માર્ગદર્શિકા · પ્રોપર્ટી અને CGT
UK પ્રોપર્ટી પર કેપિટલ ગેન્સ ટેક્સ 2026/27: PPR રિલીફ, લેટિંગ્સ અને 60-દિવસનો નિયમ
UK પ્રોપર્ટી વેચવાથી નોંધપાત્ર કેપિટલ ગેન્સ ટેક્સ (CGT) બિલ ટ્રિગર થઈ શકે છે — અથવા, જો તમે Private Residence Relief (PPR) માટે લાયક હો, તો કોઈ ટેક્સ નહીં. નિયમો વિગતવાર છે: રહેણાંક પ્રોપર્ટી પર CGT દરો 18% (બેઝિક-રેટ ટેક્સપેયર્સ) અને 24% (હાયર/એડિશનલ રેટ) છે, વાર્ષિક મુક્તિ રકમ માત્ર £3,000 છે, તમારું મુખ્ય ઘર સંપૂર્ણપણે મુક્ત છે પરંતુ ભાડે આપવાનો કોઈપણ સમયગાળો મુક્ત નથી, એપ્રિલ 2020થી લેટિંગ્સ રિલીફ મોટાભાગે નાબૂદ કરવામાં આવ્યું, અને ઓક્ટોબર 2021થી બાકી કોઈપણ ટેક્સ પૂર્ણતાના 60 દિવસમાં HMRCને જાણ કરવો અને ચૂકવવો આવશ્યક છે. આ માર્ગદર્શિકામાં CGT ગણતરીનું સૂત્ર, PPR સંપૂર્ણ રીતે, અંતિમ 9-મહિનાનો નિયમ, નિવાસને લેટિંગ સાથે મિશ્ર કરવા પર શું થાય છે, સંયુક્ત માલિકી, બિન-UK નિવાસીઓ અને HMRC Property Account નો ઉપયોગ કેવી રીતે કરવો તે આવરી લેવામાં આવ્યું છે.
મુખ્ય CGT પ્રોપર્ટી આંકડા — 2026/27
- CGT દર — બેઝિક-રેટ ટેક્સપેયર: રહેણાંક પ્રોપર્ટી પર 18%
- CGT દર — હાયર/એડિશનલ-રેટ ટેક્સપેયર: રહેણાંક પ્રોપર્ટી પર 24%
- વાર્ષિક મુક્તિ રકમ: £3,000
- PPR — મુખ્ય ઘર: 100% મુક્ત
- PPR — માલિકીનો અંતિમ સમયગાળો: 9 મહિના હંમેશા મુક્ત
- Lettings Relief: એપ્રિલ 2020થી બિન-શેર્ડ-ઓક્યુપેશન કેસ માટે નાબૂદ
- 60-દિવસની રિપોર્ટિંગ ડેડલાઇન: પૂર્ણતાની તારીખથી
રહેણાંક પ્રોપર્ટી પર CGT દરો
UK રહેણાંક પ્રોપર્ટી પર કેપિટલ ગેન અન્ય સંપત્તિ પરના ગેન કરતાં અલગ દરે ટેક્સ લાગે છે. 2026/27માં રહેણાંક પ્રોપર્ટીના દરો છે:
- 18% — કરપાત્ર ગેનના તે ભાગ પર, જે તમારી આવક સાથે ઉમેરવામાં આવે ત્યારે બેઝિક-રેટ આવકવેરા બેન્ડમાં આવે છે (2026/27 માટે £50,270 સુધી).
- 24% — ગેનના કોઈપણ ભાગ પર જે બેઝિક-રેટ થ્રેશોલ્ડથી ઉપર છે.
આ દરો Autumn Budget 2024 દ્વારા બદલવામાં આવ્યા હતા: હાયર દર 28%થી ઘટાડીને 24% કરવામાં આવ્યો (6 એપ્રિલ 2024થી અસરકારક). આ દરો ખાસ કરીને રહેણાંક પ્રોપર્ટીને લાગુ પડે છે — કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી, શેર અને મોટાભાગની અન્ય સંપત્તિ પરના ગેન ઓક્ટોબર 2024થી સામાન્ય CGT દરો 18%/24% (અગાઉ 10%/20%) નો ઉપયોગ કરે છે.
2026/27 માટે વાર્ષિક મુક્તિ રકમ પ્રત્યેક વ્યક્તિ માટે £3,000 છે (2023/24માં £6,000 અને 2022/23માં £12,300થી ઘટીને). આનો અર્થ એ છે કે ટેક્સ વર્ષમાં નેટ કેપિટલ ગેનનું પ્રથમ £3,000 CGTથી મુક્ત છે.
