Imposto sobre Mais-Valias (CGT) em Imóveis no Reino Unido 2026/27: Isenção PPR, Arrendamento e Regra dos 60 Dias

Taxas de CGT em imóveis residenciais

As mais-valias em imóveis residenciais no Reino Unido são tributadas a taxas diferentes das mais-valias de outros ativos. As taxas para imóveis residenciais em 2026/27 são:

• 18% — sobre a parte da mais-valia tributável que, quando somada ao seu rendimento, se enquadra no escalão de imposto sobre o rendimento de taxa básica (até £50.270 em 2026/27).
• 24% — sobre qualquer parte da mais-valia acima do limiar da taxa básica.

Estas taxas foram alteradas pelo Orçamento de Outono de 2024: a taxa mais elevada foi reduzida de 28% para 24% (com efeitos a partir de 6 de abril de 2024). Estas taxas aplicam-se especificamente a imóveis residenciais — as mais-valias em imóveis comerciais, ações e a maioria dos outros ativos utilizam as taxas gerais de CGT de 18%/24% a partir de outubro de 2024 (anteriormente 10%/20%).

O montante anual isento em 2026/27 é de £3.000 por pessoa (uma redução face aos £6.000 de 2023/24 e aos £12.300 de 2022/23). Isto significa que os primeiros £3.000 de mais-valias líquidas num ano fiscal estão isentos de CGT.

A fórmula de cálculo do CGT em imóveis

A mais-valia tributável numa alienação de imóvel é calculada da seguinte forma:

As despesas de valorização significam melhoramentos de capital que aumentam o valor do imóvel — como uma conversão de sótão, uma extensão ou uma cozinha nova quando o imóvel é comprado e equipado pela primeira vez. Não inclui manutenção e reparações de rotina (repintura, substituição de uma caldeira avariada por uma equivalente, reparação de uma telha do telhado). A distinção entre melhoramento de capital e manutenção corrente é uma fonte comum de disputas com a HMRC.

Private Residence Relief (PPR)

A PPR é a isenção mais valiosa no CGT sobre imóveis. Isenta a mais-valia atribuível aos períodos em que o imóvel foi a sua única ou principal residência. Se foi proprietário do imóvel e nele viveu como residência principal durante todo o período de propriedade, 100% da mais-valia fica isenta — nenhum CGT, independentemente do valor da mais-valia.

Se foi proprietário do imóvel durante parte do tempo sem que este fosse a sua residência principal (porque o arrendou, teve uma segunda habitação, ou o utilizou para fins comerciais), a fração da mais-valia isenta de PPR é:

Fração PPR = (meses como residência principal + 9 meses finais) ÷ total de meses de propriedade

Os 9 meses finais são acrescentados ao período de ocupação independentemente da utilização real durante esses meses. Para pessoas com deficiência ou em lares de cuidados residenciais, o período final é alargado para 36 meses.

Ausências permitidas que preservam a PPR

A legislação também prevê certos períodos de "ocupação presumida" que contam como residência principal, mesmo que não estivesse fisicamente presente:

• Qualquer período de ausência até 3 anos, por qualquer motivo — desde que tenha ocupado o imóvel como sua residência principal tanto antes como depois da ausência.
• Qualquer período em que tenha trabalhado no estrangeiro (ou o seu cônjuge).
• Até 4 anos quando trabalhou noutro local do Reino Unido e o seu empregador o obrigou a viver noutro sítio.

Estas ausências só contam se o imóvel foi a sua residência principal imediatamente antes e depois da ausência. Se arrendou o imóvel durante um período de ausência, os períodos de ocupação presumida podem decorrer em simultâneo com o período de arrendamento efetivo — uma complicação adicional que muitas vezes exige cálculo profissional.

Arrendamento: a Lettings Relief abolida

Antes de abril de 2020, os senhorios que tinham anteriormente vivido num imóvel como residência principal podiam reclamar Lettings Relief até £40.000 sobre a mais-valia atribuível ao período de arrendamento. Esta era uma isenção substancial para "senhorios acidentais" que arrendavam a antiga habitação após se mudarem.

