Treth Enillion Cyfalaf ar Eiddo yn y DU 2026/27: Rhyddhad PPR, Gosod a Rheol 60 Diwrnod

Cyfraddau CGT ar eiddo preswyl

Trethir enillion cyfalaf ar eiddo preswyl yn y DU ar gyfraddau gwahanol i enillion ar asedau eraill. Cyfraddau eiddo preswyl yn 2026/27 yw:

• 18% — ar y rhan o’r enillion trethadwy sydd, o’i hychwanegu at eich incwm, yn syrthio o fewn y band treth incwm cyfradd sylfaenol (hyd at £50,270 ar gyfer 2026/27).
• 24% — ar unrhyw ran o’r enillion sy’n syrthio uwchlaw trothwy’r gyfradd sylfaenol.

Newidiwyd y cyfraddau hyn gan Gyllideb yr Hydref 2024: lleihawyd y gyfradd uwch o 28% i 24% (gan ddod i rym ar 6 Ebrill 2024). Mae’r cyfraddau hyn yn berthnasol yn benodol i eiddo preswyl — mae enillion ar eiddo masnachol, cyfranddaliadau a’r rhan fwyaf o asedau eraill yn defnyddio cyfraddau CGT cyffredinol 18%/24% o Hydref 2024 (10%/20% cyn hynny).

Y swm esempt blynyddol ar gyfer 2026/27 yw £3,000 yr unigolyn (i lawr o £6,000 yn 2023/24 a £12,300 yn 2022/23). Mae hyn yn golygu bod y £3,000 cyntaf o enillion cyfalaf net mewn blwyddyn dreth yn rhydd o CGT.

Fformiwla cyfrifo CGT ar gyfer eiddo

Cyfrifir yr enillion trethadwy ar warediad eiddo fel a ganlyn:

Ystyr gwariant gwella yw gwelliannau cyfalaf sy’n ychwanegu at werth yr eiddo — fel trosi lloriau, estyniad neu gegin newydd pan gaiff yr eiddo ei brynu a’i ffitio allan gyntaf. Nid yw’n cynnwys cynnal a chadw a thrwsio arferol (ailbeintio, disodli boeler yn debyg-am-debyg, trwsio teilsen do). Mae’r gwahaniaeth rhwng gwelliant cyfalaf a chynnal a chadw refeniw yn ffynhonnell gyffredin o anghydfodau gyda CThEM.

Rhyddhad Preswylfa Breifat (PPR)

PPR yw’r rhyddhad mwyaf gwerthfawr mewn CGT eiddo. Mae’n esemptio’r enillion sy’n deillio o gyfnodau pan oedd yr eiddo’n unig gartref neu’n brif gartref i chi. Os buoch yn berchen ar yr eiddo ac yn byw ynddo fel eich prif gartref am gyfnod cyfan y berchnogaeth, mae 100% o’r enillion yn esempt— dim CGT o gwbl, ni waeth pa mor fawr yw’r enillion.

Os buoch yn berchen ar yr eiddo am ran o’r amser heb iddo fod yn brif gartref i chi (am eich bod wedi ei osod, wedi cael ail gartref, neu wedi ei ddefnyddio at ddibenion busnes), y ffracsiwn o’r enillion sy’n esempt o dan PPR yw:

Ffracsiwn PPR = (misoedd fel prif gartref + 9 mis terfynol) ÷ cyfanswm misoedd o berchnogaeth

Ychwanegir y 9 mis terfynol at y cyfnod meddiannaeth ni waeth beth oedd y defnydd gwirioneddol yn ystod y misoedd hynny. I bersonau anabl neu’r rhai mewn cartrefi gofal preswyl, estynnir y cyfnod terfynol i 36 mis.

Absenoldebau caniatáedig sy’n cadw PPR

Mae’r ddeddfwriaeth hefyd yn darparu ar gyfer cyfnodau "meddiannaeth a ystyrir" penodol sy’n cyfrif fel prif breswylfa er na fuoch yn bresennol yn gorfforol:

• Unrhyw gyfnod o absenoldeb hyd at 3 blynedd, am unrhyw reswm — ar yr amod eich bod wedi meddiannu’r eiddo fel eich prif gartref cyn ac ar ôl yr absenoldeb.
• Unrhyw gyfnod pan oeddech chi (neu eich priod) yn gweithio dramor.
• Hyd at 4 blynedd pan oeddech yn gweithio mewn man arall yn y DU a’ch cyflogwr yn eich gorfodi i fyw mewn man arall.

Dim ond os oedd yr eiddo’n brif gartref i chi yn union cyn ac ar ôl yr absenoldeb y mae’r absenoldebau hyn yn cyfrif. Os gosodwyd yr eiddo yn ystod cyfnod o absenoldeb, gall y cyfnodau meddiannaeth a ystyrir redeg ar yr un pryd â’r cyfnod gosod gwirioneddol — cymhlethdod pellach sy’n aml yn galw am gyfrifiad proffesiynol.

Gosod: y Rhyddhad Gosod a ddiddymwyd

Cyn Ebrill 2020, gallai landlordiaid a fu’n byw o’r blaen mewn eiddo fel eu prif gartref hawlio Rhyddhad Gosod o hyd at £40,000 ar yr enillion a briodolwyd i gyfnod y gosod. Roedd hwn yn rhyddhad sylweddol i "landlordiaid damweiniol" a osododd eu cyn-gartref ar ôl symud.

