گائیڈ · جائیداد اور CGT
یوکے جائیداد پر کیپیٹل گینز ٹیکس 2026/27: PPR ریلیف، لیٹنگز اور 60 دن کا اصول
یوکے جائیداد فروخت کرنے سے ایک اہم کیپیٹل گینز ٹیکس (CGT) بل عائد ہو سکتا ہے — یا، اگر آپ پرائیویٹ ریزیڈنس ریلیف (PPR) کے اہل ہیں، تو بالکل کوئی ٹیکس نہیں۔ اصول تفصیلی ہیں: رہائشی جائیداد پر CGT کے نرخ 18% (بیسک ریٹ ٹیکس دہندگان) اور 24% (ہائیر/ایڈیشنل ریٹ) ہیں، سالانہ چھوٹ کی رقم محض £3,000 ہے، آپ کا مرکزی گھر مکمل طور پر مستثنیٰ ہے لیکن کرائے پر دینے کی کوئی بھی مدت مستثنیٰ نہیں، لیٹنگز ریلیف اپریل 2020 سے زیادہ تر ختم کر دی گئی، اور اکتوبر 2021 سے کوئی بھی واجب الادا ٹیکس HMRC کو تکمیل کے 60 دن کے اندر رپورٹ اور ادا کرنا ضروری ہے۔ یہ گائیڈ CGT کے حساب کا فارمولا، مکمل PPR، حتمی 9 ماہ کا اصول، رہائش اور کرائے کے ملاپ پر کیا ہوتا ہے، مشترکہ ملکیت، غیر یوکے رہائشی، اور HMRC پراپرٹی اکاؤنٹ استعمال کرنے کا طریقہ بتاتی ہے۔
اہم CGT جائیداد اعداد و شمار — 2026/27
- CGT نرخ — بیسک ریٹ ٹیکس دہندہ: رہائشی جائیداد پر 18%
- CGT نرخ — ہائیر/ایڈیشنل ریٹ ٹیکس دہندہ: رہائشی جائیداد پر 24%
- سالانہ چھوٹ کی رقم: £3,000
- PPR — مرکزی گھر: 100% مستثنیٰ
- PPR — ملکیت کی حتمی مدت: 9 ماہ ہمیشہ مستثنیٰ
- لیٹنگز ریلیف: اپریل 2020 سے غیر مشترکہ قیام کے معاملات کے لیے ختم
- 60 دن کی رپورٹنگ ڈیڈ لائن: تکمیل کی تاریخ سے
رہائشی جائیداد پر CGT کے نرخ
یوکے رہائشی جائیداد پر کیپیٹل گینز کو دیگر اثاثوں پر ہونے والے منافع سے مختلف نرخوں پر ٹیکس دیا جاتا ہے۔ 2026/27 میں رہائشی جائیداد کے نرخ یہ ہیں:
- 18% — قابلِ ٹیکس منافع کے اس حصے پر جو، آپ کی آمدنی میں شامل کرنے پر، بیسک ریٹ انکم ٹیکس بینڈ میں آتا ہے (2026/27 کے لیے £50,270 تک)۔
- 24% — منافع کے کسی بھی ایسے حصے پر جو بیسک ریٹ حد سے اوپر ہے۔
یہ نرخ آٹم بجٹ 2024 کے ذریعے تبدیل کیے گئے تھے: ہائیر ریٹ کو 28% سے کم کر کے 24% کر دیا گیا (6 اپریل 2024 سے مؤثر)۔ یہ نرخ خاص طور پر رہائشی جائیداد پر لاگو ہوتے ہیں — تجارتی جائیداد، شیئرز اور زیادہ تر دیگر اثاثوں پر منافع اکتوبر 2024 سے عمومی CGT کے نرخ 18%/24% استعمال کرتا ہے (پہلے 10%/20%)۔
2026/27 کے لیے سالانہ چھوٹ کی رقم فی فرد £3,000 ہے (2023/24 میں £6,000 اور 2022/23 میں £12,300 سے کم ہو کر)۔ اس کا مطلب ہے کہ ٹیکس سال میں خالص کیپیٹل گینز کا پہلا £3,000 CGT سے آزاد ہے۔
جائیداد کے لیے CGT کے حساب کا فارمولا
جائیداد کی فروخت پر قابلِ ٹیکس منافع اس طرح حساب کیا جاتا ہے:
منافع = فروخت کی رقم
− اصل خریداری قیمت
