання на основі фактичного аналізу реального проживання, реєстрації council tax, рахунків за комунальні послуги, реєстрації у лікаря, шкільних адрес дітей тощо. Фактичний варіант за замовчуванням зазвичай невигідний для того, хто справді має другу нерухомість — ретельна документація підтримує позицію, але відсутність обрання зазвичай означає, що пільга дістається туди, куди вирішить HMRC, а не туди, куди хотів платник податку.
Сад і територія 0.5 гектара
Згідно з Section 222(2) TCGA 1992, сад та прилегла територія, що підпадають під PRR, обмежені 0.5 ГЕКТАРА (1.24 акра), включно з ділянкою, на якій розташований сам будинок. Це автоматичне обмеження — застосовується без питань HMRC для будь-якого житла в межах стандартних приміських/міських розмірів.
Більша територія все ще може підпадати під пільгу, якщо HMRC визнає, що вона «потрібна для розумного користування будинком як місцем проживання» з огляду на його розмір та характер. Маєток чи великий заміський будинок можуть виправдати кілька гектарів території, що підпадає під пільгу. Тест характеру є фактично-специфічним, а рішення приймаються на розсуд HMRC з можливістю оскарження. Нещодавні справи трибуналу (наприклад, Phillips, Henderson) давали суперечливі результати.
Якщо територія перевищує визнаний розмір, приріст на надлишок повністю оподатковується CGT. Стратегічні наслідки: якщо хтось володіє будинком із 2 гектарами землі, ретельна структуризація відчуження має значення. Прямий продаж будинку разом з усією землею спричиняє CGT на надлишок. Продаж частини землі окремо девелоперу чи сусідньому землевласнику перед продажем будинку може спричинити оподатковуваний приріст від продажу землі, але зберегти PRR на будинок + утриману 0.5 га. Навпаки, потенціал забудови на землі може значно ускладнити PRR. Для будь-якого відчуження, що включає землю понад 0.5 гектара, отримайте спеціалізовану податкову консультацію перед прийняттям рішення про структуру.
Періоди відсутності
Згідно з Section 223 TCGA 1992, певні періоди, коли ви не проживали у своєму основному домі, все ще зараховуються як кваліфіковане проживання для цілей PRR — за умови що ви фактично проживали в нерухомості як основному домі і ДО, і ПІСЛЯ відсутності. Основні дозволені відсутності:
- Будь-яка причина — до 3 років сукупно: подорожі, творча відпустка, сімейні обставини, будь-яка причина. 3 роки можна розподілити на кілька непослідовних відсутностей.
- Робота, що вимагає проживання в іншому місці — до 4 років сукупно: відрядження на роботу в іншу локацію в UK чи за кордоном. Має вимагатися роботодавцем.
- Робота за кордоном з усіма обов'язками, що виконуються за кордоном, — без обмеження: повна зайнятість за кордоном без обов'язків у UK. Без обмеження за часом. Поширено серед міжнародних працівників та експатів, що зберігають нерухомість у UK.
Кожна відсутність має бути «затиснута» між періодами фактичного проживання в основному домі. Обмежені винятки застосовуються, коли роботодавець вимагав переїзду вже після початку відсутності (тож власник не міг повернутися). HMRC manual CG65040 і далі охоплює детальні умови.
Непроживання після відсутності. Якщо ви ніколи не повертаєтесь до проживання в нерухомості як основному домі після відсутності (наприклад, ви продали її безпосередньо з орендарем), відсутність не зараховується, і цей період стає некваліфікованим періодом оренди. Обмежені винятки існують там, де непроживання сталося з причин, що справді не залежали від вас. Документація має значення — трудові договори, плани повернення в UK, зміни реєстрації у лікаря — все це допомагає встановити намір повернутися, якщо це стає предметом спору в трибуналі.
Rent-a-Room проти повної оренди
Схема Rent-a-Room дозволяє отримувати до £7,500/рік (£3,750, якщо ділите з іншим мешканцем того ж об'єкта) орендного доходу від квартиранта, що ділить з вами основне житло, без сплати прибуткового податку. Важливо, що прийом квартирантів за схемою Rent-a-Room НЕ порушує ваш PRR — нерухомість залишається вашим основним місцем проживання протягом усього періоду, а домовленість з квартирантом зараховується як спільне проживання.
Повна оренда — це інша ситуація. Якщо ви виїжджаєте і здаєте в оренду весь об'єкт (або здаєте кімнати орендарям, де ви більше не проживаєте), нерухомість переходить зі статусу основного дому до інвестиційної нерухомості для цілей PRR. Період оренди (за винятком будь-яких фінальних 9 місяців) стає некваліфікованим, що дає оподатковувану частку приросту при подальшому продажу. Після квітня 2020 року Letting Relief також не діє, якщо ви не повернулися до спільного проживання протягом періоду оренди.