A partir de 6 de abril de 2020, a Lettings Relief foi fundamentalmente restringida. Agora só se aplica se o proprietário estava em ocupação partilhada do imóvel com o inquilino durante o período de arrendamento. Esta é uma situação pouco comum (um senhorio residente) e elimina efetivamente a isenção para a grande maioria dos senhorios que se mudaram antes de arrendar o imóvel. Para integralidade, a Lettings Relief máxima mantém-se em £40.000 (ou o valor da PPR, o que for menor) para os casos elegíveis, mas os casos elegíveis são agora muito raros.

Exemplo prático: David — residência e arrendamento combinados

A regra de comunicação e pagamento em 60 dias

Desde 27 de outubro de 2021, os residentes no Reino Unido que alienem imóveis residenciais no Reino Unido com uma mais-valia tributável de CGT devem comunicar a alienação e pagar qualquer CGT devido no prazo de 60 dias após a data de conclusão. Isto é separado (e anterior a) a declaração anual de Self Assessment.

A comunicação é feita através do serviço online da HMRC "Report and pay CGT on UK property" — por vezes chamado a Property Account. Será necessário estimar o seu rendimento do ano para determinar o seu escalão fiscal, o que pode tornar o cálculo dos 60 dias incerto para pessoas com rendimento variável. Se a sua estimativa de rendimento se revelar incorreta, corrige-a através da sua declaração anual de Self Assessment; o pagamento dos 60 dias é tratado como um pagamento por conta.

Não precisa de utilizar o serviço de 60 dias se:

• A totalidade da mais-valia estiver coberta pela PPR (não surge mais-valia).
• A mais-valia líquida após a PPR e o montante anual isento for zero ou negativa.
• O imóvel não for um imóvel residencial no Reino Unido (por exemplo, imóvel comercial, imóvel no estrangeiro).

Penalizações por incumprimento do prazo de 60 dias: penalização automática de £100 por qualquer atraso; penalizações adicionais de £300 (ou 5% do imposto, se superior) aos 6 e 12 meses; penalizações diárias de £10 por dia, entre os dias 1 e 90 após o prazo.

Não residentes no Reino Unido: regras especiais

Os não residentes no Reino Unido estão sujeitos ao Non-Resident CGT (NRCGT) nas alienações de imóveis no Reino Unido. Desde abril de 2019, o NRCGT aplica-se a mais-valias em todos os terrenos e imóveis no Reino Unido (residenciais e comerciais) por não residentes. As perdas em imóveis no Reino Unido só podem ser compensadas com outras mais-valias de imóveis no Reino Unido, no caso dos não residentes. Os não residentes também devem utilizar o serviço de comunicação de 60 dias (ou comunicar no prazo de 60 dias mesmo em caso de perda). O Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) aplica encargos adicionais a imóveis residenciais detidos por empresas com valor superior a £500.000 e arrendados a pessoas ligadas.

Perdas de CGT, "bed-and-breakfast" e outro planeamento

As perdas de capital em alienações de imóveis no Reino Unido são deduzidas às mais-valias do mesmo ano, e depois transportadas para anos futuros (mas não para trás). Comunique as perdas à HMRC mesmo quando não há imposto a pagar — protege assim o montante transportado. As perdas em imóveis residenciais no Reino Unido estão isoladas (ring-fenced): só podem ser compensadas com mais-valias de imóveis residenciais no Reino Unido, não com mais-valias de ações ou outros ativos.

A regra do "bed-and-breakfast" impede que venda um imóvel e recompre o mesmo imóvel (ou substancialmente o mesmo) no prazo de 30 dias apenas para materializar uma perda. Para imóveis isto raramente é um problema prático, mas o princípio mantém-se. Transferir um imóvel para o cônjuge antes da venda (para utilizar o seu montante anual isento ou uma taxa de CGT mais baixa) utiliza a regra sem ganho/sem perda entre cônjuges; é necessário um calendário cuidadoso e uma transferência genuína da propriedade beneficiária.