− بہتری کے اخراجات (سرمائے کی بہتری)
− فروخت کے اخراجات (ایجنٹ فیس، قانونی اخراجات، خریداری پر SDLT)
− PPR ریلیف (اگر لاگو ہو)
− سالانہ چھوٹ کی رقم (£3,000)
= قابلِ ٹیکس منافع
بہتری کے اخراجات کا مطلب ہے سرمائے کی بہتری جو جائیداد کی قیمت میں اضافہ کرتی ہے — جیسے لوفٹ کنورژن، توسیع یا نئی کچن جب جائیداد پہلی بار خریدی اور تیار کی جائے۔ اس میں معمول کی دیکھ بھال اور مرمت (دوبارہ پینٹ کرنا، خراب بوائلر کو ویسے ہی تبدیل کرنا، چھت کی ٹائل ٹھیک کرنا) شامل نہیں۔ سرمائے کی بہتری اور ریوینیو دیکھ بھال کے درمیان فرق HMRC کے ساتھ تنازعات کا ایک عام ذریعہ ہے۔
پرائیویٹ ریزیڈنس ریلیف (PPR)
PPR جائیداد CGT میں سب سے قیمتی ریلیف ہے۔ یہ ان مدتوں سے منسوب منافع کو مستثنیٰ قرار دیتی ہے جب جائیداد آپ کا واحد یا مرکزی گھر تھی۔ اگر آپ جائیداد کے مالک تھے اور ملکیت کی پوری مدت میں اسے اپنے مرکزی گھر کے طور پر استعمال کیا، تو منافع کا 100% مستثنیٰ ہے — چاہے منافع کتنا ہی بڑا کیوں نہ ہو، بالکل کوئی CGT نہیں۔
اگر آپ کچھ عرصے کے لیے جائیداد کے مالک تھے بغیر اس کے آپ کا مرکزی گھر رہنے کے (کیونکہ آپ نے اسے کرائے پر دیا، دوسرا گھر رکھا، یا کاروباری مقاصد کے لیے استعمال کیا)، تو منافع کا وہ حصہ جو PPR-مستثنیٰ ہے یہ ہے:
PPR تناسب = (مرکزی گھر کے مہینے + 9 حتمی مہینے) ÷ کل ملکیت کے مہینے
9 حتمی مہینے قیام کی مدت میں شامل کیے جاتے ہیں چاہے ان مہینوں کے دوران اصل استعمال کچھ بھی رہا ہو۔ معذور افراد یا نگہداشتی گھروں میں رہنے والوں کے لیے، حتمی مدت کو بڑھا کر 36 ماہ کر دیا جاتا ہے۔
اجازت یافتہ غیر موجودگیاں جو PPR برقرار رکھتی ہیں
قانون سازی میں کچھ "خود بخود رہائش" کی مدتیں بھی فراہم کی گئی ہیں جو مرکزی رہائش شمار ہوتی ہیں چاہے آپ جسمانی طور پر موجود نہ رہے ہوں:
- کسی بھی وجہ سے 3 سال تک کی کوئی بھی غیر موجودگی — بشرطیکہ آپ غیر موجودگی سے پہلے اور بعد میں جائیداد کو اپنے مرکزی گھر کے طور پر استعمال کرتے رہے ہوں۔
- کوئی بھی مدت جب آپ (یا آپ کے شریک حیات) بیرون ملک کام کرتے رہے۔
- 4 سال تک جب آپ نے یوکے کے کسی اور مقام پر کام کیا اور آپ کے آجر نے آپ کو کہیں اور رہنے کا پابند کیا۔
یہ غیر موجودگیاں صرف اسی وقت شمار ہوتی ہیں جب جائیداد غیر موجودگی سے فوراً پہلے اور بعد میں آپ کا مرکزی گھر رہی ہو۔ اگر آپ نے غیر موجودگی کی مدت کے دوران جائیداد کرائے پر دی، تو خود بخود رہائش کی مدتیں اصل کرائے کی مدت کے ساتھ ساتھ چل سکتی ہیں — ایک اور پیچیدگی جو اکثر پیشہ ورانہ حساب کی متقاضی ہوتی ہے۔
لیٹنگز: ختم کی گئی لیٹنگز ریلیف
