Podatek od zysków kapitałowych (CGT) od nieruchomości w UK 2026/27: ulga PPR, wynajem i zasada 60 dni

Stawki CGT od nieruchomości mieszkalnych

Zyski kapitałowe od nieruchomości mieszkalnych w UK są opodatkowane inaczej niż zyski z innych aktywów. Stawki dla nieruchomości mieszkalnych w 2026/27 to:

• 18% — od części zysku podlegającego opodatkowaniu, która po doliczeniu do dochodu mieści się w progu podstawowej stawki podatku dochodowego (do £50,270 w 2026/27).
• 24% — od dowolnej części zysku powyżej progu podstawowej stawki.

Stawki te zostały zmienione przez budżet jesienny 2024 (Autumn Budget 2024): wyższa stawka została obniżona z 28% do 24% (ze skutkiem od 6 kwietnia 2024 r.). Stawki te mają zastosowanie konkretnie do nieruchomości mieszkalnych — zyski z nieruchomości komercyjnych, akcji i większości innych aktywów podlegają ogólnym stawkom CGT 18%/24% od października 2024 r. (wcześniej 10%/20%).

Roczna kwota wolna od podatku w 2026/27 wynosi £3,000 na osobę (spadek z £6,000 w 2023/24 i £12,300 w 2022/23). Oznacza to, że pierwsze £3,000 netto zysków kapitałowych w danym roku podatkowym jest wolne od CGT.

Wzór na obliczenie CGT od nieruchomości

Zysk podlegający opodatkowaniu przy zbyciu nieruchomości oblicza się następująco:

Wydatki na ulepszenie oznaczają nakłady kapitałowe zwiększające wartość nieruchomości — takie jak adaptacja poddasza, rozbudowa lub nowa kuchnia przy pierwszym zakupie i wykończeniu nieruchomości. Nie obejmuje to rutynowej konserwacji i napraw (odmalowanie, wymiana bojlera na identyczny model, naprawa dachówki). Rozróżnienie między nakładem kapitałowym a bieżącą konserwacją jest częstym źródłem sporów z HMRC.

Private Residence Relief (PPR)

PPR to najcenniejsza ulga w zakresie CGT od nieruchomości. Zwalnia zysk przypadający na okresy, gdy nieruchomość była Twoim jedynym lub głównym domem. Jeśli posiadałeś nieruchomość i mieszkałeś w niej jako głównym domu przez cały okres posiadania, 100% zysku jest zwolnione — brak CGT, niezależnie od wielkości zysku.

Jeśli posiadałeś nieruchomość przez część czasu, gdy nie była ona Twoim głównym domem (ponieważ ją wynajmowałeś, miałeś drugi dom lub wykorzystywałeś ją do celów biznesowych), część zysku zwolniona w ramach PPR wynosi:

Ułamek PPR = (miesiące jako główny dom + 9 miesięcy końcowych) ÷ łączna liczba miesięcy posiadania

9 miesięcy końcowych dolicza się do okresu zamieszkania niezależnie od faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości w tym czasie. Dla osób niepełnosprawnych lub przebywających w placówkach opieki okres końcowy jest wydłużony do 36 miesięcy.

Dopuszczalne okresy nieobecności zachowujące PPR

Przepisy przewidują również pewne okresy „uznanego zamieszkiwania", które liczą się jako główne miejsce zamieszkania, mimo że fizycznie nie byłeś obecny:

• Dowolny okres nieobecności do 3 lat, z dowolnego powodu — pod warunkiem że zajmowałeś nieruchomość jako główny dom zarówno przed, jak i po tej nieobecności.
• Dowolny okres, gdy Ty (lub Twój małżonek) pracowaliście za granicą.
• Do 4 lat, gdy pracowałeś w innym miejscu w UK, a pracodawca wymagał od Ciebie zamieszkania gdzie indziej.

Te okresy nieobecności liczą się tylko wtedy, gdy nieruchomość była Twoim głównym domem bezpośrednio przed i po nieobecności. Jeśli wynajmowałeś nieruchomość w okresie nieobecności, okresy uznanego zamieszkiwania mogą przebiegać równolegle z okresem faktycznego wynajmu — co jest dodatkową komplikacją często wymagającą profesjonalnego obliczenia.

Wynajem: zniesiona ulga Lettings Relief

Przed kwietniem 2020 r. wynajmujący, którzy wcześniej mieszkali w nieruchomości jako w głównym domu, mogli ubiegać się o Lettings Relief w wysokości do £40,000 od zysku przypadającego na okres wynajmu. Była to znacząca ulga dla „przypadkowych wynajmujących", którzy wynajmowali swój były dom po przeprowadzce.