પ્રોપર્ટી માટે CGT ગણતરીનું સૂત્ર
પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર કરપાત્ર ગેનની ગણતરી આ રીતે થાય છે:
ગેન = વેચાણની આવક
− મૂળ ખરીદી કિંમત
− ઉન્નતિ ખર્ચ (કેપિટલ સુધારા)
− વેચાણ ખર્ચ (એજન્ટ ફી, કાનૂની ખર્ચ, ખરીદી પર SDLT)
− PPR રિલીફ (જો લાગુ પડે તો)
− વાર્ષિક મુક્તિ રકમ (£3,000)
= કરપાત્ર ગેન
ઉન્નતિ ખર્ચ એટલે કેપિટલ સુધારા જે પ્રોપર્ટીની કિંમતમાં વધારો કરે છે — જેમ કે લોફ્ટ કન્વર્ઝન, એક્સટેન્શન અથવા પ્રોપર્ટી પ્રથમ ખરીદવામાં આવે ત્યારે નવું કિચન. તેમાં નિયમિત જાળવણી અને સમારકામ (ફરીથી પેઇન્ટિંગ, તૂટેલા બોઇલરને એ જ પ્રકારના બોઇલરથી બદલવું, છતની ટાઇલ ઠીક કરવી)નો સમાવેશ થતો નથી. કેપિટલ સુધારા અને રેવન્યુ જાળવણી વચ્ચેનો ભેદ HMRC સાથેના વિવાદોનો સામાન્ય સ્રોત છે.
Private Residence Relief (PPR)
PPR એ પ્રોપર્ટી CGTમાં સૌથી મૂલ્યવાન રિલીફ છે. તે તે સમયગાળાને આભારી ગેનને મુક્તિ આપે છે જ્યારે પ્રોપર્ટી તમારું એકમાત્ર અથવા મુખ્ય ઘર હતું. જો તમે પ્રોપર્ટીની માલિકી ધરાવી અને માલિકીના સમગ્ર સમયગાળા દરમિયાન તેમાં તમારા મુખ્ય ઘર તરીકે રહ્યા હો, તો ગેનનું 100% મુક્ત છે — ગેન ગમે તેટલો મોટો હોય, કોઈ CGT નહીં.
જો તમે તે તમારું મુખ્ય ઘર ન હોય તેવા સમય માટે (કારણ કે તમે તેને ભાડે આપી, બીજું ઘર ધરાવ્યું, અથવા વ્યવસાયિક હેતુ માટે તેનો ઉપયોગ કર્યો) આંશિક સમય માટે તેની માલિકી ધરાવી હોય, તો PPR-મુક્ત ગેનનો ભાગ છે:
PPR ભાગ = (મુખ્ય ઘર તરીકેના મહિનાઓ + 9 અંતિમ મહિનાઓ) ÷ કુલ માલિકીના મહિનાઓ
તે મહિનાઓ દરમિયાનના વાસ્તવિક ઉપયોગને ધ્યાનમાં લીધા વિના, 9 અંતિમ મહિનાઓ વસવાટના સમયગાળામાં ઉમેરવામાં આવે છે. વિકલાંગ વ્યક્તિઓ અથવા રહેણાંક કેર હોમમાં રહેલા લોકો માટે, અંતિમ સમયગાળો 36 મહિના સુધી વિસ્તૃત કરવામાં આવે છે.
PPR જાળવી રાખતી માન્ય ગેરહાજરીઓ
કાયદો ચોક્કસ "ડીમ્ડ ઓક્યુપેશન" સમયગાળાઓ પણ પ્રદાન કરે છે જે મુખ્ય નિવાસ તરીકે ગણાય છે ભલે તમે શારીરિક રીતે હાજર ન હો:
- 3 વર્ષ સુધીની કોઈપણ ગેરહાજરીનો સમયગાળો, કોઈપણ કારણસર — શરત એ છે કે તમે ગેરહાજરી પહેલાં અને પછી બંને વખત પ્રોપર્ટીમાં તમારા મુખ્ય ઘર તરીકે વસવાટ કર્યો હોય.
- જ્યારે તમે (અથવા તમારો જીવનસાથી) વિદેશમાં કામ કર્યું હોય તેવો કોઈપણ સમયગાળો.
- જ્યારે તમે UKમાં અન્યત્ર કામ કર્યું અને તમારા એમ્પ્લોયરે તમને અન્યત્ર રહેવાની જરૂર પાડી ત્યારે 4 વર્ષ સુધી.
આ ગેરહાજરીઓ ત્યારે જ ગણાય છે જ્યારે ગેરહાજરી પહેલાં અને પછી તરત જ પ્રોપર્ટી તમારું મુખ્ય ઘર હતું. જો તમે ગેરહાજરીના સમયગાળા દરમિયાન પ્રોપર્ટી ભાડે આપી હોય, તો ડીમ્ડ-ઓક્યુપેશન સમયગાળા વાસ્તવિક- લેટિંગ સમયગાળા સાથે એકસાથે ચાલી શકે છે — વધુ એક જટિલતા જેને ઘણીવાર વ્યાવસાયિક ગણતરીની જરૂર પડે છે.
