Impozitul pe câștigurile de capital pentru proprietăți din UK 2026/27: Scutirea PPR, închirierea și regula celor 60 de zile

Cotele CGT pentru proprietăți rezidențiale

Câștigurile de capital pentru proprietăți rezidențiale din UK sunt impozitate cu cote diferite față de câștigurile din alte active. Cotele pentru proprietăți rezidențiale în 2026/27 sunt:

• 18% — pentru porțiunea din câștigul impozabil care, adăugată la venitul dvs., se încadrează în tranșa de bază a impozitului pe venit (până la £50,270 pentru 2026/27).
• 24% — pentru orice porțiune din câștig care depășește pragul de bază.

Aceste cote au fost modificate prin Bugetul de Toamnă 2024: cota superioară a fost redusă de la 28% la 24% (cu efect de la 6 aprilie 2024). Aceste cote se aplică specific proprietăților rezidențiale — câștigurile pentru proprietăți comerciale, acțiuni și majoritatea celorlalte active folosesc cotele generale CGT de 18%/24% începând cu octombrie 2024 (anterior 10%/20%).

Suma anuală scutită pentru 2026/27 este de £3,000 per persoană (redusă de la £6,000 în 2023/24 și £12,300 în 2022/23). Aceasta înseamnă că primii £3,000 din câștigurile nete de capital dintr-un an fiscal sunt scutiți de CGT.

Formula de calcul CGT pentru proprietăți

Câștigul impozabil dintr-o cesiune de proprietate se calculează astfel:

Cheltuielile de îmbunătățire înseamnă îmbunătățiri de capital care sporesc valoarea proprietății — precum o mansardă amenajată, o extindere sau o bucătărie nouă la prima achiziție și amenajare a proprietății. Nu include întreținerea și reparațiile de rutină (revopsire, înlocuirea identică a unei centrale defecte, repararea unei țigle de acoperiș). Distincția dintre îmbunătățirea de capital și întreținerea curentă este o sursă frecventă de dispute cu HMRC.

Scutirea pentru Reședința Principală (PPR)

PPR este cea mai valoroasă scutire în materie de CGT pentru proprietăți. Exceptează câștigul atribuibil perioadelor în care proprietatea a fost singura sau principala dvs. locuință. Dacă ați deținut proprietatea și ați locuit în ea ca reședință principală pe întreaga perioadă de deținere, 100% din câștig este scutit — niciun CGT, indiferent de mărimea câștigului.

Dacă ați deținut proprietatea o parte din timp fără ca aceasta să fie reședința dvs. principală (pentru că ați închiriat-o, ați avut o a doua locuință sau ați folosit-o în scopuri comerciale), fracțiunea din câștig scutită prin PPR este:

Fracțiune PPR = (luni ca reședință principală + 9 luni finale) ÷ total luni deținute

Cele 9 luni finale se adaugă la perioada de ocupare indiferent de folosința reală în acele luni. Pentru persoanele cu dizabilități sau cele aflate în case de îngrijire rezidențială, perioada finală se extinde la 36 de luni.

Absențe permise care păstrează PPR

Legislația prevede de asemenea anumite perioade de "ocupare considerată" care contează ca reședință principală chiar dacă nu ați fost prezent fizic:

• Orice perioadă de absență de până la 3 ani, indiferent de motiv — cu condiția să fi ocupat proprietatea ca reședință principală atât înainte, cât și după absență.
• Orice perioadă în care dvs. (sau soțul/soția) ați lucrat în străinătate.
• Până la 4 ani când ați lucrat în altă parte din UK și angajatorul v-a cerut să locuiți în altă parte.

Aceste absențe contează doar dacă proprietatea a fost reședința dvs. principală imediat înainte și după absență. Dacă ați închiriat proprietatea în timpul unei perioade de absență, perioadele de ocupare considerată pot fi concurente cu perioada efectivă de închiriere — o complicație suplimentară care necesită adesea un calcul profesionist.

Închirierea: Scutirea pentru Închiriere desființată

Înainte de aprilie 2020, proprietarii care locuiseră anterior într-o proprietate ca reședință principală puteau solicita Scutirea pentru Închiriere de până la £40,000 pentru câștigul atribuibil perioadei de închiriere. Aceasta era o scutire substanțială pentru "proprietarii accidentali" care își închiriau fosta locuință după mutare.

