دليل · العقارات وضريبة أرباح رأس المال
ضريبة أرباح رأس المال على العقارات في المملكة المتحدة 2026/27: إعفاء PPR والتأجير وقاعدة 60 يومًا
قد يترتب على بيع عقار في المملكة المتحدة فاتورة كبيرة من ضريبة أرباح رأس المال (CGT) — أو، إذا كنت مؤهلًا لإعفاء الإقامة الأساسية (PPR)، لا ضريبة على الإطلاق. القواعد مفصّلة: معدلات ضريبة أرباح رأس المال على العقارات السكنية هي 18% (لدافعي الضريبة بالمعدل الأساسي) و24% (للمعدل الأعلى/الإضافي)، والمبلغ السنوي المعفى هو 3,000 جنيه إسترليني فقط، ومنزلك الأساسي معفى بالكامل بينما أي فترة تأجير ليست كذلك، وتم إلغاء إعفاء التأجير إلى حد كبير اعتبارًا من أبريل 2020، ومنذ أكتوبر 2021 يجب الإبلاغ عن أي ضريبة مستحقة ودفعها إلى HMRC خلال 60 يومًا من إتمام البيع. يغطي هذا الدليل صيغة حساب ضريبة أرباح رأس المال، وإعفاء PPR بالتفصيل، وقاعدة الأشهر التسعة الأخيرة، وما يحدث عند الجمع بين الإقامة والتأجير، والملكية المشتركة، وغير المقيمين في المملكة المتحدة، وكيفية استخدام حساب العقار لدى HMRC.
أرقام ضريبة أرباح رأس المال الرئيسية للعقارات — 2026/27
- معدل ضريبة أرباح رأس المال — دافع الضريبة بالمعدل الأساسي: 18% على العقارات السكنية
- معدل ضريبة أرباح رأس المال — دافع الضريبة بالمعدل الأعلى/الإضافي: 24% على العقارات السكنية
- المبلغ السنوي المعفى: 3,000 جنيه إسترليني
- إعفاء PPR — المنزل الأساسي: معفى بنسبة 100%
- إعفاء PPR — الفترة النهائية من الملكية: 9 أشهر معفاة دائمًا
- إعفاء التأجير: ألغي بالنسبة للحالات غير المشتركة السكن اعتبارًا من أبريل 2020
- موعد الإبلاغ خلال 60 يومًا: من تاريخ إتمام البيع
معدلات ضريبة أرباح رأس المال على العقارات السكنية
تُفرض ضريبة على الأرباح الرأسمالية على العقارات السكنية في المملكة المتحدة بمعدلات مختلفة عن الأرباح على الأصول الأخرى. معدلات العقارات السكنية في 2026/27 هي:
- 18% — على الجزء من الربح الخاضع للضريبة الذي، عند إضافته إلى دخلك، يقع ضمن شريحة ضريبة الدخل بالمعدل الأساسي (حتى 50,270 جنيهًا إسترلينيًا لعام 2026/27).
- 24% — على أي جزء من الربح يقع فوق عتبة المعدل الأساسي.
تم تغيير هذه المعدلات بموجب ميزانية الخريف لعام 2024: تم تخفيض المعدل الأعلى من 28% إلى 24% (اعتبارًا من 6 أبريل 2024). تنطبق هذه المعدلات تحديدًا على العقارات السكنية — أما الأرباح على العقارات التجارية، والأسهم، ومعظم الأصول الأخرى فتستخدم معدلات ضريبة أرباح رأس المال العامة البالغة 18%/24% اعتبارًا من أكتوبر 2024 (بعد أن كانت 10%/20%).
المبلغ السنوي المعفى لعام 2026/27 هو 3,000 جنيه إسترليني لكل فرد (بانخفاض من 6,000 جنيه إسترليني في 2023/24 و12,300 جنيه إسترليني في 2022/23). وهذا يعني أن أول 3,000 جنيه إسترليني من صافي الأرباح الرأسمالية في سنة ضريبية معينة تكون معفاة من الضريبة.
صيغة حساب ضريبة أرباح رأس المال للعقارات
يُحسب الربح الخاضع للضريبة عند التصرف في عقار على النحو التالي:
الربح = عائدات البيع
− سعر الشراء الأصلي
− نفقات التحسين (التحسينات الرأسمالية)
− تكاليف البيع (أتعاب الوكيل، التكاليف القانونية، SDLT عند الشراء)
− إعفاء PPR (إن انطبق)
− المبلغ السنوي المعفى (3,000 جنيه إسترليني)
= الربح الخاضع للضريبة
نفقات التحسين تعني التحسينات الرأسمالية التي تضيف إلى قيمة العقار — مثل تحويل العلية، أو التوسعة، أو مطبخ جديد عند شراء العقار وتجهيزه لأول مرة. لا تشمل الصيانة والإصلاحات الروتينية (إعادة الطلاء، استبدال غلاية معطلة بمثيلتها، إصلاح بلاطة سقف). التمييز بين التحسين الرأسمالي والصيانة الجارية مصدر شائع للنزاعات مع HMRC.