લેટિંગ્સ: નાબૂદ કરાયેલ Lettings Relief
એપ્રિલ 2020 પહેલાં, જે મકાનમાલિકોએ અગાઉ પ્રોપર્ટીમાં પોતાના મુખ્ય ઘર તરીકે વસવાટ કર્યો હતો તેઓ લેટિંગ સમયગાળાને આભારી ગેન પર £40,000 સુધીની Lettings Relief દાવો કરી શકતા હતા. આ "આકસ્મિક મકાનમાલિકો" માટે નોંધપાત્ર રિલીફ હતું જેમણે સ્થળાંતર પછી પોતાનું ભૂતપૂર્વ ઘર ભાડે આપ્યું.
6 એપ્રિલ 2020થી, Lettings Relief મૂળભૂત રીતે પ્રતિબંધિત કરવામાં આવ્યું. તે હવે ફક્ત ત્યારે જ લાગુ પડે છે જ્યારે માલિક લેટિંગ સમયગાળા દરમિયાન ભાડૂત સાથે પ્રોપર્ટીમાં સહ-વસવાટકરતો હોય. આ એક અસામાન્ય વ્યવસ્થા છે (લિવ-ઇન મકાનમાલિક) અને અસરકારક રીતે તે મોટાભાગના મકાનમાલિકો માટે રિલીફ દૂર કરે છે જેમણે ભાડે આપતા પહેલાં પ્રોપર્ટી ખાલી કરી હતી. સંપૂર્ણતા માટે, લાયક કેસો માટે મહત્તમ Lettings Relief £40,000 (અથવા PPRની રકમ, જે ઓછું હોય) જ રહે છે, પરંતુ લાયક કેસો હવે ખૂબ જ દુર્લભ છે.
ઉકેલેલું ઉદાહરણ: David — મિશ્ર નિવાસ અને લેટિંગ
તથ્યો:
- Davidએ જાન્યુઆરી 2017માં £250,000માં પોતાનું ઘર ખરીદ્યું.
- તે જાન્યુઆરી 2025 સુધી (8 વર્ષ = 96 મહિના) તેમાં પોતાના મુખ્ય ઘર તરીકે રહ્યો.
- પછી તેણે તેને 2 વર્ષ (24 મહિના) માટે ભાડે આપ્યું.
- તેણે જાન્યુઆરી 2027માં £450,000માં વેચ્યું.
- કુલ માલિકી: 10 વર્ષ = 120 મહિના.
- મંજૂર ખર્ચ (બંને છેડે કાનૂની ફી): £8,000.
પગલું 1 — કુલ ગેન:
£450,000 − £250,000 − £8,000 = £192,000
પગલું 2 — PPR ભાગ:
લાયક મહિનાઓ: 96 મહિના નિવાસ + 9 અંતિમ મહિનાઓ = 105 મહિના (પરંતુ કુલ = 120 પર મર્યાદિત).
PPR ભાગ: 105/120 = 87.5%
PPR મુક્ત: £192,000 × 87.5% = £168,000
પગલું 3 — કરપાત્ર ગેન:
£192,000 − £168,000 = £24,000
વાર્ષિક મુક્તિ રકમ બાદ: £3,000
નેટ કરપાત્ર ગેન: £21,000
પગલું 4 — ચૂકવવાપાત્ર CGT:
David હાયર-રેટ ટેક્સપેયર છે: £21,000 × 24% = £5,040.
જાન્યુઆરી 2027ની પૂર્ણતાના 60 દિવસમાં બાકી.
60-દિવસનો રિપોર્ટિંગ અને ચુકવણી નિયમ
27 ઓક્ટોબર 2021થી, ચાર્જેબલ CGT ગેન સાથે UK રહેણાંક પ્રોપર્ટીનું વેચાણ કરતા UK નિવાસીઓએ પૂર્ણતાની તારીખના 60 દિવસમાં વેચાણની જાણ કરવી અને બાકી કોઈપણ CGT ચૂકવવો આવશ્યક છે. આ વાર્ષિક Self Assessment રિટર્નથી અલગ (અને તેના કરતાં વહેલું) છે.