Ефективність Rent-a-Room з погляду CGT є суттєвою. Квартирант, що платить £600/місяць (£7,200/рік), генерує повністю неоподатковуваний дохід, зберігаючи 100% PRR при подальшому продажі дому. Та ж нерухомість, що генерує £600/місяць від повного орендаря, коли власник виїхав, створює оподатковувану орендну нерухомість ТА пропорційно підриває PRR. Стратегічний Rent-a-Room — один з найефективніших з погляду CGT способів монетизувати вільні спальні в основному домі, особливо привабливий для тих, чиї діти виїхали, та власників, що живуть самі у нерухомості високої вартості. Схема застосовується за бажанням через самооцінку податку (Self Assessment), поле 50/52, щороку, коли ви хочете нею скористатися.
Об'єкти змішаного використання
Об'єкт змішаного використання — наприклад, магазин з квартирою над ним, де власник проживає в квартирі та веде магазин, — підпадає під PRR лише щодо житлової частини. Приріст при продажу має бути розподілений між житловим будинком та комерційними приміщеннями, зазвичай на основі площі поверху чи ринкової вартості (залежно від того, що HMRC визнає справедливим для конкретного об'єкта).
Робочий приклад. Куплено за £200,000 у 2010 році, продано за £400,000 у 2025 році. Площа поверху: 60% житлова, 40% комерційна. PRR застосовується до 60% × £200k приросту = £120k звільнено. Решта 40% × £200k = £80,000 оподатковуваний приріст. CGT за ставками для комерційної нерухомості (10% базова / 20% вища до жовтня 2024; підвищено до 18% / 24% після жовтня 2024 для відповідності житловій нерухомості — перевіряйте чинні ставки). Річна неоподатковувана сума £3,000 (2025/26) зменшує оподатковувану суму. Чистий податок £14k-£19k залежно від граничної ставки.
Домашній офіс та виключне використання для бізнесу. Якщо частина житлового дому використовується ВИКЛЮЧНО для бізнесу — окрема офісна кімната, що використовується лише для бізнесу без іншого призначення, — ця частина виключається з PRR. Якщо домашній офіс також використовується для особистих цілей (наприклад, стіл у спальні, обідній стіл слугує робочим місцем), PRR зберігається повністю. Більшість самозайнятих осіб, що працюють з дому, зберігають PRR повністю, оскільки виключне використання є рідкістю. Спеціалізована консультація обов'язкова там, де значна частина дому використовується виключно для бізнесу і планується майбутнє відчуження.
Розрахунок часткового PRR
Сценарій. Куплено квартиру в березні 2008 року за £200,000. Проживання в ній як в основному домі до квітня 2016 року (96 місяців). Переїзд у новий сімейний дім, здача квартири в оренду одному орендарю (без спільного проживання) з квітня 2016 по квітень 2024 (96 місяців). Продано в березні 2025 року за £350,000 (ще 11 місяців володіння після виїзду орендаря, включно з фінальними 9 місяцями).
Загальний період володіння. Березень 2008 — березень 2025 = 17 років = 204 місяці.
Приріст. £350,000 - £200,000 = £150,000 (для спрощення ігноруємо допустимі витрати на поліпшення — на практиці слід вирахувати гербовий збір, огляд, юридичний супровід при купівлі та капітальні витрати на поліпшення нерухомості, а також юридичний супровід/комісію агента при продажу).
Кваліфіковані місяці. 96 (фактичне проживання березень 2008 — квітень 2016) + 9 (фінальний період) = 105 місяців.
Частка, звільнена за PRR. £150,000 × 105/204 = £77,206.
Оподатковуваний приріст до пільг. £150,000 - £77,206 = £72,794. Letting Relief: £0 (немає спільного проживання протягом періоду оренди після квітня 2020 року).
Мінус річна неоподатковувана сума. £3,000 (2025/26) → оподатковується £69,794.
CGT на житлову нерухомість за вищою ставкою 24%(після жовтня 2024): £69,794 × 24% = £16,751. (За базовою ставкою 18% це було б £12,563; ефективна ставка залежить від сукупного доходу платника податку.)
Звітування. Відчуження має бути повідомлене через 60-денну декларацію CGT на нерухомість UK на gov.uk/report-and-pay-your-capital-gains-tax протягом 60 днів після завершення угоди. Попередній податок має бути сплачений протягом того ж 60-денного вікна, а остаточна позиція підтверджується через декларацію самооцінки (Self Assessment) за відповідний рік. Пізні декларації тягнуть штрафи у розмірі £100 + £10/день з 3-го місяця. Необхідна документація: акт завершення початкової купівлі, всі квитанції на витрати з поліпшення, акт завершення продажу, докази дат фактичного проживання (council tax, лікар, рахунки за комунальні послуги).