إعفاء الإقامة الأساسية (PPR)
يُعد إعفاء PPR الإعفاء الأكثر قيمة في ضريبة أرباح رأس المال على العقارات. فهو يعفي الربح المنسوب إلى الفترات التي كان فيها العقار منزلك الوحيد أو الأساسي. إذا امتلكت العقار وسكنت فيه كمنزلك الأساسي طوال فترة الملكية بأكملها، فإن 100% من الربح معفى — لا ضريبة أرباح رأس المال على الإطلاق، بغض النظر عن حجم الربح.
إذا امتلكت العقار لجزء من الوقت دون أن يكون منزلك الأساسي (لأنك أجّرته، أو كان لديك منزل ثانٍ، أو استخدمته لأغراض تجارية)، فإن النسبة من الربح المعفاة بموجب PPR هي:
نسبة PPR = (أشهر الإقامة كمنزل أساسي + 9 أشهر أخيرة) ÷ إجمالي الأشهر المملوكة
تُضاف الأشهر التسعة الأخيرة إلى فترة الإشغال بغض النظر عن الاستخدام الفعلي خلال تلك الأشهر. بالنسبة للأشخاص ذوي الإعاقة أو المقيمين في دور الرعاية السكنية، تُمدَّد الفترة النهائية إلى 36 شهرًا.
فترات الغياب المسموح بها التي تحافظ على إعفاء PPR
ينص التشريع أيضًا على فترات معينة من "الإشغال المفترض" تُحتسب كإقامة أساسية حتى لو لم تكن حاضرًا فعليًا:
- أي فترة غياب تصل إلى 3 سنوات، لأي سبب — شريطة أن تكون قد أشغلت العقار كمنزلك الأساسي قبل الغياب وبعده.
- أي فترة عملت فيها أنت (أو زوجك) في الخارج.
- حتى 4 سنوات عندما عملت في مكان آخر داخل المملكة المتحدة وطلب منك صاحب العمل الإقامة في مكان آخر.
لا تُحتسب فترات الغياب هذه إلا إذا كان العقار منزلك الأساسي مباشرة قبل الغياب وبعده. إذا أجّرت العقار خلال فترة الغياب، يمكن أن تتزامن فترات الإشغال المفترض مع فترة التأجير الفعلية — وهو تعقيد إضافي كثيرًا ما يتطلب حسابًا احترافيًا.
التأجير: إعفاء التأجير الملغى
قبل أبريل 2020، كان بإمكان الملاك الذين سكنوا سابقًا في عقار كمنزلهم الأساسي المطالبة بإعفاء التأجير بحد أقصى 40,000 جنيه إسترليني على الربح المنسوب إلى فترة التأجير. كان هذا إعفاءً كبيرًا لـ"الملاك العرضيين" الذين أجّروا منزلهم السابق بعد الانتقال.
اعتبارًا من 6 أبريل 2020، تم تقييد إعفاء التأجير بشكل جذري. ولم يعد ينطبق الآن إلا إذا كان المالك في حالة إشغال مشترك للعقار مع المستأجر خلال فترة التأجير. هذا ترتيب غير معتاد (مالك مقيم) ويلغي فعليًا الإعفاء بالنسبة لغالبية الملاك الذين أخلوا العقار قبل تأجيره. وللتوضيح، لا يزال الحد الأقصى لإعفاء التأجير 40,000 جنيه إسترليني (أو مبلغ إعفاء PPR، أيهما أقل) للحالات المؤهلة، لكن الحالات المؤهلة نادرة جدًا الآن.
مثال عملي: ديفيد — إقامة وتأجير مختلطان
الوقائع:
- اشترى ديفيد منزله في يناير 2017 مقابل 250,000 جنيه إسترليني.
- سكن فيه كمنزله الأساسي حتى يناير 2025 (8 سنوات = 96 شهرًا).
- ثم أجّره لمدة سنتين (24 شهرًا).
- باعه في يناير 2027 مقابل 450,000 جنيه إسترليني.
- إجمالي مدة الملكية: 10 سنوات = 120 شهرًا.
- التكاليف المسموح بها (الأتعاب القانونية في الطرفين): 8,000 جنيه إسترليني.
الخطوة 1 — إجمالي الربح:
450,000 − 250,000 − 8,000 = 192,000 جنيه إسترليني
الخطوة 2 — نسبة PPR:
الأشهر المؤهلة: 96 شهر إقامة + 9 أشهر أخيرة = 105 شهرًا (محدودة بإجمالي 120).
نسبة PPR: 105/120 = 87.5%
المبلغ المعفى بموجب PPR: 192,000 × 87.5% = 168,000 جنيه إسترليني
الخطوة 3 — الربح الخاضع للضريبة:
192,000 − 168,000 = 24,000 جنيه إسترليني
ناقص المبلغ السنوي المعفى: 3,000 جنيه إسترليني
صافي الربح الخاضع للضريبة: 21,000 جنيه إسترليني
الخطوة 4 — ضريبة أرباح رأس المال المستحقة:
ديفيد دافع ضريبة بالمعدل الأعلى: 21,000 × 24% = 5,040 جنيهًا إسترلينيًا.