O 6 Ebrill 2020 ymlaen, cyfyngwyd Rhyddhad Gosod yn sylfaenol. Bellach dim ond os oedd y perchennog mewn meddiannaeth a rennir o’r eiddo gyda’r tenant yn ystod y cyfnod gosod y mae’n berthnasol. Mae hyn yn drefniant anarferol (landlord sy’n byw yn yr eiddo) ac yn ddi-effaith yn dileu’r rhyddhad i’r rhan fwyaf helaeth o landlordiaid a symudodd allan cyn gosod yr eiddo. Er cyflawnder, mae’r Rhyddhad Gosod uchaf yn parhau’n £40,000 (neu swm y PPR, pa un bynnag sydd isaf) ar gyfer achosion cymwys, ond mae achosion cymwys bellach yn brin iawn.

Enghraifft wedi’i gweithio: David — preswyliad a gosod cymysg

Y rheol adrodd a thalu 60 diwrnod

Ers 27 Hydref 2021, rhaid i drigolion y DU sy’n gwaredu eiddo preswyl yn y DU gydag enillion CGT trethadwy adrodd y gwarediad a thalu unrhyw CGT sy’n ddyledus o fewn 60 diwrnod i’r dyddiad cwblhau. Mae hyn ar wahân i (ac yn gynt na) y ffurflen Hunanasesu flynyddol.

Rydych yn adrodd trwy wasanaeth ar-lein CThEM "Report and pay CGT on UK property" — a elwir weithiau’n Gyfrif Eiddo. Bydd angen i chi amcangyfrif eich incwm ar gyfer y flwyddyn er mwyn pennu eich band treth, a all wneud y cyfrifiad 60 diwrnod yn ansicr i bobl â incwm amrywiol. Os yw eich amcangyfrif incwm yn anghywir, fe’i cywirwch trwy eich ffurflen Hunanasesu flynyddol; trinnir y taliad 60 diwrnod fel taliad ar gyfrif.

Nid oes angen i chi ddefnyddio’r gwasanaeth 60 diwrnod os:

• Mae PPR yn gorchuddio’r enillion llawn (ni chodir unrhyw enillion).
• Mae’r enillion net ar ôl PPR a’r swm esempt blynyddol yn sero neu’n negyddol.
• Nid yw’r eiddo’n eiddo preswyl yn y DU (e.e. eiddo masnachol, eiddo tramor).

Cosbau am fethu’r dyddiad cau 60 diwrnod: cosb awtomatig o £100 am unrhyw oedi; cosbau pellach o £300 (neu 5% o’r dreth os yw’n fwy) ar 6 a 12 mis; cosbau dyddiol o £10 y dydd ar gyfer diwrnodau 1–90 ar ôl y dyddiad cau.

Trigolion nad ydynt yn y DU: rheolau arbennig

Mae trigolion nad ydynt yn y DU yn ddarostyngedig i CGT Trigolion Amhreswyl (NRCGT) ar warediadau o eiddo yn y DU. Ers Ebrill 2019, mae NRCGT yn berthnasol i enillion ar bob tir ac eiddo yn y DU (preswyl a masnachol) gan drigolion amhreswyl. Ni ellir gwrthbwyso colledion ar eiddo yn y DU ond yn erbyn enillion eiddo eraill yn y DU i drigolion amhreswyl. Rhaid i drigolion amhreswyl hefyd ddefnyddio’r gwasanaeth adrodd 60 diwrnod (neu adrodd o fewn 60 diwrnod hyd yn oed wrth wneud colled). Mae’r Dreth Flynyddol ar Anheddau wedi’u Amgáu (ATED) yn berthnasol i daliadau ychwanegol i eiddo preswyl a ddelir gan gwmníŷau sydd werth dros £500,000 ac a osodir i bersonau cysylltiedig.

Colledion CGT, bed-and-breakfast a chynllunio arall

Gosodir colledion cyfalaf ar warediadau eiddo yn y DU yn erbyn enillion yr un flwyddyn, yna’u cario ymlaen i flynyddoedd i ddod (ond nid yn ôl). Adroddwch golledion i CThEM hyd yn oed pan nad oes treth i’w thalu — rydych yn diogelu’r swm a gariwyd ymlaen wrth wneud hynny. Mae colledion ar eiddo preswyl y DU wedi’u ffensio’n gylch: dim ond yn erbyn enillion eiddo preswyl y DU y gellir eu gwrthbwyso, nid yn erbyn enillion ar gyfranddaliadau nac asedau eraill.

Mae’r rheol bed-and-breakfast yn eich atal rhag gwerthu eiddo ac ailbrynu’r un eiddo (neu’r un peth i bob pwrpas) o fewn 30 diwrnod er mwyn sylweddoli colled yn unig. I eiddo, mae hyn yn broblem ymarferol brin ond mae’r egwyddor yn sefyll. Mae trosglwyddo eiddo i briod cyn gwerthu (er mwyn defnyddio eu swm esempt blynyddol neu gyfradd CGT is) yn defnyddio’r rheol dim-enillion/dim-colled rhwng priod; mae angen amseru gofalus a throsglwyddiad gwirioneddol o berchnogaeth fuddiannol.