Od 6 kwietnia 2020 r. Lettings Relief została zasadniczo ograniczona. Obecnie ma zastosowanie tylko wtedy, gdy właściciel wspólnie zamieszkiwał nieruchomość z lokatorem w okresie wynajmu. Jest to nietypowe rozwiązanie (wynajmujący mieszkający razem z lokatorem) i w praktyce eliminuje ulgę dla zdecydowanej większości wynajmujących, którzy wyprowadzili się przed wynajęciem nieruchomości. Dla porządku — maksymalna wysokość Lettings Relief pozostaje £40,000 (lub kwota PPR, jeśli jest niższa) dla kwalifikujących się przypadków, ale takie przypadki są obecnie bardzo rzadkie.

Przykład obliczenia: David — mieszane zamieszkanie i wynajem

Zasada zgłoszenia i zapłaty w ciągu 60 dni

Od 27 października 2021 r. rezydenci UK zbywający nieruchomość mieszkalną w UK z zyskiem podlegającym CGT muszą zgłosić transakcję i zapłacić należny CGT w ciągu 60 dni od daty finalizacji. Jest to obowiązek odrębny od (i wcześniejszy niż) roczne zeznanie Self Assessment.

Zgłoszenia dokonuje się za pomocą usługi online HMRC „Report and pay CGT on UK property" — czasami nazywanej Property Account. Musisz oszacować swój dochód za dany rok, aby ustalić próg podatkowy, co może utrudniać obliczenie w ramach zasady 60 dni osobom o zmiennym dochodzie. Jeśli Twoje oszacowanie dochodu okaże się błędne, korygujesz je w rocznym zeznaniu Self Assessment; płatność w ramach zasady 60 dni jest traktowana jako zaliczka.

Usługi 60-dniowej nie musisz używać, jeśli:

• Cały zysk jest pokryty przez PPR (nie powstaje żaden zysk).
• Zysk netto po uwzględnieniu PPR i rocznej kwoty wolnej od podatku wynosi zero lub jest ujemny.
• Nieruchomość nie jest nieruchomością mieszkalną w UK (np. nieruchomość komercyjna, nieruchomość zagraniczna).

Kary za przekroczenie terminu 60 dni: automatyczna kara £100 za każde opóźnienie; kolejne kary w wysokości £300 (lub 5% podatku, jeśli kwota ta jest wyższa) po 6 i 12 miesiącach; kary dzienne £10 za dzień od 1. do 90. dnia po upływie terminu.

Nierezydenci UK: zasady szczególne

Nierezydenci UK podlegają Non-Resident CGT (NRCGT) przy zbyciu nieruchomości w UK. Od kwietnia 2019 r. NRCGT obejmuje zyski z całego gruntu i nieruchomości w UK (mieszkalnych i komercyjnych) osiągane przez nierezydentów. Straty na nieruchomościach w UK mogą być kompensowane wyłącznie z innymi zyskami z nieruchomości w UK w przypadku nierezydentów. Nierezydenci muszą również korzystać z usługi zgłoszenia 60-dniowego (lub zgłosić w ciągu 60 dni nawet w przypadku straty). Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) nakłada dodatkowe opłaty na nieruchomości mieszkalne o wartości powyżej £500,000 posiadane przez spółki i wynajmowane osobom powiązanym.

Straty CGT, zasada „bed-and-breakfast" i inne planowanie

Straty kapitałowe ze zbycia nieruchomości w UK są rozliczane z zyskami z tego samego roku, a następnie przenoszone na przyszłe lata (ale nie wstecz). Zgłaszaj straty do HMRC nawet wtedy, gdy nie ma podatku do zapłaty — dzięki temu zabezpieczasz kwotę przenoszoną na przyszłe lata. Straty na nieruchomościach mieszkalnych w UK są wyodrębnione: można je kompensować wyłącznie z zyskami z nieruchomości mieszkalnych w UK, a nie z zyskami z akcji czy innych aktywów.

Zasada „bed-and-breakfast" uniemożliwia sprzedaż nieruchomości i odkupienie tej samej (lub w istotnym stopniu tej samej) nieruchomości w ciągu 30 dni wyłącznie w celu zrealizowania straty. W przypadku nieruchomości rzadko jest to praktycznym problemem, ale zasada nadal obowiązuje. Przekazanie nieruchomości małżonkowi przed sprzedażą (aby wykorzystać jego roczną kwotę wolną od podatku lub niższą stawkę CGT) opiera się na zasadzie „no-gain/no-loss" między małżonkami; wymaga to starannego wyboru terminu i faktycznego przekazania własności ekonomicznej.