اپریل 2020 سے پہلے، مکان مالکان جو پہلے جائیداد میں اپنے مرکزی گھر کے طور پر رہ چکے تھے، کرائے کی مدت سے منسوب منافع پر £40,000 تک لیٹنگز ریلیف کا دعویٰ کر سکتے تھے۔ یہ "حادثاتی مکان مالکان" کے لیے ایک اہم ریلیف تھی جو نقل مکانی کے بعد اپنا سابقہ گھر کرائے پر دیتے تھے۔
6 اپریل 2020 سے، لیٹنگز ریلیف کو بنیادی طور پر محدود کر دیا گیا۔ یہ اب صرف اسی صورت میں لاگو ہوتی ہے جب مالک کرائے کی مدت کے دوران کرایہ دار کے ساتھ جائیداد میں مشترکہ قیام میں ہو۔ یہ ایک غیر معمولی انتظام ہے (ایک ساتھ رہنے والا مکان مالک) اور مؤثر طور پر اکثریتی مکان مالکان کے لیے یہ ریلیف ختم کر دیتا ہے جو کرائے پر دینے سے پہلے جائیداد خالی کر دیتے ہیں۔ مکمل معلومات کے لیے، اہل معاملات کے لیے زیادہ سے زیادہ لیٹنگز ریلیف £40,000 (یا PPR کی رقم، جو بھی کم ہو) ہی رہتی ہے، لیکن اہل معاملات اب بہت نایاب ہیں۔
حل شدہ مثال: ڈیوڈ — ملی جلی رہائش اور کرایہ داری
حقائق:
- ڈیوڈ نے جنوری 2017 میں £250,000 میں اپنا گھر خریدا۔
- وہ جنوری 2025 تک اپنے مرکزی گھر کے طور پر اس میں رہا (8 سال = 96 ماہ)۔
- پھر اس نے اسے 2 سال (24 ماہ) کے لیے کرائے پر دیا۔
- اس نے جنوری 2027 میں £450,000 میں فروخت کیا۔
- کل ملکیت: 10 سال = 120 ماہ۔
- قابلِ اجازت اخراجات (دونوں طرف قانونی فیس): £8,000۔
مرحلہ 1 — کل منافع:
£450,000 − £250,000 − £8,000 = £192,000
مرحلہ 2 — PPR تناسب:
اہل مہینے: 96 ماہ رہائش + 9 حتمی مہینے = 105 مہینے (لیکن کل = 120 پر محدود)۔
PPR تناسب: 105/120 = 87.5%
PPR مستثنیٰ: £192,000 × 87.5% = £168,000
مرحلہ 3 — قابلِ ٹیکس منافع:
£192,000 − £168,000 = £24,000
سالانہ چھوٹ کی رقم منہا: £3,000
خالص قابلِ ٹیکس منافع: £21,000
مرحلہ 4 — واجب الادا CGT:
ڈیوڈ ایک ہائیر ریٹ ٹیکس دہندہ ہے: £21,000 × 24% = £5,040۔
جنوری 2027 کی تکمیل کے 60 دن کے اندر واجب الادا۔
60 دن کا رپورٹنگ اور ادائیگی کا اصول
27 اکتوبر 2021 سے، یوکے رہائشی جائیداد کو ٹھکانے لگانے والے یوکے رہائشیوں کو جن پر قابلِ چارج CGT منافع ہو، فروخت کی رپورٹ اور کوئی بھی واجب الادا CGT تکمیل کی تاریخ کے 60 دن کے اندر ادا کرنا لازمی ہے۔ یہ سالانہ سیلف اسسمنٹ ریٹرن سے علیحدہ (اور اس سے پہلے) ہے۔
آپ HMRC کی "Report and pay CGT on UK property" آن لائن سروس — کبھی کبھار پراپرٹی اکاؤنٹ کہلاتی ہے — استعمال کر کے رپورٹ کرتے ہیں۔ آپ کو اپنا ٹیکس بینڈ متعین کرنے کے لیے سال کے لیے اپنی آمدنی کا تخمینہ لگانا ہوگا، جو متغیر آمدنی رکھنے والے افراد کے لیے 60 دن کے حساب کو غیر یقینی بنا سکتا ہے۔ اگر آپ کا آمدنی تخمینہ غلط نکلے، تو آپ اسے اپنی سالانہ سیلف اسسمنٹ ریٹرن کے ذریعے درست کرتے ہیں؛ 60 دن کی ادائیگی کو ایک اکاؤنٹ کی ادائیگی سمجھا جاتا ہے۔
