Податок на приріст капіталу на нерухомість у UK 2026/27: пільга PPR, оренда та правило 60 днів

Ставки CGT на житлову нерухомість

Приріст капіталу на житлову нерухомість у UK оподатковується за іншими ставками, ніж приріст від інших активів. Ставки для житлової нерухомості у 2026/27 такі:

• 18% — на частину оподатковуваного приросту, яка, додана до вашого доходу, потрапляє в діапазон базової ставки прибуткового податку (до £50,270 у 2026/27).
• 24% — на будь-яку частину приросту понад поріг базової ставки.

Ці ставки були змінені Осіннім бюджетом 2024 року: вищу ставку знизили з 28% до 24% (з 6 квітня 2024 року). Ці ставки застосовуються саме до житлової нерухомості — приріст на комерційну нерухомість, акції та більшість інших активів оподатковується за загальними ставками CGT 18%/24% з жовтня 2024 року (раніше 10%/20%).

Річна неоподатковувана сума для 2026/27 становить £3,000 на особу (зменшено з £6,000 у 2023/24 та £12,300 у 2022/23). Це означає, що перші £3,000 чистого приросту капіталу за податковий рік звільнені від CGT.

Формула розрахунку CGT для нерухомості

Оподатковуваний приріст від продажу нерухомості розраховується так:

Витрати на поліпшення означають капітальні покращення, що додають вартості нерухомості — наприклад, переобладнання мансарди, прибудова або нова кухня при первинній купівлі та облаштуванні нерухомості. Це не включає рутинне обслуговування та ремонт (перефарбування, заміна несправного бойлера на такий самий, ремонт черепиці на даху). Розмежування між капітальним покращенням і поточним обслуговуванням — поширене джерело суперечок з HMRC.

Private Residence Relief (PPR)

PPR — найцінніша пільга в CGT на нерухомість. Вона звільняє приріст, що відноситься до періодів, коли нерухомість була вашим єдиним або основним домом. Якщо ви володіли нерухомістю і проживали в ній як у своєму основному домі протягом усього періоду володіння, 100% приросту звільняється — жодного CGT, незалежно від того, наскільки великий приріст.

Якщо ви володіли нерухомістю частину часу без того, щоб вона була вашим основним домом (тому що ви здавали її в оренду, мали другий будинок або використовували її для бізнесу), частка приросту, звільнена за PPR, така:

Частка PPR = (місяці як основного дому + 9 фінальних місяців) ÷ загальна кількість місяців володіння

9 фінальних місяців додаються до періоду проживання незалежно від фактичного використання протягом цих місяців. Для осіб з інвалідністю або тих, хто перебуває в будинках догляду, фінальний період подовжується до 36 місяців.

Допустимі відсутності, що зберігають PPR

Законодавство також передбачає певні періоди "умовного проживання", які зараховуються як основне проживання, навіть якщо ви фізично не були присутні:

• Будь-який період відсутності до 3 років, з будь-якої причини — за умови, що ви проживали в нерухомості як у своєму основному домі і до, і після відсутності.
• Будь-який період, коли ви (або ваш чоловік/дружина) працювали за кордоном.
• До 4 років, коли ви працювали в іншому місці в UK, і роботодавець вимагав від вас проживання в іншому місці.

Ці відсутності зараховуються лише якщо нерухомість була вашим основним домом безпосередньо до і після відсутності. Якщо ви здавали нерухомість в оренду під час періоду відсутності, періоди умовного проживання можуть перебігати одночасно з періодом фактичної оренди — ще одне ускладнення, що часто потребує професійного розрахунку.

Оренда: скасована Lettings Relief

До квітня 2020 року орендодавці, які раніше проживали в нерухомості як у своєму основному домі, могли претендувати на Lettings Relief до £40,000 приросту, що відноситься до періоду оренди. Це була суттєва пільга для "випадкових орендодавців", які здавали свій колишній дім після переїзду.

З 6 квітня 2020 року Lettings Relief була суттєво обмежена. Тепер вона застосовується лише якщо власник перебував у спільному проживанні з орендарем протягом періоду оренди. Це нетипове рішення (орендодавець, що живе разом з орендарем), яке фактично усуває пільгу для переважної більшості орендодавців, що виїжджали з нерухомості перед здачею в оренду. Для повноти картини, максимальна Lettings Relief залишається £40,000 (або сумою PPR, якщо вона менша) для прийнятних випадків, але прийнятні випадки тепер дуже рідкісні.

Розрахунковий приклад: Девід — змішане проживання та оренда

Правило звітності та сплати за 60 днів

З 27 жовтня 2021 року резиденти UK, що продають житлову нерухомість у UK з оподатковуваним приростом CGT, повинні задекларувати продаж і сплатити будь-який належний CGT протягом 60 днів з дати завершення угоди. Це окремо від (і раніше за) річної декларації Self Assessment.

Ви подаєте звіт через онлайн-сервіс HMRC "Report and pay CGT on UK property" — іноді його називають Property Account. Вам знадобиться оцінити свій дохід за рік, щоб визначити свою податкову категорію, що може ускладнити 60-денний розрахунок для людей зі змінним доходом. Якщо ваша оцінка доходу виявиться неправильною, ви виправляєте це через свою річну декларацію Self Assessment; платіж за 60-денним правилом розглядається як платіж в рахунок майбутнього податку.

Вам не потрібно користуватися 60-денним сервісом, якщо:

• Весь приріст покривається PPR (приросту не виникає).
• Чистий приріст після PPR та річної неоподатковуваної суми дорівнює нулю або є від'ємним.
• Нерухомість не є житловою нерухомістю UK (наприклад, комерційна нерухомість, закордонна нерухомість).

Штрафи за пропуск 60-денного дедлайну: автоматичний штраф £100 за будь-яку затримку; додаткові штрафи £300 (або 5% податку, якщо це більше) через 6 і 12 місяців; щоденні штрафи £10 за день для днів 1–90 після дедлайну.

Нерезиденти UK: спеціальні правила

Нерезиденти UK підлягають Non-Resident CGT (NRCGT) при продажу нерухомості в UK. З квітня 2019 року NRCGT застосовується до приросту на всю землю та нерухомість у UK (житлову і комерційну) для нерезидентів. Збитки на нерухомість в UK можна зараховувати лише проти приросту на іншу нерухомість у UK для нерезидентів. Нерезиденти також повинні користуватися 60-денним сервісом звітності (або звітувати протягом 60 днів навіть у разі збитку). Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) передбачає додаткові платежі для житлової нерухомості, якою володіють компанії вартістю понад £500,000 і яка здається пов'язаним особам.

Збитки CGT, «bed-and-breakfast» та інше планування

Капітальні збитки від продажу нерухомості в UK зараховуються проти приросту того самого року, а потім переносяться на майбутні роки (але не назад). Звітуйте про збитки перед HMRC навіть якщо немає податку до сплати — так ви захищаєте перенесену суму. Збитки на житлову нерухомість у UK «обгороджені»: їх можна зараховувати лише проти приросту на житлову нерухомість у UK, а не проти приросту на акції чи інші активи.

Правило «bed-and-breakfast» забороняє продавати нерухомість і викуповувати ту саму (або практично таку саму) нерухомість протягом 30 днів виключно для фіксації збитку. Для нерухомості це рідко є практичною проблемою, але принцип зберігається. Передача нерухомості чоловіку/дружині перед продажем (щоб використати їхню річну неоподатковувану суму або нижчу ставку CGT) використовує правило «без прибутку, без збитку» між подружжям; потрібне ретельне планування часу та справжня передача бенефіціарного володіння.