مستحقة خلال 60 يومًا من إتمام البيع في يناير 2027.
قاعدة الإبلاغ والدفع خلال 60 يومًا
منذ 27 أكتوبر 2021، يجب على المقيمين في المملكة المتحدة الذين يتصرفون في عقارات سكنية بالمملكة المتحدة وعليهم ربح خاضع لضريبة أرباح رأس المال، الإبلاغ عن التصرف ودفع أي ضريبة مستحقة خلال 60 يومًامن تاريخ إتمام البيع. هذا منفصل عن (وأسبق من) إقرار Self Assessment السنوي.
تُبلّغ باستخدام خدمة HMRC الإلكترونية "الإبلاغ ودفع ضريبة أرباح رأس المال على عقارات المملكة المتحدة" — والتي تُسمى أحيانًا حساب العقار. ستحتاج إلى تقدير دخلك للسنة لتحديد شريحتك الضريبية، مما قد يجعل حساب الـ60 يومًا غير مؤكد بالنسبة لمن لديهم دخل متغير. إذا تبيّن أن تقدير دخلك غير صحيح، فإنك تصححه من خلال إقرار Self Assessment السنوي؛ وتُعامل دفعة الـ60 يومًا كدفعة على الحساب.
لست بحاجة إلى استخدام خدمة الـ60 يومًا إذا:
- كان الربح بأكمله مغطى بإعفاء PPR (لا ينشأ أي ربح).
- كان صافي الربح بعد إعفاء PPR والمبلغ السنوي المعفى صفرًا أو سالبًا.
- لم يكن العقار عقارًا سكنيًا بالمملكة المتحدة (مثل العقارات التجارية أو الأجنبية).
غرامات تفويت موعد الـ60 يومًا: غرامة تلقائية قدرها 100 جنيه إسترليني عن أي تأخير؛ غرامات إضافية قدرها 300 جنيه إسترليني (أو 5% من الضريبة إن كان ذلك أكبر) عند 6 و12 شهرًا؛ غرامات يومية قدرها 10 جنيهات إسترلينية عن كل يوم للأيام من 1 إلى 90 بعد الموعد النهائي.
غير المقيمين في المملكة المتحدة: قواعد خاصة
يخضع غير المقيمين في المملكة المتحدة لضريبة أرباح رأس المال لغير المقيمين (NRCGT) عند التصرف في عقارات المملكة المتحدة. منذ أبريل 2019، تنطبق NRCGT على الأرباح الناتجة عن جميع الأراضي والعقارات في المملكة المتحدة (السكنية والتجارية) من قبل غير المقيمين. لا يمكن مقاصة الخسائر على عقارات المملكة المتحدة إلا مقابل أرباح عقارية أخرى في المملكة المتحدة بالنسبة لغير المقيمين. يجب على غير المقيمين أيضًا استخدام خدمة الإبلاغ خلال 60 يومًا (أو الإبلاغ خلال 60 يومًا حتى في حالة تحقيق خسارة). تفرض الضريبة السنوية على المساكن المُدرجة في شركات (ATED) رسومًا إضافية على العقارات السكنية التي تملكها شركات بقيمة تزيد على 500,000 جنيه إسترليني ومؤجرة لأشخاص مرتبطين.
خسائر ضريبة أرباح رأس المال، وقاعدة "bed-and-breakfast"، وتخطيطات أخرى
تُقاصّ الخسائر الرأسمالية على التصرف في عقارات المملكة المتحدة مقابل أرباح نفس السنة، ثم تُرحّل إلى السنوات المقبلة (لكن ليس إلى الوراء). أبلغ عن الخسائر إلى HMRC حتى عندما لا توجد ضريبة مستحقة — فأنت تحمي بذلك المبلغ المرحّل. الخسائر على العقارات السكنية في المملكة المتحدة محصورة: لا يمكن مقاصتها إلا مقابل أرباح عقارية سكنية في المملكة المتحدة، وليس مقابل أرباح على الأسهم أو أصول أخرى.
تمنع قاعدة "bed-and-breakfast" من بيع عقار وإعادة شراء نفس العقار (أو ما يماثله جوهريًا) خلال 30 يومًا لمجرد تحقيق خسارة. بالنسبة للعقارات، نادرًا ما تكون هذه مسألة عملية لكن المبدأ قائم. يستخدم تحويل عقار إلى زوج قبل البيع (للاستفادة من مبلغه السنوي المعفى أو معدل ضريبة أرباح رأس المال الأقل) قاعدة عدم الربح/عدم الخسارة بين الأزواج؛ ويتطلب ذلك توقيتًا دقيقًا ونقلًا حقيقيًا للملكية الاستفادية.