Începând cu 6 aprilie 2020, Scutirea pentru Închiriere a fost restricționată fundamental. Acum se aplică doar dacă proprietarul se afla în ocupare comună a proprietății cu chiriașul în timpul perioadei de închiriere. Aceasta este o situație neobișnuită (un proprietar care locuiește împreună cu chiriașul) și elimină efectiv scutirea pentru marea majoritate a proprietarilor care s-au mutat înainte de a închiria. Pentru claritate, Scutirea maximă pentru Închiriere rămâne £40,000 (sau valoarea PPR, oricare este mai mică) pentru cazurile eligibile, dar cazurile eligibile sunt acum foarte rare.

Exemplu concret: David — reședință și închiriere combinate

Regula raportării și plății în 60 de zile

Începând cu 27 octombrie 2021, rezidenții din UK care vând o proprietate rezidențială din UK cu un câștig CGT impozabil trebuie să raporteze cesiunea și să plătească orice CGT datorat în termen de 60 de zile de la data finalizării. Acest lucru este separat de (și anterior) declarația anuală de Self Assessment.

Raportați folosind serviciul online al HMRC "Report and pay CGT on UK property" — numit uneori Contul de Proprietate. Va trebui să estimați venitul dvs. pentru anul respectiv pentru a determina tranșa de impozitare, ceea ce poate face calculul din cele 60 de zile incert pentru persoanele cu venit variabil. Dacă estimarea venitului se dovedește greșită, o corectați prin declarația anuală de Self Assessment; plata din cele 60 de zile este tratată ca plată în avans.

Nu trebuie să folosiți serviciul de 60 de zile dacă:

• Întregul câștig este acoperit de PPR (nu apare niciun câștig).
• Câștigul net după PPR și suma anuală scutită este zero sau negativ.
• Proprietatea nu este proprietate rezidențială din UK (de ex. proprietate comercială, proprietate din străinătate).

Penalități pentru nerespectarea termenului de 60 de zile: penalitate automată de £100 pentru orice întârziere; penalități suplimentare de £300 (sau 5% din impozit, dacă este mai mare) la 6 și 12 luni; penalități zilnice de £10 pe zi pentru zilele 1–90 după termenul limită.

Nerezidenții din UK: reguli speciale

Nerezidenții din UK sunt supuși CGT pentru Nerezidenți (NRCGT) pentru cesiunile de proprietăți din UK. Din aprilie 2019, NRCGT se aplică câștigurilor pentru toate terenurile și proprietățile din UK (rezidențiale și comerciale) deținute de nerezidenți. Pierderile pentru proprietăți din UK pot fi compensate doar cu alte câștiguri din proprietăți din UK pentru nerezidenți. Nerezidenții trebuie de asemenea să folosească serviciul de raportare în 60 de zile (sau să raporteze în 60 de zile chiar și în cazul unei pierderi). Taxa Anuală pentru Locuințe Deținute prin Structuri (ATED) aplică taxe suplimentare pentru proprietățile rezidențiale deținute de companii cu o valoare peste £500,000 și închiriate persoanelor afiliate.

Pierderi CGT, bed-and-breakfast și alte planificări

Pierderile de capital din cesiunile de proprietăți din UK se compensează cu câștigurile din același an, apoi se reportează în anii următori (dar nu retroactiv). Raportați pierderile către HMRC chiar și atunci când nu există impozit de plătit — astfel protejați suma reportată. Pierderile pentru proprietăți rezidențiale din UK sunt izolate: pot fi compensate doar cu câștiguri din proprietăți rezidențiale din UK, nu cu câștiguri din acțiuni sau alte active.

Regula „bed-and-breakfast” previne vânzarea unei proprietăți și răscumpărarea aceleiași (sau substanțial aceleiași) proprietăți în termen de 30 de zile doar pentru a materializa o pierdere. Pentru proprietăți, aceasta este rareori o problemă practică, dar principiul rămâne valabil. Transferarea proprietății către soț/soție înainte de vânzare (pentru a utiliza suma anuală scutită sau cota CGT mai mică a acestuia/acesteia) folosește regula fără câștig/fără pierdere între soți; este necesară o sincronizare atentă și un transfer real al proprietății beneficiare.