آپ کو 60 دن کی سروس استعمال کرنے کی ضرورت نہیں ہے اگر:
- پورا منافع PPR کے ذریعے پورا ہو جاتا ہے (کوئی منافع پیدا نہیں ہوتا)۔
- PPR اور سالانہ چھوٹ کی رقم کے بعد خالص منافع صفر یا منفی ہے۔
- جائیداد یوکے رہائشی جائیداد نہیں ہے (مثلاً تجارتی جائیداد، بیرون ملک جائیداد)۔
60 دن کی ڈیڈ لائن سے چوکنے پر جرمانے: کسی بھی تاخیر کے لیے £100 کا خودکار جرمانہ؛ 6 اور 12 ماہ پر £300 (یا ٹیکس کا 5%، جو بھی زیادہ ہو) کے مزید جرمانے؛ ڈیڈ لائن کے بعد 1–90 دنوں کے لیے یومیہ £10 کے جرمانے۔
غیر یوکے رہائشی: خصوصی اصول
غیر یوکے رہائشی یوکے جائیداد کی فروخت پر نان-ریزیڈنٹ CGT (NRCGT) کے تابع ہوتے ہیں۔ اپریل 2019 سے، NRCGT غیر یوکے رہائشیوں کی جانب سے تمام یوکے زمین اور جائیداد (رہائشی اور تجارتی) پر ہونے والے منافع پر لاگو ہوتا ہے۔ غیر رہائشیوں کے لیے یوکے جائیداد پر نقصانات صرف دیگر یوکے جائیداد کے منافع کے خلاف پورے کیے جا سکتے ہیں۔ غیر رہائشیوں کو 60 دن کی رپورٹنگ سروس بھی استعمال کرنی ہوگی (یا نقصان کی صورت میں بھی 60 دن کے اندر رپورٹ کرنی ہوگی)۔ اینول ٹیکس آن اینویلپڈ ڈویلنگز (ATED) £500,000 سے زیادہ کی قیمت کی حامل کمپنیوں کے پاس موجود رہائشی جائیدادوں پر اضافی چارجز عائد کرتا ہے جو منسلک افراد کو کرائے پر دی گئی ہوں۔
CGT نقصانات، بیڈ اینڈ بریک فاسٹ اور دیگر منصوبہ بندی
یوکے جائیداد کی فروخت پر کیپیٹل نقصانات اسی سال کے منافع کے خلاف سیٹ کیے جاتے ہیں، پھر مستقبل کے سالوں تک آگے لے جائے جاتے ہیں (لیکن پیچھے نہیں)۔ HMRC کو نقصانات رپورٹ کریں چاہے ادا کرنے کے لیے کوئی ٹیکس نہ ہو — ایسا کرنے سے آگے لے جائی گئی رقم محفوظ رہتی ہے۔ یوکے رہائشی جائیداد پر نقصانات محدود ہیں: انہیں صرف یوکے رہائشی جائیداد کے منافع کے خلاف سیٹ کیا جا سکتا ہے، شیئرز یا دیگر اثاثوں پر منافع کے خلاف نہیں۔
بیڈ اینڈ بریک فاسٹ اصول آپ کو محض نقصان حتمی شکل دینے کے لیے 30 دن کے اندر جائیداد فروخت کر کے اسی (یا خاصی حد تک اسی) جائیداد کو دوبارہ خریدنے سے روکتا ہے۔ جائیداد کے لیے یہ شاذ و نادر ہی عملی مسئلہ ہوتا ہے لیکن اصول قائم رہتا ہے۔ فروخت سے پہلے شریک حیات کو جائیداد منتقل کرنا (ان کی سالانہ چھوٹ کی رقم یا کم CGT نرخ استعمال کرنے کے لیے) باہمی شریک حیات نہ منافع/نہ نقصان اصول استعمال کرتا ہے؛ محتاط وقت بندی اور فائدہ مند ملکیت کی حقیقی منتقلی درکار ہوتی ہے۔