તમે HMRC "Report and pay CGT on UK property" ઓનલાઇન સેવા — જેને ક્યારેક Property Account કહેવામાં આવે છે — તેનો ઉપયોગ કરીને રિપોર્ટ કરો છો. તમારે તમારો ટેક્સ બેન્ડ નક્કી કરવા માટે વર્ષ માટેની તમારી આવકનો અંદાજ કાઢવો પડશે, જે ચલ આવક ધરાવતા લોકો માટે 60-દિવસની ગણતરીને અનિશ્ચિત બનાવી શકે છે. જો તમારો આવક અંદાજ ખોટો સાબિત થાય, તો તમે તેને તમારા વાર્ષિક Self Assessment રિટર્ન દ્વારા સુધારો છો; 60-દિવસની ચુકવણીને પેમેન્ટ ઓન એકાઉન્ટ તરીકે ગણવામાં આવે છે.
જો નીચેનામાંથી કોઈ લાગુ પડે તો તમારે 60-દિવસની સેવાનો ઉપયોગ કરવાની જરૂર નથી:
- સંપૂર્ણ ગેન PPR દ્વારા આવરી લેવામાં આવે છે (કોઈ ગેન ઊભો થતો નથી).
- PPR અને વાર્ષિક મુક્તિ રકમ પછીનો નેટ ગેન શૂન્ય અથવા નકારાત્મક છે.
- પ્રોપર્ટી UK રહેણાંક પ્રોપર્ટી નથી (દા.ત. કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી, વિદેશી પ્રોપર્ટી).
60-દિવસની ડેડલાઇન ચૂકી જવા બદલ દંડ: કોઈપણ વિલંબ માટે £100 સ્વયંસંચાલિત દંડ; 6 અને 12 મહિને વધુ £300 (અથવા ટેક્સનું 5%, જે વધુ હોય) ના દંડ; ડેડલાઇન પછીના 1–90 દિવસ માટે દરરોજ £10નો દંડ.
બિન-UK નિવાસીઓ: વિશેષ નિયમો
બિન-UK નિવાસીઓ UK પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર Non-Resident CGT (NRCGT)ને પાત્ર છે. એપ્રિલ 2019થી, NRCGT બિન-UK નિવાસીઓ દ્વારા તમામ UK જમીન અને પ્રોપર્ટી (રહેણાંક અને કોમર્શિયલ) પરના ગેનને લાગુ પડે છે. બિન-નિવાસીઓ માટે UK પ્રોપર્ટી પરના નુકસાનને ફક્ત અન્ય UK પ્રોપર્ટી ગેન સામે જ ઓફસેટ કરી શકાય છે. બિન-નિવાસીઓએ પણ 60-દિવસની રિપોર્ટિંગ સેવાનો ઉપયોગ કરવો આવશ્યક છે (અથવા નુકસાન થાય તો પણ 60 દિવસમાં જાણ કરવી). Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) £500,000થી વધુ કિંમતની અને સંબંધિત વ્યક્તિઓને ભાડે આપેલી કંપનીઓ દ્વારા ધારણ કરાયેલી રહેણાંક પ્રોપર્ટી માટે વધારાના ચાર્જ લાગુ કરે છે.
CGT નુકસાન, bed-and-breakfast અને અન્ય આયોજન
UK પ્રોપર્ટીના વેચાણ પરના કેપિટલ નુકસાનને તે જ વર્ષના ગેન સામે સેટ કરવામાં આવે છે, પછી ભવિષ્યના વર્ષોમાં આગળ લઈ જવામાં આવે છે (પરંતુ પાછળ નહીં). જ્યારે ચૂકવવાનો કોઈ ટેક્સ ન હોય ત્યારે પણ HMRCને નુકસાનની જાણ કરો — આમ કરવાથી તમે આગળ લઈ જવાયેલી રકમનું રક્ષણ કરો છો. UK રહેણાંક પ્રોપર્ટી પરના નુકસાન રિંગ-ફેન્સ્ડ છે: તેમને ફક્ત UK રહેણાંક પ્રોપર્ટીના ગેન સામે જ ઓફસેટ કરી શકાય છે, શેર અથવા અન્ય સંપત્તિ પરના ગેન સામે નહીં.
bed-and-breakfast નિયમ તમને પ્રોપર્ટી વેચીને માત્ર નુકસાનને ક્રિસ્ટલાઇઝ કરવા 30 દિવસમાં તે જ (અથવા મોટાભાગે તે જ) પ્રોપર્ટીને ફરીથી ખરીદવાથી અટકાવે છે. પ્રોપર્ટી માટે આ ભાગ્યે જ વ્યવહારુ મુદ્દો છે પરંતુ સિદ્ધાંત લાગુ પડે છે. વેચાણ પહેલાં જીવનસાથીને પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર કરવું (તેમની વાર્ષિક મુક્તિ રકમ અથવા ઓછા CGT દરનો ઉપયોગ કરવા) નો-ગેન/નો-લોસ ઇન્ટર-સ્પાઉસ નિયમનો ઉપયોગ કરે છે; સાવચેત સમય અને લાભકારી માલિકીનું વાસ્તવિક ટ્રાન્સફર જરૂરી છે.